Usnesení o ceně

Poté, co je podle ust. § 336 OSŘ provedeno ocenění a eventuálně ohledání nemovité věci a jejího příslušenství, přistoupí soudní exekutor k vydání tzv. usnesení o

63Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 5. 2018, sp. zn. 20 Cdo 666/2018.

64Nejvyšší soud vodůvodnění odkázal na svůj dřívější rozsudek sp. zn. 22 Cdo 976/2011 ze dne 23. 10.

2012, ve kterém uvedl, že "nemá pochybnost o tom, že je třeba odlišovat z hlediska ocenění věci situace, kdy je předmětem vypořádání věc celá, od situace, kdy se vypořádává pouze spoluvlastnický podíl, neboť na určení obvyklé ceny nepochybně může mít vliv, se nabyvatel stává vlastníkem celé věci a není dotčen ve výkonu vlastnických práv jinou osobou oproti případům, kdy nabývá pouze spoluvlastnický podíl a vstupuje do spoluvlastnického vztahu. Jinými slovy řečeno, podle názoru dovolacího soudu nejde o stejnou situaci, prodávají-li dva spoluvlastníci nezávisle na sobě podíly (byť v součtu 100 %), a prodává-li se věc celá; cena celé věci bude –obecněnahlíženo vyšší –nežsoučet cen těchto podílů.“

37

ceně podle ust. § 336a OSŘ, kterým podle výsledků ocenění (a případného ohledání) určí nemovitou věc, které se exekuce týká, příslušenství nemovité věci, kterého se exekuce týká, výslednou cenu nemovité věci a jejího příslušenství, kterého se exekuce týká, exekutorovi oznámená nebo jinak známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou.

Soudní exekutor se ze skutečně závažných objektivních důvodů může odchýlit od závěrů uvedených ve znaleckém posudku. Jakkoliv exekutor není závěry znalce vázán, nemůže se odzjištěné ceny odchylovat svévolně a své pohnutky, které ho vedly k modifikaci zjištěné ceny, musí důsledně zdůvodnit.⁶⁵

Pokud jde o určení samotné nemovité věci, tato bude vusnesení o ceně zpravidla specifikována shodně jako vexekučním příkazu. Naopak pokud jde o příslušenství nemovité věci, toto bude vusnesení již detailněji konkretizováno. Jelikož příslušenství není zjistitelné zkatastru nemovitostí, není do doby ocenění (ohledání) nemovité věci soudnímu exekutorovi většinou známo. Teprve poté, co je zjištěno ustanoveným soudním znalcem v rámci ohledání nemovité věci, je možné určit jeho detailní rozsah a označení, které je promítnuto právě až do usnesení o ceně.⁶⁶

Ve výsledné ceně, kterou soudní exekutor stanoví jako součet výsledné ceny nemovité věci a výsledné ceny příslušenství, musí rovněž být zohledněny všechny známé závady, jež váznou na nemovité věci a jež po provedení dražby přejdou na vydražitele (respektive předražitele) anemovitost budou zatěžovat i po jejím vydražení (jestliže nebude exekutorem rozhodnuto o jejich zániku podle odstavce 2 předmětného ustanovení).

Jde o právo nájemní a pachtovní, výměnek a věcná břemena, která je třeba vusnesení taktéž samostatně určit.⁶⁷ Správné zjištění auvedení těchto práv do usnesení o ceně a zejména následně do dražební vyhlášky má přitom podle ust. § 336 odst. 5 písm. a) OSŘ vliv na další existenci těchto práv po vydražení nemovité věci.

65Nález Ústavního soudu ze dne 11. 7. 2001, sp. zn. I. ÚS 450/99.

66WOLFOVÁ, J., ŠTIKA, M. Soudní exekuce. 1. vydání. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2016, s. 229.

67 JIRSA, J. a kol. Občanské soudní řízení. Soudcovský komentář. Kniha V. § 251-376 občanského soudního řádu. 3. vydání. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2019, s. 363.

38 3.2.1. Extenzivní závady

Pojem extenzivní závady se používá pro takové závady nemovité věci, které ji zatěžují natolik, že ji činí fakticky neprodejnou. Za takové závady může být (za splnění dále popsaných podmínek) dle ust. § 336a odst. 2 OSŘ považováno nájemní či pachtovní právo, výměnek nebo právo odpovídající věcnému břemeni. Smyslem zakotvení pravomoci soudního exekutora rozhodovat o zániku těchto práv je zejména možnost odpravit taková práva, která byla zřizována právě za účelem nepostižitelnosti (neprodejnosti) nemovité věci exekucí. Zákonodárce nejprve (počínaje řízeními zahájenými po dni 1. 1. 2013) umožnil exekutorovi rozhodnout o zániku nájemního práva a práva odpovídajícímu věcnému břemeni,⁶⁸následně (s účinností ode dne 1. 1. 2014) byla tato pravomoc rozšířena o rušení pachtovního práva a výměnku.⁶⁹

První podmínka, kterou je třeba pro zánik práva naplnit, spočívá vnepřiměřenosti takového práva. Konkrétně, nájemné či pachtovné, případně poměrná část výnosu z věci musí být zcela nepřiměřená nájemnému či pachtovnému, případně poměrné části výnosu z věci v místě a čase obvyklé nebo je-li věcné břemeno či výměnek zcela nepřiměřený výhodě oprávněného. Jelikož zákon blíže nedefinuje pojem „zcela nepřiměřená“, bude na uvážení soudního exekutora vkaždém konkrétním případě, zda a která práva na základě jeho rozhodnutí zaniknou. Pro posouzení přiměřenosti je pochopitelně nezbytné zjistit, jaké nájemné, pachtovné, či výhoda oprávněného zvěcného břemene, je vdaném místě a čase obvyklé. Tuto informaci soudní exekutor získá nejsnáze ze znaleckého posudku připraveného soudním znalcem, pokud byl znalci takový úkol uložen (ať již vrámci usnesení oustanovení znalce, nebo později, pokud teprve dodatečně soudní exekutor získal povědomí o existenci závady).

Druhou podmínkou, kterou je nutno splnit kumulativně, je skutečnost, že toto právo (závada) výrazně omezuje možnost prodat nemovitou věc v dražbě. Rovněž zde bude případné naplnění podmínky na pečlivém posouzení exekutora. Za takto omezující právo lze označit například věcné břemeno (bezplatného) doživotního bydlení v nemovité věci, jež by –jako nepřiměřená výhoda –zatěžovalo každého dalšího nabyvatele do budoucna, a proto zatíženou nemovitou věc činilo téměř neprodejnou. Postup soudní exekutorky, která

68Novela provedená zákonem č. 396/2012 Sb.

69Novela provedená zákonem č. 293/2013 Sb.

39

v konkrétním případě za právě nastíněných skutečností rozhodla o zániku věcného břemene doživotního bydlení, byl potvrzen Nejvyšším soudem, dle kterého „kdyby totiž i takové tzv. excesivní závady měly přejít na vydražitele, bylo by uspokojení zástavního věřitele zvýtěžku prodeje zástavy v rozporu se smyslem a účelem zajištění pohledávek prostřednictvím zástavního práva ztíženo nebo dokonce znemožněno.“⁷⁰

Naplnění podmínek krozhodnutí o zániku extenzivních závad tedy musí soudní exekutor zkoumat podle zjištěných skutečností vkaždém jednotlivém případě, přičemž případný zánik závady musí vusnesení o ceně náležitě (myšleno přezkoumatelně) odůvodnit.

Následkem zániku extenzivních závad (již) není poskytnutí žádné náhrady, a to jednak na rozdíl od dřívější procesní úpravy, jež umožňovala poskytnout náhradu za zaniklou závadu osobě zní oprávněné vrámci řízení o rozvrhu,⁷¹ a jednak na rozdíl od hmotněprávní úpravy stanovující postup zániku služebností, která je obsažena v ust.

§1299 odst. 2 OZ, dle níž se při trvalé změně vyvolávající hrubý nepoměr mezi zatížením služebné věci a výhodou panujícího pozemku nebo oprávněné osoby vlastník služebné věci může domáhat omezení nebo zrušení služebnosti zapřiměřenou náhradu.

Nabízí se otázka, kjakému dni vusnesení specifikované závady zanikají. Někteří autoři uvádějí, že „po právní moci usnesení o ceně, ve kterém je o zániku závady rozhodnuto, je nutné otétoskutečnosti vyrozumět příslušný katastrální úřad,“⁷² z čehož je možné usuzovat, že právě okamžik nabytí právní moci usnesení je rozhodným momentem pro zánik těchto práv (o čemž je příslušný katastrální úřad posléze vyrozuměn prostřednictvím usnesení s vyznačenou doložkou právní moci).

S tímto přístupem však nemohu souhlasit. Jestliže je smyslem rozhodnutí o zániku extenzivních závad váznoucích na dražené nemovité věci zvýšit šance prodeje této nemovitosti v dražbě, není zde důvod, proč by tyto závady měly zaniknout i tehdy, pokud nemovitá věc vydražena nebude. Naopak „zánik nájemního či jiného práva by měl být

70Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 3. 11. 2016, sp. zn. 21 Cdo 3178/2016.

71Do účinnosti novely provedenézákonem č. 396/2012 Sb.

72WOLFOVÁ, J., ŠTIKA, M. Soudní exekuce. 1. vydání. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2016, s. 230.

40

vázán až na nabytí vlastnictví nemovité věci vydražitelem či předražitelem“.⁷³ Pokud bude po vydání usnesení o ceně předmětná exekuce skončena před dražbou nemovitosti (vymožením exekvované pohledávky nebo zastavením exekuce, ať už zjakéhokoliv důvodu), či se nemovitou věc vdražbě prodat nepodaří, kzániku závad by dojít nemělo.

S ohledem na uvedené se domnívám, že součástí výroku rozhodnutí o zániku závad by mělo být uvedeno, kjakému dni toto právo zanikne, přičemž tento den by měl být závislý na přechodu vlastnictví knemovité věci. Teprve poté soudní exekutor vyrozumí příslušný katastrální úřad o zániku závady, jež je vkatastru zapsána.

3.2.2. Doručování usnesení o ceně

Usnesení o ceně soudní exekutor doručuje oprávněnému, povinnému, manželovi povinného, pakliže je nemovitá věc součástí společného jmění manželů, a rovněž těm osobám, o jejichž právech a povinnostech bylo rozhodnuto dle ust. § 336a odst. 2 OSŘ, tedy osobám, o zániku jejichž nájemních či pachtovních práv, výměnku nebo práva odpovídajícímu věcnému břemeni soudní exekutor rozhodl. Naopak osobám, jejichž práva na nemovité věci sice váznou, ale o jejich zániku není usnesením rozhodováno, se usnesení o ceně nedoručuje, neboť tyto závady budou nemovitou věc zatěžovat i po provedení dražby.

Proti usnesení o ceně je přípustné odvolání, o němž bude rozhodovat krajský soud, v jehož obvodu působí exekuční soud (§ 55c odst. 2 EŘ). Zatímco oprávněný, povinný (případně jeho manžel) mohou brojit proti všem výrokům usnesení, osoby, o jejichž právech a povinnostech bylo rozhodnuto dle ust. § 336a odst. 2 OSŘ, mohou podat odvolání pouze proti výroku, kterým bylo rozhodnuto o zániku jejich práva. Právní mocí usnesení o ceně nemovité věci končí oceňovací fáze exekučního řízení.

Dle mé zkušenosti se cestou podaného odvolání proti usnesení o ceně provedení exekuce brání nejčastěji povinní. Jejich argumentace spočívá vtom, že považují stanovenou výslednou cenu nemovité věci za podhodnocenou. Pro zajímavost nabízím svou úvahu, že byť povinní se svýmodvoláním zpravidla stouto námitkou nebývají u krajských soudů úspěšní, jejich „obstrukční“ taktika se jim vposledních letech přesto

73 JIRSA, J. a kol. Občanské soudní řízení. Soudcovský komentář. Kniha V. § 251-376 občanského soudního řádu. 3. vydání. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2019, s. 365.

41

vyplácí. Ačkoliv nedojde knavýšení výsledné ceny soudem (soudním exekutorem) vtéto fázi exekuce, nemovitá věc je – v důsledku prudce se v čase zvyšující hladiny cen nemovitostí – vydražena za řádově vyšší částku, než by byla vdřívějším termínu konání dražby (kdy tato částka zpravidla pokryje i narůstající úroky zprodlení, pokud jsou vymáhány).

3.2.3. Změna usnesení o ceně

Z dikce ust. § 336a odst. 4 OSŘ dovozuji, že soudní exekutor má povinnost změnit usnesení o ceně, za předpokladu, že doposud nebyla vydána dražební vyhláška (§ 336b a násl. OSŘ), pokud se výrazně změnily okolnosti rozhodné pro ocenění nemovité věci a jejího příslušenství. Za takové okolnosti lze považovat snížení hodnoty nemovitosti v důsledku živelních pohrom, například vdůsledku požáru, nebo naopak její zvýšení v důsledku zvyšující se hladiny tržních cen. Pravděpodobnost, že k okolnosti měnící cenu nemovité věci dojde, se zvyšuje včase, přičemž „obstrukční“ taktika volená povinnými (nastíněná výše), může prodloužit délku exekučního řízení i na několik let.

Ačkolivpřímo z ustanovení tuto povinnost dovodit nelze, domnívám se, že při opětovném vydávání usnesení o ceně je potřeba vycházet zaktualizovaného znaleckého posudku. V případě, kdy soudní exekutor změní usnesení o ceně, je třeba rovněž připustit odvolání účastníků proti tomuto usnesení.

42