UNIVERSIDADE DO SUL DE SANTA CATARINA GUILHERME FELICIANO FARIAS
A RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA ENTRE OS CONDÔMINOS NA MULTIPROPRIEDADE
Araranguá 2019
GUILHERME FELICIANO FARIAS
A RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA ENTRE OS CONDÔMINOS NA MULTIPROPRIEDADE
Trabalho de Conclusão de Curso apresentado ao Curso de Graduação em Direito da Universidade do Sul de Santa Catarina, como requisito parcial à obtenção do título de Bacharel em Direito.
Orientador: Prof. Chesman Pereira Emerim Júnior, Esp.
Araranguá 2019
Dedico este trabalho à minha família, principalmente aos meus pais.
AGRADECIMENTOS
Agradeço primeiramente a Deus por ter me dado a vida, saúde e a oportunidade de cursar o ensino superior.
À minha família que sempre me apoiou e me motivou para seguir em frente em todos os momentos, em especial aos meus pais.
Aos meus amigos que estiveram juntos nesta caminhada até este momento de finalização do curso.
Ao meu orientador que me auxiliou do começo ao fim na realização deste trabalho.
A todos os professores do curso que transmitiram seus conhecimentos, permitindo desta forma minha formação profissional.
Enfim, a todos aqueles que fizeram alguma diferença positiva ou trouxeram boas lembranças.
RESUMO
Este trabalho almeja tecer uma análise acerca do instituto da multipropriedade introduzido pela Lei 13.777/18, apresentando seus aspectos legais e práticos, mediante a ótica do direito de propriedade em si, bem como pelo direito tributário. Com efeito, o embate que este trabalho irá travar encontra seu centro na responsabilidade tributária entre os multiproprietários, i.e., daqueles contribuintes que são titulares, em condomínio, no contexto da multipropriedade. Foi realizada uma pesquisa bibliográfica e documental em doutrinas, artigos, jurisprudências e legislações para a confecção do presente trabalho. Sendo o cerne do trabalho alcançado por meio de análise ao material pertinente à matéria, notadamente o fato de que os impostos referentes a propriedade de bens imóveis em multipropriedade devem vincular, de forma independente, cada um dos multiproprietários, autonomamente, por estes serem donos exclusivos do período de tempo que lhes cabe, não podendo o fisco vincular todos os multiproprietários, de forma única, acerca da totalidade do bem, não respeitando o limite da fração de titularidade de cada qual.
Palavras-chave: Direito Civil. Direito Tributário. Direito de Propriedade. Multipropriedade. IPTU. ITR.
ABSTRACT
This paper aims to make an analysis about the institute of time-sharing introduced by Law 13.777/18, presenting its legal and practical aspects, from the perspective of the property right itself, as well as the tax law. Indeed, the clash that this work will wage finds its center in the tax liability among the multi-owners, i.e., those taxpayers who are holders, in condominium, in the context of time-sharing. A bibliographical and documentary research was carried through in doctrines, articles, jurisprudences and legislations for the preparation of the present work. Being the core of the work achieved through analysis of the material relevant to the subject, notably the fact that taxes on property ownership in real estate should independently bind each of the owners, independently, because they are exclusive owners the tax authorities may not bind all the multi-owners in a single way about the totality of the property, not respecting the limit of the fraction of ownership of each one.
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO... 10
2 PROPRIEDADE ... 12
2.1 CONCEITO E HISTÓRICO ... 12
2.2 ASPECTOS GERAIS DA POSSE ... 15
2.2.1 Diferença entre detenção e posse ... 17
2.3 CARACTERÍSTICAS DA PROPRIEDADE ... 17
2.4 DIREITOS DO PROPRIETÁRIO E ELEMENTOS FUNDANTES ... 19
2.5 DO CONDOMÍNIO ... 22
3 DA MULTIPROPRIEDADE ... 24
3.1 HISTÓRICO DO INSTITUTO DA MULTIPROPRIEDADE ... 24
3.2 DO OBJETO DA MULTIPROPRIEDADE ... 26
3.3 DA FORMA DE INSTITUIÇÃO E REGISTRO DA MULTIPROPRIEDADE ... 26
3.4 DOS DIREITOS E OBRIGAÇÕES DO MULTIPROPRIETÁRIO ... 28
3.5 DOS DEVERES DO MULTIPROPRIETÁRIO ... 29
3.5.1 Do descumprimento dos deveres do multiproprietário ... 31
3.5.2 Responsabilidade sobre avarias do imóvel em multipropriedade ... 31
3.6 DA TRANFERÊNCIA DA MULTIPROPRIEDADE ... 32
3.7 ASPECTOS GERAIS DA ADMINISTRAÇÃO DA PROPRIEDADE ... 32
4 DA RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA E A MULTIPROPRIEDADE ... 34
4.1 CONCEITO DE TRIBUTO ... 34
4.1.1 Princípios do direito tributário ... 36
4.1.2 Fato gerador... 39
4.1.3 Lançamento... 40
4.2 CONCEITO DE IMPOSTO ... 43
4.3 CONCEITO DE IPTU ... 44
4.3.1 Do contribuinte ... 46
4.3.2 Base de cálculo e alíquotas... 46
4.4 CONCEITO DE ITR ... 48
4.4.1 Do contribuinte ... 50
4.5 RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA E A MULTIPROPRIEDADE ... 51 5 CONCLUSÃO ... 55 REFERÊNCIAS ... 57
1 INTRODUÇÃO
A propriedade é um dos direitos mais complexos e fundamentais presentes em nosso ordenamento; é quase que impossível que um indivíduo consiga sequer realizar ações básicas do dia-a-dia sem que o direito de propriedade esteja envolvido de alguma maneira.
Por ter importância fundamental para nossa vida, é importantíssimo que saibamos como funciona o referido instituto, suas características, modalidades, funções e como ele afeta nosso viver como um todo.
Neste trabalho, se partirá a abordagem da propriedade sobre bens imóveis, como casas, apartamentos, sítios, enfim, trazendo uma análise dos direitos e deveres que um proprietário possui, as limitações destes e como eles funcionam no aspecto prático.
Justamente por ser um dos temas mais extensos e presente na vida de praticamente todas as pessoas, existem diversas formas criadas para que um individuo possa exercer o direito de propriedade. Por possuir essa característica, a legislação brasileira traz diversas modalidades do exercício ao direito de propriedade, dentre tantas pode ser encontrado o recentíssimo instituto da multipropriedade.
A multipropriedade trata da possibilidade que duas ou mais pessoas tem de adquirir um bem imóvel e dividir seu uso. Porém esta divisão se dará pelo tempo, isto é, serão determinadas frações de tempo em que cada multiproprietário utilizará o bem imóvel, trazendo assim uma exclusividade na utilização do bem para aquele proprietário que estiver em seu turno, e dentro deste limite temporal fixado entre os condôminos em multipropriedade
Este instituto já era presente em nosso ordenamento jurídico, segundo entendimento de parte da doutrina e jurisprudência, por meio de contratos atípicos. Entretanto, só houve sua positivação com a recente lei 13.777 de 20 de dezembro de 2018 - que introduziu diversos artigos no Código Civil e na Lei de Registros Públicos.
Assim, a multipropriedade é uma espécie de condomínio em que a divisão não é feita por uma quota ou fração ideal imóvel, mas sim uma divisão por turnos de utilização.
Quando alguém se torna proprietário de um imóvel, assim como em outros diversos tipos de propriedade, surge o dever de contribuir para com o poder público por meio de tributo.
Porém aí surge a dúvida, como seria feita a cobrança de tributos referentes a propriedade de um bem imóvel que está sob o regime da multipropriedade? Como se
resolveria a condição de contribuinte tributário neste caso? Todos os multiproprietários seriam responsáveis pela totalidade do tributo do imóvel, ou apenas de sua fração temporal específica?
Este é o tema e o objetivo do presente trabalho; responder ao questionamento de como funciona a responsabilidade tributária dos multiproprietários, trazendo aspectos legais, doutrinários e jurisprudenciais para chegar a uma resposta, passando pela conceituação de propriedade, da multipropriedade no cenário nacional e dos tributos que recaem sobre ela.
A metodologia utilizada neste trabalho foram doutrinas, livros, artigos, teses entre outros tipos de pesquisa bibliográfica e também a documental constante na legislação e jurisprudências.
Este trabalho foi dividido em três capítulos principais. O primeiro vem tratar da conceituação fundamental do direito da propriedade, abordando seu histórico, aspectos legais, direitos e deveres do proprietário, características, sobre como funciona a posse e sobre o condomínio geral. No segundo capítulo foi tratado da multipropriedade como um todo, apresentado seu histórico, sua conceituação, apresentação da lei que a instituiu em nosso ordenamento jurídico e suas características fundamentais relevantes para o tema deste trabalho. Por fim, no terceiro capítulo, foi realizado uma pesquisa à respeito da conceituação de tributo, indo para os impostos para tratar do Imposto Predial e Territorial Urbano bem como do Imposto sobre a propriedade Territorial Rural e ao fim relaciona-los com a responsabilidade tributária dos multiproprietários, trazendo uma resposta à dúvida inicial desta monografia.
2 PROPRIEDADE
O instituto da propriedade é um dos mais importantes e fundamentais para uma mínima organização social de seres humanos, tendo inclusive lugar de destaque na constituição federal, no rol dos direitos fundamentais. Em razão disso, se faz necessário seu estudo para ser possível compreender o papel essencial para a sociedade, e para o próprio ser humano e, com espeque nessa premissa, abordar oportunamente o desafio proposto neste trabalho.
Dentre as teorias que explicam a propriedade, destacamos a teoria da natureza humana que conceitua ser do próprio instinto humano buscar formas de adquirir e manter a titularidade de coisas e desta forma permitir o desenvolvimento de sua personalidade.
Em razão disso, se faz essencial uma análise sobre como funciona a propriedade no ordenamento jurídico brasileiro, desde os direitos básicos previstos na constituição até mesmo como funciona a cobrança de impostos sobre esta, notadamente diante da novel situação da multipropriedade.
Neste capítulo, será confeccionado um breve histórico e uma análise sobre o direito de propriedade, para basear, após, a análise do instituto da multipropriedade e seus aspectos jurídicos e práticos.
2.1 CONCEITO E HISTÓRICO
O presente instituto precede até mesmo os mais basilares conceitos de ordem jurídica, sendo datada desde as mais antigas formas de civilização, como preceitua Coelho:
[...] a noção de propriedade (isto é, a de que homens e mulheres são donos de algumas coisas) antecede em muito a mais embrionária forma de organização social a que se poderia chamar ordem jurídica (2012, p. 137)
Durante a história da humanidade, o conceito de alguém possuir e ter o domínio de algo sempre esteve presente, este conceito é denominado de propriedade, como afirmam os doutrinadores Farias e Rosenvald:
A antropologia não tem conhecimento de sociedades que ignoram o direito de propriedade. Não se trata, pois, de uma instituição legal ou convencional, mas natural. É inerente a qualquer ser humano o anseio pela segurança propiciada pela aquisição de bens. (2017, p. 260).
Desde as mais arcaicas civilizações humanas até os dias atuais sempre se observou o exercício da propriedade sob bens por alguém ou por um grupo, sendo inerente do ser humano o desejo de facilitar sua sobrevivência por meio da apropriação de bens, desde a propriedade sobre ferramentas e utensílios nas épocas primitivas até a de grandes áreas de terra quando este deixou de ser nômade e passou a procurar um local fixo para estabelecer sua moradia, como esclarecem Farias e Rosenvald:
Inicialmente, o homem pertencia à terra; com o tempo a terra passou a ·pertencer ao homem, em um processo que inicia com a busca por bens de- consumo imediato; com o tempo, o domínio de coisas móveis, até perfazer-se a noção de propriedade, progressivamente complexa e plural (2017, p. 261).
Não há, por fim, algum registro de organização humana sem que o instituto da propriedade esteja presente (COELHO, 2012, p. 138).
Apesar do instituto da propriedade remeter à uma ideia de individualismo daquele que é dono da coisa, elucida Diniz (2004, p. 107) que nos primórdios da organização humana, o referido instituto tinha uma ideia comunitária, isto é, de que tudo pertencia a todos e apenas bens intrinsicamente particulares não eram compartilhados.
Leciona Costa (2003, p. 4) que é no direito romano arcaico que encontramos a raiz histórica para o entendimento do direito de propriedade na cultura ocidental.
Como é impossível definir um marco exato que deu início a noção de propriedade nos contornos atuais, o professor Coelho, na mesma via, afirma que:
O primeiro marco é a Revolução Francesa (1789). Nele, o direito de propriedade é proclamado como natural, ilimitado e individualista. Para a declaração dos direitos do homem e do cidadão, a propriedade é um direito “inviolável e sagrado” (2012, p. 138)
Sendo assim, na Revolução Francesa ocorre um importante acontecimento no direito de propriedade, ou seja, a positivação deste instituto na lei.
Avançando na linha do tempo e mantendo o foco na lei brasileira, afirma Costa (2003, p. 168) que “A Carta Magna de 1824 [...] garantia em seu art. 179, XXII, o direito de propriedade em toda sua plenitude, com ressalva à hipótese expropriatória por necessidade pública ou utilidade social” logo, desde os primórdios da organização política no Brasil já existia o instituto da propriedade.
Segundo Coelho (2012, p. 139), até a Constituição Federal de 1937 existia apenas uma limitação para o direito de propriedade. Esta seria a desapropriação, ou seja, quando o
governo toma algum bem de um particular para dar uma finalidade social; continua o professor que na Constituição Federal de 1946, foi garantido ainda que o bem-estar social se sobrepõe ao proprietário, e por fim nas Constituições de 1967, 1969 e na atual de 1988, todo bem deve obedecer a chamada função social, o que trouxe várias outras limitações condicionantes para o uso pleno da propriedade, como bem garantido na Constituição Federal de 1988:
Art. 5º. Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
XXIII - a propriedade atenderá a sua função social; (BRASIL, CRFB, 2019)
A propriedade sendo de suma importância para o regimento das civilizações humanas, no Brasil, tal direito é basilar e protegido pela Constituição Federal de 1988 em seu artigo 5º, inciso XXII:
Art. 5º. Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
XXII - é garantido o direito de propriedade; (BRASIL, CRFB, 2019)
A propriedade é regida de forma detalhada pelo Código Civil brasileiro promulgado no ano de 2002, sendo o artigo 1.228 o inicio da regulamentação do instituto:
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. (BRASIL, CC, 2019)
Tendo como grande influência a organização político-social da sociedade em que se analisa, afirma Gonçalves:
Indubitavelmente, a configuração do instituto da propriedade recebe direta e profundamente influência dos regimes políticos em cujos sistemas jurídicos é concebida. Em consequência, não existe, na história do direito, um conceito único do aludido instituto (2017, p. 240)
Logo, é praticamente impossível dar um conceito único que explique a o instituto da propriedade. Sendo que a definição prática é a própria redação do caput do artigo 1228 do Código Civil brasileiro, ou seja, o poder que a pessoa tem te usar, gozar, dispor da coisa e o direito de reavê-la daquele quem injustamente a possuir ou detenha.
[...] pode-se definir a propriedade como o direito que alguém possui em relação a um bem determinado. (2017, p. 628)
Desta forma, podemos definir que propriedade é um direito que o individuo tem perante a coisa, podendo utiliza-la de várias formas conforme suas necessidades.
2.2 ASPECTOS GERAIS DA POSSE
É importante diferenciar o conceito de posse e propriedade para o entendimento completo do tema tratado, haja vista sua direta conexão.
Posse pode ser definida como o direito que exerce um indivíduo sobre algum bem, podendo este ser ao mesmo tempo proprietário ou não. É possível encontrar esta definição no artigo 1196 do Código Civil:
Art. 1196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade. (BRASIL, CC, 2019)
Afirma Tartuce (2017, p. 606) que “basta o exercício de um dos atributos do domínio para que a pessoa seja considerada possuidora”.
Elucida Coelho (2012, p. 48) que a posse somente pode recair sobre bens corpóreos, isto é, sobre bens palpáveis, não podendo qualquer tipo de propriedade recair a posse, a exemplo disso ficam as propriedades intelectuais, que apesar de terem uma propriedade definida não podem estar em posse física de ninguém.
Existem duas grandes teorias que tentam explicar o instituto da posse, a primeira delas é a Teoria Subjetiva, conforme afirma Diniz:
A teoria subjetiva, de Savigny, define a posse como o poder direto ou imediato que tem a pessoa de dispor fisicamente de um bem com a intenção de tê-lo para si e de defende-lo contra a intervenção ou agressão de quem quer que seja (2004, p. 36).
Na mesma via, explicando a Teoria Subjetiva, Gonçalves afirma que:
Não é propriamente a convicção de ser dono (opinio seu cogitatio domini), mas a vontade de tê-la como sua (animus domini ou animus rem sibi habendi), de exercer o direito de propriedade como se fosse o seu titular (2017, p. 46).
Ou seja, a teoria subjetiva trata da posse como a vontade do individuo de ser dono da coisa e ele ter a detenção desta, por isso chama-se de subjetiva, haja vista que é necessária a existência da vontade particular do indivíduo para que tal teoria possa ser aplicada.
Na mesma toada, é necessário deixar claro que a presente teoria não pode ser tida como a correta para explicar corretamente o conceito de posse, pois ficaria impossível dar a proteção a posse de locatários de imóveis, por exemplo, visto que estes não possuem a intenção te tomarem para si o bem.
Apesar de não abarcar grande parte das relações modernas de posse, a Teoria Subjetiva teve sim importância para dar abertura ao estudo e desenvolvimento de teorias mais complexas, como explicam Farias e Rosenvald:
Contudo, o grande mérito de Savigny foi o de projetar autonomia· à posse, por explicar que o uso dos bens adquire relevância jurídica fora da estrutura da propriedade privada e que a titularidade formal desse direito subjetivo não encerra todas as possibilidades de amparo jurídico (2017, p. 61).
Deixando desta forma uma base para a próxima teoria a ser analisada, a chamada Teoria Objetiva.
Na Teoria Objetiva, como observado em seu próprio nome, não é perquirido acerca do fato do possuidor ter o estado psicológico de ter para si a coisa como dono, uma vez que esta já vem incluída no próprio comportamento do individuo para com a coisa, conforme afirma Diniz:
São seus elementos constitutivos: o corpus, a exterioridade da propriedade, que consiste no estado externo, normal das coisas, sob o qual desempenham a função econômica de servir e pelo qual o homem conhece e distingue quem possui e quem não possui, e o animus que já está incluído no corpus, indicando o modo como o proprietário age em face do bem que é possuidor (2004, p. 39).
Afirma ainda Costa (2003, p. 115) sobre a Teoria Objetiva que “a posse é a exteriorização da propriedade, [...] pois que, possuidor é aquele que atua diante à coisa como se proprietário fosse, por exercer algum dos poderes inerentes ao domínio”, ficando a Teoria Objetiva muito mais próxima à nossa realidade e ao nosso ordenamento jurídico em comparação com a Teoria Subjetiva, que sequer poderia conter um conceito simples como a locação.
Assim, em nosso ordenamento jurídico, a posse pode ser definida como explica Gonçalves (2017, p. 58) “Sempre que haja o exercício dos poderes de fato, inerente à propriedade existe a posse, a não ser que alguma norma diga que esse exercício configura a detenção e não a posse”.
2.2.1 Diferença entre detenção e posse
Dentro do próprio conceito de posse, diversas vezes é tratado sobre o instituto da detenção, necessário assim a diferenciação desses dois termos.
Muitas vezes é possível confundir os termos de posse e detenção, pois visualizando a situação na prática é fácil encontrar diversas similaridades.
No artigo 1198 do Código Civil é encontrado a definição legal da detenção:
Art. 1198. Considera-se detentor aquele que, achando-se em relação de dependência para com outro, conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções suas (BRASIL, CC, 2019)
Tartuce (2017, p. 609) afirma que detenção é aquela definida pela lei que trata das situações onde um individuo conserva para si a posse de algum bem, porém estando este em dependência ou sob ordens de outrem.
Alguns exemplos de detenção podem ser trazidos, tais como, o caseiro responsável por zelar um sítio, o manobrista de um restaurante no momento em que dirige o carro do cliente, o atendente de estabelecimentos responsável pela organização do guarda-volumes, entre tantos outros que são observados constantemente no dia-a-dia.
Na detenção o individuo esta sob ordens de um terceiro, este sim possuidor da coisa, como afirma Gonçalves (2017, p. 62) “que sobreleva é a falta de independência da vontade do detentor, que age como lhe determina o possuidor”, como exemplificado anteriormente em funcionários de estabelecimentos que cuidam de bens de clientes.
Enfim, na posse o indivíduo exerce alguns ou todos os direitos do proprietário, usando para si o bem conforme sua vontade dependendo do caso concreto, já na detenção este que está com o bem obedece sempre ordens e definições de um terceiro, sendo um longa
manus da posse de outrem.
Importante esta breve definição para compreender futuros tópicos a serem abordados neste trabalho.
2.3 CARACTERÍSTICAS DA PROPRIEDADE
Existem algumas características principais que podem ser destacadas para explorar mais a fundo o instituto da propriedade, são estas:
Direito absoluto: Conforme Tartuce (2017, p. 631) trata: “Diante do seu caráter erga omnes, ou seja, contra todos, é comum afirmar que a propriedade é um direito absoluto”, ou seja, aquele que tem a propriedade sobre o bem pode exercê-lo da forma que o bem entender.
Porém tal direito pode ser relativizado, Tartuce na mesma feita explica que:
Porém, existem claras limitações dispostas no interesse do coletivo, caso da função social e socioambiental da propriedade [...] A propriedade deve ser relativizada se encontrar pela frente um outro direito fundamental protegido pelo Texto Maior. (2017, p. 631).
Logo, tal absolutismo observado, pode e deve ser relativizado conforme a situação na prática exija, segundo os parâmetros constitucionais e da própria função social da propriedade, cabendo observar o que trata a lei vigente no caso concreto.
Existe ainda outro aspecto da característica de direito absoluto da propriedade, como afirma Diniz (2004, p. 117) “[...] também por ser o mais completo de todos os direitos reais, que dele se desmembram”, trazendo a ideia de grandeza e profundidade deste direito.
Direito exclusivo: Na mesma lição, explica Tartuce (2017, p. 631): “determinada coisa não pode pertencer a mais de uma pessoa, salvo os casos de condomínio ou copropriedade, hipótese que também não retira o seu caráter de exclusividade”, logo, algo para ter a característica de propriedade necessita pertencer a alguém ou algumas pessoas determinadas, cada uma em sua porção.
Na lição de Gonçalves é dito que:
Não pode haver dois direitos reais, de igual conteúdo, sobre a mesma coisa. Duas pessoas não ocupam o mesmo espaço jurídico, deferido com exclusividade a alguém, que é o sujeito do direito real. Assim, não é possível instalar-se direito real onde outro já exista. No condomínio, cada consorte tem direito a porções ideais, distintas e exclusivas (2017, p. 33).
Ou seja, a exclusividade trata da definição clara de quem possui o direito sobre aquela propriedade sendo definida também a proporção de seu direito para com as demais pessoas.
Acerca da exclusividade, vemos que o condomínio, e, especificamente, a multipropriedade, guardam certa relação com essa característica, e trazem certo contraste a mesma, especialmente por trazer mais atores que estarão vinculados a uma mesma propriedade, mas que exercerão segundo as regras próprias evolvendo o condomínio e a multipropriedade. Todavia, nos cumpre destacar que o condomínio e a multipropriedade não
ferem o princípio da exclusividade, eis que, mesmo neste contexto condominial, cada qual exerce, no âmbito do seu direito, um exclusivo poder sobre a coisa.
Direito perpétuo: Segundo Diniz (2004, p. 118) o direito de propriedade tem efeitos que não tem um prazo de validade, ou seja, continuam ativos indefinidamente e independente do exercício deste, mudando somente se surgir alguma causa legal para tal.
Exemplifica Coelho (2012, p. 151) que “a propriedade em geral é perpétua. O dono de um apartamento, enquanto viver, normalmente deixa de titular o direito de propriedade sobre o bem apenas quando decide aliená-lo”.
Direito elástico: Tartuce (2017, p. 631) esclarece que direito de propriedade pode ser modificado conforme a situação prática, podendo ser de uso pleno pelo proprietário ou tendo direitos de terceiros interferindo naquele bem conforme a situação prática, como no caso de uma hipoteca por exemplo em que apesar do bem possuir um proprietário, ao mesmo tempo esse mesmo bem pode ser tomado para um terceiro em forma de garantia do cumprimento de uma obrigação, ou seja, existe um direito de outra pessoa interferindo no bem.
Direito fundamental: Como explicado supra, a propriedade é um direito garantido pela Constituição Federal como trata o artigo 5º, XXII, sendo fundamental para a organização social da sociedade.
O direito de propriedade é sem duvida um dos mais complexos de nosso ordenamento jurídico, como demonstrado anteriormente em suas diversas características, sendo necessária sua análise para seu entendimento.
2.4 DIREITOS DO PROPRIETÁRIO E ELEMENTOS FUNDANTES
Como anteriormente citado, no artigo 1228 do Código Civil brasileiro é disposto que o proprietário tem o direito de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha, passaremos a uma análise de cada um destes direitos.
Usar: Conforme leciona Coelho (2012, p. 155) esse direito traduz o poder que o dono do bem tem de desfrutar de suas funcionalidades, tais como o dono de um imóvel de morar neste, o dono de um veículo de usá-lo para ir ao trabalho, o dono de um telefone celular de fazer ligações e enviar mensagens, enfim, usar o bem conforme sua necessidade.
Tal poder, porém, não é ilimitado, anteriormente dito que assim como a maioria dos direitos fundamentais previstos na constituição, o direito a propriedade possui limitações.
Coelho (2012, p. 156), na mesma linha, afirma que a função social da propriedade pode se sobrepor ao direito de usar o bem, conforme também salientado pelo artigo 187 do Código Civil:
Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes. (BRASIL, CC, 2019)
No artigo 1228, inciso 2º do Código Civil, existe também a previsão das limitações do proprietário de usar o bem:
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. § 2º São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem. (BRASIL, CC, 2019)
Tal artigo fala na proibição do dono do bem de utiliza-lo de forma a prejudicar terceiros, sem que isso tenha qualquer utilidade para o mesmo, demonstrado assim que o proprietário não tem o direito de utilizar a coisa de forma abusiva.
Gozar: Trata do direito do proprietário de aferir lucros ou explorá-lo economicamente, conforme afirmam Farias e Rosenvald:
[...] poder por parte do titular do direito real consiste na exploração econômica da coisa, mediante a extração de frutos e produtos que ultrapassem a percepção dos simples frutos naturais (2017, p. 295).
Assim como o direito de usar o bem, o presente possui limitações, usando novamente o princípio da função social da propriedade, não pode o dono da coisa explora-la de forma indiscriminada e que cause algum tipo de maleficio a terceiros, a exemplo disto afirma Coelho que:
Não tem, desse modo, o direito de instalar indústria em imóvel urbano situado em zona residencial, caso em que estaria exercendo poder de proprietário sem atender à função social da propriedade; não pode, por outro lado, executar música no seu bar em volume incômodo à vizinhança, porque isso significaria desrespeito ao direito ao sossego dos moradores dos prédios da redondeza; por fim, incorre em abuso de direito e, portanto, em ato ilícito se, ao alugar o prédio comercial, recusa a proposta do vizinho e, apenas para o prejudicar, aceita a de concorrente deste último feita em idênticas bases (2012, p. 157).
Basicamente, deve o proprietário gozar da coisa utilizando o bom senso e respeitando a função social e o direito de terceiros.
Dispor: Salientam Farias e Rosenvald (2017, p. 296) que pode o proprietário alterar, destruir, fundir, descartar, modificar a coisa, alterando assim sua substância, como também pode utiliza-la para fins jurídicos, isto é, vende-la, dar em garantia entre outros.
Logo, tem o poder de fazer o que bem entender com seu bem conforme seu gosto. Porém, novamente, como boa parte da matéria abrangida pelo direito de propriedade, possui limitações. Alguns exemplos podem ser dados para esclarecer tais limitações, como a vedação do poder de destruir um edifício tombado culturalmente por seu proprietário ou como exemplificado por Coelho:
Muitas leis municipais, por exemplo, obrigam os condomínios de edificação a providenciarem a pintura exterior do prédio de tempos em tempos. É válida a exigência, não podendo o condomínio pretender exonerar-se de seu cumprimento escudando-se no poder de dispor materialmente da coisa (2012, p. 159).
Assim, deverá o dono do bem dispor deste obedecendo a certos aspectos sociais que compõem a chamada função social, para assim estar em conformidade com a norma legal que limita em certos aspectos o poder do proprietário.
Reivindicar: Pode o dono do bem tomar de volta para si bem que esteja sendo utilizado de forma injusta por terceiros, conforme afirmam Farias e Rosenvald:
[...] por representar a pretensão do titular do direito subjetivo de excluir terceiros de indevida ingerência sobre a coisa, permitindo que o proprietário mantenha a sua dominação sobre o bem, realizando verdadeiramente a almejada atuação socioeconômica (2017, p. 297).
Novamente, algumas restrições são observadas a respeito do referido poder, sempre se baseando na função social do bem, um dos exemplos de tal limitação pode ser encontrada no artigo 1228, inciso 4º do Código Civil:
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. § 4º O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante. (BRASIL, CC, 2019)
Por fim, sempre que o proprietário sentir-se coibido de seu direito, deverá usar seu poder de reivindicar por meio de uma ação judicial, a chamada Ação Reivindicatória.
2.5 DO CONDOMÍNIO
Por ser tema atrelado diretamente ao cerne deste trabalho, cabe à conceituação de condomínio para assim prosseguir para o entendimento da multipropriedade.
Em poucas palavras, explica Tartuce (2017, p. 693) “Verifica-se a existência do condomínio quando mais de uma pessoa tem o exercício da propriedade sobre determinado bem”, isto é, se há mais de um individuo exercendo o direito que seria a principio de um único proprietário, existe o condomínio.
De início, pode haver o pensamento de que o condomínio estaria em desacordo com o princípio da exclusividade do direito de propriedade, onde deve apenas uma pessoa exerce-lo, no entanto este não está em desacordo com tal principio, como explicam Farias e Rosenvald (2017, p. 668) “[...] no condomínio tradicional não há elisão ao princípio da exclusividade, eis que, pelo estado de indivisão do bem, cada um dos proprietários detém fração ideal do todo. Há uma pluralidade de sujeitos (proprietários) em um dos polos da relação jurídica”.
Na mesma linha, explica Coelho (2012, p. 270) que “A propriedade condominial é também excludente, porque os coproprietários têm o poder de excluir qualquer pessoa estranha ao condomínio do uso, fruição e disposição da coisa”, ou seja, apesar de compartilhada, o direito a propriedade em condomínios somente pode ser exercido por determinadas pessoas, qualquer estranho que venha a interferir no bem pode ser repreendido caso não seja da vontade dos condôminos tal interferência.
Afirma Gonçalves:
[...] o condomínio pode ser pro diviso ou pro indiviso, transitório ou permanente. No condomínio pro diviso, apesar da comunhão de direito, há mera aparência de condomínio, porque cada condômino encontra-se localizado em parte certa e determinada da coisa, agindo como dono exclusivo da porção ocupada. No condomínio pro indiviso, não havendo a localização em partes certas e determinadas, a comunhão é de direito e de fato (2017, p. 424)
Nesta toada, podemos afirmar que o condomínio pode ser pro diviso ou pro indiviso, no primeiro caso explica Tartuce (2017, p. 694) “aquele em que é possível determinar, no plano corpóreo e fático, qual o direito de propriedade de cada comunheiro. Há, portanto, uma fração real atribuível a cada condomínio”.
No pro indiviso, no entanto, não é possível determinar qual fração que cada condômino tem em relação ao domínio do bem (TARTUCE, 2017, p. 694).
Assim, o direito em relação a um imóvel pode ter suas frações claramente determinadas para cada proprietário, como em um prédio de apartamentos onde cada imóvel possui um dono, apesar de todos estarem em um mesmo prédio, ou, ainda, pode ter diversos proprietário mas que não seja possível afirmar como funciona o fracionamento da utilização do bem.
3 DA MULTIPROPRIEDADE
Neste capítulo, será analisado o instituto da multipropriedade em si, mediante um breve histórico, seus aspectos legais, principais características e fundamentos para então passar para o tema nuclear deste trabalho.
Instituída pela Lei 13.777 de 20 de dezembro de 2018, trouxe a adição de diversos artigos no Código Civil e na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), trazendo um capítulo tratando detalhadamente do instituto da multipropriedade.
A multipropriedade ou o chamado Time Sharing pode ser definido utilizando o próprio artigo 1358-C do Código Civil, este adicionado pela Lei 13.777, que diz:
Art. 1358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada. (BRASIL, CC, 2019)
Na lição de Farias e Rosenvald também é encontrado a definição basilar do conceito de multipropriedade:
Com o termo multipropriedade, genericamente, designa-se uma relação jurídica de aproveitamento econômico de uma coisa móvel ou imóvel, coisa esta repartida em unidades fixas de tempo, de modo a permitir que diversos titulares possam utilizar-se daquela coisa com exclusividade, cada um a utilizar-seu turno, de maneira perpétua ou não (2017, p. 278).
Diniz trata do tipo de adquirente de imóveis de multipropriedade:
Todos os adquirentes são coproprietários de fração ideal, sofrendo limitações temporais e condominiais, sendo que a relação de tempo repartido fica estabelecida em regulamento (2004, p. 232).
O direito, como matéria altamente dinâmica e mutável que é, vem com a instituição da referida lei da multipropriedade abarcar este moderno tipo de utilização de um bem imóvel, deixando sustentado pela lei este novo tipo de comportamento dos proprietários desta modalidade.
3.1 HISTÓRICO DO INSTITUTO DA MULTIPROPRIEDADE
Apesar do foco deste trabalho ser a multipropriedade limitada à lei brasileira, vale uma breve análise acerca do surgimento da mesma, sendo que a maioria dos autores afirmam que o referido instituto teve sua primeira aparição na França.
Tepedino afirma que foi na França que a multipropriedade surgiu, no fim da década de 1960:
[...] essa nova forma de utilização de bens, nascida na França em 1967, foi difundida amplamente na Europa e nos Estados Unidos pelas mãos de empresários, que se anteciparam aos legisladores (2019, p. 1).
Diversos atores afirmam da mesma maneira do autor anteriormente citado para explicar a origem do instituto da multipropriedade, destacando que sua criação se deu exatamente para dar um melhor aproveitamento a imóveis que ficavam por longos períodos do ano completamente sem uso, tendo sido rapidamente difundido por diversos países.
Afirma Venosa (2019, p. 1) que “O fenômeno social nasceu da procura da classe média por uma residência de férias na praia ou na montanha” demonstrando assim a temática turística que é ligada à origem do referido instituto.
Conforme foi espalhando-se por grande parte dos países do globo, o presente instituto foi sendo batizado das mais diversas formas, conforme a língua local, assim afirma Venosa:
O sistema utilizado para os imóveis é conhecido como time-sharing nos países de língua inglesa, multipropriedade na França, na Espanha e na Itália, nesta também como proprietà spa-zio-temporale; como direito real de habitação periódica, em Portugal. A doutrina argentina refere-se à propriedade de tempo compartilhado. (2019, p. 1).
Ficando clara a importância da multipropriedade, haja vista sua ocorrência nas mais diversas nações do mundo.
No Brasil, somente no fim do ano de 2018 que surge uma lei que venha a garantir a modalidade proprietária aqui tratada.
Apesar de não tratada expressamente pela lei, a multipropriedade já existia em nosso ordenamento jurídico, como entende parcela da doutrina, sendo utilizada por meio de contratos, conforme afirma Schreiber (2019, p. 1) “empreendimentos baseados na multipropriedade imobiliária deixavam de ser realizados no Brasil ou eram realizados com base em mecanismos de natureza contratual ou societária”, sendo essencial a normatização do instituto para dar segurança jurídica as pessoas envolvidas neste tipo de negócio.
3.2 DO OBJETO DA MULTIPROPRIEDADE
Da multipropriedade tratada pela Lei 13.777/2018, somente entram na proteção de seus artigos os direitos referentes a bens imóveis, tais como casas, sítios, apartamentos etc.
Nos primeiros artigos da referida lei é possível encontrar diversas vezes a indicação de que apenas bens imóveis podem estar sob a modalidade de multipropriedade.
Nesta via, afirma Oliveira:
A lei trata apenas do condomínio multiproprietário em imóveis. Não abrangeu a time-sharing em móveis, como em barcos, aeronaves etc., tarefa que ficará para eventual lei futura. O mobiliário que guarnece o imóvel, diante de sua natureza acessória, segue o mesmo regime jurídico-real do imóvel e, portanto, também é objeto da multipropriedade do imóvel. (2018, p. 1).
Logo, apesar de no imóvel sob o regime de multipropriedade estarem guardados bens móveis, estes também estão protegidos pela Lei 13.777, haja vista sua natureza acessória para com o bem imóvel.
Não restando dúvidas, neste primeiro momento de abordagem da referida lei, pela doutrina, acerca da definição do objeto da multipropriedade ser somente de bens imóveis.
3.3 DA FORMA DE INSTITUIÇÃO E REGISTRO DA MULTIPROPRIEDADE
No artigo 1358-F do Código Civil é encontrada a forma como deve ser instituída a multipropriedade perante os cartórios de registro imobiliário:
Art. 1358-F. Institui-se a multipropriedade por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo. (BRASIL, CC, 2019).
Na escritura do bem imóvel deverá constar como será a organização dos períodos de uso do bem para cada um dos proprietários, além disto deverá ainda conter conforme o artigo 1358-G do Código Civil:
Art. 1358-G. Além das cláusulas que os multiproprietários decidirem estipular, a convenção de condomínio em multipropriedade determinará:
I - os poderes e deveres dos multiproprietários, especialmente em matéria de instalações, equipamentos e mobiliário do imóvel, de manutenção ordinária e extraordinária, de conservação e limpeza e de pagamento da contribuição condominial;
II - o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no período correspondente a cada fração de tempo;
III - as regras de acesso do administrador condominial ao imóvel para cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza;
IV - a criação de fundo de reserva para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e mobiliário;
V - o regime aplicável em caso de perda ou destruição parcial ou total do imóvel, inclusive para efeitos de participação no risco ou no valor do seguro, da indenização ou da parte restante;
VI - as multas aplicáveis ao multiproprietário nas hipóteses de descumprimento de deveres. (BRASIL, CC, 2019).
Sendo necessários a delimitação e detalhamento do direito referente a cada proprietário, principalmente a respeito da conservação do bem, da quantidade de pessoas que podem adentrar, permanecer e sair do imóvel, como proceder em caso de danos ao mesmo entre outras questões de ordem financeira. Assim como no condomínio edilício, a presença de diversos sujeitos, em relação a uma mesma coisa, exige um mínimo regramento, para que se possa garantir o uso pacífico, harmônico e mais eficaz possível do bem.
Poderá, a escritura pública conter quanto que cada um dos proprietários poderá acumular de períodos de tempo de uso do bem, conforme artigo 1358-H do Código Civil:
Art. 1358-H. O instrumento de instituição da multipropriedade ou a convenção de condomínio em multipropriedade poderá estabelecer o limite máximo de frações de tempo no mesmo imóvel que poderão ser detidas pela mesma pessoa natural ou jurídica. (BRASIL, CC, 2019).
O instrumento de matrícula do imóvel em multipropriedade poderá prever ainda a estipulação de um período de tempo para operações de conservação e manutenção do imóvel em si, de suas instalações e de seu mobiliário, conforme artigo 1358-N do Código Civil.
Por este instrumento será aduzido todos os termos de uso para com os proprietários, como será exercido este uso e tratará também da forma como os bens envolvidos serão tratados.
Seguindo para a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) esta que recebeu algumas alterações com a instituição da Lei 13.777/2018, assim atualizando-se para esta modalidade de propriedade de imóvel, isto é, a multipropriedade.
Trata o artigo 176, §1º, II, “6)” da Lei de Registros Públicos:
Art. 176. O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3
§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas: II - são requisitos da matrícula:
6) tratando-se de imóvel em regime de multipropriedade, a indicação da existência de matrículas, nos termos do § 10 deste artigo (BRASIL, Lei dos Registros Públicos, 2019).
Já o parágrafo 10 do mesmo artigo versa:
§ 10. Quando o imóvel se destinar ao regime da multipropriedade, além da matrícula do imóvel, haverá uma matrícula para cada fração de tempo, na qual se registrarão e averbarão os atos referentes à respectiva fração de tempo, ressalvado o disposto no § 11 deste artigo (BRASIL, Lei dos Registro Públicos, 2019).
Ou seja, restará uma matrícula do imóvel como um todo e diversas outras matrículas referentes a fração de tempo a ser utilizada por cada um dos proprietários.
3.4 DOS DIREITOS E OBRIGAÇÕES DO MULTIPROPRIETÁRIO
Assim como em praticamente toda relação de direitos reais, existem direitos e obrigações que devem ser cumpridas pela pessoa titular deste tipo de direito.
No Código Civil é demonstrado claramente alguns destes direitos que o multiproprietário possui, mais precisamente no artigo 1358-I, que diz:
Art. 1358-I. São direitos do multiproprietário, além daqueles previstos no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade: I - usar e gozar, durante o período correspondente à sua fração de tempo, do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário;
II - ceder a fração de tempo em locação ou comodato;
III - alienar a fração de tempo, por ato entre vivos ou por causa de morte, a título oneroso ou gratuito, ou onerá-la, devendo a alienação e a qualificação do sucessor, ou a oneração, ser informadas ao administrador;
IV - participar e votar, pessoalmente ou por intermédio de representante ou procurador, desde que esteja quite com as obrigações condominiais, em:
a) assembleia geral do condomínio em multipropriedade, e o voto do multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de tempo no imóvel;
b) assembleia geral do condomínio edilício, quando for o caso, e o voto do multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de tempo em relação à quota de poder político atribuído à unidade autônoma na respectiva convenção de condomínio edilício. (BRASIL, CC, 2019).
Na parte do caput do artigo é dito que são previstos alguns direitos dos multiproprietários, ou seja, no instrumento de instituição podem ainda conter outros direitos conforme a vontade das partes envolvidas.
No primeiro inciso é tratado da faculdade do proprietário de usar e gozar do imóvel e de seus equipamentos, utilizando-se para benefício próprio ou para aferir lucros sobre o imóvel durante o período de tempo que lhe compete.
Já no segundo inciso trata do importante direito que o proprietário tem de locar, isto é, deixar que outra pessoa utilize-se do imóvel em troca de algum valor monetário e
também de ceder a fração de tempo em comodato, quer dizer, emprestando gratuitamente o imóvel para que outra pessoa faça uso, tudo isto durante o período de tempo que lhe cabe.
Pode também alienar sua fração de tempo, ou seja, transferir o domínio que possui para um terceiro, de forma onerosa ou gratuita, por ato entre vivos ou por via testamentária. Por fim, pode ainda onerar sua fração de tempo, isto é, dar em garantia para algum credor de um empréstimo, devendo cada um dos atos tratados neste parágrafo serem informados ao administrador do imóvel em multipropriedade.
No último inciso do referido artigo, é aduzido o direito do proprietário de participar das assembleias organizadas no condomínio de multipropriedade, assim podendo este decidir juntamente com os outros multiproprietários, a respeito das diversas matérias que podem ser tratadas neste tipo de assembleia, conforme a dimensão de sua fração temporal para com o bem imóvel.
3.5 DOS DEVERES DO MULTIPROPRIETÁRIO
Bem como existem direitos para o multiproprietário, existem deveres a serem cumpridos por este, estes elencados no artigo 1358-J do Código Civil:
Art. 1358-J. São obrigações do multiproprietário, além daquelas previstas no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade: I - pagar a contribuição condominial do condomínio em multipropriedade e, quando for o caso, do condomínio edilício, ainda que renuncie ao uso e gozo, total ou parcial, do imóvel, das áreas comuns ou das respectivas instalações, equipamentos e mobiliário;
II - responder por danos causados ao imóvel, às instalações, aos equipamentos e ao mobiliário por si, por qualquer de seus acompanhantes, convidados ou prepostos ou por pessoas por ele autorizadas;
III - comunicar imediatamente ao administrador os defeitos, avarias e vícios no imóvel dos quais tiver ciência durante a utilização;
IV - não modificar, alterar ou substituir o mobiliário, os equipamentos e as instalações do imóvel;
V - manter o imóvel em estado de conservação e limpeza condizente com os fins a que se destina e com a natureza da respectiva construção;
VI - usar o imóvel, bem como suas instalações, equipamentos e mobiliário, conforme seu destino e natureza;
VII - usar o imóvel exclusivamente durante o período correspondente à sua fração de tempo;
VIII - desocupar o imóvel, impreterivelmente, até o dia e hora fixados no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, sob pena de multa diária, conforme convencionado no instrumento pertinente; IX - permitir a realização de obras ou reparos urgentes. (BRASIL, CC, 2019).
No primeiro dever descrito no artigo é tratado da contribuição necessária para manter o bem em boas condições, que deve ser paga por todo multiproprietário, mesmo que este renuncie ao uso ou gozo do imóvel ou se for o caso do condomínio edilício, em suas áreas em comum, instalações e mobiliário.
Seguindo para o segundo inciso do artigo 1358-J, é previsto que o proprietário ou qualquer pessoa por ele autorizada a entrar no imóvel, devem responder pelos danos que causarem, seja ao imóvel em si, aos móveis e equipamentos deste.
Deve ainda, conforme o inciso III do artigo supracitado, toda vez que tomar notícia de danos ou avarias no imóvel, avisar ao administrador para que este tome as medidas cabíveis e evite qualquer agravo nesta situação.
Não pode o proprietário modificar à sua vontade os bens ligados ao imóvel, como sua mobília, equipamentos necessários para seu correto funcionamento e suas instalações, visto a previsão do inciso IV do artigo 1358-J.
O proprietário necessita manter o estado de conservação e limpeza do imóvel em padrões condizentes para seu uso, entregando-o para o próximo morador conforme estipulado nas regras do condomínio, como tratado no inciso V do referido artigo.
No inciso VI do presente artigo, é versado na obrigação que o proprietário tem em utilizar o imóvel e seus anexos conforme foi destinado no instrumento de instituição da munltipropriedade.
Para estar dentro das normas trazidas pelo inciso VII do artigo que estamos tratando neste título, o proprietário somente poderá manter-se utilizando o imóvel durante o período de tempo que lhe cabe, este estabelecido no instrumento que instituiu a multipropriedade ou na convenção realizada pelos multiproprietários.
Deverá o proprietário retirar-se do imóvel no dia e hora previamente estabelecido para com as regras estabelecidas para o imóvel, respeitando assim o direito dos outros multiproprietários e caso este não respeite este prazo, estará sujeito a multa diária estabelecida no instrumento de instituição do bem imóvel.
Em último lugar, existe o dever de mesmo que esteja em seu turno de uso do bem, é obrigatório permitir a realização de reparos que sejam considerados urgentes para a manutenção da estrutura, instalações e afins do imóvel.
Como pode ser observado, existem muitos deveres a serem cumpridos por aquele que está utilizando um bem imóvel sob o regime de multipropriedade, haja vista que, como
todo direito que envolve diversas pessoas, necessita de regras bem estabelecidas para manter uma convivência saudável e respeitosa entre estas.
3.5.1 Do descumprimento dos deveres do multiproprietário
No caso de descumprimento de qualquer destes deveres estará sujeito o multiproprietário, conforme o parágrafo 1º do artigo 1358-J:
§ 1º. Conforme previsão que deverá constar da respectiva convenção de condomínio em multipropriedade, o multiproprietário estará sujeito a:
I - multa, no caso de descumprimento de qualquer de seus deveres;
II - multa progressiva e perda temporária do direito de utilização do imóvel no período correspondente à sua fração de tempo, no caso de descumprimento reiterado de deveres. (BRASIL, CC, 2019).
Logo, multas podem ser aplicadas quando o multiproprietário venha a desrespeitar os seus deveres, podendo ainda receber uma multa que vá aumentando progressivamente chegando até mesmo na perda temporária do direito de usar o imóvel caso venha a continuar descumprindo os deveres a ele estabelecidos.
3.5.2 Responsabilidade sobre avarias do imóvel em multipropriedade
No segundo parágrafo do artigo 1358-J é aduzido como será realizado o pagamento de consertos ao bem imóvel:
§ 2º. A responsabilidade pelas despesas referentes a reparos no imóvel, bem como suas instalações, equipamentos e mobiliário, será:
I - de todos os multiproprietários, quando decorrentes do uso normal e do desgaste natural do imóvel;
II - exclusivamente do multiproprietário responsável pelo uso anormal, sem prejuízo de multa, quando decorrentes de uso anormal do imóvel. (BRASIL, CC, 2019).
Assim, quando ocorrerem avarias do uso normal e esperado do imóvel, os custos do reparo deste serão divididos por todos os multiproprietários daquele bem. Já quando ocorrerem danos por uso indevido do bem, somente responderá pelos gastos do conserto aquele que deu causa a essas avarias, devendo ainda pagar uma multa a ser estabelecida no instrumento de instituição da multipropriedade.
3.6 DA TRANFERÊNCIA DA MULTIPROPRIEDADE
Assim como no direito de propriedade em imóveis sem multipropriedade, existe a possibilidade do proprietário transferir o domínio do bem para outras pessoas, mas somente referente ao tempo de uso do imóvel que lhe cabe.
Esta possibilidade está prevista no artigo 1358-L do Código Civil, que versa:
Art. 1358-L. A transferência do direito de multipropriedade e a sua produção de efeitos perante terceiros dar-se-ão na forma da lei civil e não dependerão da anuência ou cientificação dos demais multiproprietários. (BRASIL, CC, 2019).
Outro ponto interessante é de que não é necessário avisar tampouco esperar a aceitação da transferência pelos outros multiproprietários. Não há, portanto, o direito de preferência dos demais multiproprietários, como ocorre no condomínio pro indiviso.
Ainda existe uma importante característica da transferência de imóveis em multipropriedade, a de que não é necessário obedecer qualquer ordem de preferência para transferência da fração de tempo para os outros multiproprietários ou para o instituidor do condomínio, isto é, poderá vender sua cota de tempo sem que precise oferece-la para os outros multiproprietários, salvo se estabelecido no instrumento de instituição da multipropriedade ou na convenção do condomínio, conforme o parágrafo primeiro do artigo em destaque.
3.7 ASPECTOS GERAIS DA ADMINISTRAÇÃO DA PROPRIEDADE
Por tratar-se de imóvel com dois ou mais proprietários, é necessário um administrador para garantir o correto funcionamento deste e ainda cuidar de das questões e problemas que venham a surgir com o uso.
É tratado da exigência de um administrador em imóveis de multipropriedade no artigo 1358-M do Código Civil:
Art. 1358-M. A administração do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário será de responsabilidade da pessoa indicada no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, ou, na falta de indicação, de pessoa escolhida em assembleia geral dos condôminos. (BRASIL, CC, 2019).
Nesta toada, como demonstra claramente o artigo 1358-M, é necessário que ocorra a indicação de alguém para gerir o imóvel e suas instalações, podendo esta ser escolhida de várias maneiras, conforme elencado no artigo.
Ainda, existem certos deveres do administrador do imóvel de multipropriedade, estas elencadas no parágrafo primeiro do artigo 1358-M:
§ 1º. O administrador exercerá, além daquelas previstas no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade, as seguintes atribuições:
I - coordenação da utilização do imóvel pelos multiproprietários durante o período correspondente a suas respectivas frações de tempo;
II - determinação, no caso dos sistemas flutuante ou misto, dos períodos concretos de uso e gozo exclusivos de cada multiproprietário em cada ano;
III - manutenção, conservação e limpeza do imóvel;
IV - troca ou substituição de instalações, equipamentos ou mobiliário, inclusive: a) determinar a necessidade da troca ou substituição;
b) providenciar os orçamentos necessários para a troca ou substituição;
c) submeter os orçamentos à aprovação pela maioria simples dos condôminos em assembleia;
V - elaboração do orçamento anual, com previsão das receitas e despesas; VI - cobrança das quotas de custeio de responsabilidade dos multiproprietários; VII - pagamento, por conta do condomínio edilício ou voluntário, com os fundos comuns arrecadados, de todas as despesas comuns. (BRASIL, CC, 2019).
São encontradas então diversas atividades a serem praticadas pelo administrador, típicas de gerencia de um imóvel em que várias pessoas utilizam.
Cabe ao administrador gerir como funcionará a utilização do imóvel pelos multiproprietários durante os períodos que lhes cabem, averiguar e determinar a manutenção do bem e de suas instalações, podendo determinar a substituição quando necessário, confeccionar orçamentos para tal e apresenta-lo para os outros multiproprietários, além de cuidar das questões financeiras da multipropriedade, como orçamentos anuais e cobrança de valores referentes ao custeio do imóvel para com os proprietários.
4 DA RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA E A MULTIPROPRIEDADE
Chegando neste momento ao ponto principal deste trabalho, será realizada uma análise sobre o funcionamento básico do Imposto Predial e Territorial Urbano e do Imposto sobre a propriedade Territorial Rural, suas características principais e ao fim relaciona-los com o instituto da multipropriedade para assim esclarecer como estes são cobrados em imóveis sob aquele tipo de propriedade.
4.1 CONCEITO DE TRIBUTO
A conceituação basilar de um tributo pode ser encontrada no artigo 3º do Código Tributário Nacional que versa:
Art. 3º. Tributo é toda prestação pecuniária compulsória, em moeda ou cujo valor nela se possa exprimir, que não constitua sanção de ato ilícito, instituída em lei e cobrada mediante atividade administrativa plenamente vinculada. (BRASIL, CTN, 2019).
Amaro (2014, p. 43) define “Tributo é a prestação pecuniária não sancionatória de ato ilícito, instituída em lei e devida ao Estado ou a entidades não estatais de fins de interesse público”.
Destas definições podem ser retiradas algumas características principais de tributos, a primeira que pode ser trazida é a da prestação pecuniária dos tributos, como preceitua Borba:
[...] o tributo deve ser pago em valor monetário direto (moeda, cheque ou vale postal), não podendo alguém liquidar uma dívida tributária mediante a utilização de efeitos patrimoniais ou simbólicos diversos, salvo se a lei tributária expressamente o autorizar (2015, p. 27).
Ou seja, a forma devida de adimplemento de divida tributária é feita diretamente utilizando-se de moeda corrente ou outro meio que tenha o seu valor garantido por si só.
Preceitua Novais que:
A exigência por meio de dinheiro (moeda) tem a conotação de “facilitar a vida” do ente político no momento de sua arrecadação e realização do pagamento de suas despesas públicas (obrigações oriundas de licitações, contratos, remuneração de pessoal etc.) (2018, p. 37).
É evidente que para fins de cálculos da receita adquirida por meio dos tributos, a forma de pagamento em dinheiro ou algo que contenha valor inerente e imediato facilita muito no momento de realizar a contabilidade.
Outra característica evidente dos tributos é que eles possuem caráter compulsório, como versa Alexandre (2016, p. 42) “O tributo é receita derivada, cobrada pelo Estado, no uso de seu poder de império. O dever de pagá-lo é, portanto, imposto pela lei, sendo irrelevante a vontade das partes (credor e devedor)”, sendo assim, não há espaço para decisão do pagamento ou não de algum tributo, devendo ele ser pago não importando a vontade do devedor.
Explica Novais na mesma feita que:
Essa obrigatoriedade “compulsória”, no pagamento do tributo, decorre exatamente do fato de ele ser instituído em lei, afinal, nosso sistema constitucional democrático determina no multicitado art. 5º, II, da CF que “Ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei” (2018, p. 40).
Logo, por ter fonte como fonte direta a lei, é completamente legítima a cobrança de forma compulsória de tributos em nosso ordenamento jurídico.
Seguindo a análise das características principais dos tributos, temos que a cobrança de tributos não pode ser confundida com sanção à prática de ato ilícito, conforme Borba (2015, p. 28) “o tributo não pode ser confundido com punição por comprometimento de ato ilícito. A sanção ou apenação por ato ilícito é representada pela penalidade pecuniária, que caracteriza uma outra modalidade de receita derivada estatal”. Dessa forma, tributo não pode ser entendido como uma forma de punição, mas sim como uma forma de fonte de receita estatal para o financiamento das mais diversas atividades exercidas pelo Estado.
Para que um tributo possua validade e possa ser exigido é necessária sua instituição por lei, como afirma Paulsen (2017, p. 35) “Instituído tributo sem lei, será inconstitucional a norma infralegal instituidora e, portanto, inválida, restando sem sustentação a sua cobrança”.
Na mesma via, explica Alexandre:
Essa é uma regra sem exceção: o tributo só pode ser criado por lei (complementar ou ordinária) ou ato normativo de igual força (Medida Provisória). Isso decorre do princípio democrático: como a lei é aprovada pelos representantes do povo, pode-se dizer, ao menos teoricamente, que o povo só paga os tributos que aceitou pagar. (2016, p. 44).
Sendo principio basilar dos tributos a exigência de lei para ser possível sua cobrança e instituição em nosso ordenamento legal.
Por fim, tem o tributo a característica de ser atividade vinculada à administração pública, nesta toada preceitua Paulsen (2017, p. 35) “[...] apenas pessoas jurídicas de direito público podem figurar como sujeitos ativos de obrigação tributária justificam-se em face da natureza da atividade tributária, que envolve fiscalização, imposição de multas e restrição a direitos”, e ainda dentro da mesma característica, existe ainda a obrigação da entidade estatal de cobrar o tributo, não podendo por sua vontade deixar de cobrar conforme a situação fática encontrada, por esta ser mera administradora desta receita e não proprietária (AMARO, 2014, p. 38).
4.1.1 Princípios do direito tributário
Existem diversos princípios a serem observados quando se estuda a matéria tributária, sendo pertinente elencar os mais importantes conforme trataremos a seguir.
Trata Schoueri que:
No Direito e, especialmente, no Direito Tributário, os princípios surgem ainda com mais vigor, já que não são apenas fruto de pesquisa do cientista, mas objeto da atividade do legislador. Do emaranhado de normas editadas pelos mais diversos escalões, extraem-se normas que se prestam para indicar valores do ordenamento, positivados e que servem de vetores para o conhecimento do Direito Tributário. (2018, p. 273).
Assim como em diversas matérias do direito, princípios norteiam todo o estudo e até mesmo a forma como será legislado sobre aquela matéria.
O primeiro deles que podemos destacar é o da legalidade, como afirma Novais (2018, p. 112) “A criação ou majoração da carga tributária necessita, como regra, da edição de lei e, valendo-se da máxima do paralelismo das formas, os casos de extinção e redução também estariam sob o manto da reserva legal”. Assim, para a criação ou modificação de matéria concernente a tributos, é necessário na maioria dos casos, a instituição de lei.
Seguindo, outro princípio importantíssimo para o direito tributário é o da irretroatividade, como trata o artigo 150, III, “a” da Constituição Federal:
Art. 150. Sem prejuízo de outras garantias asseguradas ao contribuinte, é vedado à União, aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios:
