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R$ ,00 (Duzentos e vinte mil reais)

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Academic year: 2022

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Excelentíssimo Sr. Dr. Juiz de Direito da 9ª VARA CÍVEL da Comarca de CAMPINAS, SP

Autos nº

1034222-38.2014.8.26.0114

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

VALOR DE VENDA DO IMÓVEL AVALIADO (Apartamento e garagem):

R$ 220.000,00

(Duzentos e vinte mil reais)

GILMAR NASCIMENTO SARAIVA, perito judicial em Avaliações de Imóveis, inscrito no Conselho de Corretores de Imóveis CRECI nº 59.259-SP, nomeado por Vossa Excelência para levantar o VALOR ATUAL DE VENDA de imóvel apartamento com área útil de 52,01 m2 e com vaga de garagem conforme autos do processo de Execuções de Título Extrajudicial Obrigações que o Exequente Condomínio Edifício Saint Laurent move em face da executada Samantha Ribeiro de Souza, tendo concluído a Avaliação Mercadológica, venho apresentar o presente Laudo de Avaliação (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, de acordo com a ABNT, BNR 14.653 e Lei 6.530/78).

Este parecer está em conformidade com o disposto no artigo 3º da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, e com as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) nº 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de 26.06.2006), e 1.066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração. E também de acordo com as

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normas da ABNT/NBR 14.652-1, Avaliações de Bens 14.653-2, Procedimentos Gerais do título

“Avaliações de Bens”.

Assim, informo a Vossa Excelência que, em 09 de março de 2019, próximo das 15 horas, estive na Rua Rafael Andrade Duarte, 636, Edifício Saint Laurent, Apartamento 61, Bairro Jardim Paraiso, Campinas-SP, com o objetivo de avaliar o imóvel abaixo descrito e fotografá-lo.

Sobre o imóvel: Descrição, Localização e Estado

Descrição: O imóvel avaliado é assim descrito e caracterizado, conforme matrícula 9541 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Campinas [pp. 29-30]:

Matrícula 86496 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Campinas, SP:

Apartamento 61, do 6º andar do Edifício Laurent, à rua Rafael Andrade Duarte, 636, Jardim Paraíso, Campinas, SP com área útil de 52,01m2; Matrícula 85590 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Campinas, SP:

Vaga de garagem sob o nº 11, localizado no subsolo do Edifício Saint Laurent, nesta cidade de Campinas, SP à rua Rafael Andrade Duarte, 636, Jardim Paraíso, Campinas, SP, com área de 12,50m2.

Localização: O imóvel encontra-se no bairro Jardim Paraíso, próximo à Avenida Moraes Sales, importante avenida que interliga a outras avenidas que facilitam ao acesso a vários bairros da cidade de Campinas. A região caracterizada como região comercial e residencial, com toda a infraestrutura desenvolvida, com rede de abastecimento de água, rede de energia elétrica, iluminação pública, rede de esgoto, rede telefonia, linhas de transporte público municipal, serviço de coleta de lixo, TV a cabo, internet. Não existem fatores que desvalorizam a região tais como deslizamento, alagamento e erosão. Não existem fatores ambientais depreciativos, tais favela, usina de lixo. O imóvel está próximo ao Campo do Guarani Futebol Clube.

Estado: O imóvel apresenta-se em estado bom estado de conservação. Possui sala com piso am ardósia e paredes com pintura em látex; um dormitório com piso em cimento, paredes com pintura látex, armários embutidos; banheiro social com azulejo até o teto; cozinha com armários embutidos, pias em granito, paredes com azulejo até o teto; lavanderia com azulejo até o teto.

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Sobre o método e os critérios utilizados

Para determinar o valor de venda do imóvel, utilizei o MÉTODO DIRETO, ou seja, estabeleci comparação entre imóveis similares, à venda, todos na mesma rua do imóvel avaliado e no mesmo condomínio. Assim, foi realizada pesquisa mercadológica local em segmentos de venda de imóveis, empresas atuantes que transacionam imóveis semelhantes aos do objeto da presente avaliação, e também com a própria portaria do prédio e em contato com proprietários, visando coletar elementos comparativos para determinar valores mais próximos de mercado. Como no edifício do imóvel em questão, foram eleitos somente imóveis com semelhança quanto a localização (mesma rua) e apartamento no mesmo condomínio.

Sobre as amostras e o cálculo do valor médio de venda por m2

A tabela que segue apresenta a apuração do valor médio de venda do imóvel por metro quadrado, calculado através da média aritmética de cada amostra eleita, feita mediante a divisão da soma do valor levantado dessas amostras pela quantidade de amostras.

Todos os imóveis utilizados como paradigmas estão disponíveis para venda (não encontrei amostra de imóvel recentemente vendido), portanto, a eles, aplicou-se o fator de oferta (dedução de 10%), conforme orienta norma, percentual este considerado margem média básica de negociação em face de concretização de venda. Outrossim, todos os apartamentos citados como referência possuem uma vaga de garagens assim como o imóvel avaliando.

CONTATO ENDEREÇO DO IMÓVEL

ÁREA ÚTIL

VALOR DE VENDA

VALOR DE VENDA POR M2

YAMAGUCHI (19) 3884-7131

AP000892 À venda

52,01 m2 R$ 295.000,00 R$ 5.671,98 - 10%

R$ 5.104,78 PLENO

(19) 3387-8533

AP001475 À venda

70 m2 R$ 335.000,00 R$ 4.785,71 - 10%

R$ 4.307,14 HOME HUNTERS

(19) 3755-5555

AP004391 À venda

92 m2 R$ 389.000,00 R$ 4.228,26 - 10%

R$ 3.805,43 FAÇANHA

(19) 2121-5600

AP02850 À venda

62 m2 R$ 320.000,00 R$ 5.161,29 - 10%

R$ 4.645,16 BAUER

(19) 3751-2000

COD 51286 À venda

52 m2 R$ 240.000,00 R$ 4.615,38 - 10%

R$ 4.153,84

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(19) 3736-3377 À venda - 10%

R$ 3.362,63 SOMA DOS VALORES DE METRO QUADRADO R$ 25.378,98

DIVISÃO PELO NÚMERO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS : 6

VALOR UNITÁRIO DO M2 LOCATÍCIOARA VENDA R$ 4.229,83 SANEAMENTO: Considerando-se o valor médio obtido [R$ 4.229,83], eliminam-se os paradigmas com valor de m2 30% acima [R$ 5.498.77] e os com valor 30% abaixo [R$ 2.960,88] do valor médio obtido. Como todos os paradigmas se encontram dentro da margem, não se exclui NENHUM, permanecendo o valor de R$ 4.229,83 como valor médio do metro quadrado

Assim, a média aritmética saneada de R$ 4.229,83 corresponde ao valor médio do m2 praticado em apartamentos semelhantes e no mesmo condomínio e mesma rua onde se localiza o imóvel avaliado (Jardim Paraíso).

Sobre o valor do imóvel

Para calcular o valor do imóvel, multiplicou-se o valor unitário por m2 obtido (R$ 4.229,83) pela metragem do imóvel avaliando (52,01 m2) e obteve-se, inicialmente, o valor de R$.219.993,45

Assim, com base no Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, conclui-se que o valor de mercado do imóvel objeto deste parecer é de R$ 220.000,00 (duzentos e vinte mil reais). Este valor compreende o apartamento e a vaga de garagem.

Nada mais havendo a esclarecer, encerro o presente laudo.

Termos em que peço deferimento, Campinas, 02 de agosto de 2019.

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Referências

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