Identificação do Imóvel
Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário JOAO ELIAS
COBAIXO Nº CPF / CNPJ 84491388849 Nome Empreendimento
Valor Compra Venda R$ 979.891,32 Data Venda Nº Controle Interno 01 0007 3978.23000.081-4 Proprietário / Construtora Nº Cartório: 4 Matrícula: 1329
Logradouro R DAS FIANDEIRAS Nº 179 Andar Complemento
Bairro VILA OLIMPIA Cidade SAO PAULO UF SP CEP 04545-000 Latitude -23.597071 Longitude -46.675572
Caracterização da Região
Região
Residencial Unifamiliar Comercial Residencial Multifamiliar Industrial Outro - Descrever Abaixo
Infraestrutura
Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública
Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado
Fossa Cisterna/Poço Artesiano
Tipo Pavimentação: Asfalto
Restritivos:
Favela Risco Ambiental
Córregos/Rios Outro - Descrever Abaixo
Serviços Públicos e Comunitários
Metrô Centro
Comercial Escola Segurança Ônibus Rede Bancária
Lazer Coleta de
Lixo Clínicas/Hospitais
Aeroporto Shopping Parque
Outro -Descrever Abaixo
Análise da Região do Bairro
Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela
Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25% Tendência Uso Terreno Comercial Industrial Residencial
Limites do Bairro
Moema, Vila Olímpia, Vila Nova Conceição e Vila Uberabinha
Padrão da Região:
Alto Médio-alto Baixo
Médio Médio-baixo
Fatores Valorizantes
Vista - Mar Metrô Vista - Parque Vista Permanente Outro - Descrever Abaixo
Terreno
Topografia
Plana Aclive
Desnível Pronunciado Declive
Formato
Regular Irregular
Dimensões
Área (em m²): 125,62 m² Testada (Frente): 5,71 m Lado Direito: 22,00 m
Fração Ideal: 100,000000 % Fundos 5,71 m Lado Esquerdo: 22,00 m
Tipo de Implantação
Condomínio Isolado Nome Acompanhante Vistoria: Contato Telefônico Acompanhante:
Tipo do Acompanhante
Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Outro - Descrever Abaixo
Condomínio / Imóvel Avaliado
Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado
N° Andares Tipo: Unidades Por Andar: Nº Total de Unidades: N° de Elevadores: Valor Condomínio: Por Mês Por Ano
Descrição dos Andares Uso Condomínio: Residencial Padrão de Construção do Condomínio
Alto Médio-alto Médio
Médio-baixo Baixo Estado Conservação Condomínio Bom Regular Ruim Em Implantação Infraestrutura do Imóvel
Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica
Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins
Tipo Imóvel Avaliado
Casa Apartamento Galpão
Sobrado Loja Sala
Comercial Vaga Autônoma Depósito
Autônomo Loft
Outro - Descrever Abaixo
Indício Ocupação Imóvel
Habitado Desabitado
Idade Aparente Anos 25 Ano Construção
Estado Conservação Imóvel
Bom Regular
Ruim Em Construção
Padrão Acabamento Imóvel
Alto Normal
Baixo Mínimo
Uso Imóvel: Residencial Fechamento das Paredes: Nº Banheiros: 0
Fachada Pintura Esquadrias Alumínio N° Andares do Imóvel Avaliado 1 Nº Dormitórios Dimensões Área Privativa: 0,00 m² Área Comum (m²): 0,00 m² Área Total (m²): 162,00 m²
Área Averbada: 162 m² Área não Averbada 0 m²
Nº Vagas Cobertas
Cobertas 2 Descobertas 0 Privativas 0
Face Imóvel
Sul Norte Leste Oeste
Manifestações sobre a garantia
Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia?
Sim Não
QUESTÕES COMPLEMENTARES
Sim NãoData da Vistoria: 22/11/2018
1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? 2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local?
Não foi realizada a vistoria no interior do imóvel
3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local?
Não foi realizada a vistoria no interior do imóvel
4) O imóvel possui vaga de garagem? 5) Se possui vagas, elas estão documentadas?
6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras?
Não foi realizada a vistoria no interior do imóvel
7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos?
Não foi realizada a vistoria no interior do imóvel
8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos?
9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado?
Não foi realizada a vistoria no interior do imóvel
10) O imóvel possui características uni-familiares?
Não foi realizada a vistoria no interior do imóvel
11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)?
Não foi realizada a vistoria no interior do imóvel
12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez?
Não foi realizada a vistoria no interior do imóvel
13) O imóvel apresenta condições de habitalidade?
Não foi realizada a vistoria no interior do imóvel
14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O Imóvel possui suspeitas de Contaminação?
Observações Finais
Não foi realizada a vistoria no interior do imóvel
Amostras:
Critério Utilizado: Área Privativa Área Total (m²) Terreno1 Logradouro R NOVA CIDADE Nº 566 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro VILA OLIMPIA Cidade SAO PAULO UF SP CEP 04547-071 Latitude -23.601220 Longitude -46.681740 Descrição Sobrado Fonte de Informações José Roberto Telefone (11) 5542-3322
Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios 2 Nº Banheiros 1 Idade Aparente 20 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Regular Valor Venda / Oferta R$
1.200.000,00
Data Venda /
Oferta 22/11/2018 Valor m² R$ 5.741,63 Padrão Médio Testada (Frente) 5,60
Área do Terreno (em m²) 142,00
Área da Edificação (m²) 209,00 Área Privativa 0 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 70
2 Logradouro R ALVORADA Nº 1097 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro VILA OLIMPIA Cidade SAO PAULO UF SP CEP 04550-004 Latitude -23.599370 Longitude -46.682810 Descrição Sobrado Fonte de Informações Patrícia Telefone (11) 3937-3900
Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 1 Nº Dormitórios 2 Nº Banheiros 1 Idade Aparente 10 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom Valor Venda / Oferta R$
930.000,00
Data Venda /
Oferta 22/11/2018 Valor m² R$ 9.300,00 Padrão Médio Testada (Frente) 5,00
Área do Terreno (em m²) 100,00
Área da Edificação (m²) 100,00 Área Privativa 0 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 70
3 Logradouro R GOMES DE CARVALHO Nº 683 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro VILA OLIMPIA Cidade SAO PAULO UF SP CEP 04547-002 Latitude -23.599430 Longitude -46.680210 Descrição Sobrado Fonte de Informações Patrícia Telefone (11) 3937-3900
Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios 2 Nº Banheiros 2 Idade Aparente 25 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Regular Valor Venda / Oferta R$
850.000,00
Data Venda /
Oferta 22/11/2018 Valor m² R$ 6.800,00 Padrão Médio-baixo Testada (Frente) 5,00
Área do Terreno (em m²) 120,00
Área da Edificação (m²) 125,00 Área Privativa 0 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 70
4 Logradouro R RIBEIRAO CLARO Nº 441 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro VILA OLIMPIA Cidade SAO PAULO UF SP CEP 04549-060 Latitude -23.600670 Longitude -46.679069 Descrição Sobrado Fonte de Informações Patrícia Telefone (11) 3937-3900
Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios 4 Nº Banheiros 3 Idade Aparente 20 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Regular Valor Venda / Oferta R$
1.400.000,00
Data Venda /
Oferta 22/11/2018 Valor m² R$ 7.567,57 Padrão Médio Testada (Frente) 9,00
Área do Terreno (em m²) 185,00
Área da Edificação (m²) 185,00 Área Privativa 0 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 70
5 Logradouro R KANSAS Nº 381 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro BROOKLIN PAULISTA Cidade SAO PAULO UF SP CEP 04558-000 Latitude -23.607594 Longitude -46.679930
Tabela de homogenização
Grau de Fundamentação: I Grau de Precisão: III Metodologia: Evolutivo
Cálculo do Coeficiente de Depreciação
N Vida Útil (em anos) Idade Aparente % Vida Conservação Tabela Ross-Heidecke k Residual % Coef. Deprec.
1 70 20,00 29 Regular 0,00 0,8000 20,00 0,8400
2 70 10,00 14 Novo e Regular 0,00 0,9170 20,00 0,9336
3 70 25,00 36 Regular e Reparos Simples 0,00 0,7530 20,00 0,8024
4 70 20,00 29 Regular 0,00 0,7540 20,00 0,8032
5 70 15,00 21 Regular 0,00 0,8580 20,00 0,8864
Cálculo Custo Construção e Valor Terreno
N Valor Venda / Oferta Área da Edificação (m²) CUB (R$/m²) Índice-Padrão Coef. Deprec. Custo Valor Edificação Fator Oferta Valor Terreno
1 1.200.000,00 209,00 1.367,59 1,386 0,8400 1.592,20 332.769,80 0,90 780.507,18 2 930.000,00 100,00 1.367,59 1,473 0,9336 1.880,70 188.070,00 0,90 667.737,00 3 850.000,00 125,00 1.367,59 1,212 0,8024 1.329,99 166.248,75 0,90 615.376,13 4 1.400.000,00 185,00 1.367,59 1,056 0,8032 1.159,96 214.592,60 0,90 1.066.866,66 5 1.200.000,00 160,00 1.367,59 1,212 0,8864 1.469,22 235.075,20 0,90 868.432,32 Homogeneização
Amostra Área (m²) Dados Iniciais (1) (2) (3) (4) (5) Homogeneização (R$/m²) Amostra 1 142,00 5.496,53 1,0324 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 5.674,62 Amostra 2 100,00 6.677,37 0,9457 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 6.314,79 Amostra 3 120,00 5.128,13 0,9898 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 5.075,82 Amostra 4 185,00 5.766,85 1,0502 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 6.056,35 Amostra 5 160,00 5.427,70 1,0637 1,0000 1,0000 1,0000 0,9524 5.498,63 Fatores:
(1) - Área, (2) - Fator Frente, (3) - Fator Profundidade, (4) - Fator Topografia, (5) - Fator Localização
MÉDIAS DAS AMOSTRAS 5.724,04 Saneamento das Amostras (+/-30%) Valor Minimo 4.006,83 Valor Máximo 7.441,25
Determinação Valor Terreno
Zona Área (em m²) Unit. Fator Frente Fator Profundidade Área Fator Esquina Fator Topografia Fator Consistência Homogeneização (R$/m²) Valor (R$)
2 0,00 5.724,04 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 5.724,04 716.000,00
Determinação Valor Construção
Vida Útil (em anos) Idade Aparente % Vida Conservação Tabela Ross-Heidecke k Residual Coef. Deprec.
70 25,00 36 Regular 0,00 0,8300 20,00 0,8640
Área Privativa CUB (R$/m²) Índice-Padrão Coef. Deprec. Custo Valor
0,00 1.367,59 1,212 0,8640 1.432,10 232.000,00
Determinação Valor Imóvel
Valor Terreno Valor Edificação F Com Adotado
716.000,00 232.000,00 1,0000 948.000,00
Cálculo Valor Avaliação
Área do Terreno (m²): 125,62 Valor m²: R$ 5.724,04 Valor Terreno: R$ 716.000,00
Área da Edificação (m²): 162,00 Valor m²: R$ 1.432,10 Valor Edificação: R$ 232.000,00
Valor de Liquidez: R$ 707.000,00 Valor Imóvel: R$ 948.000,00
Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 948.000,00
Avaliação para Garantia de Financiamento
Valor Terreno R$ 716.000,00 Valor por extenso: setecentos e dezesseis mil reais Valor Edificação R$ 215.000,00 Valor por extenso: duzentos e quinze mil reais Valor do(s)
Anexo(s) Valor por extenso:
Valor do(s)
Anexo(s) Valor por extenso:
Unidades Autônomas
N° da Matrícula Quantidade Unidades
Autônomas Tipo Unidade Autônoma Descrição Área (m²) Valor
Valor de Liquidação Forçada
1329 0 Indefinido
Valor Imóvel R$ 948.000,00 Valor por extenso: novecentos e quarenta e oito mil reais
Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador
Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo:
Nome da Empresa AVALITEC - Engenharia de Avaliações e Consultoria Ltda Nome do Avaliador JOSE ROBERTO GOMES CREA / CAU 0601238927
Local e Data
São Paulo 22/11/2018
"Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo".
LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados.
“A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander”. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel”.
Representação Fachada Descrição
Data Foto 22/11/2018
Representação Identificação Numérica Descrição
Data Foto 22/11/2018
Representação Vista da Rua Descrição Rua das Fiandeiras Data Foto 22/11/2018
Representação Vista da Rua Descrição Rua das Fiandeiras Data Foto 22/11/2018
Representação Vista da Rua Descrição Av Santo Amaro Data Foto 22/11/2018
Representação Vista da Rua Descrição Av Santo Amaro Data Foto 22/11/2018
Representação Vista da Rua Descrição Data Foto 22/11/2018
