Laudo de Avaliação de Imóvel

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Debora Almeida Trez

– Engenheira Civil Crea: 5069857646

Perita Judicial APEJESP n° 2042 / contato:

debora.a.trez@gmail.com

/ fone: (11) 96310-0481

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Laudo de Avaliação de Imóvel

1 - Imagem da Frente do Imóvel (Fonte: Google Maps).

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1017956-63.2016.8.26.0224 e código 45836FB.

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2 QUADRO RESUMO

Processo Digital n°: 1017956-63.2016.8.26.0224

Classe Assunto: Alienação Judicial de Bens

Requerente: Luiz Plauto Mello

Requerido: Neuza Gonçalves

Tipo do bem: Imóvel Urbano.

Endereço: Rua Irineu Machado, 241 (antigo 36), Vila Augusta, Guarulhos

– SP –

Cep.: 07040-020.

Solicitante: Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo

Objetivo:

O presente laudo tem por objetivo a avaliação do imóvel para

determinação do valor de mercado, dentro de suas condições vigentes.

Finalidade: Valoração de imóvel para compra e venda.

Data da Vistoria: 11/03/2019.

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3 CONSIDERAÇÕES INICAIS

Um ambiente, dormitório principal, localizado ao fundo da edificação, não foi vistoriado

pois proprietária do imóvel alegou que não conseguiria abri-lo para vistoria e obtenção

de imagens por conter muitos objetos guardados que nos impediriam a circulação.

INTRODUÇÃO

Este laudo tem por finalidade avaliar o imóvel objeto da matrícula n° 38.235, do 1°

Cartório de Registro de Imóveis de Guarulhos, apurar informações relevantes deste bem

tangível e apresentar o valor real para sua venda.

VISTORIA

A vistoria ao imóvel foi realizada no dia 11 de março de 2019, acompanhada pela Sra.

Neuza Gonçalves, também proprietária da casa, onde mora e que, sem hesitação,

permitiu minha entrada e acompanhou o levantamento de dados junto com a captura de

fotos do local.

IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

Número de cadastro do Imóvel: 111.63.02.0031..00.000

Número de matrícula: 38.235, do 1° Cartório de Registro de Imóveis de Guarulhos.

Instalado em local urbano, rua pavimentada, tendo acesso as principais vias do sistema

viário local (Avenida Guarulhos e Avenida Presidente Humberto de Alencar Castelo

Branco), transporte coletivo, coleta de lixo, água potável, energia elétrica, telefone,

redes de TV e comunicação e esgoto sanitário, o terreno é constituído de 7 metros de

frente por 22 metros de fundos, sendo sua área total de 154m² e área total construída

de 132m² (segundo documentos oficiais).

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4 O imóvel caracteriza-se como residencial urbano, unifamiliar, contendo dois dormitórios,

uma sala de estar, uma cozinha, um banheiro, um terraço e garagem coberta para uma

vaga. A entrada da garagem situa-se no nível da rua e o acesso a casa se dá por uma

escada. A edificação é térrea, porém, o terreno apresenta desníveis para melhor

aproveitamento do espaço.

LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL

Localizado na Vila Augusta, este bairro de classe média e média alta, é antigo. Mas, por

sua proximidade com o Centro, Internacional Shopping e via Dutra, está atraindo muitos

empreendimentos verticais novos. Revitalizando assim, parte de sua região.

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3- Imagem do Satélite (Fonte: Google Maps).

CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO

Esta avaliação foi praticada com base na Norma Brasileira ABNT

– NBR 14.653

(Avaliação de Bens – Parte 01: Procedimentos Gerais e Parte 02: Imóveis Urbanos).

O critério geral adotado foi o de avaliar o imóvel pelo Método Comparativo Direto de

Dados de Mercado e o Método Comparativo de Custo.

Para análise do imóvel e conclusão de seu valor de avaliação, foram consideradas

localização, facilidade de acesso, transporte urbano, ocupação circunvizinha,

melhoramentos públicos existentes e previstos, idade do imóvel, manutenções,

benfeitorias, tendências da região, características construtivas e potencial valoração

futura. Além de análise de documentos e consulta informal de órgãos competentes.

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6 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

Este método, segundo a ABNT

– NBR 14653, é o mais indicado para avaliar imóveis,

onde o valor estimado para o imóvel é fundamentado em comparação com imóveis

similares que estão no mercado ou que já estiveram em oferta. Nesta comparação,

evidenciam-se as principais características da edificação. Isso significa que os objetos

comparados devem conter a mesma estrutura: vocação do imóvel (para qual uso se

destina), localização, confrontantes, entre outros...

No levantamento de referências para o imóvel, os dados comparados tem que dispor de

informações precisas para que possam ser considerados na formação do valor. Após o

levantamento dessas informações, esses dados são confrontados e assim atribuídos um

valor de avaliação fazendo com que as características justifiquem a formação do preço.

CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS

Edificação de estrutura convencional, sendo fundação, vigas, pilares, alvenaria de

vedação, laje de piso e de cobertura. Revestimento em massa corrida e pintura PVA no

teto e nas paredes, exceto cozinha e banheiro que possuem meia parede em

revestimento cerâmico. Piso em cimento desempenado na área descoberta da

residência, piso cerâmico (em mau estado de conservação) na área da garagem. Piso

cerâmico no quintal coberto, terraço, sala de estar, cozinha e banheiro. Piso de taco no

corredor e dormitórios. Portas externas em alumínio e portas internas em madeira.

Janelas em madeira e vidro. Guarda corpo do terraço em ferro.

PESQUISA DE VALORES

Após pesquisas locais e conversas informais com corretores da região, foi constatado

que para valoração de imóveis usa-se uma tabela (Tabela 1) de referência de valores

por m² que é dividia por bairros.

Esta tabela expõe a média de valores aplicados em imóveis novos. E para imóveis

usados desconta-se a quantidade de anos de construção em porcentagem com base no

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7 V

N

= Valor do imóvel Novo

I = Idade do imóvel (tempo de construção) em porcentagem (%).

Tabela 1 - Referência de valores aplicados por bairro na Cidade de Guarulhos. (Fonte: AgenteImovel)

Aplicando ao imóvel avaliado:

V

E

=748.308,00

– 36%

V

E

=478.917,12

V

N

=

132 (m²) * 5669 (tabela 1) = 748.308,00

I= Imóvel construído em 1983, segundo documento. Portanto, 36 anos.

Sendo assim, o imóvel está estimado em R$ 478.917,12.

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8 COMPARATIVOS

Utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, apresentam-se, na

Tabela 2, 10 imóveis disponíveis para venda. Considerando-se um raio de 1,3 Km de

distância e suas características construtivas similares ao imóvel de estudo, a seguinte

tabela apresenta a média de mercado prevista para a região.

Tabela 2 - Tabela comparativa de valores de imóveis da região.

RESULTADO DA AVALIAÇÃO

Para uma avaliação mais completa e coerente, faz a média dos valores de estudo. Sendo

assim:

Média = 478.917,12 + 464.500,00

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9 CONCLUSÃO

Diante do exposto e fundamentado nas pesquisas realizadas, conclui-se que o valor do

imóvel analisado com base no ano de 2019 é de:

R$ 472.000,00

(Quatrocentos e setenta e dois mil reais)

ENCERRAMENTO

Este signatário apresenta o presente trabalho concluído, constando de 9 folhas digitadas

de um só lado (anverso) de detalhamento completo e um anexo: Anexo I

– Fotos do

Imóvel.

Coloco-me à disposição para quaisquer esclarecimentos adicionais que se fizerem

necessários.

Guarulhos, 20 de março de 2019.

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AÇÃO: CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

PROCESSO Nº.: 0017110-24.2020.8.26.0224 1ª. VARA CÍVEL

REQUERENTE: LUIZ PLAUTO MELLO REQUERIDO: NEUZA GONÇALVES

CALCULO DE ATUALIZAÇÃO DA AVALIAÇÃO

-Tab/Col. Tab/Col.

VALOR DA AVALIAÇÃO: 472.000,00 2 2 -TAB. DO TRIBUNAL

Data da Avaliação: mar/19 70,507049 3 -

Data de Referência: 13/jan/21 75,877570 4 -

5 -

Data da Conta:

13/jan/21

11 - OUTRA

VALOR DA AVALIAÇÃO:

DEVIDAMENTE CORRIGIDO... R$ 507.952,23

TOTAL GERAL EM...

13/jan/21

=...

R$

507.952,23

Guarulhos, 13/jan/2021

NIEUDJA REJANE COELHO DA ROCHA

CONTADOR JUDICIAL

-Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0017110-24.2020.8.26.0224 e código 7088ACB.