SEMINÁRIO INVESTIDOR INSTITUCIONAL
Fundos Imobiliários: Ganhando
com o Desenvolvimento
O setor imobiliário é um bom investimento ?
O setor imobiliário como ativo de investimento possui
características particulares, correlacionadas ao desafio da gestão de passivos de longo prazo:
• gera proteção natural contra altas taxas de inflação (Mello, 1980); • melhor combinação entre a geração de fluxos de caixa de baixa
volatilidade e o potencial para ganhos de capital (Lindahl, 2002); • a magnitude da riqueza alocada nesta classe de ativos é
subavaliada na formulação da fronteira eficiente (Webb, 1990; Damodaran, 2002);
• pode aumentar o retorno médio e reduzir o risco total do portfólio (Ibbotson Associates, 2004).
3 2 4 8 10 12 14 16 18 0 6 5 10 15 20 25 30 T-Bills Bonds International Stocks REITs Small Stocks Large Stocks Multi-Asset Portfolios with REITs A v erag e A n nu al R eturn %
Risk (Annualized Quarterly Standard Deviation) %
Multi-Asset Portfolios without REITs
Fronteira eficiente com e sem o investimento em REITs, nos EUA
(de 1972 a 2003, fonte: Real Estate Investment Trusts, Ibbotson Associates)
Brueggeman, Chen e Thibodeau (1984), concluíram que
qualquer portfolio que tiver adição de ativos imobiliários terá uma melhor relação
risco/retorno, do que os portfólios sem ativos
Em setembro/2012 foi criado o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) BM&FBOVESPA com o objetivo de medir a
performance de uma carteira composta por FIIs:
• Segundo base histórica calculada pela BM&FBOVESPA, de dez./2010 até ago./2012, o IFIX acumula uma valorização de 50,6%;
• O IMOB (Índice Imobiliário), indicador que mede o desempenho de uma carteira composta por ações de empresas do setor imobiliário, registrou queda de 15,8% e o Ibovespa, queda de 17,7%, no
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Como investir no Setor Imobiliário ?
Existem diferentes formas de investimento no setor imobiliário, que, dependendo da dimensão de análise, podem ou não se adequar ao desafio da gestão de passivos de longo prazo:
• semelhança e escalabilidade ● risco/retorno
• complexidade administrativa ● governança corporativa
Da mesma forma, existem diferentes veículos de investimento no setor imobiliário, que podem ou não se adequar a um investidor específico:
• Investimento direto ● SPEs
• Ações ● FIPs
O que são os FIIs ?
Os Fundos de Investimento Imobiliário – FIIs são veículos de investimento coletivo captados por meio do sistema de
distribuição de valores mobiliários* e destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários.
• as cotas do fundo correspondem a frações ideais de seu patrimônio e devem ser escriturais e nominativas;
• o titular de cotas não poderá exercer qualquer direito real sobre os empreendimentos integrantes do fundo;
• o titular de cotas não responde pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contratual, relativa aos empreendimentos integrantes do fundo.
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A participação dos FIIs em empreendimentos imobiliários poderá se dar por meio da aquisição dos seguintes ativos*:
• quaisquer direitos reais sobre bens imóveis;
• desde que tenham registro na CVM, ações, debêntures, e, quaisquer valores mobiliários de emissores cujas atividades sejam relacionadas a empreendimentos imobiliários;
• ações ou cotas de sociedades cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII;
• cotas de fundos de investimento em participações (FIP)
relacionadas a empreendimentos imobiliários ou de fundos de investimento em ações que sejam setoriais e que invistam exclusivamente em construção civil ou no mercado imobiliário;
* para maiores detalhes verifique a Instrução CVM 472/2008.
nenhum investidor deverá tomar qualquer decisão de investimento sem consultar sua política de investimentos e seus assessores legais.
• certificados de potencial adicional de construção emitidos com base na Instrução CVM nº 401 / 2003;
• cotas de outros FII;
• certificados de recebíveis imobiliários – CRIs;
• cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC) que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII;
• letras hipotecárias; e
• letras de crédito imobiliário.
Para atender suas necessidades de liquidez, os FIIs poderão, ainda, manter parcela do seu patrimônio aplicada em cotas de fundos de investimento ou títulos de renda fixa.
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O retorno do capital aos investidores ocorre através da
distribuição de resultados ou da venda das quotas no mercado. Os FIIs são fundos fechados, portanto não permitem o resgate das quotas.
Possuem uma Assembleia Geral soberana que se reúne, no mínimo, anualmente, bem como um representante dos cotistas que exerce as funções de fiscalização dos empreendimentos ou investimentos do fundo.
Os FIIs podem, ainda, possuir comitê de investimento com
representantes dos cotistas, com o objetivo de deliberar sobre os investimentos do fundo.
O administrador do FII deverá manter departamento técnico habilitado em projetos imobiliários, ou, contratar consultoria especializada para:
• analisar, avaliar e selecionar empreendimentos imobiliários para integrarem a carteira do fundo;
• administrar locações ou arrendamentos de empreendimentos, a exploração do direito de superfície e a comercialização de imóveis integrantes do seu patrimônio.
O gestor do FII deverá realizar a gestão da carteira do Fundo,
observada a Política de Investimento, aplicando o caixa em Ativos Financeiros e disponibilizando os recursos necessários para a
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Situação atual dos FIIs no Brasil
Estão em funcionamento no país 86 fundos imobiliários com cotas negociados nos mercados de bolsa e de balcão organizado da BM&FBOVESPA.
A maior parte das ofertas públicas de FIIs listados é liquidada em menos de 30 dias e, tem se tornado comum, as ofertas públicas com a aquisição de grandes lotes pelas próprias instituições
distribuidoras com vistas a pulverização no mercado secundário. O investidor mais frequente nas ofertas públicas é o investidor pessoa-física, que conta com a isenção de IR na distribuição dos rendimentos.
Os FIIs podem ser classificados* por ativo alvo de investimento ou, também, por finalidade do investimento:
• Ativo alvo:
• Imóveis ● Renda variável
• Renda fixa ● Multiclasse
• Finalidade de investimento:
• Renda regular ● Investimentos gerais
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Capitalização de mercado por classe de ativos
(em Out./2011, fonte: Uqbar)
Breakdown por classe de imóvel
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Capitalização de mercado por finalidade do investimento
(em Out./2011, fonte: Uqbar)
Aquisição das emissões dos FIIs listados, por classe de investidor
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A capitalização de mercado dos FIIs ultrapassa os 10 bilhões de reais, porém, a maior parte tem patrimônio inferior a 500 milhões e baixa profundidade de mercado.
A liquidez dos FIIs vem aumentando rapidamente e hoje a maior parte dos fundos cotados na BM&FBOVESPA apresentam forte presença nos pregões.
Destacando que em outubro/2012 a CVM editou instrução que permite a contratação de formadores de mercado por FIIs, favorecendo o aumento da liquidez destes veículos.
Evolução da capitalização de mercado e do número de fundos.
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Apenas 7 FIIs listados possuem capitalização de mercado acima de 500 milhões de reais (e m O u t./2 01 2, fo n te : fun d oi mobi liar io .c om. br )
82% dos FIIs apre-sentam presença em mais de 70% dos pregoes da bolsa u t./2 01 2, fo n te : fun d oi mobi liar io .c om. br )
21 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000 100.000 0 50.000.000 100.000.000 150.000.000 200.000.000 250.000.000 300.000.000 350.000.000 J a n M a r M a i J u l S e t N o v J a n M a r M a i J u l S e t N o v J a n M a r M a i J u l S e t N o v J a n M a r M a i J u l S e t N o v J a n M a r M a i J u l S e t N o v J a n M a r M a i J u l S e t N o v J a n M a r M a i J u l S e t 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Qua nt idade Negocia da V olume Negoc ia do Q Negs Volume $
Volume de negociado no mercado secundário e quantidade de negociações
(de 2006 à Outubro de 2012, fonte: Economática)
0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000 100.000 0 50.000.000 100.000.000 150.000.000 200.000.000 250.000.000 300.000.000 350.000.000 J a n Fev Ma r A b r M a i J u n J u l A g o S e t Ou t N o v D e z J a n Fev Ma r A b r M a i J u n J u l A g o S e t Ou t N o v D e z J a n Fev Ma r A b r M a i J u n J u l A g o S e t Ou t Qua nt idade Negocia da V olume Negoc ia do
Volume médio anual negociado no mercado secundário
(de Jan./2010 à Out./2012, fonte: Economática)
240MM
75,8MM 31,5MM
23 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000 100.000 0 50.000.000 100.000.000 150.000.000 200.000.000 250.000.000 300.000.000 350.000.000 J a n Fev Ma r A b r M a i J u n J u l A g o S e t Ou t N o v D e z J a n Fev Ma r A b r M a i J u n J u l A g o S e t Ou t N o v D e z J a n Fev Ma r A b r M a i J u n J u l A g o S e t Ou t 2010 2011 2012 Qua nt idade Negocia da V olume Negoc ia do Q Negs Volume $
Volume médio anual negociado no mercado secundário
(de Jan./2010 à Out./2012, fonte: Economática)
240MM
75,8MM 31,5MM
140%
222%
• Fonte: Econmática e análise da equipe da Riviea Investimentos
Exemplos de investimentos potenciais
Os FIIs podem investir diretamente em projetos imobiliários estruturantes, bem como em títulos de renda fixa provenientes destes investimentos.
Seguem exemplos de investimentos realizados através de fundos de investimentos com a participação da REIT SFI.
25 Area “J” Area “C” Loteamento em desen-volvimento Garantia utilizada Hotéis em operação • OBJETIVO: Investimento em infra-estrutura de loteamento residencial turístico • VALOR DA OPERAÇÃO:
R$6,5MM (27% de LtV)
• ESTRUTURA DA GARANTIA:
Alienação fiduciária de duas gleba de terras com 55.820m2de
terreno livre, com vista direta para a praia, em Itacaré - BA • AVALIAÇÃO DA GARANTIA: R$23,4MM • PRAZO DA OPERAÇÃO: 60 meses • RATING: A- Austing
Complexo turístico-hoteleiro
Loteamento logístico
• OBJETIVO:
Construção de condomínio
empresarial, focado em operações logísticas de grande porte
• VALOR DA OPERAÇÃO:
R$9.000.000 (65% de LtV) • ESTRUTURA DA GARANTIA:
Alienação fiduciária de imóveis do empreendimento e aval do grupo incorporador, localizado no Município de Salvador / BA • AVALIAÇÃO DA GARANTIA: R$13.400.000 • PRAZO DA OPERAÇÃO: 60 meses • RATING: A Austing
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• OBJETIVO:
Antecipação de recebíveis de aluguéis para empresa especializada na gestão de terminais de passageiros • VALOR DA OPERAÇÃO:
R$30.000.000 (150% de cobertura) • ESTRUTURA DA GARANTIA:
Cessão fiduciária de 256 contratos de aluguel com baixa concentração, QMM de 150% e aval dos controladores
• PRAZO DA OPERAÇÃO:
84 meses • RATING:
AA- LF Rating
Construção civil
• OBJETIVO:
Construção de edifício residencial de alto luxo, de frente para o Mar da Praia de Itapoã – ES
• VALOR DA OPERAÇÃO:
R$36.000.000 (67% de LtV) • ESTRUTURA DA GARANTIA:
Alienação fiduciária de 2 terrenos livres mais terreno do edifício em construção, composto de 60 apartamentos de 4 suítes com área de 355,00m2 cada • AVALIAÇÃO DA GARANTIA:
R$48.700.000 • PRAZO DA
OPERAÇÃO:
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Informações adicionais:
MAURICIO VISCONTI, Sócio co-fundador
mvisconti@reit.com.br
5521 2460-0200 / 5521 9393-7949
