2
Gafisa anuncia os resultados do 2T11
--- Vendas atingiram R$ 1,1 bilhão, beneficiadas pelo VSO de 42% em relação aos
lançamentos de R$1,4 bilhão no trimestre ---
--- Guidance Anual de margem EBITDA revisado para 16%-20%, assumindo um
posicionamento mais conservador sobre os custos dos projetos que estão sendo
entregues ---
--- Posição de caixa de R$ 1,2 bilhão. Confortável covenants de dívida ---
PARA DIVULGAÇÃO IMEDIATA – São Paulo, 11 de Agosto de 2011 – A Gafisa S.A. (Bovespa:
GFSA3; NYSE: GFA), a principal incorporadora residencial diversificada do Brasil, anuncia hoje seus resultados financeiros referentes ao 2T11, encerrado em 30 de junho de 2011.
Comentando sobre os resultados, Duilio Calciolari, Diretor Presidente, afirmou: “Nosso desempenho no 2T11 demonstrou a força da nossa plataforma diversificada de produtos, além da forte demanda do mercado e o desempenho de nossa equipe de vendas. As vendas de R$1,14 bilhão foram beneficiadas pela favorável velocidade de vendas sob os lançamentos de R$1,38 bilhão”.
“Nesse trimestre, ao mesmo tempo em que percebemos uma melhora na margem EBITDA em relação ao 1T11, devido principalmente ao bom desempenho de Alphaville, tivemos como contraponto as entregas de unidades lançadas anteriores a 2008, e o desconto praticado sob o estoque de unidades prontas, que continuaram a afetar o resultado consolidado. Desta forma, estamos diminuindo nosso guidance de margem EBITDA em 200 pontos-base, para 16%-20% no ano, refletindo um maior conservadorismo na melhora esperada para o 2S11 e também considerando o resultado já alcançado. O caixa ficou em R$ 1,2 bilhão, beneficiado pela securitização de recebíveis e pelo importante aumento na entrada de caixa da companhia, o que contribuiu para a redução significativa do cash burn no trimestre. As entradas de caixa do 2T11 foram de R$ 847 milhões, 36% acima do 1T11 e 53% acima do 2T10.”
Calciolari continua, “No curto e médio prazo irei priorizar a execução em mercados onde já possuímos forte tradição e onde enxergamos um maior potencial de lucratividade. O meu foco está na melhora de margens, geração de caixa e redução do endividamento. Avaliaremos os novos lançamentos focando na otimização da alocação de capital e nos recursos humanos”.
2T11 - Destaques Operacionais e Financeiros
▲ Lançamentos totalizaram R$ 1,38 bilhão no trimestre e R$ 1,89 bilhão no 1S11, um aumento de 37% e 11% quando comparado ao 2T10 e 1S10, respectivamente, representando 36% do ponto-médio do guidance de lançamentos para ano.
▲ Vendas atingiram R$1,14 bilhão no trimestre, um aumento de 29% em relação ao 2T10, devido principalmente ao bom desempenho de venda dos lançamentos no 2T11, que atingiu 42% no trimestre. VSO consolidado foi de 25,2%.
▲ Receita líquida foi de R$1,04 bilhão, um aumento de 12% em relação ao 2T10, devido principalmente ao maior reconhecimento de receita dos lançamentos recentes.
▲ O lucro bruto ajustado (por juros capitalizados) foi de R$ 227 milhões, 9% menor quando comparado ao mesmo período de 2010, com uma margem bruta ajustada de 26,6%.
▲ O EBITDA ajustado atingiu R$ 150,8 milhões no 2T11, com uma margem de 14,5%, 18% abaixo dos R$ 184 milhões do 2T10. Podemos atribuir esta queda às entregas de produtos antigos, e com margens baixas, de Tenda e Gafisa.
▲ O Lucro líquido foi de R$ 25,1 milhões no 2T11 (com margem líquida ajustada de 3,8%), uma redução de 74% em relação ao 2T10.
▲ A Div. Líquida/Patrimônio alcançou 75,1% ao final do 2T11, 300 pontos-base acima do 1T11, suportada pela securitização de recebíveis no valor de R$170 milhões.
▲ O saldo de receita a apropriar atingiu R$ 4,28 bilhões, um aumento de 5% em relação ao 1T11. A margem a ser reconhecida reduziu para 36,5%, devido ao gap de 2 meses relacionados ao ajuste do INCC incorridos sobre recebíveis, comparados ao gap de 1 mês incorridos sobre os custos. Sem esse efeito a margem a apropriar seria praticamente estável, devido ao alto nível de INCC de 2,94% em Maio, a ser refletido em Julho.
Contato de RI
Luiz Mauricio de Garcia Paula Rodrigo Pereira Email: ri@gafisa.com.br RI Website: www.gafisa.com.br/ri
Teleconferência de
Resultados do 2T11
Sexta-feira, 12 de Agosto de 2011 > Em Português 14h00 Horário de Brasília 13h00 Horário de Nova Iorque Telefone: +55 (11) 4688-6361 Código: Gafisa> Em Inglês (tradução simultânea do português) 13h00 Horário de Nova Iorque 14h00 Horário de Brasília Telefones: +1 (888) 700-0802 (USA) +1 (786) 924-6977 (Outros) +55 (11) 4688-6361 (Brasil) Código: Gafisa
Ações
GFSA3 – Bovespa GFA – NYSE Total de Ações: 432.137.3741 Volume Diário MédioNegociado (90 dias2): R$ 127,2 milhões
1) Incluindo ações em tesouraria, 2) Até 11 de Agosto de 2011.
3
Índice
Comentários do Diretor Presidente e Destaques da Companhia no 2T11
04
Eventos Recentes
05
Lançamentos
07
Vendas
08
Velocidade de Vendas
09
Operações
09
Land Bank
10
Lucro Bruto
11
DVGA
12
EBITDA Ajustado
12
Lucro Líquido
13
Resultados a apropriar
13
Liquidez
15
Perspectivas
16
Informações detalhadas dão suporte à esperada melhora do resultado
17
4
Comentários do Diretor Presidente e Destaques do 2T11
Gostaria de afirmar que tenho muito orgulho em ter sido nomeado Diretor-Presidente da Gafisa e, juntamente com a nomeação do Rodrigo Osmo para Diretor Financeiro, que tem feito um trabalho excepcional na expansão de Alphaville, estamos totalmente comprometidos em melhorar a lucratividade do nosso negócio, focando em uma estrutura ótima de capital que consiga assegurar um crescimento sustentável de longo prazo para todos os segmentos em que atuamos. Minha maior prioridade como CEO é, alem de melhorar as margens da companhia, entregar um fluxo de caixa positivo no curto-prazo, conseqüentemente diminuindo nossa alavancagem. Nos últimos meses, todo o time de executivos da Gafisa esteve viajando ao redor país para entender ainda mais as oportunidades existentes na companhia, através dos nossos escritórios regionais e em todos os nossos segmentos de negócios. A marca Gafisa sempre foi sinônimo de projetos entregues dentro do prazo e dentro do custo e pretendo retomar essa imagem no curto-prazo.
No curto e médio prazo irei priorizar a execução em mercados onde já possuímos forte tradição e onde enxergamos um maior potencial de lucratividade. Por hora, não devemos aumentar nossa expansão geográfica pelo país. Avaliaremos os novos lançamentos focando na otimização da alocação de capital e nos recursos humanos. Especificamente, pretendemos aumentar nossos esforços em áreas que possuímos uma boa performance e favorável cadeia de suprimentos.
O forte volume de lançamentos e vendas contratadas no 2T11 superaram os volumes do 2T10, demonstrando que a demanda de mercado continua surpreendendo a oferta. No 2T11, a Gafisa lançou 23 projetos em 16 cidades e já atingimos 36% do ponto-médio dos lançamentos estimados para 2011. Nossas vendas contratadas de lançamentos, que possuem margens mais elevadas, estão contribuindo para alcançarmos a melhora das margens no 2S11.
É fato que as pressões de custos, relacionadas principalmente aos projetos lançados em 2007 e 2008, criaram um impacto negativo na margem da Companhia, e de alguma forma em todo o setor. No nosso caso, além dos desvios ocorridos na Gafisa, ainda observamos alguns itens não previstos ocorrendo na Tenda, como custos relacionados à terceirização de projetos que estão sendo concluídos, resultando na redução do guidance de margem EBITDA esperado para 2011. No entanto, continuamos confiantes que esses problemas podem ser mais bem gerenciados e esperamos operar com margens crescentes durante o resto do ano.
Continuamos focados na padronização, redução de custos e nas iniciativas para a geração de caixa. Um exemplo disso vem quando analisamos a margem bruta média dos produtos Tenda lançados até 2008. Estes estão girando com uma margem de 13% no resultado, enquanto que a margem bruta média dos projetos lançados pós 2010 estão acima de 30%. Essa melhora é resultado da padronização e utilização da tecnologia baseada em moldes de alumínio, que reduz o peso da mão-de-obra no custo da construção, otimizando ainda mais a operação.
Nossa liquidez segue favorável e não temos nenhuma necessidade para refinanciar nossa dívida no curto-prazo, além de possuirmos um adicional de R$100 milhões em recebíveis disponíveis para securitização, caso seja necessário. Adicionalmente, acelerar o número de unidades a serem transferidas para a Caixa é uma das prioridades da companhia, o que deve contribuir para geração de caixa.
Estamos atentos em relação às metas do ano, mas ao mesmo tempo confiantes que iremos assegurar melhores margens e um fluxo de caixa positivo no segundo semestre, assumindo que a demanda continue estável. Nosso foco principal é buscar uma lucratividade de longo prazo com um crescimento controlado.
Os fundamentos da economia brasileira estão em geral muito bons, mas estamos atentos ao cenário atual. A confiança do consumidor cresceu em junho com relação ao começo do ano e a taxa de desemprego está no nível mais baixo do ano, caindo para 6,2% em junho. O mercado de trabalho continua crescendo quase a pleno emprego.
A história da companhia, número de unidades já entregues, disponibilidade de land bank, expertise do time de executivos e conhecimento do setor é o que nos diferencia e o que deve assegurar o alcance dos nossos objetivos. Estamos focando em execução, melhora de margens, geração de caixa e redução do endividamento, mantendo o compromisso com a transparência e alta governança corporativa.
5
Eventos Recentes
Duilio Calciolari nomeado Diretor-Presidente; Rodrigo Osmo nomeado Diretor Financeiro
Em 4 de julho, o Conselho da Gafisa nomeou Duilio Calciolari como Diretor-Presidente e Rodrigo Osmo Diretor Financeiro. Duilio trabalhou na Gafisa pelos últimos 11 anos como Diretor Financeiro, e os últimos seis anos também como Diretor de Relações com Investidores. Duilio continuará com o papel de Diretor de Relações com Investidores durante o processo transição do Rodrigo Osmo na companhia, que teve um importante papel no desenvolvimento estratégico da Gafisa, onde apoiou a execução de operações muito bem sucedidas no mercado de capitais, diversas joint ventures, e a aquisição das empresas Alphaville e Tenda. Rodrigo Osmo continuará como Diretor Superintendente de Alphaville, cargo que ocupa desde dezembro de 2009, e durante o ano irá liderar a aquisição dos 20% remanescentes de Alphaville que ainda pertencem a Alphapar.
Melhora do desempenho da Tenda
Em 2009 a Tenda introduziu o uso de formas de alumínio no processo de construção, padronizando as praticas de construção, com o objetivo de reduzir os custos totais e diminuir o ciclo de desenvolvimento das obras, aumentando, assim, a viabilidade de cada projeto. Há um processo em andamento para aumentar a participação desses projetos - hoje eles representam apenas 20% do total dos empreendimentos Tenda em construção, contudo, segmentando apenas os projetos lançados ou a serem lançados em 2011, entre 60% a 70% do volume total assume esse método de construção. Com este nível, esperamos ver um rápido acréscimo na participação deste método construtivo no total de unidades em construção e, ao mesmo tempo, acelerar a entrega dos projetos antigos de Tenda ao longo do 2S11. A melhora na margem bruta de Tenda é significativa; enquanto os projetos de 2008 estão girando em torno de 13% e os de 2009 em 29%, os lançados a partir de 2010 já representam margem acima dos 30%. Este progresso em relação à padronização e controle de custos, associados ao aumento do limite de renda familiar previsto no programa MCMV II, estão resultando em projetos mais lucrativos.
Securitização definitiva de recebíveis performados e a performar em até seis meses
Em junho, a Gafisa vendeu parte de seu portfólio de recebíveis, totalizando R$170 milhões, considerado como venda definitiva. O portfólio contém recebíveis de unidades entregues (40%), e unidades que ficarão prontas nos próximos seis meses (unidades consideradas sem risco de execução). A taxa efetiva de juros foi em torno de 10,22%.
Alphaville: Crescimento constante
Dado o sucesso da marca Alphaville ao longo dos últimos 38 anos, a marca criou outro produto chamado Terras Alpha, direcionado a classe média crescente, que surge com a demanda pelo mesmo estilo de vida, tradicionalmente oferecido pelas comunidades Alphaville. Durante o segundo trimestre dois projetos de sucesso foram lançados com esta marca, Terras Alpha Maricá e Terras Alpha Rezende, ambos localizados no estado do Rio de Janeiro. Com um lançamento muito bem sucedido, Terras Alpha Maricá, por exemplo, praticamente esgotou a sua primeira fase vendendo 393 dos 399 lotes disponibilizados na data de abertura das vendas. Adicionalmente, também estamos focando em núcleos urbanos, que são como bairros desenvolvidos, assim como o que deu origem à Companhia, no município de Barueri, em São Paulo. Bons exemplos desse tipo de projeto atualmente em desenvolvimento são o AlphaVille Brasília, com 22 milhões de m2, e o AlphaVille Pernambuco, com 5 milhões de m2.
Forte velocidade de vendas suportada por uma força interna de vendas e uma maior presença online
O VSO consolidado no 2T11 foi de 25,2%, enquanto as vendas de lançamentos durante o trimestre foi de 42%. Dando ênfase aos resultados do primeiro semestre a força interna de vendas, foi responsável por 52% das vendas nas regiões em que ela é presente. Adicionalmente, as vendas online vêm contribuindo para 14% do total das praças de São Paulo e Rio de Janeiro. Em Tenda, as vendas online atingiram aproximadamente 20%.
6 Destaques Operacionais e Financeiros (R$000) 2T11 2T10 2T11 vs.
2T10 (%) 1T11 2T11 vs. 1T11 (%) 1S11 1S10 1S11 vs. 1S10 (%) Lançamentos (%Gafisa) 1.380.270 1.008.528 36,9% 512.606 169,3% 1.892.875 1.711.738 10,6% Lançamentos (100%) 1.482.487 1.461.510 1,4% 594.214 149,5% 2.076.701 2.311.384 -10,2% Lançamentos, unidades (%Gafisa) 6.083 4.398 38,3% 2.254 169,9% 8.337 8.281 0,7% Lançamentos, unidades (100%) 6.909 6.213 11,2% 2.736 152,5% 9.645 10.354 -6,8% Vendas Contratadas (%Gafis a) 1.147.002 889.761 28,9% 822.220 39,5% 1.969.222 1.747.082 12,7% Vendas Contratadas (100%) 1.274.977 1.151.788 10,7% 935.722 36,3% 2.210.699 2.176.638 1,6% Vendas Contratadas, unidades (% Gafis a) 4.219 4.476 -5,7% 3.361 25,5% 7.580 9.729 -22,1% Vendas Contratadas, unidades (100%) 4.907 5.536 -11,4% 3.945 24,4% 8.852 11.491 -23,0% Vendas Contratadas de Lançam entos (% Gafisa) 583.532 409.160 42,6% 296.317 96,9% 879.849 643.876 36,6% Vendas Contratadas de Lançam entos (%) 42,3% 40,6% 171 bps 57,8% -1553 bps 46,5% 37,6% 887 bps Projetos Concluídos (%Gafis a) 681.957 631.216 8,0% 524.942 29,9% 1.206.899 957.118 26,1% Projetos Concluídos , unidades (%Gafisa) 4.467 4.782 -6,6% 3.060 46,0% 7.527 7.497 0,4% Receita Líquida 1.041.344 927.442 12,3% 800.356 30,1% 1.841.700 1.835.027 0,4% Lucro Bruto 218.920 279.492 -21,7% 184.768 18,5% 403.688 532.148 -24,1% Margem Bruta 21,0% 30,1% -911 bps 23,1% -206 bps 21,9% 29,0% -708 bps Margem Bruta Ajustada 1) 26,6% 32,8% -624 bps 27,7% -113 bps 27,1% 31,6% -452 bps
EBITDA Ajus tado 2) 150.809 183.970 -18,0% 106.520 41,6% 257.329 352.429 -27,0% Margem EBITDA Ajustada 2) 14,5% 19,8% -535 bps 13,3% 117 bps 14,0% 19,2% -523 bps Lucro Líquido Ajustado 2) 39.630 107.171 -63,0% 24.127 64,3% 63.757 186.795 -65,9% Margem Líquida Ajus tada 2) 3,8% 11,6% -775 bps 3,0% 79 bps 3,5% 10,2% -672 bps Lucro Líquido 25.112 97.269 -74,2% 13.706 83,2% 38.818 162.087 -76,1% Lucro por Ação (R$) 0,0582 0,2265 -74,3% 0,0318 83,2% 0,0900 0,3775 -76,2% Número de Ações ('000 final) 431.538 429.348 0,5% 431.384 0,0% 431.538 429.348 0,5% Receitas a Apropriar 4.277 3.209 33,3% 4.062 5,3% 4.277 3.209 33,3% Resultados a Apropriar 3) 1.561 1.167 33,8% 1.585 -1,5% 1.561 1.167 33,8% Margem dos Resultados a Apropriar 3) 36,5% 36,4% 13 bps 39,0% -252 bps 36,5% 36,4% 13 bps Dívida Líquida e Obrigações com Investidores 2.890.108 1.622.787 78% 2.741.682 5% 2.890.108 1.622.787 78% Caixa 1.163.080 1.806.384 -36% 926.977 25% 1.163.080 1.806.384 -36% Patrimônio Líquido 3.850.343 3.591.729 7% 3.809.175 1% 3.850.343 3.591.729 7% Patrimônio Líquido + Participações Minoritárias 3.850.342 3.591.729 7% 3.809.175 1% 3.850.342 3.591.729 7% Total de Ativos 10.392.194 9.168.679 13% 9.623.032 8% 10.392.194 9.168.679 13% (Dívida Líquida + Obrigações ) / (Patrimônio +
Minoritários) 75,1% 45,2% 2988 bps 72,0% 309 bps 75,1% 45,2% 2988 bps 1) Ajustada por juros capitalizados
3) Res ultados a apropriar líquido de PIS/Cofins - 3.65% e sem impactos do método AVP segundo lei 11.638 2) Ajustado por despesas com plano de opções (não-caixa), m inoritários e não recorrentes
7
Lançamentos
No 2T11, os lançamentos alcançaram R$ 1,38 bilhão, com crescimento de 37% em comparação com o 2T10, representados por 23 projetos/fases, distribuídos em 16 cidades.
No segmento Gafisa, 78% dos lançamentos foram de unidades com preço inferior a R$ 500 mil, enquanto 89% dos lançamentos Tenda foram de unidades com preço dentro do programa MCMV. Nesse trimestre a Tenda lançou um projeto fora do MCMV, com preço médio de R$ 207 mil, com um VGV de R$ 39 milhões ou 11% dos lançamentos de Tenda no período. Excluindo esse projeto, o preço médio de lançamento da Tenda foi de R$ 116 mil.
No trimestre, o segmento Gafisa foi responsável por 68% dos lançamentos consolidados, com 93% destes concentrados no estado de São Paulo, refletindo uma favorável performance na aprovação de projetos. O segmento Alphaville foi responsável por 7% dos lançamentos e Tenda pelos demais 25%. As tabelas abaixo apresentam em detalhe os novos projetos lançados durante o 2T11 e 1S11:
Tabela 1 - Lançamentos por empresa e região
%Gafisa -
R$000 2T11 2T10 Var. (%) 1S11 1S10 Var. (%)
Gafisa São Paulo 865.309 384.072 125% 1.023.088 567.290 80%
Rio de Janeiro 55.243 - - 125.766 49.564 154% Outros 14.708 106.562 -86% 14.708 183.078 -92% Total 935.259 490.634 91% 1.163.562 799.932 45% Unidades 2.589 1.143 127% 3.344 1.886 77%
AlphaVille São Paulo - 58.266 -100% - 155.534 -100% Rio de Janeiro 95.567 - - 95.567 - -Outros - 169.218 - 181.914 169.218 8% Total 95.567 227.483 -58% 277.482 324.752 -15% Unidades 621 681 -9% 1.470 1.033 42%
Tenda São Paulo 9.200 37.727 -76% 20.420 70.398 -71%
Rio de Janeiro 64.743 57.073 13% 64.743 106.365 -39% Outros 275.500 195.611 41% 366.669 410.291 -11% Total 349.443 290.411 20% 451.832 587.054 -23% Unidades 2.873 2.574 12% 3.523 5.362 -34% Consolidado Total - R$000 1.380.270 1.008.528 37% 1.892.875 1.711.738 11% Total - Unidades 6.083 4.398 38% 8.337 8.281 1%
Tabela 2 - Lançamentos por empresa e preço médio
2T11 2T10 Var. (%) 1S11 1S10 Var. (%)
Gafisa < R$500 mil 729.837 222.272 228% 845.196 365.088 132%
> R$500 mil 205.422 268.362 -23% 318.365 434.843 -27% Total 935.259 490.634 91% 1.163.562 799.932 105%
AlphaVille ~ R$100 mil; ≤ R$500 mil 95.567 227.483 -58% 277.482 324.752 -15% Total 95.567 227.483 -58% 277.482 324.752 -15% Tenda ≤ MCMV 310.505 216.666 43% 332.767 436.515 -24% > MCMV 38.938 73.745 -47% 119.065 150.539 -21% Total 349.443 290.411 20% 451.832 587.054 -23% Consolidado 1.380.270 1.008.528 37% 1.892.875 1.711.738 11% %Gafisa - R$000
8
Tabela 3 - Vendas contratadas por empresa e região
2T11 2T10 Var. (%) 1S11 1S10 Var. (%)
Gafisa São Paulo 602.992 319.435 89% 931.512 521.219 79% Rio de Janeiro 103.748 35.693 191% 162.692 88.434 84% Outros 71.560 101.131 -29% 107.609 222.484 -52% Total 778.300 456.258 71% 1.201.812 832.138 44% Unidades 1.946 1.088 79% 2.856 2.038 40%
AlphaVille São Paulo 6.130 39.818 -85% 9.965 105.981 -91% Rio de Janeiro 74.361 9.234 705% 77.425 17.770 336% Outros 64.522 79.740 -19% 228.542 121.685 88% Total 145.013 128.792 13% 315.932 245.435 29% Unidades 752 424 77% 1648 997 65%
Tenda São Paulo 42.682 53.390 -20% 65.819 149.483 -56% Rio de Janeiro 26.802 66.035 -59% 22.883 150.988 -85% Outros 154.205 185.286 -17% 362.776 369.039 -2% Total 223.689 304.711 -27% 451.478 669.510 -33% Unidades 1.521 2.964 -49% 3.076 6.694 -54% Consolidado Total - R$000 1.147.002 889.761 28,9% 1.969.222 1.747.082 13% Total - Unidades 4.219 4.476 -6% 7.580 9.729 -22% 25
Tabela 4 - Vendas contratadas por empresa e preço de unidade 26
2T11 2T10 Var. (%) 1S11 1S10 Var. (%) Gafisa < R$500 mil 561.175 196.795 185% 748.600 519.492 44% > R$500 mil 217.125 259.463 -16% 453.212 312.645 45% Total 778.300 456.258 71% 1.201.812 832.138 44% AlphaVille > R$100 mil; < R$500 m il 145.013 128.792 13% 315.932 245.435 29% Total 145.013 128.792 13% 315.932 245.435 29% Tenda ≤ MCMV 180.508 225.846 -20% 253.804 488.319 -48% > MCMV 43.181 78.865 -45% 197.674 181.191 9% Total 223.689 304.711 -27% 451.478 669.510 -33% Consolidado Total 1.147.002 889.761 28,9% 1.969.222 1.747.082 13% 42 45
Tabela 5 - Vendas contratadas por empresa e unidades 46
2T11 2T10 Var. (%) 1S11 1S10 Var. (%) Gafisa < R$500 mil 1.700 669 154% 2.308 1.505 53% > R$500 mil 246 419 -41% 548 533 3% Total 1.946 1.088 79% 2.856 2.038 40% AlphaVille > R$100 mil; < R$500 m il 752 424 77% 1.648 997 65% Total 752 424 77% 1.648 997 65% Tenda ≤ MCMV 1.311 2.499 -48% 1.929 5.592 -65% > MCMV 210 465 -55% 1.147 1.102 4% Total 1.521 2.964 -49% 3.076 6.694 -54% Consolidado Total 4.219 4.476 -6% 7.580 9.729 -22% %Gafisa - R$000 %Gafisa - R$000 %Gafisa - Unidades
Vendas Contratadas
As vendas contratadas no trimestre somaram R$ 1,15 bilhão, um aumento de 29% quando comparado ao 2T10, devido, principalmente, ao forte volume de lançamentos no trimestre. Em relação à Tenda, a redução de 27% quando comparado ao 2T10, foi uma conseqüência da redução do volume de lançamentos no 1S11 em 23%, quando comparado ao 1S10, assim como uma maior concentração de produtos com a marca Tenda sendo lançados em junho, reduzindo a disponibilidade de produtos ao longo do trimestre.
O segmento Gafisa foi responsável por 68% do total de vendas contratadas, enquanto Tenda e AlphaVille representaram 20% e 13%, respectivamente. Em relação às vendas contratadas da Gafisa, 72% correspondem a unidades com preço inferior a R$ 500 mil, enquanto 81% das vendas contratadas da Tenda referem-se a unidades com preço dentro do programa MCMV. As tabelas abaixo ilustram em detalhe a abertura de nossas vendas contratadas do 2T11 e 1S11:
9
Velocidade de Vendas
A Companhia obteve uma velocidade de vendas de 25,2% no 2T11, comparado com 24,6% no 2T10. A velocidade de vendas total da Companhia aumentou em relação ao período anterior, devido principalmente ao maior volume de lançamentos no período.
A velocidade de vendas sobre os lançamentos do 2T11 atingiu 42%, refletindo a forte e continua demanda do setor.
Operações
Ao final do segundo trimestre, a Companhia estava presente em 22 estados além do Distrito Federal, com 197 projetos em desenvolvimento. Em torno de 437 engenheiros e arquitetos estavam em campo, além de mais 587 estagiários em treinamento.
Desde junho, percebemos uma aceleração do número de unidades contratadas pela CEF, devido principalmente a melhorias internas obtidas graças à criação de um novo departamento dedicado a trabalhar com as grandes Incorporadoras / Construtoras. No 2T11 a Tenda contratou 6.858 unidades com a CEF, sendo 73% destas unidades contratadas somente no mês de junho. Essa melhoria resultou em um aumento de 274% em relação às 1.835 unidades contratadas no 1T11, totalizando 8.693 unidades no 1S11, representado mais de 40% do volume esperado para o ano.
No 2T11, as unidades transferidas totalizaram 3.066 unidades (4.958 no 1S11). Entretanto, somente no mês de agosto esperamos transferir um volume superior ao realizado no 2T11, permitindo manter nossa projeção de transferirmos aproximadamente 18.000 unidades no ano.
Projetos Entregues
No primeiro trimestre, a Gafisa entregou 23 projetos e 4.467 unidades, equivalentes a um VGV de aproximadamente R$682 milhões. O segmento Gafisa entregou oito projetos: Tenda e Alphaville entregaram 13 e 2 projetos/fases, respectivamente. É importante destacar que, estamos considerando como data base de entrega de um projeto a data de realização da assembleia de condomínio, e não a entrega física da unidade.
Ao longo do 2S11, esperamos entregar mais 17.000 unidades, de um total de 25.000 unidades esperadas para o ano, quase o dobro do número de unidades entregues em relação ao ano de 2010, devido principalmente à entrega dos empreendimentos mais antigos de Tenda junto com unidades Gafisa provenientes dos lançamentos de 2007/2008. Considerando o critério de entrega física (habite-se), concluímos 9.367 unidades no 1S11 e esperamos concluir mais 18.000 unidades no 2S11. A tabela abaixo lista nossos produtos concluídos no 2T11 e 1S11:
Tabela 6 - Velocidade de vendas por empresa
R$ milhão Estoques início
do período Lançamentos Vendas
Ajuste de Preço + Outros Estoques final do período Velocidade de Vendas Gafisa 1.724,2 935,3 778,3 59,7 1.940,9 28,6% AlphaVille 436,7 95,6 145,0 26,8 414,0 25,9% Tenda 856,2 349,4 223,7 61,8 1.043,8 17,6% Total 3.017,0 1.380,3 1.147,0 148,3 3.398,6 25,2%
Tabela 7 - Velocidade de vendas por ano de lançamento
2T11 Estoques final do período Vendas Velocidade de Vendas 2011 lançamentos 940.204 686.518 42,2% 2010 lançamentos 1.146.599 306.434 21,1% 2009 lançamentos 298.655 54.321 15,4% < 2008 lançamentos 1.013.135 99.729 9,0% Total 3.398.593 1.147.002 25,2%
10
Land Bank – 2T11
O Land Bank da Companhia, no valor aproximado de R$18,4 bilhões é composto por 182 projetos diferentes, localizados em 22 estados, que equivalem a aproximadamente 90 mil unidades. Em linha com nossa estratégia, 38,8% de nosso land bank foi adquirido por meio de permutas, que não demandam recursos financeiros.
Durante o 2T11, tivemos aquisições brutas no land bank de R$ 1,73 bilhão, que mais do que compensaram nossos lançamentos de R$ 1,38 bilhão.
A tabela abaixo apresenta em detalhe a abertura do nosso land bank atual: Tabela 8 - Projetos Entregues
Empresa Projeto Entrega Lançamento Local % Gafisa Unids
(%Gafisa) VGV (%Gafisa)
Gafisa 1T11 1.379 387.330
Gafisa Grand Park - Árvores Fase I abr-11 dez-07 São Luis - MA 50% 200 29.978
Gafisa Privilege Residencial abr-11 set-07 Niterói - RJ 100% 194 44.469
Gafisa Horizonte mai-11 mai-07 Belem - PA 100% 29 21.173
Gafisa Terraças Tatuapé mai-11 jun-08 São Paulo - SP 100% 108 48.660
Gafisa Costa Maggiore Resdidencial Resort mai-11 jan-08 Cabo Frio - RJ 50% 30 24.052
Gafisa Magnific mai-11 mar-08 Goiânia - GO 100% 31 30.458
Gafisa Bella Vista mai-11 dez-07 Resende - RJ 100% 116 46.046
Gafisa Supremo Jun-11 Aug-07 São Paulo - SP 100% 192 143.634
Gafisa 2T11 900 388.469
AlphaVille 1T11 543 46.414
Alphaville Nova Esplanada (SP) mai-11 dez-08 Votorantim-SP 31% 196 39.749
Alphaville Mossoró (RN) Jun-11 Dec-08 Mossoró-RN 70% 405 22.804
AlphaVille 2T11 602 62.553
Tenda 1T11 1.138 91.198
Tenda RESIDENCIAL SAN PIETRO LIFE abr-11 set-09 Barbacena - MG 100% 172 15.188
Tenda RESIDENCIAL VIVENDAS DO SOL II F2 abr-11 mai-08 Porto Alegre - RS 100% 200 11.608
Tenda RESIDENCIAL BOLOGNA LIFE mai-11 mai-08 Belo Horizonte - MG 100% 306 23.256
Tenda CONDOMINIO RESIDENCIAL CLUBE GARDEN mai-11 out-09 São Paulo - SP 100% 192 16.800
Tenda RESIDENCIAL NICOLAU KUHN mai-11 dez-07 Sapucaia do Sul - RS 100% 460 36.340
Tenda FIT MARIA INES jun-11 mai-09 Goiânia - GO 60% 270 25.330
Tenda RESIDENCIAL ARICANDUVA LIFE jun-11 jun-07 São Paulo - SP 100% 180 18.380
Tenda FIT TABOAO jun-11 dez-07 Taboão da Serra - SP 100% 374 22.115
Tenda VALE VERDE COTIA 4 jun-11 dez-07 Cotia - SP 100% 368 32.156
Tenda RESIDENCIAL TERRA NOVA I GARDEN jun-11 mar-08 Goiânia - GO 100% 240 16.320
Tenda RESIDENCIAL SAO FRANCISCO LIFE jun-11 jul-08 Belo Horizonte - MG 100% 80 6.800
Tenda RESIDENCIAL VALE DO SOL jun-11 mar-07 Guarulhos - SP 100% 69 3.726
Tenda RESIDENCIAL VITORIA REGIA Jun-11 Jul-07 Guarulhos - SP 100% 54 2.916
Tenda 2T11 2.965 230.935
Total 1T11 3.060 524.942
Total 2T11 4.467 681.957
Total 1S11 7.527 1.206.899
Tabela 9 - Landbank por empresa e preço por unidade
VGV - R$MM (%Gafisa) %Permuta Total %Permuta Física %Permuta Financeira Unidades (%Gafisa) Gafisa < R$500 mil 4.318 40,4% 36,6% 3,7% 14.155 > R$500 mil 3.829 42,0% 38,3% 3,7% 4.837 Total 8.147 41,3% 37,6% 3,7% 18.991 AlphaVille < R$100m il; 657 100,0% 0,0% 100,0% 7.894 > R$100 mil; < R$500 mil 4.876 97,2% 0,0% 97,2% 20.189 > R$500 mil 230 99,8% 0,0% 99,8% 26 Total 5.763 97,4% 0,0% 97,4% 28.109 Tenda ≤ MCMV 3.511 25,8% 17,8% 8,0% 35.761 > MCMV 991 45,9% 45,9% 0,0% 5.556 Total 4.502 32,2% 26,7% 5,5% 41.317 Consolidado 18.412 38,8% 34,4% 4,4% 88.418
11
Receitas – 2T11
Devido a solida performance de vendas no 2T11, relacionada aos novos projetos lançados e às unidades em estoque, assim como ao ritmo de construção, a Companhia foi capaz de reconhecer um substancial volume de receita líquida no trimestre, com uma aumento de 12,3%, atingindo R$ 1.04 bilhão, comparados aos R$ 927,4 milhões do 2T10, com a Tenda contribuindo com 32% da receita consolidada no trimestre.
No trimestre, 47% da receita líquida de Tenda foram provenientes de projetos lançados anteriores a 2008 (inclusive), comparado a 54% no 1T11. Devemos enxergar uma redução desse percentual ao longo dos trimestres, devido, principalmente, ao aumento do volume de entregas das unidades antigas de Tenda. As vendas negativas de unidades lançadas em 2008 (tabela abaixo) referem-se aos esforços de cancelamento da Tenda para clientes com baixo perfil de crédito, que no 2T11 ocorreu no final do trimestre e serão revendidas no 3T11.
A tabela abaixo mostra em detalhe as informações de vendas contratadas (não contábil) e receitas reconhecidas, por ano de lançamento:
Lucro Bruto – 2T11
O Lucro Bruto consolidado do 2T11 totalizou R$ 218,9 milhões, uma redução de 21,7% sobre 2Q10. A margem bruta do 2T11 atingiu 21,1% (26,6% sem considerar impacto dos juros capitalizados). Enxergamos importantes melhoras nos resultados devido às entregas de produtos antigos com margens menores, provenientes de Tenda e Gafisa, que estão sendo reconhecidas no resultado – Favor verificar mais detalhes na página 18.
Gafisa 56
AlphaVille 46
Tenda 80
Total 182
Número de projetos
Tabela 12 - Juros Capitalizados
2T11 2T10 1T11
Consolidado Saldo Inicial 150.817 94.101 146.544
Juros Capitalizados 62.264 32.900 41.454 Juros Capitalizados alocados no COGS (58.117) (25.104) (37.181)
Saldo Final 154.964 101.897 150.817
(R$000)
Tabela 11 - Vendas vs. Receitas a apropriar
R$ 000 Vendas % Vendas Receitas % Receitas Vendas % Vendas Receitas % Receitas Gafisa 2011 lançamentos 549.002 59% 78.121 11% - 0% - 0% 2010 lançamentos 185.110 20% 205.628 29% 387.449 66% 97.841 16% 2009 lançamentos 54.730 6% 159.520 23% 90.820 16% 103.841 17% < 2008 lançam entos 134.471 15% 262.775 37% 106.781 18% 425.788 68% Total Gafisa 923.313 100% 706.044 100% 585.050 100% 627.470 100% Tenda 2011 lançamentos 137.516 61% 11.550 3% - 0% - -2010 lançamentos 125.223 56% 102.102 30% 183.657 60% - -2009 lançamentos (409) 0% 64.311 19% 37.458 12% - -< 2008 lançam entos (38.641) -17% 157.336 47% 83.596 27% - -Total Tenda 223.689 100% 335.299 100% 304.711 100% 299.972 100% Total 1.147.002 1.041.343 889.761 927.442 2T11 2T10
Tabela 10 - Evolução do Land bank (com base no VGV)
Land Bank (R$ milhão) Gafisa Alphaville Tenda Total
Land Bank - Inicial 8,433 5,083 4,547 18,063 2T11 - Aquisições Líquidas 649 775 305 1,729 2T11 - Lançam entos (935) (96) (349) (1,380)
12
Despesas com Vendas, Gerais e Administrativas (DVGA) - 2T11
No segundo trimestre de 2011, as DVGA totalizaram R$ 122,4 milhões. Quando comparado aos R$ 107,8 milhões do 1T11, houve aumento de 13%. Este acréscimo foi devido principalmente a maiores despesas de vendas relativas ao forte volume de lançamentos e vendas no trimestre. Em relação ao aumento de R$ 4 milhões nas Despesas Gerais e Administrativas, R$ 2,5 milhões foram referentes ao dissídio (reajuste anual) dos funcionários da categoria, e R$ 1,5 milhão referentes a despesas com plano de ações (SOP), praticamente anulado pelo elevado reconhecimento de receita.
Quando comparado ao 2T10, todos os índices de despesas relacionados à Receita Líquida melhoraram, resultando em índice de DVGA/Receita Líquida de 11,8%, comparado a 12,5% no 2T10. Continuamos enxergando um nível estável de DVGA/Receita Líquida, devido principalmente ao maior reconhecimento de receita no 2S11, o que deve ser compensado pelo aumento do volume de lançamentos esperado para período, resultando em mais despesas com vendas.
Outros Resultados Operacionais – 2T11
No 2T11 nossos outros resultados operacionais mostraram um impacto negativo de R$ 8,6 milhões, comparado com R$ 6,9 milhões no 2T10, devido principalmente à maior provisão para contingências feita no trimestre, incluindo R$ 11,5 milhões de contingências na Tenda, relacionados principalmente ao atraso na entrega de unidades e contingências trabalhistas, relacionadas a tarefas terceirizadas, onde preferimos agir de forma conservadora e efetuar provisão.
EBITDA Ajustado – 2T11
O EBITDA Ajustado do 2T11 foi de R$ 150,8 milhões, 18,0% abaixo dos R$ 184 milhões do 2T10, com margem consolidada ajustada de 14,5%, ante 19,8% no 2T10.
No 1S11, a margem EBITDA atingiu 14%, ou 100 pontos-base abaixo do ponto-médio do guidance do período, entre 13%-17%. Para mais informações sobre o guidance de margem EBITDA, por favor, veja a seção “Perspectiva”, na página 16.
Ajustamos nosso EBITDA por despesas associadas com planos de opções, pois representa uma despesa não caixa.
Tabela 13 - De spes as com vendas , gerais e adm inis trativas (DVGA)
2T11 2T10 1T11 2T11 x 2T10 2T11 x 1T11
Consolidado Des pesas com vendas 61.970 61.140 51.505 1% 20%
Des pesas G&A 60.389 55.125 56.307 10% 7% DVG&A 122.359 116.265 107.812 5% 13% Des pesas com vendas / Lançam entos4,5% 6,1% 2,7% -157 bps 177 bps Des pesas G&A / Lançam entos 4,4% 5,5% 3,0% -109 bps 140 bps DVG&A / Lançam entos 8,9% 11,5% 5,7% -266 bps 317 bps Des pesas com vendas / Vendas 5,4% 6,9% 6,3% -147 bps -86 bps Des pesas G&A / Vendas 5,3% 6,2% 6,8% -93 bps -158 bps DVG&A / Vendas 10,7% 13,1% 13,1% -240 bps -244 bps Des pesas com vendas / Receita Líquida6,0% 6,6% 6,4% -64 bps -48 bps Des pesas G&A / Receita Líquida 5,8% 5,9% 7,0% -14 bps -124 bps DVG&A / Receita Líquida 11,8% 12,5% 13,5% -79 bps -172 bps
(R$000)
Tabela 14 - EBITDA ajustado
(R$000) 2T11 2T10 1T11 2T11 x 2T10 2T11 x 1T11
Consolidado Lucro Líquido 25.112 97.269 13.706 -74% 83% (+) Resultado financeiro 28.866 20.853 30.999 38% -7% (+) IR / CSLL 1.443 22.060 1.847 -93% -22% (+) Depreciação e Am ortização 22.753 8.781 12.366 159% 84% (+) Realização de Juros capitalizados 58.117 25.106 37.181 131% 56% (+) Participação dos Minoritários e
Despesas Não-Recorrentes 9.737 7.318 7.058 33% 38% (+) Despesas com plano de opções 4.781 2.584 3.363 85% 42% EBITDA ajus tado 150.809 183.970 106.520 -18,0% 41,6% Receita Líquida 1.041.344 927.442 800.356 12% 30% Margem EBITDA ajus tada 14,5% 19,8% 13,3% -535 bps 117 bps
13
Depreciação e Amortização – 2T11
Depreciação e amortização no 2T11 foram de R$ 22,8 milhões, um aumento de R$ 14 milhões quando comparado com os R$ 8,8 milhões registrados no 2T10, resultado principalmente da maior amortização dos stands de venda.
Resultado Financeiro – 2T11
As despesas financeiras líquidas totalizaram R$ 28,9 milhões no 2T11, ante R$ 20,9 milhões no 2T10. Uma vez que fizemos nossa oferta de ações no final de Março de 2010, o nível de alavancagem da companhia foi reduzido no 2T10, e como conseqüência, diminuindo as despesas financeiras líquidas no período. Além disso, neste trimestre capitalizamos R$ 66 milhões, ante R$ 32,9 milhões no 2T10, principalmente por conta de um maior volume de dívidas de projeto, que reflete a maior atividade da Companhia, além da capitalização de investimentos em terrenos de curto prazo.
Quando comparado aos R$ 31 milhões do 1T11, a diferença foi devido principalmente à maior capitalização de juros.
Impostos – 2T11
Imposto de renda, contribuição social e impostos diferidos totalizaram R$ 1,4 milhão no 2T11, comparado a R$ 22,1 milhões no 2T10. Este resultado se deve principalmente ao menor lucro antes dos impostos e também à otimização do planejamento fiscal, anunciada no fim de 2010. No futuro, assumindo margens normalizadas, continuamos a esperar que a alíquota de imposto fique em cerca de 2% da receita líquida.
Quando comparado a R$ 1,8 milhão no 1T11, o resultado ficou estável, em função da baixa lucratividade em ambos os trimestres.
Lucro Líquido Ajustado – 2T11
O lucro líquido do 2T11 foi de R$ 25,1 milhões, comparado a R$ 97,3 milhões no 2T10. No entanto, o lucro líquido ajustado (antes da dedução dos minoritários e programa de opções de ações), atingiu R$ 39,6 milhões, com margem líquida ajustada de 3,8%. O decréscimo de 63% quando comparado com R$ 107,2 milhões do 2T10 se deve principalmente aos fatos acima mencionados. Quando comparado a R$ 24,1 milhões do 1T11, o aumento de R$ 15,5 milhões é resultado melhor resultado operacional do trimestre.
2T11 – Lucro por Ação
O lucro por ação foi de R$ 0,06/ação no 2T11 contra R$ 0,23/ação no 2T10, um decréscimo de 74,3%, no 1T11 o lucro por ação atingiu R$ 0,03/ação. As ações em circulação no final do período totalizaram 431,5 milhões (ex. Tesouraria) e 429,3 milhões no 2T10.
Receitas e Resultados a Apropriar
O saldo de resultados a apropriar sob o método PoC atingiram R$ 1,56 bilhão no 2T11, em linha com o 2T10. A margem consolidada ficou em 36,5%, 10 pontos base acima do 2T10 e 250 pontos base inferiores ao 1T11, devido principalmente aos dois meses de gap que levamos para refletir o INCC sobre os recebíveis, comparado a um mês de gap que levamos para reconhecer a inflação nos custos. Este efeito do INCC foi impulsionado neste trimestre, por conta do alto nível de INCC de 2,94% em Maio (relativo ao dissídio (reajuste anual) dos funcionários da categoria), a ser reconhecido em Julho (3Q11). Sem esse efeito, a margem a apropriar seria praticamente estável.
A tabela abaixo mostra nossas receitas, custos e resultados a apropriar, bem como a margem esperada:
14
Balanço
Caixa e Disponibilidades
Em 30 de junho de 2011, o saldo de caixa e disponibilidades atingiu R$ 1,2 bilhão, 25,5% superior ao 1T11, devido principalmente à melhora na geração de caixa operacional e também à securitização realizada, no total de R$170 milhões. Vemos nossa posição de caixa suficiente para assegurar a execução de nossos planos de negócios, não havendo a necessidade de elevar o nível atual. Assumindo este cenário, a esperada geração de fluxo de caixa positivo no 2S11 deve contribuir para a redução da dívida bruta da companhia.
Recebíveis
No encerramento do 2T11, o saldo total de recebíveis registrava um aumento de 6%, para R$ 10,3 bilhões comparado aos R$ 9,7 bilhões do 1T11; e um aumento de 30% em relação ao saldo de R$ 7,9 bilhões do 2T10, refletindo nossas fortes vendas no trimestre.
Estoque (Imóveis para Venda)
O saldo do estoque a valor de mercado totalizou R$ 3,4 bilhões no 2T11, um aumento de 24,7% em relação aos R$ 3,0 bilhões registrados no 1T11. Nosso estoque consolidado permanece estável, com duração de aproximadamente 9,6 meses, baseado nas vendas dos últimos 12 meses.
No fim do trimestre as unidades concluídas representavam 12% do estoque a valor de mercado, ou 200 pontos-base abaixo desse percentual no 1T11. Esse cenário se deve principalmente às vendas do estoque de unidades concluídas de Gafisa, que mais do que compensou o volume concluído. Cabe destacar que continuamos com foco em reduzir o estoque de unidades concluídas que está concentrado na Gafisa, com 69% do volume total.
No trimestre, 51,3% do nosso estoque total era composto por unidades até 30% concluídas.
Tabela 15 - Resultados a apropriar (REF)
(R$ milhão) 2T11 2T10 1T11 2T11 x 2T10 2T11 x 1T11
Consolidado Receita a apropriar 4.277 3.209 4.062 33,28% 5,3%
Custo das unidades vendidas a apropriar (2.716) (2.042) (2.477) 33,00% 9,6% Resultados a apropriar 1.561 1.167 1.585 33,77% -1,5% Margem a apropriar 36,5% 36,4% 39,0% 13 bps -252 bps
Nota: Receita a apropriar líquida de PIS/Cofins (3,65%) e sem im pacto do método AVP de acordo com lei 11.638
Tabela 16 - Total de Recebíveis
(R$ milhões) 2T11 2T10 1T11 2T11 x 2T10 2T11 x 1T11
Consolidado Recebíveis de incorporação - CP 2.738,4 1.466,0 2.554,2 87% 7%
Recebíveis de incorporação - LP 1.700,3 1.864,6 1.661,6 -9% 2% Recebíveis PoC - CP 3.653,7 2.470,9 3.357,4 48% 9% Recebíveis PoC - LP 2.171,3 2.075,2 2.106,8 5% 3%
Total 10.263,7 7.876,7 9.679,9 30% 6%
Notas : 0 0 0
CP = curto prazo; LP = longo prazo
Recebíveis de incorporação: contabiliza os recebíveis ainda não reconhecidos pelo método PoC e BRGAAP Recebíveis PoC: contabiliza recebívies já reconhecidos pelo método PoC e BRGAP
Tabela 17 - Estoque (R$000) 2T11 2T10 1T11 2T11 x 2T10 2T11 x 1T11 Consolidado Terrenos 1.044.269 701.790 1.014.630 48,8% 2,9% Unidades em Construção 997.409 947.023 879.333 5,3% 13,4% Unidades Construídas 293.073 205.739 333.168 42,4% -12,0% Total 2.334.751 1.854.552 2.227.131 25,9% 4,8%
1) Considera Tenda, Fit Residencial e Bairro Novo em 2008
Tabela 18 - Estoque a valor de mercado
VGV - (R$000) 2T11 2T10 1T11 2T11 x 2T10 2T11 x 1T11
Consolidado 2011 lançam entos 940.204 - 216.654 - 334% 2010 lançam entos 1.146.599 880.214 1.398.314 30% -18% 2009 lançam entos 298.655 492.448 345.271 -39% -14%
≤ 2008 lançam entos 1.013.135 1.352.937 1.056.771 -25% -4%
15
Liquidez
Em 30 de junho de 2011, a posição de Caixa e disponibilidades da Gafisa era de R$ 1,2 bilhão. Na mesma data, a dívida somada a obrigações com investidores totalizava R$ 4,05 bilhões, resultando em dívidas e obrigações líquidas de R$ 2,9 bilhões. No 2T11, a relação dívida líquida e obrigações com investidores sobre patrimônio líquido e de minoritários era de 75,1%, contra 72,0% no 1T11. Esses resultados se devem, principalmente, ao cashburn de R$ 148,4 milhões no trimestre. Ao excluir as dívidas de financiamento à construção (SFH + debêntures FGTS), esse índice fica em 24,5%, nível confortável de alavancagem com custo competitivo equivalente à taxa Selic.
O consumo de caixa da Gafisa no 2T11 é explicado pelo desembolso acima de R$ 768 milhões em execução e desenvolvimento de projetos, além de R$ 132 milhões em aquisições de terrenos, o que foi parcialmente compensado pelo aumento da entrada de caixa (que tem novo aumento esperado no 2S11) e também devido à securitização definitiva que finalizamos no final do trimestre, contendo recebíveis performados e à performar nos próximos seis meses (Considerados pelo investidor como recebíveis performados, uma vez que não há risco de execução).
Esperamos que o cashburn continue a diminuir no 2S11, seguido de uma esperada geração positiva de fluxo de caixa, fechando o ano com uma relação Dív. Líq./Patrimônio abaixo de 60%, em linha com o guidance anteriormente divulgado. Com a expectativa do fluxo de caixa positivo no 2S11, seremos capazes de desalavancar a Companhia. O maior uso do Crédito Associativo, que reduz a utilização de capital de giro pela Tenda para as unidades dentro do programa MCMV, também contribuirá para atingirmos nossas metas de crescentes lançamentos e ao mesmo tempo manter a alavancagem da empresa em níveis confortáveis. Na página 18, destacamos nosso atual covenants de endividamento, indicando uma posição confortável no final do trimestre.
As dívidas de projetos atualmente representam 46% da dívida total. Possuímos um total de R$ 4,3 bilhões em linhas de financiamento à construção contratadas junto aos maiores bancos do Brasil. No momento, temos R$ 2,3 bilhões em contratos assinados e R$ 1,0 bilhão em contratos em processamento, que proporcionam uma disponibilidade adicional de R$ 1,0 bilhão.
Também possuímos recebíveis (de unidades já entregues) no valor de R$ 100 milhões, prontos para securitização. As tabelas seguintes apresentam informações sobre nosso endividamento.
Tabela 19 - Estoque por status de conclusão
Empresa Não Iniciados Até 30% concluído
30% a 70% concluído
Mais de 70%
concluído Concluído Total
Gafisa 564.122 571.459 485.280 368.610 365.358 2.354.828 Tenda 168.043 438.931 189.760 201.701 45.329 1.043.765
16
Perspectivas 2011 vs Atual
No 1S11 a Gafisa alcançou 36% do ponto-médio do guidance de lançamentos para o ano, entre R$ 5,0 bilhões e R$ 5,6 bilhões.
No que diz respeito à rentabilidade, a margem EBITDA ficou em 14,0% no 1S11, ou 100 pontos-base abaixo da média de nossas expectativas para o período, entre 13% e 17%, devido principalmente a custos superiores ao esperado vindos de projetos Tenda com execução terceirizada, concluídos recentemente ou próximos da conclusão, e também a descontos sobre as unidades Gafisa concluídas do estoque. Devido a este fato, e também assumindo uma abordagem mais conservadora (com foco na rentabilidade de longo prazo), decidimos reduzir o guidance de margem EBITDA em 200 pontos-base, de 18%-22% para 16%-20%, refletindo o mesmo ajuste no guidance do 2S11, que diminuiu de 20%-24% para 18%-22%.
Estas mudanças não afetam nossas expectativas para o fluxo de caixa operacional positivo no 2S11 que deve atingir relação Dívida Líquida / Patrimônio abaixo de 60% no final do ano.
Considerando o acima exposto, os valores atuais de orientação para 2011 são as seguintes:
Tabela 20 - Endividamento e obrigação com investidores
Tipo de Transação (R$000) 2T11 2T10 1T11 2T11 x 2T10 2T11 x 1T11
Debêntures - FGTS 1.212.557 1.208.939 1.239.816 0,3% -2,2% Debêntures - Capital de giro 677.257 662.669 688.800 2,2% -1,7% Financiamento à cons trução (SFH) 735.358 499.186 755.652 47,3% -2,7% Capital de giro 968.016 678.377 604.391 42,7% 60,2%
Dívida Total consolidada 3.593.188 3.049.171 3.288.659 18% 9%
Caixa Total 1.163.080 1.806.384 926.977 -36% 25%
Obrigação com Investidores 460.000 380.000 380.000 -
-Dívida Líquida + Obrigações com Investidores 2.890.108 1.622.787 2.741.682 78% 5%
Patrimônio Líquido + Minoritários 3.850.342 3.591.729 3.809.175 7% 1%
(Dívida Líquida + Obrigações) /
(Patrimônio Líquido + Minoritários) 75,1% 45,2% 72,0% 2988 bps 309 bps
(Div. Líq. + Ob.) / (PL + Min.); Excluíndo
Project Finance (SFH + FGTS Deb.) 24,5% -2% 19,6% 2685 bps 488 bps
Lançamentos (R$ mm) Guidance 2011 1S11 % Gafis a Min. 5,000 38% (consolidado) Média 5,300 1,893 36% Máx. 5,600 34%
Margem EBITDA (%) Guidance
1S11 1S11 % Guidance 2011 Gafis a Min. 13.0% 100 p.p. 16.0% (consolidado) Média 15.0% 14.0% -100 p.p. 18.0% Máx. 17.0% -300 p.p. 20.0% Dívida Líquida/PL (%) - EoP Guidance 2011 1S11 % Ga fi s a Max. < 60,0% 75.1% 1510 p.p.
Tabela 21 - Vencimento de Dívida
(R$ milhão) Custo Médio (a.a) Total Até
Junho/2012 Até Junho/2013 Até Junho/2014 Até Junho/2015 Após Junho/2015 Debêntures - FGTS TR + 9,20% 599,7 3,1 148,9 298,9 148,9 -Debêntures - Capital de giro CDI + 1,43% 677,3 137,8 124,3 117,2 143,2 154,7 Financiamento à cons trução (SFH) TR + 10,44 1.280,5 466,4 498,2 312,6 3,1 0,2 Capital de giro CDI + 1,80% 1.035,8 235,9 184,2 229,1 259,3 127,4
Sub-Total Dívida consolidada 12,5% 3.593,2 843,2 955,5 957,8 554,4 282,3 Obrigação com Investidores CDI 460 143 145 145 14 13 Dívida Total 4.053,2 986,2 1.100,5 1.102,8 568,4 295,3
17
Informações detalhadas dão suporte à esperada melhora do
resultado
Como suporte à expectativa de melhora do resultado, nesse trimestre disponibilizamos informações detalhadas que ajudam a entender a melhora operacional e financeira refletida no Guidance da Companhia.
Fluxo de Caixa Positivo:
Desde o 3T10, quando o cash burn atingiu o seu pico de R$ 453 milhões no trimestre, este vem diminuindo sequencialmente, até registrar R$ 148 milhões neste 2T11. Cabe destacar que estamos considerando a securitização neste cálculo, uma vez que os recebíveis envolvidos foram vendidos sem responsabilidade solidária de dívida, tanto para aqueles de unidades já entregues quanto àqueles com entrega prevista dentro do prazo de seis meses (eliminando assim o risco de execução).
Além disso, estamos vendo uma melhora crescente na entrada de caixa, o que deve continuar. A entrada de caixa do 2T11 foi de R$ 846,9 milhões, 53% acima do 2T10 e 36% acima do 1T11, como consequência do maior número de unidades sendo entregues, o que deve se acelerar no 2S11.
Considerando os recebíveis de curto-prazo menos as obrigações de curto prazo (Cenário 1) temos perto de R$ 1,5 bilhão de fluxo de caixa positivo no período, mesmo sem considerar qualquer refinanciamento de dívida ou uso do caixa. Para zerar esse fluxo positivo esperado no curto-prazo, é necessário assumir um desconto de 23% sobre os recebíveis, além do não refinanciamento da dívida a vencer nesse período. Vemos isso como um forte fundamento para o cenário de desalavancagem esperado nos próximos trimestres. Se necessário, nós também podemos gerir o cronograma de
Maior quantidade de unidades sendo entregues…
Contribuem para melhora no cash burn.
+53% +36% …. Se for considerada a Securitização de R$ 170 milhões, a entrada de caixa supera R$ 1 bilhão.
Entrada de Caixa vs Obrigações de Curto-Prazo
R$ milhões - Junho/2011
Consolidado TOTAL
Fornecedores 226
Terrenos e Adiantamento Clientes 527
Impostos e Outras Obrigações¹ 595
Dividendos 103
Despesas com Construção 2,340
Obrigações Totais 3,790 Dívida de Curto-Prazo² 1,104 Recebíveis de Curto-Prazo³ 6,392 Superávit (Déficit) - Scenario 1 1,498 Superávit (Déficit) - Scenario 2 -Premissas:
¹ Impos tos : PIS/COFINS + IR/CSL ² Incl ui Des pes a s Fi na ncei ra s ³ Curto-pra zo, i ncl ui ndo on e off balance
Ce ná ri o 1 = 100% dos recebívei s de CP e Ce ná ri o 2 = 77% dos recebívei s de CP
18 compra de terrenos, considerando que temos um banco de terrenos confortável, de mais de R$ 18 bilhões. No entanto não esperamos que isso seja necessário.
Com base em todas as informações acima, continuamos a esperar uma dívida líquida / patrimônio líquido de 60% até o final deste ano, refletindo o impacto positivo a partir da entrega futura de unidades previstas para o 2S11.
Expansão da Margem:
Este ano, pela primeira vez, dividimos o guidance de margem EBITDA entre primeiro e segundo semestre, devido principalmente aos efeitos negativos que afetaram a rentabilidade do 1S11 (como explicado anteriormente). Olhando adiante, e considerando o guidance de margem EBITDA revisado, esperamos ver os projetos lançados até 2008 tendo um impacto cada vez menor sobre o reconhecimento de resultados, enquanto os projetos recentes (a partir de 4T10 e 2011), que estão começando a ser construídos, vão contribuindo positivamente para a melhoria da margem esperada no 2S11:
No 1S11, 44% da Receita Líquida foi oriunda de projetos lançados até de 2008. No caso da Tenda, este número representa 50% para 1S11, sendo 54% no 1T11 e 47% no 2T11. Essa redução é crucial para compreender a expectativa de expansão da margem daqui para frente, uma vez que o reconhecimento de projetos <2008 deve diminuir rapidamente, sendo substituído pelo início/aumento do reconhecimento de projetos do 2S10 e 2011, com margem bruta média na faixa de 38%-41%, em comparação aos 13% dos projetos de 2008.
Covenants de Dívida
Receita Líquida %
CPV sem encargos financeiros
Lucro Bruto Margem Bruta (%) Lançamentos 2011 109,9 6% -65,1 44,9 40,8% Lançamentos 2010 530,4 29% -326,3 204,3 38,5% Lançamentos 2009 396,9 22% -254,1 143,0 36,0% Lançamentos ≤ 2008 804,6 44% -697,2 107,8 13,4% Total 1.841,7 100% -1.342,7 500,0 27,1% Consolidado (R$ milhões) 1S11 1T11 2T11 42,2% 44,0% 4,2x 4,3x Vencim ento (in R$ m illion) 5ª Emissão
2012 125 2013 125 Total 250 1T11 2T11 27,3x 21,9x 9,6% 12,5% 6.58 4,94 Vencim ento (R$ milhões) 7ª Emissão 8ª Emissão 2013 300 -2014 300 144 Após 2015 - 156 Total 600 300 1T11 2T11 3.289 3.593 1.240 1.213 756 735 927 1.163 9.680 10.264 5.464 5.825 4.216 4.439 333 293 3.809 3.850 Unidades Concluídas
Patrim ônio Líquido Dívida de Projeto Dívida SFH Caixa e Equivalentes Recebíveis Totais Recebíveis - PoC
Recebíveis - Resultados a Reconhecer Dívida Total
Tabela 22 - Covenants das Debentures - 5ª Emissão
Covenants das Debentures - 5ª Emissão
(Div. Total - Div. SFH - Cixa) / PL ≤ 75%
(Recebíveis Totais + Unids Concluídas) / (Div. Total - Caixa) ≥ 2.2x
Tabela 23 - Covenants das Debentures - 7ª / 8ª Emissão
Covenants das Debentures - 7ª / 8ª Emissão
(Recebíveis Totais + Unids Concluídas) / (Div. Total - Caixa - Div. Projetos) > 2
(Div. Total - Div. SFH - Div. Projetos - Caixa) / PL ≤ 75% EBIT / (Resultado Financeiro Líquido) > 1,3
Tabela 24 - Indicadores Financeiros Seleciodos para Cálculo do Covenant
19
Glossário
Baixa Renda
Unidades residenciais populares com preços inferiores a R$200 mil.
Land Bank
Banco de Terrenos que a Gafisa mantém para futuros empreendimentos, adquiridos em dinheiro ou
por meio de permutas. Cada terreno adquirido pela Gafisa é analisado pelo nosso comitê de investimentos e aprovado pelo Conselho de Administração.
Lotes
Loteamentos com preço/m2 quadrado entre R$150 e R$600.
Margem de Resultados a Apropriar
Equivalente a “Resultados a Apropriar” dividido pelas “Receitas a Apropriar” a serem reconhecidas em períodos futuros.
Método PoC
De acordo com o BR GAAP, as receitas, custos e despesas relacionadas a empreendimentos imobiliários, são apropriadas com base no método contábil do custo incorrido (“PoC”), medindo-se o progresso da obra pelos custos reais incorridos versus os gastos totais orçados para cada fase do empreendimento.
Permuta
Sistema de compra de terreno pelo qual o dono do terreno recebe em troca um determinado número de unidades ou percentual da receita do empreendimento a ser construído no mesmo. Adquirindo terreno por meio de permutas, objetivamos a redução da necessidade de recursos financeiros e o conseqüente aumento do retorno.
Resultados de Vendas a Apropriar
Em função do reconhecimento de receitas e custos em função do andamento de obra (Método PoC) e não no momento da assinatura dos contratos, reconhecemos receitas e despesas de incorporação de contratos assinados em períodos futuros. Desta forma, o saldo de Resultados a Apropriar corresponde às receitas menos custos a serem reconhecidos em períodos futuros relativos a vendas passadas.
Receitas de Vendas a Apropriar
As receitas a apropriar correspondem às vendas contratadas cuja receita é apropriada em períodos
futuros, em função do andamento da obra e não no momento da assinatura dos contratos. Desta forma, o saldo de Receitas a Apropriar corresponde às receitas a serem reconhecidos em períodos futuros relativas a vendas passadas.
Recursos do SFH
Recursos do SFH são originados do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) a dos depósitos de caderneta de poupança. Os bancos comerciais são obrigados a investir 65% desses depósitos no setor imobiliário, para a aquisição de imóvel por pessoa física ou para os incorporadores a taxas menores que o mercado comum.
Venda Contratada
É cada contrato resultante de vendas de unidades durante certo período de tempo, incluindo unidades em lançamento e unidades em estoque. As vendas contratadas serão reconhecidas como receitas de acordo com andamento da obra (método PoC). Não existe uma definição de “vendas contratadas” dentro do BR GAAP.
VGV
20
Sobre a Gafisa
A Gafisa é líder na incorporação residencial diversificada, com presença nacional atendendo a todos os segmentos demográficos do mercado brasileiro. Estabelecidos há 57 anos, já concluímos e vendemos mais de 1.000 empreendimentos, e construímos mais de 12 milhões de metros quadrados de residências, mais do que qualquer outra incorporadora residencial no Brasil. Reconhecida como uma das construtoras residenciais administradas com maior profissionalismo, a "Gafisa" é também uma das marcas mais respeitadas e conhecidas do mercado imobiliário, reconhecida entre potenciais adquirentes, corretores, financiadores, proprietários de terrenos, competidores, e investidores por sua qualidade, consistência, e profissionalismo. Entre nossas marcas mais famosas estão a Tenda, que atende ao segmento de habitações destinadas à baixa renda, e a Gafisa e Alphaville, que oferecem uma variedade de opções residenciais com foco do segmento médio ao alto. A Gafisa S.A. é negociada no segmento do Novo Mercado da BM&FBOVESPA (BOVESPA:GFSA3) e na Bolsa de Valores de Nova Iorque (NYSE:GFA).
Este release contem considerações futuras sobre as perspectivas do negócio estimativas de resultados
operacionais e financeiros e perspectivas de crescimento da Gafisa.Estas são apenas projeções e como
tais baseiam-se exclusivamente nas expectativas da administração da Gafisa em relação ao futuro do
negócio e seu contínuo acesso a capital para financiar o plano de negócios da Companhia. Tais
considerações futuras dependem substancialmente de mudanças nas condições de mercado regras governamentais pressões da concorrência do desempenho do setor e da economia brasileira entre
outros fatores sujeitos a mudanças sem aviso prévio.
Relações com Investidores
Luiz Mauricio de Garcia Paula Rodrigo Pereira
Telefones: +55 11 3025-9297 / 9242 / 9305
Email: ri@gafisa.com.br Site: www.gafisa.com.br/ri
Assessoria de Imprensa (Brasil)
Débora Mari
Máquina da Notícia Comunicação Integrada Telefones: +55 11 3147-7412
Fax: +55 11 3147-7900
E-mail: debora.mari@maquina.inf.br
As informações financeiras do primeiro trimestre foram elaboradas e são apresentadas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil ("GAAP Brasileiro"), necessária para os exercícios findos em 31 dez 2009. Portanto, eles não consideram a recente aprovação dos Pronunciamentos Técnicos emitidos pelo CPC em 2009, aprovada pelo Conselho Federal de Contabilidade (CFC), exigido a partir de 01 janeiro de 2010. Em 10 de novembro de 2009, a CVM, emitiu a Deliberação n º 603 alterada pela deliberação n º 626, que dá a opção para as empresas listadas apresentarem as informações trimestrais de 2010 em linha com a prática contábil em vigor em 31 de dezembro de 2009.
21 A tabela abaixo mostra os projetos lançados no 2T11:
Tabela 22 - Projetos Lançados
Empresa Projeto Data de
Lançamento Local % Gafisa
Unidades (%Gafisa) VGV (%Gafisa) % sales 30/jun/11 Sales 30/jun/11 Gafisa 1T11 755 228.302 47% 108.360
Gafis a Smart Vila Mascote - Lacedemonia Maio São Paulo - SP 100% 156 66.596 64% 42.826
Gafis a Alegria - Fase 5 Maio Guarulhos - SP 100% 139 47.674 40% 19.062
Gafis a Prime F2 Maio São Luis - MA 50% 74 14.708 23% 3.318
Gafis a Compra de Participação - IGLOO Junho São Paulo - SP 30% 27 10.382 90% 9.392
Gafis a Smart Maracá Junho São Paulo - SP 100% 156 60.919 82% 49.835
Gafis a Royal - Vila Nova São José QC1 Junho São José dos Campos - SP 100% 68 41.789 11% 4.703
Gafis a Vis ion Anália Franco Junho São Paulo - SP 100% 200 84.904 12% 10.191
Gafis a Station Parada Ingles a (André Campale) Junho São Paulo - SP 100% 173 77.662 59% 45.733
Gafis a Target - Comercial Capenha Junho Rio de Janeiro - RJ 60% 549 55.243 38% 20.772
Gafis a Network Busines s Tower F1 e F2 (Ceramica Comercial F1 e F2)Junho São Caetano - SP 100% 855 311.749 53% 164.230
Gafis a MUNDI - RESIDENCIAL CERAMICA - FASE I Junho São Caetano - SP 100% 192 163.633 22% 35.922
Gafisa 2T11 2.589 935.259 43% 405.984 Alphaville 1T11 849 181.914 63% 114.108
Alphaville Terras Alpha Res ende - F1 Junho Res ende - RJ 77% 325 49.204 59% 28.830
Alphaville Terras Alpha Maricá Sta Rita - F1 Junho Maricá - RJ 48% 296 46.363 57% 26.503
Alphaville 2T11 621 95.567 58% 55.332 Tenda 1T11 650 102.389 72% 73.849
Tenda Lopes Trovão Abril Canoas - RS 100% 188 38.938 33% 12.898
Tenda Montes Claros Maio Belo Horizonte - MG 100% 300 30.602 42% 12.828
Tenda Cheverny F2 Maio Goiânia - GO 100% 96 13.638 46% 6.241
Tenda Cheverny F3 Maio Goiânia - GO 100% 96 13.638 30% 4.158
Tenda Vale Verde Cotia - Fase 7 Maio Cotia - SP 100% 80 9.200 75% 6.943
Tenda Porto Fino Junho Santa Luzia - MG 100% 224 25.228 38% 9.633
Tenda Vila das Flores Junho Salvador-BA 100% 460 50.273 1% 696
Tenda RESIDENCIAL ATENAS Junho Rio de Janeiro-RJ 100% 260 30.288 27% 8.258
Tenda Reserva dos Pássaros Junho Vespas iano-MG 100% 817 103.183 56% 57.558
Tenda Bosque dos Palmares Junho Nova Iguaçu -RJ 100% 352 34.454 9% 3.003
Tenda 2T11 2.873 349.443 35% 122.216 Total 1T11 2.254 512.606 42% 296.317 Total 2T11 6.083 1.380.270 42% 583.532 Total 1S11 8.337 1.892.875 46% 879.849
