LAUDO DE AVALIAÇÃO - UNIDADES ISOLADAS - LAUDO N O 399 CROQUI DE LOCALIZAÇÃO

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LAUDO BMSC

LAUDO DE AVALIAÇÃO - UNIDADES ISOLADAS - LAUDO N

O

399

CROQUI DE LOCALIZAÇÃO

ENDEREÇO: Al. Das Dálias, 148 – Alphaville Residencial 6 – Santana do Parnaíba – SP INTERESSADO: Juliano Castro Rovereti

FOTOGRAFIA DE FACHADA DO IMÓVEL

VALOR DE AVALIAÇÃO (R$) VALOR DE LAUDO R$ IDADE DO IMÓVEL

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LAUDO DE AVALIAÇÃO – UNIDADES ISOLADAS - LAUDO N

O

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1 – NOME DO INTERESSADO: Juliano Castro Rovereti

2 - NOME DO PROPRIETÁRIO: 3 – DADOS DO IMÓVEL

ENDEREÇO

Al. Das Dálias, 148

BAIRRO CIDADE UF

Alphaville Residencial 6 Santana do Parnaíba SP

4 – LOCAL DE SITUAÇÃO

TOPOGRAFIA NO TRECHO TRÁFEGO NO TRECHO

Plano Normal

5 – CARACTERÍSTICAS GERAIS DA REGIÃO PADRÃO DA REGIÃO

OCUPAÇÃO ACABAMENTO DEMOGRÁFICO

X Residencial Baixo Baixo

Comercial X Médio X Médio

Industrial Alto Alto

MELHORAMENTOS PÚBLICOS

X Rede de água Rede de gás X Rede telefônica X Pavimentação X Guias e sarjetas

X Rede de esgotos X Rede elétrica X Iluminação públ. X Passeio X Rede águas pluv

INFRAESTRUTURA URBANA E OUTROS (distâncias: A - até 500 m / B - de 500 a 1.000 m / C - superior a 1.000 m / D - não se aplica )

D Metrô B Correio B Comércio C Indústrias A Escola

B Ônibus A Hospital C Clubes B Igreja B Escola superior

6 - CARACTERÍSTICAS DO TERRENO

TOPOGRAFIA FORMATO CONSISTÊNCIA

Plana Regular

FRENTE (m) LATERAL DIR. (m) LATERAL ESQ. (m) FUNDOS (m) ÁREA TOTAL (m2₎

16,00 30,00 30,00 16,00 480,00

7 - CARACTERÍSTICAS GERAIS DA EDIFICAÇÃO

PAVIMENTOS UNIDADES/PAVIMENTO SUB-SOLOS

02 --- ---

ESTRUTURA COBERTURA ESQUADRIAS FACHADA

Alvenaria Telhas / Laje Madeira

INFRAESTRUTURA

X Piscina Play-ground X Quadra poliesp. Sauna Salão de jogos

Salão de festas Lavanderia colet. X Jardins Antena parab. X Sistema telefonia

X TV a cabo X Vigilância eletr. Gerador Sala de ginástica Depósito individ.

ACABAMENTOS E OUTROS DETALHES

FACHADA ÁREA EXTERNA

Massas / Tijolinhos Piso: Pedras / Gramado

HALL DE ENTRADA SOCIAL

----

HALL DE ENTRADA SOCIAL DO PAVIMENTO

----

HALL DE SERVIÇO DO PAVIMENTO

----

IDADE APARENTE/ESTADO DE CONSERVAÇÃO (ruim / regular / bom)

IDADE APARENTE ESTADO CONSERVAÇÃO (ÁREA SOCIAL) ESTADO CONSERVAÇÃO (ÁREA SERVIÇO)

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8 – CARACTERÍSTICAS E OUTRAS OBSERVAÇÕES SOBRE A UNIDADE AVALIADA DESCRIÇÃO SUMÁRIA DO IMÓVEL (dependências/divisão interna/características gerais)

O imóvel possui sala de estar, sala lareira, cozinha, despensa, dois dormitórios de serviço, dois banheiros de serviço, sala de maquinas, escritório, quatro dormitórios (sendo três suítes), três banheiros suítes, closet, área de churrasqueira e lavanderia.

PADRÃO DA CONSTRUÇÃO

Baixo Médio inferior X Médio comercial Médio superior Alto

ESTADO DE CONSERVAÇÃO

Ruim Regular X Bom

PROBLEMAS IDENTIFICADOS

Não há observações a serem feitas.

OBSERVAÇÕES SOBRE ÁREA DE CONSTRUÇÃO (divergências/ampliações/outras)

REFORMA/CONSTRUÇÃO (serviços executados e a executar/percentual de execução/outras)

ÁREA ÚTIL (Construída) (m2)

ÁREA TOTAL (m2₎ _{FRAÇÃO IDEAL} _VAGA

439,61

9 – DESCRIÇÃO RESUMIDA DE ACABAMENTOS

SALA: Piso: Cerâmico; Paredes: Massas; Forro: Laje. BANHEIROS: Piso: Cerâmico; Paredes: Azulejos; Forro: Laje.

COZINHA / ÁREA DE SERVIÇO: Piso: Cerâmico; Paredes: Azulejos; Forro: Laje. DORMITÓRIOS: Piso: Carpete; Paredes: Massas; Forro: Laje.

10 – DESCRIÇÃO RESUMIDA ACESSÓRIOS E OUTROS

11 – AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

11.1 – RESIDÊNCIAS ISOLADAS OU TERRENOS VAGOS VALOR UNITÁRIO DO TERRENO

(R$/m2 de área de terreno)

VALOR TOTAL DO TERRENO (R$)

1.558,56 748.110,05

VALOR UNITÁRIO DE CONSTRUÇÃO (R$/m2 de área construída)

VALOR TOTAL DA CONSTRUÇÃO (R$)

1.304,83 (Casa) 1.060,55 (Piscina)

531.064,88 (Casa) 33.937,68 (Piscina)

VALOR UNITÁRIO DO IMÓVEL (R$/m2 de área construída)

VALOR TOTAL DO IMÓVEL (R$)

1.313.112,62

11.2 – APARTAMENTOS

VALOR UNITÁRIO DO IMÓVEL (R$/m2 de área útil ou total)

VALOR TOTAL DO IMÓVEL (R$)

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12 – COMENTÁRIOS FINAIS

A – CARACTERÍSTICAS GERAIS DA REGIÃO: Trata-se de uma região de uso residencial e comercial, onde constatamos edifícios compostos por apartamentos residenciais e casas residenciais, alem de casas comerciais, onde as principais vias de acesso são: Av. Yojiro Takaoka e Av. Alfa-norte.

B – FATOR DE LIQUIDEZ ADOTADO E JUSTIFICATIVA: Para efeito de cálculo utilizamos o fator de liquidez de 1,00 e uma absorção do mercado regional de 06 meses.

C - NÍVEL DE ATIVIDADE DO MERCADO IMOBILIÁRIO NA REGIAO (tipo de empreendimento / padrão construtivo): Casas Residenciais / Médio padrão construtivo

D - PROJETOS/EMPREENDIMENTOS RELEVANTES NA REGIÃO: Não há observações a serem feitas.

OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES:

O imóvel possui áreas de construção distintas (casa residencial e piscina) discriminadas na matrícula do imóvel, e devido a possuírem padrões construtivos diferentes estaremos utilizando na memória de cálculo fatores de equivalência na avaliação destas benfeitorias.

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12 - ENCERRAMENTO

O presente Laudo de Avaliação objetivou a determinação do valor para venda e compra, para fins de Garantia Hipotecária do imóvel em questão.

A signatária, inscrita no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA), declara por seus profissionais responsáveis, manter conduta ética profissional norteada pela regulamentação profissional, não possuindo qualquer tipo de interesse sobre o bem avaliado.

O trabalho foi desenvolvido atendendo-se aos dispositivos da Lei Federal 5194 e das resoluções no 205 e no 218 do CONFEA (respeitado o prescrito na Lei 8.666), que asseguram que todas as manifestações escritas vinculadas à Engenharia de Avaliações, são de responsabilidade e da competência exclusivas de profissionais legalmente habilitados pelo CREA, no livre exercício de suas atividades.

No presente trabalho foram atendidos os preceitos definidos na norma técnica NBR 5676 – Avaliação de Imóveis Urbanos (NB 502 – ABNT - dezembro/89), enquadrando-se o mesmo no nível de precisão normal, tendo sido observados, quando cabíveis, também:

a) publicações, estudos técnicos e diretrizes do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE); b) normas, diretrizes e provimentos fixados por entidades governamentais e privadas, a nível nacional e de

sociedades e institutos no âmbito das avaliações de bens e negócios;

c) recomendações de Divisões de Avaliação dos Institutos de Engenharia locais.

Não foram objetos de análise ou de elaboração os seguintes serviços:

a) aferição física de dimensões, medidas e áreas, assumindo-se aquelas obtidas nos documentos apresentados como merecedoras de fé;

b) inventário, análise e valoração em separado de bens de conteúdo (móveis e utensílios), instalações e itens de decoração em geral;

c) investigações a respeito de características geológicas do solo e subsolo, quer quanto à sua capacidade portante, quer quanto aos direitos sobre eventuais ocorrências de jazidas minerais ou de sua eventual exploração;

d) investigações técnicas em caráter pericial, instrumentadas ou não, que envolvam questões relativas às fundações

ou estrutura do imóvel;

e) análise de projetos de engenharia (fundações, estrutural, instalações e outros), de qualidade de materiais e de execução de serviços construtivos.

Ressalva-se não se ter verificado a efetiva propriedade dos bens objeto do presente trabalho, pressupondo-se a boa fé das informações que foram prestadas pelo solicitante e por terceiros.

Concluindo, a propriedade dos bens foi considerada livre e desembaraçada, isenta de quaisquer ônus, vícios ou restrições de caráter legal para pleno uso, gozo e fruição.

13 - INFORMAÇÕES DO ACOMPANHANTE DA VISTORIA Nome Completo: Juliano Rovereti

Telefone: (11) 7710-0018

Data da Vistoria: 19/06/2012

Horário da Vistoria: 16:00 (Horário de Brasília)

14 – CONSIDERAÇÕES SOBRE RISCO AMBIENTAL RESIDENCIAL OU COMERCIAL

Uso do Imóvel: RESIDENCIAL ( X ) COMERCIAL( )

Atividades desenvolvidas no imóvel

Sim Não Inconclusivo

( ) ( X ) ( ) Há uma indústria instalada no imóvel?

( ) ( ) ( X ) Já existiu alguma indústria neste local?

( ) ( X ) ( ) Existe ou existiu alguma indústria vizinha ao imóvel?

( ) ( ) ( X ) O imóvel ou alguma propriedade vizinha é ou já foi usada por atividades que contenha fontes de contaminação

Aspectos relevantes:_______________________________________________________

(*) tais como posto de combustível, oficina mecânica, galvanoplastia, gráfica, lavanderia/tintura, bota-fora, ferro-velho, recebimento e armazenamento de resíduos domésticos industriais e de entulhos.

(6)

Geração, deposição, e armazenamento de substâncias potencialmente poluidoras

( ) ( ) ( X ) São ou foram gerados efluentes líquidos no imóvel?

( ) ( ) ( X ) São ou foram descartados efluente líquidos diretamente no solo?

( ) ( ) ( X ) São ou foram descartados efluente líquidos em sistema de drenagem de águas pluviais ou em

redes de esgoto?

( ) ( X ) ( ) Existem atualmente ou existiram no imóvel tanques de armazenamento de combustíveis e/ou

produtos químicos?

Aspectos relevantes:__________________________________________________________ (**) não incluindo efluentes sanitários e águas pluviais.

Vestígios de contaminação

Sim Não Inconclusivo

( ) ( X ) ( ) Existem ou existiram no interior do imóvel manchas (solo,drenos,telhados, pisos, paredes,

etc)?

( ) ( X ) ( ) Ocorreu alguma explosão ou incêndio no imóvel?

( ) ( X ) ( ) Existe ou existiu algum poço, nascente ou mina d’água para abastecimento na propriedade?

( ) ( X ) ( ) O imóvel está situado em áreas suscetíveis a enchentes, furações, terremotos que

comprometem o imóvel ou nas proximidades?

( ) ( X ) ( ) A água foi considerada contaminada por algum órgão ambiental ou de saúde?

Aspectos relevantes:___________________________________________________________

Ações governamentais no imóvel

( ) ( X ) ( ) Existe qualquer pendência jurídica ou administrativa, ligada a um vazamento ou possibilidade

de vazamento de substâncias tóxicas ou de produtos de petróleo, envolvendo os proprietários ou ocupantes do imóvel?

( ) ( X ) ( ) Já foi realizado qualquer avaliação ambiental no imóvel que tenha indicado presença de

substâncias tóxicas ou derivados do petróleo?

( ) ( ) ( X ) O imóvel está em áreas ambientais onde há existência de espécies ameaçadas ou em

extinção?

( ) ( ) ( X ) Existe na vizinhança do imóvel qualquer empreendimento listado no cadastro de áreas

contaminadas da CETESB?

Aspectos relevantes:___________________________________________________________

CONCLUSÃO

(7)

Questões para financiamentos COMERCIAIS

( ) ( ) ( ) Aqueles que estão em desacordo com as leis nacionais ou regulamentação, acordos de

convenções internacionais; incluindo as normas relacionadas a meio ambientes, saúde e segurança e aspectos

( ) ( ) ( ) Armas e munições;

( ) ( ) ( ) Venda alcoólica (excluindo cerveja e vinho);

( ) ( ) ( ) Tabaco;

( ) ( ) ( ) Apostas, cassinos e empresas semelhantes;

( ) ( ) ( ) Materiais radioativos;

( ) ( ) ( ) Fibras soltas de asbestos (material incombustíveis e infusível);

( ) ( ) ( ) Produtos farmacêuticos submetidos a proibições ou boicotes internacionais;

( ) ( ) ( ) pesticidas ou herbicidas submetidos a proibições ou boicotes internacionais;

( ) ( ) ( ) Poluentes orgânicos permanentes (PQPs);

Aspectos relevantes_____________________________________________________________

EMPRESA RESPONSÁVEL

Galache Engenharia.

RESPONSÁVEIS TÉCNICOS PELA ELABORAÇÃO DO LAUDO DE AVALIAÇÃO (identificação e CREA)

Eng.º Tales R. S. Galache Diretor Técnico CREA 5060563873/D

LOCAL E DATA

(8)

Distância até o avaliando (km)

UF:

N.º vagas

UF:

N.º vagas

UF:

N.º vagas

UF:

N.º vagas

UF:

N.º vagas ELEMENTOS COMPARATIVOS

Amostra n.º 1 DATA 25/05/2012

Empreendimento:

Endereço: Al. Formosa - condomínio Tamboré 3, 357

Estado de conservação Bom Idade aparente : 10 anos Área construída (m²) 750,00 Terreno (m²) 1.200,00

Bairro: Alphaville Cidade: Santana do Parnaíba SP Tipo: Casa em condomínio Padrão de construção: 1,776

N.º dormitório N.º Suíte

Preço de venda R$ 3.200.000,00 Valor unitário (R$/ m²) R$ 2.666,67 Fonte/ telefone: Tanus Imóveis 4133-1166 (Sr. Bruno Gregório) Status Oferta

Empreendimento:

Tipo: Terreno Padrão de construção: 0

Estado de conservação Bom Idade aparente : 0 anos Endereço: Al. Kioto - condomínio Tamboré 3, 53

Bairro: Alphaville Cidade: Santana do Parnaíba SP

Preço de venda R$ 1.500.000,00 Valor unitário (R$/ m²) R$ 1.666,67 Fonte/ telefone: Corretor 7432-9191 (Sr. Fernando) Status Oferta Área construída (m²) - Terreno (m²) 900,00

Empreendimento:

Endereço: Quadra 11 - lote 9, Condomínio Tamboré 3

Estado de conservação Bom Idade aparente : 0 anos Área construída (m²) - Terreno (m²) 1.800,00

Preço de venda R$ 2.160.000,00 Valor unitário (R$/ m²) R$ 1.200,00 Fonte/ telefone: Pronto Imóveis (11) 2078-4000 (Sr. Glauber) Status Oferta

Empreendimento:

Estado de conservação Bom Idade aparente : 0 anos Endereço: Quadra 11 - lote 3, Condomínio Tamboré 3

Preço de venda R$ 1.330.000,00 Valor unitário (R$/ m²) R$ 1.477,78 Fonte/ telefone: Pronto Imóveis (11) 2078-4000 (Sr. Glauber) Status Oferta Área construída (m²) - Terreno (m²) 900,00

Empreendimento:

Endereço: Quadra 9 - lote 5, Condomínio Tamboré 3

Estado de conservação Bom Idade aparente : 0 anos Área construída (m²) - Terreno (m²) 900,00

Fonte/ telefone: Pronto Imóveis (11) 2078-4000 (Sr. Glauber) Status Oferta N.º dormitório N.º Suíte

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TABELA DE HOMOGENEIZAÇÃO

Método Comparativo;

Homogeneização Imóvel;

Cálculo Benfeitorias

Ross & Heideck

Condições Físicas Est. Coef.

Não sofreu nem requer reparos 1 0,000%

1,5 0,032%

Requer/recebeu pequenos reparos 2 2,520%

2,5 8,090%

Requer reparacões simples 3 18,100%

3,5 33,200%

Requer reparações importantes 4 52,600%

4,5 75,200%

Valor de demolição (residual) 5 100,00% R8N 996,20

It em Endereço Id a d e ( a n o s ) V id a (a n o s ) E s ta d o R e s id u a l Área constr. (m²) Padrão Unitário (R$) Valor Novo (R$) D e p re c ia ç ã o Valor Depreciado (R$) Valor unit. Depreciado (R$/m²)

Casa residencial / edícula 15 70 2,5 20% 407,00 1,560 1.554,07 632.507,30 84,0% 531.064,88 1.304,83

Piscina 15 70 2,0 20% 32,00 1,212 1.207,39 38.636,62 87,8% 33.937,68 1.060,55

comparativo 01 Al. Formosa - condomínio Tamboré 3, 357 10 70 2,5 20% 750,00 1,776 1.769,25 1.326.938,40 87,5% 1.161.412,31 1.548,55 comparativo 02 Al. Kioto - condomínio Tamboré 3, 53 0,00

comparativo 03 Quadra 11 - lote 9, Condomínio Tamboré 3 0,00 comparativo 04 Quadra 11 - lote 3, Condomínio Tamboré 3 0,00 comparativo 05 Quadra 9 - lote 5, Condomínio Tamboré 3 0,00

BOM Classificação ÓTIMO MUITO BOM INTERMÉDIO DEMOLIÇÃO DEFICIENTE MAU MUITO MAU REGULAR + R$ 0,00 +

Valor Benfeitorias (Casa residência/edícula + Terraço + Piscina) = Valor Benfeitorias (Casa residência/edícula + Terraço + Piscina) =

R$ 531.064,88 R$ 33.937,68 R$ 565.002,56

Cálculo Terreno

Valor do Imóvel Área Const. (M2₎ Valor Benfeitoria (R$) VU Benfeitoria (R$/m²) Área Terreno (M2 ) Valor Terreno (R$) VU Terreno (R$/m²) 3.200.000,00 750,00 1.161.412,31 1.548,55 1.200,00 2.038.587,69 1.698,82 1.500.000,00 - - - 900,00 1.500.000,00 1.666,67 2.160.000,00 - - - 1.800,00 2.160.000,00 1.200,00 1.330.000,00 - - - 900,00 1.330.000,00 1.477,78 1.330.000,00 - - - 900,00 1.330.000,00 1.477,78 VU Terreno

(R$/m²) Fator Oferta Fator Frente

Fator Topografia Fator Esquina Fator Localidade Fator Grandeza R$ Unit. Homogeneizado 1.698,82 0,90 1,00 1,12 1,00 0,92 1,10 1.625,22 1.666,67 0,90 1,00 1,08 1,00 0,92 1,15 1.716,73 1.200,00 0,90 1,00 1,18 1,00 0,92 1,20 1.406,52 1.477,78 0,90 1,00 1,08 1,00 0,92 1,15 1.522,17 1.477,78 0,90 1,00 1,08 1,00 0,92 1,15 1.522,17 R$ 1.558,56 MÉDIA ADOTADA =

Área Terreno (m²) =

Valor Unitário (R$/m²) =

Valor total =

480 1.558,56

R$ 748.110,05

Valor Terreno + Valor Benfeitorias =

Valor Arredondado =

R$ 1.313.112,62

R$ 1.313.000,00

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(11)

(12)