Pesquisa CRECI-SP
Venda/Locação imóveis residenciais Cidade de São Paulo
Junho de 2008
Financiamento concentrado em imóveis mais caros
derruba vendas de usados em 30,6% em São Paulo
O aumento da participação dos financiamentos no mercado de imóveis usados na Capital não foi capaz de evitar uma queda de 30,6% nas vendas em junho em relação a maio. Isso aconteceu porque houve concentração desses recursos nas faixas de imóveis mais caros, o que naturalmente diminui o volume total de negócios e exclui parte da população do acesso à casa própria. “Se a maioria desses empréstimos tivesse se destinado aos imóveis baratos, e houvesse condições de compra mais facilitadas, as vendas teriam subido e não caído”, afirmou o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CRECI-SP), José Augusto Viana Neto.
Pesquisa feita pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CRECI-SP) com 431 imobiliárias da Capital mostrou que, em junho, os imóveis mais vendidos foram os de valor médio até R$140 mil, que somaram 51,19% do total. Essa participação crescente dos imóveis mais caros nas vendas globais vem sendo registrada desde o início deste ano, invertendo uma situação que perdurava desde 2006 com o predomínio dos imóveis na faixa de até R$100 mil. O aumento da faixa dos imóveis mais negociados de R$100 mil para R$140 mil representa um salto de 40%.
Segundo a pesquisa CRECI-SP mostrou, a comercialização de 176 casas e apartamentos fez o índice de vendas recuar de 0,5884 para 0,4084, uma queda de 30,6% no período. O número de imóveis usados vendidos com financiamento dos bancos praticamente igualou ao de habitações vendidas à vista. Foram fechados 48,15% dos contratos à vista e 45,68% com financiamento da Caixa Econômica Federal (CEF) e demais bancos, conforme apurou a pesquisa CRECI-SP.
“Um crédito bancário de R$200 mil pode financiar a compra de 1 imóvel de R$ 200 mil ou de 2 imóveis de R$ 100 mil, e essa multiplicação de oportunidades com a divisão desses recursos para atender à população com menor renda deveria ser uma preocupação de todos os bancos”, esclareceu o presidente do CRECI-SP. Ele reconheceu e elogiou os esforços que a Caixa Econômica Federal (CEF) tem feito para ampliar o acesso ao financiamento, especialmente dos imóveis usados, mas insistiu na necessidade de haver “busca intensa” de mecanismos, recursos e iniciativas que permitam ampliar e facilitar o acesso à casa própria.
Entre essas medidas, destacou a ampliação dos recursos para os financiamentos de 100% do valor de imóvel, a redução da burocracia que emperra muitas negociações, a simplificação dos processos de comprovação de renda dos futuros mutuários. “Mas é preciso ousar mais, e a ousadia vale tanto para a CEF quanto para os bancos privados”, afirmou Viana Neto.
Pesquisa mostra crescimento da CEF
A CEF atingiu em junho, na pesquisa CRECI-SP, sua maior participação no financiamento dos imóveis usados vendidos na Capital – 33,33%, equivalente a 73% do percentual financiado por todos os bancos. Os demais bancos participaram com (12,35%). Esse percentual de financiamentos da CEF no total da pesquisa vinha se mantendo na média de 25% no último semestre de 2007 e evoluiu significativamente desde janeiro deste ano, quando bateu em 28,57%. Flutuou entre 24% e 26% até chegar ao recorde de 33,33% em junho.
QUADRO 1 Formas de pagamento A B C D E TOTAL Capital
À vista 8 23 24 15 8 78 48,15%
CEF 3 10 24 8 9 54 33,33%
Outros bancos 5 3 8 0 4 20 12,35%
Direta/e com o proprietário 3 0 0 6 0 9 5,56%
Consórcio 1 0 0 0 0 1 0,62%
TOTAL 20 36 56 29 21 162 100,00%
Nesse período, a CEF concedeu em São Paulo maior volume de recursos para financiamento de imóveis com valor médio de avaliação de R$154 mil do que para os de R$ 76,9 mil. Foram R$ 147,5 milhões no primeiro caso (recursos da poupança) e R$135,9 milhões no segundo (FGTS/Caixa). O valor médio financiado foi de R$ 89,3 mil na poupança e de R$ 49,5 mil no FGTS/Caixa.
Nas 10 faixas em que são distribuídos na pesquisa CRECI-SP os imóveis vendidos (ver tabela 18), as casas e apartamentos com valores médios entre R$121 mil e R$140 mil representaram 10,71% das vendas feitas pelas imobiliárias em junho. Empataram com os imóveis de R$ 61 mil a R$ 80 mil, ficando abaixo apenas dos com valor médio de R$ 81 mil a R$100 mil (11,31% do total vendido).
Apartamentos são os preferidos em SP
.
A pesquisa CRECI-SP mostrou que em junho os compradores preferiram os apartamentos: 70,45% dos negócios fechados foram de imóveis desse tipo, para 29,55% de casas. A maioria das vendas, 69%, concentrou-se em bairros das zonas de valor A, B e C, que são as que agrupam as regiões de maior poder aquisitivo na Capital. Os aumentos de preços atingiram tanto os apartamentos de padrão médio dessas áreas quanto os de padrão standard de bairros da periferia.
Nesse segmento de apartamentos, foram 11 ocorrências de aumentos dos preços médios do metro quadrado na comparação de junho com maio. Houve apenas dois registros de baixa, segundo apurou a pesquisa CRECI-SP. Os aumentos variaram de um mínimo de 1,07% - imóvel de padrão médio com mais de 15 anos de construção e localizado em bairros da Zona B – a um máximo de 25,72% para os imóveis de padrão Standard construídos entre 8 e 15 anos e situados na Zona E (ver tabelas 10 e 11).
Na Zona E estão agrupados bairros como Brasilândia, Pedreira e Lauzane Paulista. Já a Zona A reúne os Jardins, o Alto da Boa Vista e a Vila Nova Conceição enquanto que a Zona B agrupa bairros procurados como
Aclimação e Alto da Lapa. A Zona C é onde estão a Água Branca, o Bosque da Saúde e a Barra Funda, entre outros bairros.
No mercado de casas, a pesquisa CRECI-SP registrou 5 ocorrências de queda dos preços médios e 3 de aumento. O preço médio de metro quadrado que mais subiu foi o de casas de padrão médio construídas entre 8 e 15 anos e situadas em bairros da Zona C – o valor aumentou 21,41%, passando de R$ 2.162,50 em maio para R$2.625,38 em junho.
Novas locações caem 6,01% e inadimplência dispara
A pesquisa feita pelo CRECI-SP com 431 imobiliárias apontou recuo de 6,01% no número de novas locações em junho na Capital, quando foram alugados 894 imóveis, sendo 50,67% casas. O índice de locação caiu de 2,2070 para 2,0742 no período.
As imobiliárias consultadas declararam ter encerrado 399 contratos de aluguel, o equivalente a 44,63% do número de novas locações. Isso representou uma queda de 8,53% no número de devoluções de imóveis na comparação com maio, que fora de 48,79%.
QUADRO 2
Devolução de chaves: %T 44,63%
Motivos financeiros 61 15,29%
Outros motivos 338 84,71%
TOTAL 399 100,00%
O dado preocupante da pesquisa foi o registro de um aumento expressivo do percentual de inquilinos com o aluguel atrasado há mais de 30 dias. Esse percentual foi de 5,46% em junho, 19,21% superior aos 4,58% de maio,
“Com o reajuste do IGP-M correndo acima dos salários, não é difícil imaginar que tenhamos em breve uma crise nas relações entre proprietários e inquilinos, cabendo aos corretores de imóveis, sempre, antecipar-se para buscar uma conciliação entre as partes”, afirmou o presidente do CRECI-SP.
Tanto os aluguéis de casas quanto os de apartamentos subiram forte em junho. Foram 24 registros de alta dos aluguéis médios contra 9 registros de baixa na comparação do período. Na Zona B, por exemplo, todos os tipos de apartamentos ficaram com aluguel mais caro – de 9,65% do quarto/cozinha para 32,72% do 3 dormitórios. Na Zona D, mais popular, os aumentos foram de 11,84% (3 dormitórios) até 22,67% (quarto/cozinha).
Os aumentos no segmento de casas foram menores, variando de 2,04% para as do tipo quarto/cozinha situadas na Zona E até 22,04% para as de 2 dormitórios localizadas na Zona B.
Ações judiciais aumentam em junho
O número de ações judiciais propostas nos fóruns da Capital em junho (2.010) foi 13,37% maior que o de maio (1.773). Entre os quatro tipos de demanda judicial que compõem esse total, duas tiveram aumento e duas, queda.
As ações ordinárias em junho somaram 202, ou 40,28% mais que as 144 de maio. As ações por falta de pagamento totalizaram 1.745, 13,39% mais que 1.539 registradas no período anterior. Já as ações renovatórias caíram 31,17% (de 77 para 53) e as consignatórias, 23,08% (de 13 para 10).
Estatística sobre ações de despejo
- Falta de pagamento: maio (1.539), junho (1.745) + 13,39% - Renovatória: maio (77), junho (53) - 31,17%
- Consignatória: maio (13), junho (10) - 23,08% - Ordinária: maio (144), junho (202) + 40,28 - TOTAL: maio (1.773), junho (2.010) + 13,37
- Falta de pagamento: proposta por inadimplência do inquilino;
- Ordinária: proposta para retomada de imóvel para uso próprio, de ascendente ou descendente, reforma ou denúncia
vazia;
- Consignatória: proposta quando há discordância de valores de aluguéis ou encargos, com opção do inquilino pelo
depósito em Juízo;
- Renovatória: proposta para renovação compulsória de contratos comerciais com prazos de cinco anos.
Em caso de dúvida ou para mais informações, contatar: Chrystiane Saggese ou Sonia Servilheira
Departamento de Imprensa /CRECI-SP Telefones: (11) 3886-4927 (direto) (11) 3886-4900 (PBX) E-mail: imprensa@creci.org.br
PESQUISA CRECI/USADOS - METODOLOGIA
A pesquisa mensal sobre valores de imóveis usados na cidade de São Paulo feita pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis de SP (CRECI) - 2ª Região adota os seguintes critérios:
1. Os dados são colhidos por meio de entrevistas pessoais com os responsáveis por imobiliárias cadastradas no Creci. 2. Pesquisam-se os valores pedidos e os valores efetivos de venda dos imóveis, mas se apuram os valores médios de venda com base nos preços efetivos de venda por ser esta a prática do mercado.
3. Apuram-se os preços efetivos de venda de apartamentos e casas por metro quadrado de área útil, em reais.
4. Para a determinação dos valores médios de venda dos imóveis, eles são agrupados segundo sua idade de construção, suas características construtivas e sua similaridade de preço no mercado. Essa similaridade despreza a localização geográfica e privilegia o agrupamento dos imóveis em bairros de cinco “zonas de valor”, com preços homogêneos.
5. As “zonas de valor” consideradas são as seguintes:
Zona A - Alto da Boa Vista, Alto de Pinheiros, Brooklin Velho, Campo Belo, Cidade Jardim, Higienópolis,
Itaim Bibi, Jardim América, Jardim Anália Franco, Jardim Europa, Jardim França, Jardim Paulista, Ibirapuera, Moema, Morro dos Ingleses, Morumbi, Real Parque, Pacaembu, Perdizes, e Vila Nova Conceição;
Zona B - Aclimação, Alto da Lapa, Bela Vista, Alto de Santana, Brooklin, Cerqueira César, Chácara Flora,
Alto da Lapa, Consolação, Granja Viana, Indianópolis, Jardim Guedala, Jardim Marajoara, Jardim Paulistano, Jardim São Bento, Jardim São Paulo, Paraíso, Pinheiros, Planalto Paulista, Pompéia, Sumaré, Sumarezinho, Vila Clementino, Vila Madalena, Vila Mariana, Vila Olímpia. Vila Sônia;
Zona C - Aeroporto, Água Branca, Bosque da Saúde, Barra Funda, Butantã, Cambuci, Chácara Santo
Antônio, Cidade Universitária, Horto Florestal, Ipiranga (Museu), Jabaquara, Jardim Bonfiglioli, Jardim Prudência, Jardim Umuarama, Lapa, Mandaqui, Mirandópolis, Moóca, Santa Cecília, Santana, Santo Amaro, Saúde, Tucuruvi, Vila Alexandria, Vila Buarque, Vila Leopoldina, Vila Mascote, Vila Mazzei, Vila Romana, Vila Sofia, Tatuapé;
Zona D - Água Rasa, Americanópolis, Aricanduva, Belém, Bom Retiro, Brás, Butantã (periferia), Campo
Grande, Campos Elíseos, Carandiru, Casa Verde, Centro, Cidade Ademar, Cupecê, Freguesia do Ó, Glicério, Imirim, Itaberaba, Jaçanã, Jaguaré, Jardim Miriam, Liberdade, Limão, Pari, Parque São Domingos, Penha, Pirituba, Rio Pequeno, Sacomã, Santa Efigênia, Sapopemba, Socorro, Tremembé, Veleiros, Vila Alpina, Vila Carrão, Vila Formosa, Vila Guilherme, Vila Maria, Vila Matilde, Vila Medeiros, Vila Prudente;
Zona E – Brasilândia, Campo Limpo, Cangaíba, Capão Redondo, Cidade Dutra, Ermelino Matarazzo,
Grajaú, Guaianases, Itaim Paulista, Itaquera, Jardim Ângela, Jardim Brasil, Jardim São Luis, Lauzane Paulista, M’Boi Mirim, Parelheiros, Pedreira, Santo Amaro (periferia), São Mateus, São Miguel Paulista, Vila Arpoador, Vila Curuçá, Vila Indiana, Vila Nova Cachoeirinha.
6. Os períodos de depreciação por tempo (idade) de construção são os seguintes: até 7 anos, de 7 a 15 anos, mais de 15 anos.
7. Os imóveis pesquisados são qualificados da seguinte forma: luxo, padrão médio e standard.
Luxo - Um a dois apartamentos por andar, tábuas corridas no piso, mármore nacional, armários de madeira
de lei, cozinha projetada, papel de parede ou pintura acrílica, boxe de vidro temperado, etc.
Padrão médio - De duas a quatro unidades por andar, azulejos decorados, cerâmica simples, caco de
mármore no piso, carpete sobre cimento ou taco, esquadrias de ferro ou alumínio simples, armários modulados de madeira aglomerada, boxe de alumínio, etc.
Standard - Mais de quatro apartamentos por andar, taco comum no piso ou forração de carpete, azulejos
simples (1/2) barra, cerâmica comum ou granilite, gabinete da pia em madeira simples.
VALOR MÉDIO DE LOCAÇÃO (EM R$) – JUNHO/2008
APARTAMENTOS – ALUGUEL TABELA 1
Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E quarto/coz. mai: 650,00 425,00 384,00 291,67 jun: 611,11 466,00 410,00 357,80 261,25 1 dorm mai: 721,00 628,00 507,08 464,41 306,25 jun: 936,11 728,61 580,63 531,88 386,67 2 dorm mai: 1.064,52 953,64 726,11 651,72 500,00 jun: 1.129,69 1.166,18 794,04 745,31 3 dorm mai: 1.811,76 1.400,00 1.193,06 950,00 815,00 jun: 1.919,23 1.858,06 1.102,94 1.062,50 800,00 4 dorm mai: 2.450,00 1.800,00 jun: 3.500,00 3.000,00 1.300,00
CASAS - ALUGUEL TABELA 2
Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E quarto/coz. mai: 287,00 252,31 242,85 jun: 298,18 263,13 247,79 1 dorm mai: 500,00 400,97 370,24 350,77 jun: 483,33 395,22 384,29 343,68 2 dorm mai: 1.112,50 1.055,00 749,83 598,54 472,09 jun: 1.287,50 764,88 612,06 553,75 3 dorm mai: 1.244,44 1.038,46 835,71 jun: 1.733,33 2.000,00 1.137,50 978,57 750,00 4 dorm mai: 2.150,00 2.150,00 1.550,00 jun: 2.400,00 1.500,00
VARIAÇÃO DO VALOR DE LOCAÇÃO (%) (JUNHO COMPARADO A MAIO)
APARTAMENTOS TABELA 3
Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E quarto/coz. -5,98 9,65 6,77 22,67 1 dorm 29,84 16,02 14,50 14,53 26,26 2 dorm 6,12 22,29 9,35 14,36 3 dorm 5,93 32,72 -7,55 11,84 -1,84 4 dorm 22,45 CASAS TABELA 4
Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E
quarto/coz. 3,90 4,29 2,04
1 dorm -3,33 -1,43 3,79 -2,02
2 dorm 22,04 2,01 2,26 17,30
3 dorm -8,59 -5,77 -10,26
0 2000 4000 nº de locações zonas GRÁFICO 1
Imóveis alugados em SP por zonas
casas 1091 1559 2495 3297 1648 apartamentos 1069 1515 2428 3207 1604 A B C D E 0,00 20,00 40,00 % de locações zonas GRÁFICO 2
Distribuição de locações por zona
% 10,85 15,44 24,72 32,66 16,33
A B C D E
ALUGUÉIS POR FAIXA DE PREÇOS EM SÃO PAULO
TABELA 5
Valores em R$ Freqüência Freqüência
simples acumulada até 200 0,91% 0,91% 201 a 400 25,82% 26,73% 401 a 600 22,42% 49,15% 601 a 800 21,06% 70,22% 801 a 1000 11,78% 81,99% 1001 a 1200 4,87% 86,86% 1201 a 1400 2,04% 88,90% 1401 a 1600 2,49% 91,39% 1601 a 1800 2,38% 93,77% 1801 a 2000 2,49% 96,26% mais de 2000 3,74% 100,00% GRÁFICO 3
Aluguel de im óveis por faixa de preços - junho/2008
0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00% 25,00% 30,00% até 200 201 a 400 401 a 600 601 a 800 801 a 1000 1001 a 1200 1201 a 1400 1401 a 1600 1601 a 1800 1801 a 2000 mais de 2000
VALOR MÉDIO DA VENDA DE USADOS (EM R$ POR M2 DE ÁREA ÚTIL)
APARTAMENTOS TABELA 6
LUXO Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E até 7 anos mai:
jun: 3.178,57 de 8 a 15 anos mai:
jun:
mais de 15 anos mai: 2.187,50
jun:
TABELA 7 MÉDIO Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E até 7 anos mai: 2.695,55 2.737,10 2.281,47 1.802,81
jun: 2.443,49 2.301,17 1.466,67
de 8 a 15 anos mai: 2.362,47 2.338,68 2.207,45 1.617,01 1.745,49 jun: 2.551,13 2.495,18 1.822,14 1.292,39 mais de 15 anos mai: 1.970,53 1.900,98 1.658,40 1.448,92
jun: 2.301,59 1.921,40 1.693,99 1.583,33 1.054,89 TABELA 8 STANDARD Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E até 7 anos mai: 3.857,14 1.911,76
jun: 1.000,00
de 8 a 15 anos mai: 1.666,67 957,44
jun: 1.838,23 1.203,70
mais de 15 anos mai: 1.870,44 1.435,96 968,75 583,33
jun: 1.993,55 1.526,67
VARIAÇÃO MÉDIA DE VENDA DE USADOS (%) (JUNHO COMPARADO A MAIO)
APARTAMENTOS TABELA 9
LUXO Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E até 7 anos
de 8 a 15 anos mais de 15 anos
TABELA 10
MÉDIO Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E
até 7 anos 7,10 -18,65
de 8 a 15 anos 9,08 13,03 12,69 -25,96 mais de 15 anos 16,80 1,07 2,15 9,28
TABELA 11
STANDARD Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E até 7 anos
de 8 a 15 anos 25,72
mais de 15 anos 6,58 6,32
VALOR MÉDIO DA VENDA DE USADOS (EM R$ POR M2 DE ÁREA CONSTRUÍDA)
CASAS - VENDAS TABELA 12
LUXO Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E até 7 anos mai:
jun:
de 8 a 15 anos mai:
jun:
mais de 15 anos mai:
jun: 3.920,00 1.333,33
TABELA 13
MÉDIO Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E
até 7 anos mai: 2.100,00
Jun: 1.551,72
de 8 a 15 anos mai: 2.162,50 1.500,00 1.162,79
jun: 2.625,38 848,72
mais de 15 anos mai: 1.954,54 1.513,89 1.338,15 1.290,45
jun: 1.612,32 1.150,00 1.000,00
TABELA 14
STANDARD Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E
até 7 anos mai: 1.755,32
jun:
de 8 a 15 anos mai: 1.200,00 850,00
jun:
mais de 15 anos mai: 1.703,72 1.572,50 561,47
VARIAÇÃO MÉDIA DE VENDA DE USADOS (%) (JUNHO COMPARADO A MAIO)
CASAS TABELA 15
LUXO Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E até 7 anos
de 8 a 15 anos mais de 15 anos
TABELA 16
MÉDIO Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E
até 7 anos -26,11
de 8 a 15 anos 21,41 -27,01
mais de 15 anos 6,50 -14,06 -22,51
TABELA 17
STANDARD Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E até 7 anos de 8 a 15 anos mais de 15 anos 3,34 -8,99 0 500 1000 Nº de vendas zonas GRÁFICO 4
Imóveis vendidos em SP por zonas
casas 134 267 401 200 156
apartamentos 334 624 958 490 356
0,00 20,00 40,00 % de vendas zonas GRÁFICO 5
Distribuição de vendas por zona
% 11,94 22,73 34,67 17,60 13,06
A B C D E
* números projetados
VENDA POR FAIXA DE PREÇO EM SÃO PAULO
TABELA 18
Valores em Freqüência Freqüência
milhares de R$ simples acumulada
até 40 0,00% 0,00% de 41 a 60 10,12% 10,12% de 61 a 80 10,71% 20,83% de 81 a 100 11,31% 32,14% de 101 a 120 8,33% 40,48% de 121 a 140 10,71% 51,19% de 141 a 160 4,17% 55,36% de 161 a 180 8,93% 64,29% de 181 a 200 2,98% 67,26% mais de 200 32,74% 100,00%
GRÁFICO 6
Venda de im óveis por faixa de preços - junho/2008
