EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DO FORO DA COMARCA DE MOGI DAS CRUZES SP.

(1)

Perito em Legislação Ambiental CRECI/SP: 54.626 / CNAI: 07166 / APEJESP: 1591

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA DO FORO DA COMARCA DE

PROCESSO DIGITAL n.º

DOUGLAS PIRES COSTA

Ambiental e Perito Avaliador Judicial, devidame

junto a Associação dos Peritos Judiciais do Estado de São Paulo APEJESP sob n.º 1591, inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo

Nacional de Avaliadores Imobiliários

respeitosamente à presença de V. Exa., nos autos epigrafados de EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL

CONDOMÍNIO RESIDENCIAL AZALÉIA requerer o quanto segue:

1

de Avaliação Mercadológica do bem imóvel constrito e objeto da DOUGLAS PIRES COSTA

Perito em Legislação Ambiental Perito e Avaliador Judicial

CRECI/SP: 54.626 / CNAI: 07166 / APEJESP: 1591

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª DA COMARCA DE MOGI DAS CRUZES – SP.

n.º 1017298-45.2018.8.26.0361

DOUGLAS PIRES COSTA, Perito em Legislação Ambiental e Perito Avaliador Judicial, devidamente sindicalizado junto a Associação dos Peritos Judiciais do Estado de São Paulo APEJESP sob n.º 1591, inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo – CRECI/SP sob n.º 54.626 e no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários – CNAI sob n.º 07166, vem mui respeitosamente à presença de V. Exa., nos autos epigrafados de EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL, promovida pelo

RESIDENCIAL AZALÉIA em face de NEIDE DOS SANTOS requerer o quanto segue:

1 – JUNTADA aos autos do anexo Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica do bem imóvel constrito e objeto da

D O U G L A S P I R E S C O S T A - P E R I T O J U D I C I A L

VARA CÍVEL

, Perito em Legislação nte sindicalizado junto a Associação dos Peritos Judiciais do Estado de São Paulo – APEJESP sob n.º 1591, inscrito no Conselho Regional de Corretores CRECI/SP sob n.º 54.626 e no Cadastro I sob n.º 07166, vem mui respeitosamente à presença de V. Exa., nos autos epigrafados de

, promovida pelo NEIDE DOS SANTOS,

Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica do bem imóvel constrito e objeto da

fls. 258

(2)

tábua imobiliária n.º (fls. 171/174).

2 requer a expedição d

reservada pela Defensoria Pública deste Estado Bandeirante 229).

Mogi das Cruzes

__________________

Perito em Legislação Ambiental

Associação dos Peritos Judiciais de São Paulo Cadastro Nacional dos Avaliadores de Imóveis Conselho Regional de Corretores de Imóveis

Auxiliar da Justiça

DOUGLAS PIRES COSTA Perito em Legislação Ambiental

Perito e Avaliador Judicial

tábua imobiliária n.º 73.958 da 2ª Serventia Predial desta C

2 – Tendo em vista a entrega do laudo pericial, requer a expedição de OFÍCIO liberatório da verba honorária reservada pela Defensoria Pública deste Estado Bandeirante

Termos em que, Pede Deferimento;

Mogi das Cruzes, 27 de Junho de 2020.

________________________________________

Bel. DOUGLAS PIRES COSTA Perito em Legislação Ambiental

Perito Avaliador Judicial

Associação dos Peritos Judiciais de São Paulo – APEJESP: 1591 Cadastro Nacional dos Avaliadores de Imóveis – CNAI: 07166 Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI/SP: 54.626

Auxiliar da Justiça – TJSP – CÓDIGO: 22233

erventia Predial desta Comarca

Tendo em vista a entrega do laudo pericial, erba honorária reservada pela Defensoria Pública deste Estado Bandeirante (fls.

APEJESP: 1591 CNAI: 07166 CRECI/SP: 54.626

fls. 259

(3)

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE PERÍCIA

Aos vinte

Perito Judicial DOUGLAS PIRES COSTA inscrição sob n.º 54.626

DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DO FORO

CRUZES – SP, para desempenhar as suas funções com honestidade, lealdade e disciplina, visando esclarecer dúvidas referentes aos autos da ação judicial nº 1017298

I – HISTÓRICO

Trata-se de demanda

face da possuidora-requerida, visando o recebimento das DESPESAS CONDOMINIAIS contraídas pel

imobiliária constrira, Sr

cálculos matemáticos acostadas na presente demanda demais meses vincendos no curso do processo.

II– CARACTERÍSTICAS

De Perícia do imóvel situado à Rua no Bairro Vila Pomar, nesta

23 (vinte e três) do Bloco n.º 7, 2º C.R.I. desta Comarca mercado brasileiro.

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE PERÍCIA JUDICIAL

AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

vinte dias do mês de novembro de 201

DOUGLAS PIRES COSTA, matrícula nº 1591 da APEJESP e inscrição sob n.º 54.626-F do CRECI/SP, foi nomeado pelo EXMO SR. JUIZ ª VARA CÍVEL DO FORO DA COMARCA DE MOGI DAS , para desempenhar as suas funções com honestidade, lealdade e disciplina, visando esclarecer dúvidas referentes aos autos da

1017298-45.2018.8.26.0361.

HISTÓRICO

se de demanda ajuizada pelo condomínio

requerida, visando o recebimento das DESPESAS contraídas pela titular dos direitos sobre a propriedade

, Sra. Neide dos Santos, nos moldes da planilha d cálculos matemáticos acostadas na presente demanda

dos no curso do processo.

CARACTERÍSTICAS DOS EXAMES

De Perícia do imóvel situado à Rua Profeta Jonas, n.º 225 , nesta Urbe, consistente da unidade condominial n.º vinte e três) do Bloco n.º 7, descrita no espelho matricial n.º

Comarca, para apuração do real valor do imóvel no

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE PERÍCIA

de 2019 (fls. 190), o , matrícula nº 1591 da APEJESP e i nomeado pelo EXMO SR. JUIZ DA COMARCA DE MOGI DAS , para desempenhar as suas funções com honestidade, lealdade e disciplina, visando esclarecer dúvidas referentes aos autos da

ajuizada pelo condomínio-autor em requerida, visando o recebimento das DESPESAS a titular dos direitos sobre a propriedade , nos moldes da planilha de cálculos matemáticos acostadas na presente demanda, além dos

Profeta Jonas, n.º 225, , consistente da unidade condominial n.º descrita no espelho matricial n.º 73.958 do , para apuração do real valor do imóvel no

fls. 260

(4)

III- EQUIPAMENTO

Foram utilizados durante os exames: Câmera digital da Marca SONY – Cyber-Shot, modelo DSC

IV – DOS EXAMES

Foi realizada a vistoria do imóvel situado à Rua Jonas, n.º 225, Bloco 7, apto. 23

ora executada.

Na vistoria foram colhidos dados da unidade avalianda, do hall de entrada, da vaga de garagem demarcada, conservaçao, áreas de lazer e demais áreas comuns do condomínio, o comércio local, condução, localização e demais

levaram este Perito às conclusões explicitadas no Capítulo IX deste Parecer Técnico.

Constatou

POPULAR, necessitando de reparos importantes, já que infiltrações, problemas hidráulicos e elétricos foram constatados no imóvel objeto da presente.

Da mesma forma, o condomínio é desprovido de segurança e monitoramentos, sendo acessível seu interior por qualquer pessoa que ali transite.

Acabamentos em péssimo estados de conserv no interior do imóvel como em seu exterior.

Também foi levado em consideração o valor do metro quadrado (v/m²) da região, a conservação, comércio local, localização e demais infra-estruturas do bairro, os quais levaram este Perito às conclusões explicitadas no capítulo IX deste Parecer Técnico Mercadológico

EQUIPAMENTOS UTILIZADOS

Foram utilizados durante os exames: Câmera digital da Shot, modelo DSC-W 630 de 16.1 mega pixels.

EXAMES

Foi realizada a vistoria do imóvel situado à Rua

Jonas, n.º 225, Bloco 7, apto. 23, de cujos direitos figuram como titular a

Na vistoria foram colhidos dados da unidade avalianda, do hall de entrada, da vaga de garagem demarcada, conservaçao, áreas de lazer e demais áreas comuns do condomínio, o comércio local, condução, localização e demais infra-estruturas do bairro, os quais levaram este Perito às conclusões explicitadas no Capítulo IX deste

Constatou-se tratar de imóvel de BAIXO PADRÃO

, necessitando de reparos importantes, já que infiltrações, hidráulicos e elétricos foram constatados no imóvel objeto da

Da mesma forma, o condomínio é desprovido de segurança e monitoramentos, sendo acessível seu interior por qualquer

Acabamentos em péssimo estados de conserv no interior do imóvel como em seu exterior.

Também foi levado em consideração o valor do metro quadrado (v/m²) da região, a conservação, comércio local, localização e estruturas do bairro, os quais levaram este Perito às conclusões explicitadas no capítulo IX deste Parecer Técnico Mercadológico

Foram utilizados durante os exames: Câmera digital da W 630 de 16.1 mega pixels.

Foi realizada a vistoria do imóvel situado à Rua Profeta iguram como titular a

Na vistoria foram colhidos dados da unidade avalianda, do hall de entrada, da vaga de garagem demarcada, conservaçao, áreas de lazer e demais áreas comuns do condomínio, o comércio local, estruturas do bairro, os quais levaram este Perito às conclusões explicitadas no Capítulo IX deste

BAIXO PADRÃO – PADRÃO , necessitando de reparos importantes, já que infiltrações, hidráulicos e elétricos foram constatados no imóvel objeto da

Da mesma forma, o condomínio é desprovido de segurança e monitoramentos, sendo acessível seu interior por qualquer

Acabamentos em péssimo estados de conservação tanto

Também foi levado em consideração o valor do metro quadrado (v/m²) da região, a conservação, comércio local, localização e estruturas do bairro, os quais levaram este Perito às conclusões explicitadas no capítulo IX deste Parecer Técnico Mercadológico.

fls. 261

(5)

V - DA METRAGEM DO

Nos termos do espelho matricial n.º Comarca, verifica-se que o imóvel avaliando possui

46,44m² e o direito ao uso de uma vaga de garagem indeterminada

Suas dependências encontram se:

CÔMODOS

Dormitório I Dormitório II Sala

Cozinha/Lavand Banheiro

VI - DESCRIÇÃO DO

O imóvel, objeto do presente trabalho possui as seguintes medidas, descrições e características, a saber:

DA METRAGEM DO IMÓVEL

Nos termos do espelho matricial n.º 73.958 do se que o imóvel avaliando possui área

uso de uma vaga de garagem indeterminada

Suas dependências encontram-se assim distribuídas, confira

CÔMODOS Medidas

Dormitório I 2,80m x 3,30m

Dormitório II 2,80m x 3,30m

4,30m x 2,70m

Cozinha/Lavanderia 4,00m x 1,66m

2,30m x 1,30m

DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

O imóvel, objeto do presente trabalho possui as seguintes medidas, descrições e características, a saber:

do 2º C.R.I desta rea privativa de uso de uma vaga de garagem indeterminada.

se assim distribuídas, confira-

Área (m²)

9,24m² 9,24m² 11,61m²

6,64m² 2,99m²

O imóvel, objeto do presente trabalho possui as seguintes

fls. 262

(6)

VII - CONDOMÍNIO

O condomínio câmeras.

VIII – DALOCALIZAÇÃO

O imóvel avaliando localiza

Ocupação Preferencial assim definida na Lei de Zoneamento do Município de Mogi das Cruzes

CONDOMÍNIO

O condomínio é desprovido de portaria,

DALOCALIZAÇÃO

imóvel avaliando localiza-se na ZOP

Ocupação Preferencial assim definida na Lei de Zoneamento do Município de Mogi das Cruzes (Lei n.º 7.200/16), confira-se:

portaria, segurança e

se na ZOP – Zona de Ocupação Preferencial assim definida na Lei de Zoneamento do

fls. 263

(7)

fls. 264

(8)

IX - ESCLARECIMENTOS

A avaliação de um imóvel objetiva a obtenção de seu real valor no mercado imobiliário para a venda.

Para avaliar um imóvel, além da vistoria, são acrescentados diversos fatores internos objetivando uma avaliação precisa. É importante observar as condições físicas exatas do imóvel; as condições de segurança, higiene, mobilidade, lazer e manutenção do condomínio onde o imóvel se encontra; a localização,

escolas, igrejas, conduções; enfim toda a infraestrutura do bairro, pois são fatores que podem valorizar ou depreciar um imóvel.

O mestre

Venda de Imóveis: Dicas & Segredos, 3ª edição, Editora Cop.19 68” nos ensina que:

ESCLARECIMENTOS

A avaliação de um imóvel objetiva a obtenção de seu real valor no mercado imobiliário para a venda.

Para avaliar um imóvel, além da vistoria, são escentados diversos fatores internos objetivando uma avaliação precisa. É importante observar as condições físicas exatas do imóvel; as condições de segurança, higiene, mobilidade, lazer e manutenção do condomínio onde o imóvel se encontra; a localização,

escolas, igrejas, conduções; enfim toda a infraestrutura do bairro, pois são fatores que podem valorizar ou depreciar um imóvel.

O mestre Ari Travassos, em sua renomada obra “Compra e Venda de Imóveis: Dicas & Segredos, 3ª edição, Editora Cop.19

A avaliação de um imóvel objetiva a obtenção de seu real

Para avaliar um imóvel, além da vistoria, são escentados diversos fatores internos objetivando uma avaliação precisa. É importante observar as condições físicas exatas do imóvel; as condições de segurança, higiene, mobilidade, lazer e manutenção do condomínio onde o imóvel se encontra; a localização, comércio, escolas, igrejas, conduções; enfim toda a infraestrutura do bairro, pois

em sua renomada obra “Compra e Venda de Imóveis: Dicas & Segredos, 3ª edição, Editora Cop.1991, pg.

fls. 265

(9)

“Estou aqui apenas para vistoriar...Todos os elementos serão repassados...para uma avaliação a ponto de mercado...estes dados que levantei serão repassados para uma avaliação a ponto de mercado...estes dados que levantei serão acrescentados a mais outros de caráter interno e que, somados, chegam perto de 180 itens que se possa avaliar com precisão”.

X – DA METODOLOGIA APLICADA:

Tendo sido possível identificar junto ao IMOBILIÁRIO, imóveis com características

conforme o demonstrado logo abaixo adotaremos neste trabalho o MÉTODO COMPARATIVO

Em se tratando da palavra nada mais é do que justamente o que se bu

determinação do valor de um bem é bastante complexa. Existem diversos tipos de valor, entre eles: valor venal, valor potencial, valor comercial, valor de mercado, valor contábil, entre outros.

Entre todos os tipos de valor, segund

Abunahman (1999, p. 13), o valor que deve ser adotado é o

mercado, pois esse é o único valor que será determinado em uma avaliação.

A Norma Brasileira (NBR) 14.653 apresenta a seguinte definição de va

provável pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições de mercado vigente”. Em outras palavras, e como indica González (1997, p. 33), valor de mercado é o resultan

quer vender, mas não está sendo forçado a fazer isso que quer comprar, mas também não está sendo forçado

“Estou aqui apenas para vistoriar...Todos os elementos serão repassados...para uma avaliação a ponto de mercado...estes dados que levantei serão repassados para uma avaliação a ponto de mercado...estes dados que levantei serão acrescentados a mais outros de caráter interno e que, somados, chegam perto de 180 itens que se possa avaliar com precisão”.

DA METODOLOGIA APLICADA:

Tendo sido possível identificar junto ao , imóveis com características semelhantes ao

conforme o demonstrado logo abaixo adotaremos neste trabalho o MÉTODO COMPARATIVO para encontrarmos o valor do imóvel em questão

Em se tratando da palavra valor devemos conceituá

nada mais é do que justamente o que se busca em uma avaliação. A determinação do valor de um bem é bastante complexa. Existem diversos tipos de valor, entre eles: valor venal, valor potencial, valor comercial, valor de mercado, valor contábil, entre outros.

Entre todos os tipos de valor, segundo Dantas (1998, p. 8) e Abunahman (1999, p. 13), o valor que deve ser adotado é o

pois esse é o único valor que será determinado em uma

A Norma Brasileira (NBR) 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 5) apresenta a seguinte definição de valor de mercado:

provável pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições de mercado Em outras palavras, e como indica González (1997, p. 33), valor de mercado é o resultante de uma transação entre um vendedor

quer vender, mas não está sendo forçado a fazer isso – e um comprador que quer comprar, mas também não está sendo forçado

“Estou aqui apenas para vistoriar...Todos os elementos serão repassados...para uma avaliação a ponto de mercado...estes dados que levantei serão repassados para uma avaliação a ponto de mercado...estes dados que levantei serão acrescentados a mais outros de caráter interno e que, somados, chegam perto de 180 itens que se

Tendo sido possível identificar junto ao MERCADO semelhantes ao AVALIANDO, conforme o demonstrado logo abaixo adotaremos neste trabalho o valor do imóvel em questão.

devemos conceituá-la que sca em uma avaliação. A determinação do valor de um bem é bastante complexa. Existem diversos tipos de valor, entre eles: valor venal, valor potencial, valor comercial, valor

o Dantas (1998, p. 8) e Abunahman (1999, p. 13), o valor que deve ser adotado é o valor de pois esse é o único valor que será determinado em uma

1 (ABNT, 2001, p. 5) lor de mercado: “Quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições de mercado Em outras palavras, e como indica González (1997, p. 33), valor um vendedor – que e um comprador – que quer comprar, mas também não está sendo forçado -, ambos tendo

fls. 266

(10)

pleno conhecimento das condições de compra e venda e da utilidade da propriedade.

No caso em tela, forçoso trazemos à baila a diferenciação entre valor e preço, cujos institutos são completamente distintos uns dos outros, o que se deve deixar bem frisado no presente laudo pericial, pois a prática forense nos demonstra que as p

Pois bem, segundo a NBR 14.653 METODOLOGIA me utilizo,

propõem a efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele”. Isto é

trocada pelo bem, que, no meu foco, é um bem imóvel.

O preço

porque as partes tem liberdade para negociar, o que atribui peculiaridades a cada transação (GON

ocorre? Porque existem sempre muitas pressões para a realização dos negócios. Alguns agentes tem dívidas, outros tem negócios esperando por recursos para poderem se concretizar; enfim, existem muitos motivos e pressões que fazem com que sejam realizados negócios fora dos valores de mercado.

Feitas estas importantes ponderações e distinções passamos agora a apresentar os imóveis referenciais utilizados como paradigmas, homogeneização dos dados e ao final a conclusão que s

do valor de mercado do bem objeto deste trabalho pericial.

Em virtude do exposto acima, cabe a este avaliador afirmar que:

1 – O imóvel localiza Condomínio Residencial Azal

Rua Profeta Jonas, n.º 225, Vila Machizedec (tamb Vila Pomar), nesta Urbe

2 – Que o imóvel em tela encontra DOUGLAS PIRES COSTA Perito em Legislação Ambiental

pleno conhecimento das condições de compra e venda e da utilidade da

No caso em tela, forçoso trazemos à baila a diferenciação cujos institutos são completamente distintos uns dos outros, o que se deve deixar bem frisado no presente laudo pericial, pois a prática forense nos demonstra que as pessoas confundem um com outro.

Pois bem, segundo a NBR 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 5), de cuja me utilizo, preço é a “quantia pela qual se efetua, ou se propõem a efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um Isto é, preço é o valor efetivo da transação, a quantia trocada pelo bem, que, no meu foco, é um bem imóvel.

preço obtido pode se diferenciar do valor de mercado porque as partes tem liberdade para negociar, o que atribui peculiaridades a cada transação (GONZÁLEZ, 1997, p. 33). Por que isso ocorre? Porque existem sempre muitas pressões para a realização dos negócios. Alguns agentes tem dívidas, outros tem negócios esperando por recursos para poderem se concretizar; enfim, existem muitos motivos e fazem com que sejam realizados negócios fora dos valores

Feitas estas importantes ponderações e distinções passamos agora a apresentar os imóveis referenciais utilizados como paradigmas, homogeneização dos dados e ao final a conclusão que se chega acerca

do bem objeto deste trabalho pericial.

Em virtude do exposto acima, cabe a este avaliador afirmar

O imóvel localiza-se no 2º (Segundo

Residencial Azaléia, sob apartamento n.º 23, do Bloco 7

º 225, Vila Machizedec (também conhecido como Urbe;

Que o imóvel em tela encontra-se necessitando de

pleno conhecimento das condições de compra e venda e da utilidade da

No caso em tela, forçoso trazemos à baila a diferenciação cujos institutos são completamente distintos uns dos outros, o que se deve deixar bem frisado no presente laudo pericial, pois a

um com outro.

1 (ABNT, 2001, p. 5), de cuja

“quantia pela qual se efetua, ou se propõem a efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um , preço é o valor efetivo da transação, a quantia

diferenciar do valor de mercado porque as partes tem liberdade para negociar, o que atribui ZÁLEZ, 1997, p. 33). Por que isso ocorre? Porque existem sempre muitas pressões para a realização dos negócios. Alguns agentes tem dívidas, outros tem negócios esperando por recursos para poderem se concretizar; enfim, existem muitos motivos e fazem com que sejam realizados negócios fora dos valores

Feitas estas importantes ponderações e distinções passamos agora a apresentar os imóveis referenciais utilizados como paradigmas, e chega acerca do bem objeto deste trabalho pericial.

Em virtude do exposto acima, cabe a este avaliador afirmar

Segundo) andar do º 23, do Bloco 7, sito à ém conhecido como

necessitando de

fls. 267

(11)

reparos e reformas, já que foi constatada a exist umidades e paredes a serem rebocadas

3 – Que o imóvel não é foreiro ao Município de Cruzes;

4 – Com as amostras encontradas na pesquisa com imóveis similares e de boa parte deles situarem n

geográfico e a aplicação ao método utilizado para chegar ao valor de mercado, este perito avaliador chega à conclusão de que

tela está avaliado dentro do mercado imobiliário para a venda no valor de R$ 132.075,36 (cento e trinta e dois mil, setenta e cinco reais e trinta e seis centavos), para Junho de 20

Nada mais havendo a consignar, encerro o presente Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica de Perícia Judicial, aos 2 de junho de 2020.

á que foi constatada a existência de infiltraç umidades e paredes a serem rebocadas;

Que o imóvel não é foreiro ao Município de

Com as amostras encontradas na pesquisa com imóveis similares e de boa parte deles situarem no mesmo

e a aplicação ao método utilizado para chegar ao valor de mercado, este perito avaliador chega à conclusão de que

está avaliado dentro do mercado imobiliário para a venda no valor de cento e trinta e dois mil, setenta e cinco reais e trinta e seis

de 2020.

Nada mais havendo a consignar, encerro o presente Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica de Perícia Judicial, aos 2

ência de infiltrações,

Que o imóvel não é foreiro ao Município de Mogi das

Com as amostras encontradas na pesquisa com imóveis context sócio- e a aplicação ao método utilizado para chegar ao valor de mercado, este perito avaliador chega à conclusão de que o imóvel em está avaliado dentro do mercado imobiliário para a venda no valor de cento e trinta e dois mil, setenta e cinco reais e trinta e seis

Nada mais havendo a consignar, encerro o presente Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica de Perícia Judicial, aos 27

fls. 268

(12)

ANEXOS :

ANEXO I – PESQUISA DE MERCADO DE APARTAMENTOS

ANEXO II – AVALIAÇÃO CONSIDERANDO

ANEXO III – ANÚNCIOOS DE APARTAMENTOS À VENDA

ANEXO IV – FOTOGRAFIAS

PESQUISA DE MERCADO DE APARTAMENTOS

AVALIAÇÃO CONSIDERANDO-SE O m²

ANÚNCIOOS DE APARTAMENTOS À VENDA

OTOGRAFIAS

ANÚNCIOOS DE APARTAMENTOS À VENDA

fls. 269

(13)

AMOSTRAS UTILIZADAS NO MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DO MERCADO

N.º BAIRRO QTOS IDADE VAGAS 1 Vila Pomar 2 20 1 2 Vila Pomar 2 1 1 3 Vila Pomar 2 1 1 4 Vila Pomar 2 1 1 5 Vl.Brasileira 2 14 1 6 Vl.Caputera 2 12 1 7 Vl. Brasileira 2 4 1 8 Vila Pomar 2 1 1

1https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos 2https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos 3https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos 4https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos 5https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos 6https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos 7https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos 8https://sp.olx.com.br/sao-paulo-e-regiao/imoveis/apartamento

ANEXO I

VAGAS VALOR ÁREA VALOR/m²

1 R$ 160.000,00 42,00m² R$ 3.809,52 Marco 1 R$ 155.000,00 50,00m² R$ 3.100,00 Donelli 1 R$ 163.000,00 45,00m² R$ 3.622,22 Eduardo 1 R$ 175.000,00 50,00m² R$ 3.500,00 Duett 1 R$ 190.000,00 62,00m² R$ 3.064,51 Jone 1 R$ 135.000,00 48,00m² R$ 2.812,50 Rahda 1 R$ 170.000,00 56,00m² R$ 3.035,71 Vitor Castro

1 R$ 154.990,00 50,00m² R$ 3.099,80 Dagrasusa

R$26.044,26

quartos-vila-pomar-bairros-mogi-das-cruzes-com-garagem-42m2-venda-RS160000-id-2446054174/?__vt=plp:a quartos-vila-pomar-bairros-mogi-das-cruzes-com-garagem-50m2-venda-RS155000-id-2459531984/?__vt=plp:a quartos-vila-pomar-bairros-mogi-das-cruzes-com-garagem-45m2-venda-RS163000-id-2102135482/?__vt=plp:a quartos-vila-pomar-bairros-mogi-das-cruzes-com-garagem-50m2-venda-RS175000-id-2461592636/?__v quartos-vila-brasileira-bairros-mogi-das-cruzes-com-garagem-62m2-venda-RS190000-id-

quartos-vila-caputera-bairros-mogi-das-cruzes-com-garagem-48m2-venda-RS135000-id-2484654434/?__vt=plp:a quartos-vila-brasileira-bairros-mogi-das-cruzes-com-garagem-56m2-venda-RS170000-id-

regiao/imoveis/apartamento-novo-com-2-quartos-na-vila-pomar-mogi-das-cruzes-758986278

VENDEDOR Marco (11) 98586-4250¹ Donelli(11)97330-2253² Eduardo(11)4798-8484³ Duetto (11)98583-9282⁴ Jone (11) 97486-8795⁵ Rahda (11)4759-1395⁶

Vitor Castro (11) 3461-6700⁷ Dagrasusa(11) 99890-7234⁸

2446054174/?__vt=plp:a 2459531984/?__vt=plp:a 2102135482/?__vt=plp:a 2461592636/?__vt=plp:a -2477494161/?__vt=plp:a 2484654434/?__vt=plp:a -89281861/?__vt=plp:a

fls. 270

(14)

AVALIAÇÃO CONSIDERANDO

MÉDIA ARITMÉTICA DO VALOR DO m² DAS MÉDIA ARITMÉTICA = S

VALOR DO IMÓVEL = ÁREA TOTAL DO IMÓVEL X R$ / m² = MÉDIO VALOR DO IMÓVEL =

Eliminam-se as amostras considerando

Optou-se pela eliminação da amostra mais alta e a mais baixa.

MÉDIA HOMOGENEIZADA = SOMA DO VALOR DO m² DAS VALOR DO IMÓVEL =

Determina-se um inte Elimina

MÉDIA PONDERADA = MÉDIA ARITMÉTICA + 10% e

MÉDIA PONDERADA = SOMA DO VALOR DO m² DAS

VALOR DO IMÓVEL = ÁREA TOTAL DO IMÓVEL x MÉDIA PONDERADA VALOR DO IMÓVEL =

ANEXO II

AVALIAÇÃO CONSIDERANDO-SE O VALOR DO m²

MÉDIA ARITMÉTICA DO VALOR DO m² DAS 8 AMOSTRAS PESQUISADAS MÉDIA ARITMÉTICA = SOMA DO VALOR DO m² DAS 8 AMOSTRAS /

26.044,26 / 8 = 3.255,53

VALOR DO IMÓVEL = ÁREA TOTAL DO IMÓVEL X R$ / m² = MÉDIO VALOR DO IMÓVEL = 46,44 m² x 3.255,53 = R$ 151.186,81

MÉDIA HOMOGENEIZADA

se as amostras considerando-se a observação do avaliador.

se pela eliminação da amostra mais alta e a mais baixa.

MÉDIA HOMOGENEIZADA = SOMA DO VALOR DO m² DAS 6 AMOSTRAS / 19.422,24 / 6 = 3.237,04

VALOR DO IMÓVEL = 46,44 m² x 3.237,04 = R$ 150.328,13

MÉDIA PONDERADA

se um intervalo percentual para tratamento matemático das amostras.

Elimina-se as amostras que estiverem fora desse intervalo.

MÉDIA PONDERADA = MÉDIA ARITMÉTICA + 10% e MÉDIA ARITIMÉTICA – 10%

3.255,53 + 10% = 3.581,08 3.255,53 – 10% = 2.929,97

MÉDIA PONDERADA = SOMA DO VALOR DO m² DAS 5 AMOSTRAS / 15.800,02 / 5 = R$ 3.160,00

VALOR DO IMÓVEL = ÁREA TOTAL DO IMÓVEL x MÉDIA PONDERADA VALOR DO IMÓVEL = 46,44 m² x 3.160,00 = R$ 146.750,40

SE O VALOR DO m²

AMOSTRAS PESQUISADAS AMOSTRAS / 8 =

VALOR DO IMÓVEL = ÁREA TOTAL DO IMÓVEL X R$ / m² = MÉDIO 151.186,81

avaliador.

se pela eliminação da amostra mais alta e a mais baixa.

AMOSTRAS / 6 =

rvalo percentual para tratamento matemático das amostras.

AMOSTRAS / 5 =

VALOR DO IMÓVEL = ÁREA TOTAL DO IMÓVEL x MÉDIA PONDERADA .750,40

fls. 271

(15)

Tendo em vista o péssimo estado

avaliando, com registros de infiltrações e umidades é que sera aplicado o percentual depreciativo de menos

encontrado, ou seja:

VALOR DO IMÓVEL =

Do exposto, concluím

imóvel constrito, retratado na tábua imobiliária n.º da Comarca de Mogi das Cruzes

dois mil, setenta e cinco reais e trinta e seis centavos

R$ 132.075,36

JUSTIFICATIVA

Tendo em vista o péssimo estado de conservação em que se encontra o imóvel com registros de infiltrações e umidades é que sera aplicado o percentual depreciativo de menos dez por cento (-10%) sobre o valor acima

VALOR DO IMÓVEL = 46,44 m² x 3.160,00 = R$ 146.750,40 Depreciação (-10%) = R$ 132.075,36

CONCLUSÃO

Do exposto, concluímos que o valor mercadológico do bem imóvel constrito, retratado na tábua imobiliária n.º 73.958 da 2ª Serventia Predial e Mogi das Cruzes, gira em torno de R$ 132.075,36 (cento e trinta e dois mil, setenta e cinco reais e trinta e seis centavos).

Variável de + 5% = R$ 138.679,12

Variável de - 5% = R$ 125.471,59

em que se encontra o imóvel com registros de infiltrações e umidades é que sera aplicado o sobre o valor acima

146.750,40

os que o valor mercadológico do bem ª Serventia Predial 32.075,36 (cento e trinta e

fls. 272

(16)

PLANTA DE LOCALIZAÇÃO (Google Maps) DOUGLAS PIRES COSTA

Perito em Legislação Ambiental Perito e Avaliador Judicial

ANEXO III

PLANTA DE LOCALIZAÇÃO (Google Maps)

Imagem de satélite do condomínio

fls. 273

(17)

ANEXO IV

FOTOGRAFIAS

Portaria do condomínio

fls. 274

(18)

Vista da Sala do imóvel

Vista da cozinha/lavanderia

Vista da Sala do imóvel Vista de um dos dormitórios

da cozinha/lavanderia Vista do banhe

Vista de um dos dormitórios

o banheiro

fls. 275