GUIA BUY AND
HOLDERS #2
FUNDOS IMOBILIÁRIOS
O guia do iniciante para começar seus primeiros
investimentos em fundos imobiliários.
O que são fundos imobiliários?
Os fundos imobiliários são uma das maneiras mais fáceis e acessíveis de se investir em imóveis. Um FII (fundo imobiliário) é uma estrutura que combina
A origem dos FIIs são do início da década de 90, muito inspirado pela estrutura dos REITs (Real Estate Investment Trusts) americanos que também se popularizaram no mesmo período, mas são um pouco diferentes dos nossos FIIs.
Sua organização prática é bastante simples: (i) os
investidores reunem o capital em uma estrutura que é o FII; (ii) o administrador é o responsável pela decisão dos imóveis a serem investidos, esse mesmo
administrador recolhe os recursos desses aluguéis e compras/
vendas dos imóveis e os devolve
para os investidores periodicamente. Para que tudo isso aconteça, o administrador cobra uma taxa de administração sobre o valor investido. Além disso, os FIIs são divididos em cotas, que representam frações de todo o capital investido e são negociadas em bolsa assim como ações por meio do home broker.
Como se ganha dinheiro com fundos imobiliários?
Existem três maneiras de se ganhar dinheiro com fundos imobiliários. Segue lista por ordem de relevância:
1. Proventos pago aos cotistas referente ao aluguel
2. Valorização das cotas
Proventos pagos aos cotistas
O benefício mais evidente da compra desse tipo de investimento é a obrigação de distribuição de 95% dos lucros obtidos pelo FII. A grande maioria dos FIIs distribuem esse rendimento mensalmente, cuja origem é majoritariamente das receitas de aluguel dos imóveis do FII, para fundos de tijolo, e dos juros pagos aos FIIs de papel.
Outro ponto muito importante é a isenção de imposto de renda para esse rendimento pago. Ou seja, além de periódico, esse fluxo de capital chega ao investidor pessoa física isento de tributação.
Valorização das cotas
Além dos rendimentos, existe uma tendência de longo prazo de
valorização das cotas. Uma vez que essas cotas representam parcelas dos imóveis, ao passo que os imóveis se valorizam com o tempo, as cotas tendem a acompanhar o ciclo imobiliário e os níveis de inflação.
Como essa imagem acima demonstra, um índice médio de FIIs (representados pelo IFIX) se valorizou nos últimos dez anos em uma média de 10,7% a.a., comparado a 8,9% do CDI, 6,9% poupança e 5,4% ações (IBOV).
Sempre importante reforça que o fato desse mercado ter se valorizado no passado não representa nenhuma garantia de valorização futura. Contudo, como podemos observar nos últimos séculos (sim, séculos!), o preço dos imóveis tendem a se valorizar com o tempo.
Aluguel de cotas
A terceira e mais recente maneira de se obter ganhos com FIIs é o aluguel de cotas no mercado. Essa
modalidade passou a existir em 2020, ainda funciona de maneira bastante discreta, mas imagino que com o passar dos anos essa modalidade venha a se popularizar tanto quanto o mercado de aluguel de ações.
De maneira objetiva, o aluguel de cotas de FIIs é uma operação com um baixíssimo nível de risco, uma vez que a B3 quem intermedia a operação, permitindo com que um investidor alugue suas cotas e pague uma taxa a ser determinada por isso.
Esse tipo de opção é interessante para aqueles que manterão suas posições por um longo prazo e pretendem remunerar ainda mais sua carteira.
Como escolher um Fundo Imobiliário?
O processo de escolha de um FII é simples, porém não deve ser tratado de maneira simplista. Para que esse guia não fique muito extenso e cansativo ao leitor, resumiremos aqui em uma lista básica:
• Múltiplos ativos: comprar um FII com mais de um imóvel ajuda na diversificação dos risco, ao não concentrar as fontes de renda em um único prédio de escritórios, galpão ou shopping, é possível diminuir de maneira bastante expressiva o risco que se corre de alguma coisa dar errado. Procure FIIs que possuam além de múltiplos ativos, diferentes regiões de localização - como por exemplo FIIs de galpões logísticos que vão além do eixo Rio-São Paulo e possuam imóveis no Nordeste, Sul ou Minas Gerais por exemplo.
• Múltiplos inquilinos: assim como mais de um ativos, procurar imóveis que possuam mais um locatário também ajuda na diminuição dos
Caso um empresa enfrente dificuldades e devolva o aluguel, seus rendimentos não serão comprometidos.
• Contratos de aluguéis longos (e atípicos se possível): nos relatórios gerenciais dos FIIs e em alguns sites populares hoje em dia é possível avaliar a duração dos contratos de aluguel. A regra é simples aqui, quanto mais temo, melhor para você que pretende receber esses aluguéis. Contudo, contratos podem ser interrompidos caso o locatário enfrente dificuldades, portanto se encontrar contratos atípicos - que são contratos específicos e com uma maior segurança de recebimento dos alugueis - dê preferência a eles.
• Imóveis bem localizados: através de sites que deixarei listados aqui abaixo é possível fazer uma avaliação superficial, porém eficiente, da localização dos imóveis do FII. Caso encontre alguma coisa como um shopping muito diferente do que está habituado, entre no site do shopping e pesquise a qualidade das lojas e sua localização. No final do dia a escolha de FIIs também é um processo investigativo.
Quando vender um Fundo Imobiliário?
Assim como acontecem com as ações, eventualmente existe o momento de se vender um FII. Basicamente existem duas condições para se vender um FII:
Na primeira alternativa você pode avaliar e concluir que o setor
investido deixou ou deixará de ser uma boa opção. Um exemplo disso é o setor hoteleiro diante do que vivemos no ano de 2020 e a pandemia. Muitos investidores avaliaram que o setor passaria por dificuldades e/ou transformações e deixaram de investir no setor.
A segunda alternativa é a simples descoberta de melhores opções de investimento. Ao passo que nós não estimulamos a troca constante de posições, não existe nenhuma obrigação de manter um FII em sua carteira eternamente.
Vender FIIs em duas condições:
1. Piora nos fundamentos dos imóveis investidos
2. Oportunidades melhores
Quando riscos de se investir em Fundos Imobiliários?
Todo investimento apresenta risco, sem exceção. Riscos no curto e no longo prazo. Ainda que com características muito diferente de ações, o investimento em FIIs também é um investimento de renda variável. Riscos de mercado: esse é o principal risco, uma vez que todos estamos expostos ao risco de mercado. Esse risco se traduz como o risco da variação do humor dos mercados em eventos como eleições,
pandemias, recessões econômicas, etc., riscos que não controlamos e impacta as cotações.
Vacância e Inadimplência: a vacância é o risco do imóvel ficar vago e o cotista deixar de receber seu aluguel e a inadimplência é o risco do inquilino deixar de pagar seu aluguel por diferente circunstancias. Portanto, é importante relembrar do conceito de diversificação para minimizarmos esses riscos.
Desvalorização imobiliária: para compreendermos melhor esse risco, é importante introduzir o conceito do ciclo imobiliário:
• Fase I – Recuperação. Bom para: proprietário ou vendedor – começa na parte de baixo do Ciclo, quando o mercado apresenta excesso de oferta e a taxa de vacância está no seu máximo. O excesso de espaço começa a ser absorvido, as taxas de vacância caem e valores de aluguéis começam lentamente a subir. • Fase II – Expansão. Bom para: proprietário ou vendedor – começa quando a
demanda continua crescendo demandando mais espaço. As taxas de vacâncias caem, aluguéis começam a subir rapidamente. Nesse estágio, a demanda está crescendo mais que a oferta, e há uma falta na oferta de novos espaços. • Fase III – Superoferta. Bom para: inquilino ou comprador – começa com o
crescimento da oferta bem mais rápido que o crescimento da demanda. Mais
espaço é entregue do que a demanda pode absorver. O aumento do aluguel diminui e, eventualmente, diminuem as novas construções
• Fase IV – Recessão. Bom para: inquilino ou comprador – começa com um grande aumento da oferta e baixo ou zero crescimento da demanda. O ciclo alcança seu mínimo quando as novas construções diminuem ou até param, pois é mais barato comprar um prédio pronto, locado, com baixo risco, do que construí-lo com todos os riscos de exposição no tempo, aprovações, obra, mercado de venda e locação.
Analisar e compreender os ciclos do
mercado imobiliário é uma grande
vantagem competitiva para o investidor
Benefícios dos FIIs: A Máquina de Dinheiro
Sim, você não leu errado o título dessa parte do nosso Guia, os FIIs funcionam como uma máquina de dinheiro após alguns anos de disciplina e dedicação para a estruturação da sua carteira.
Comprar cotas e reinvestir esses rendimentos em conjunto com a ação dos juros compostos é capaz de criar. Os pilares de ganhos que
aprendemos anteriormente: (i) valorização das cotas e (ii) rendimentos pagos, quando reinvestidos juntamente com aportes regulares criam uma força muito poderosa com o passar dos anos.
Conclusões
Esse material é uma pequena introdução sobre o mercado de FIIs. Esse mercado é fascinante e existem inúmeras coisas ainda a se aprender.
O investimento em ações e fundos imobiliários pode garantir um futuro melhor aos investidores, garantir uma independência financeira a uma aposentadoria digna a todos. A abordagem de longo prazo, tornando-se sócios de bons negócios é o melhor caminho para um futuro
financeiro próspero.
Obrigado,
