Contato Relações com Investidores:
Felipe Enck Gonçalves
Diretor Executivo de Finanças e Relações com Investidores
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Resultados do 3T14
e do 9M14
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A LOG COMMERCIAL PROPERTIES ANUNCIA OS RESULTADOS DO 3T14
e do 9M14.
Belo Horizonte, 11 de novembro de 2014: LOG Commercial Properties e Participações S.A. (“LOG” ou “Companhia”) anuncia hoje seus resultados do terceiro trimestre de 2014 (3T14) e dos nove meses de 2014 (9M14). As informações financeiras são apresentadas em milhares de Reais (R$ mil), exceto quando indicado o contrário, e têm como base as informações contábeis consolidadas, preparadas de acordo com as Normas Internacionais de Relatório Financeiro (IFRS), aprovadas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e pelo Conselho Federal de Contabilidade (CFC), e com todos os pronunciamentos emitidos pelo CPC.
DESTAQUES E EVENTOS RECENTES
Novos contratos de locação de aproximadamente 165 mil m² de ABL no 9M14 e aproximadamente 53 mil m² no 3T14, aumentos de 190% em relação ao 9M13 e 102% em comparação com o 3T13.
Crescimento da Receita Operacional Líquida da operação de locações de 44,4% no 9M14 em comparação ao 9M13 e crescimento de 38,6% no 3T14 em relação ao 3T13. O EBITDA Ajustado aumentou 58,7% no 9M14 em relação ao 9M13 e 51,9% no 3T14 para o 3T13. O aumento da Margem EBTIDA Ajustada foi de 6,4 p.p no 9M14 e 6,3 p.p no 3T14 em comparação aos mesmos períodos no ano anterior.
O FFO Ajustado aumentou 16,9% no 9M14 em relação ao 9M13 e reduziu 26,0% no 3T14 em relação ao 3T13.
No terceiro trimestre de 2014, realizamos duas operações financeiras, a 5ª emissão de debêntures privadas no montante de R$ 140 milhões com lastro para uma emissão de CRI e uma Dívida Corporativa bridge de R$100 milhões a ser convertida em uma operação de longo prazo, em avançado processo de conclusão.
Entrega do nosso primeiro Strip Mall em Serra/ES, o Plaza Top Life, com 6.555 m² de ABL, plenamente ancorado com os supermercados Extrabom e Lojas Americanas.
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MENSAGEM DA ADMINISTRAÇÃO
É com satisfação que apresentamos nossos resultados operacionais e financeiros ao mercado ao fim dos nove meses de 2014, as estratégias adotadas na condução do nosso negócio têm se mostrado bastante positivas, principalmente no nosso desempenho comercial. Apesar do adverso cenário macro econômico instalado em nosso país, a LOG firmou novos contratos de locação totalizando 165 mil m² no 9M14, sendo cerca de 53 mil m² apenas no 3T14. Em comparação com os mesmos períodos de 2013, crescimentos de 190% e 102%, respectivamente.
ABL Locado (em m²) e ABL Locado por Estado no 9M14
Ainda a respeito das locações do 9M14, aproximadamente 96% do ABL locado foi realizado fora do estado de São Paulo, distribuído por 7 estados nas regiões Sudeste, Centro-Oeste, Sul e Nordeste.
A LOG vem trabalhando de forma sistemática na mitigação dos riscos de ocupação de seus ativos, com a estratégia de execução da construção alinhada com a comercialização. Desta forma, 44% do total locado nos nove primeiros meses de 2014 eram correspondentes a pré-locações, ou seja, áreas ocupadas no primeiro dia após a entrega.
A administração da LOG vem conduzindo a gestão de sua estrutura de capital, caixa e compromissos futuros de maneira conservadora e responsável. Em 31 de julho de 2014, realizamos a 5ª Emissão de Debêntures (privada) no montante de R$140 milhões. Com os recursos captados dessa emissão melhoramos o perfil de endividamento de curto prazo equacionando os compromissos futuros com a geração de caixa operacional da LOG. Em 30 de setembro de 2014, realizamos a emissão de uma Cédula de Crédito Bancário (“CCB”) no valor de R$ 100 milhões com vencimento em 90 dias.
Vislumbramos um cenário mais desafiador para o ano de 2015, com ajustes econômicos que impactarão o crescimento do país. Ao longo de 2014 mantivemos e realizamos operações que visam dar conforto de liquidez à Companhia. A fim de manter o crescimento da Companhia de forma sustentável e com uma estrutura de capital equilibrada, construiremos nosso portfólio existente num ritmo condizente com a velocidade de absorção de áreas nos nossos mercados de atuação balanceando construção, entregas, comercialização e reciclagem de ativos sempre buscando rentabilidade e geração de valor para os acionistas.
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DESTAQUES OPERACIONAIS E FINANCEIROS
Destaques Operacionais
(em ABL m², no %LOG) 3T14 2T14 3T13 3T14 x 2T14 3T14 x 3T13 9M14 9M13
9M14 x 9M13 Portfólio 1.360.014 1.354.172 1.282.379 0,4% 6,1% 1.360.014 1.282.379 6,1% Galpões 1.204.522 1.188.766 1.137.639 1,3% 5,9% 1.204.522 1.137.639 5,9% Retail * 51.056 51.056 48.419 0,0% 5,4% 51.056 48.419 5,4% Office 104.436 114.350 96.321 -8,7% 8,4% 104.436 96.321 8,4% ABL Aprovado 20.985 41.395 5.104 -49,3% 311,1% 937.912 791.140 18,6% Galpões 19.513 41.395 5.104 -52,9% 282,3% 922.832 781.169 18,1% Retail * 1.472 - - 0,0% 0,0% 15.079 9.971 51,2% Office - - - 0,0% 0,0% - - 0,0% ABL Produzido 13.899 38.256 51.956 -63,7% -73,2% 641.443 509.809 25,8% Galpões 12.771 36.686 49.456 -65,2% -74,2% 628.542 499.624 25,8% Retail * 1.128 1.570 2.500 -28,1% -54,9% 12.902 10.185 26,7% Office - - - 0,0% 0,0% - - 0,0% ABL Entregue 71.792 37.802 24.268 89,9% 195,8% 542.342 355.209 52,7% Galpões 62.775 37.802 24.268 66,1% 158,7% 530.704 355.209 49,4% Retail * 9.017 - - 0,0% 0,0% 11.638 - 0,0% Office - - - 0,0% 0,0% - - 0,0% Destaques Financeiros (em R$ mil) 3T14 2T14 3T13 3T14 x 2T14 3T14 x 3T13 9M14 9M13 9M14 x 9M13
Receita Operacional Líquida 17.056 15.662 56.217 8,9% -69,7% 46.664 76.237 -38,8% EBITDA 12.989 248.168 26.224 -94,8% -50,5% 272.018 42.155 545,3% Margem EBITDA (%) 76,2% 1584,5% 46,6% -1508,4 p.p. 29,5 p.p. 582,9% 55,3% 527,6 p.p. EBITDA Ajustado** 12.251 10.899 8.065 12,4% 51,9% 32.869 20.714 58,7% Margem EBITDA Ajustado (%) 71,8% 69,6% 65,5% 2,2 p.p. 6,3 p.p. 70,4% 64,1% 6,4 p.p. FFO 5.004 244.732 23.404 -98,0% -78,6% 260.660 34.741 650,3% Margem FFO (%) 29,3% 1562,6% 41,6% -1533,2 p.p. -12,3 p.p. 558,6% 45,6% 513,0 p.p. FFO Ajustado ** 4.783 6.323 6.466 -24,4% -26,0% 16.974 14.521 16,9% Margem FFO Ajustado (%) 28,0% 40,4% 52,6% -12,3 p.p. -24,5 p.p. 36,4% 44,9% -8,5 p.p.
* Retail: Shopping Centers e Strip Malls.
*** Os destaques operacionais consideram as subsidiárias controladas em conjunto.
** EBITDA e FFO Ajustado: não considera resultados não recorrentes de venda de participação no Shopping Contagem e o ganho/perda com Valor Justo das Propriedades para investimento.
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DESEMPENHO OPERACIONAL
Portfólio LOG
O Portfólio LOG em 30 de setembro de 2014 totalizava 1,4 milhão de m² de ABL, com projetos distribuídos em 26 cidades e 9 estados do território nacional.
Evolução do Portfólio LOG (em ABL m², no %LOG)
Portfólio LOG por estado (em ABL m², no %LOG)
ABL aprovado (em ABL m², no %LOG)
O Portfólio LOG acima não contempla o Parque Industrial Betim (“PIB”), único projeto de loteamento industrial em construção pela LOG. Este projeto está sendo construído em uma área de 6 milhões de m², sendo 2,8 milhões de m² de área comercializável, aproximadamente. Este é o único projeto da LOG cujas unidades são intencionadas para venda, embora a LOG já estude a implantação de condomínios logísticos próprios objetivando aproveitar a localização privilegiada do empreendimento. Os potenciais projetos de condomínios logísticos da LOG não estão contemplados no Portfólio LOG acima.
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Desempenho na geração de ativos
Até 30 de setembro de 2014, aumentamos 15,8% no nosso total de áreas produzidas acumuladas e adicionamos 31,4% no total de áreas entregues no ano em comparação a 31 de dezembro de 2013.
Em consonância com a nossa estratégia de investimentos de abrangência nacional, no ano de 2014 produzimos aproximadamente 88 mil m² de ABL sem considerar o Parque Industrial Betim. Entregamos aproximadamente 130 mil m² de ABL, em 8 projetos distribuídos em 4 estados, todos estes fora do estado de São Paulo, onde já performamos nossos ativos do tipo Galpões em períodos anteriores. No terceiro trimestre de 2014 realizamos a entrega dos nossos primeiros Strip Malls, o Plaza Top Life em Serra/ES (6.555 m² de ABL) e LOG Sapucaias em Contagem/MG (2.462 m² de ABL).
Evolução ABL Produzido Acumulado (em ABL m², no %LOG)
Evolução ABL Entregue (em ABL m², no %LOG)
355.209
412.655 432.747
470.550
542.342
set-13 dez-13 mar-14 jun-14 set-14
Como resultado dos nossos esforços na geração de ativos, o yield on cost médio dos projetos entregues até 30 de setembro de 2014 apurado era de 15,0%.
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DESEMPENHO FINANCEIRO
Receita Operacional
Receita Operacional Líquida
(em R$ mil) 3T14 2T14 3T13 3T14 x 2T14 3T14 x 3T13 9M14 9M13
9M14 x 9M13
Receita Operacional Líquida 17.056 15.662 56.217 8,9% -69,7% 46.664 76.237 -38,8%
Receita de Locações 18.200 16.695 13.059 9,0% 39,4% 49.737 34.307 45,0% Venda de terrenos - - 45.583 0,0% -100,0% - 45.583 -100,0% (-) Impostos (1.144) (1.033) (2.425)* 10,7% -52,8% (3.073) (3.653)* -15,9%
* No 3T13 o imposto referente à receita de locações foi de R$ 755 e no 9M13 de R$ 1.983.
O crescimento na Receita Operacional Líquida deve-se ao aumento no total de áreas locadas, além do ganho nos preços de locação. No terceiro trimestre de 2014, além da receita de locação proveniente de galpões, também apuramos receitas de locação da entrega do nosso primeiro empreendimento do tipo Strip Mall acima citado.
No quadro abaixo apresentamos o crescimento da receita de locações. Receita de Loçações (em R$ mil) 3T14 2T14 3T13 3T14 x 2T14 3T14 x 3T13 9M14 9M13 9M14 x 9M13 Receita de Locações 18.200 16.695 13.059 9,0% 39,4% 49.737 34.307 45,0% Receita de Locações 16.965 16.077 11.791 5,5% 43,9% 46.850 31.782 47,4% Linearização de receita 1.235 618 1.268 99,8% -2,6% 2.887 2.525 14,3%
Evolução da Receita Líquida de Locações (R$ mil)
* Crescimento áreas entregues: crescimento das receitas de locação resultantes da evolução da comercialização e dos preços de locação das áreas entregues até 30/09/13.
No terceiro trimestre de 2014 realizamos renovações de contratos de locação para 16 mil m² de ABL, com leasing spread real médio de 3,8%.
Depreciação
Atendendo aos pronunciamentos contábeis correntes, no que diz respeito à atribuição de valor justo às propriedades para investimento, o custo de depreciação contábil das Propriedades para Investimento que transitava pela DRE, deixa de existir, sendo o ajuste feito única e exclusivamente através da variação no valor justo de tais ativos. Os efeitos da eventual valorização ou desvalorização dos imóveis serão refletidos na conta “Variação do valor justo de propriedades para investimento”. Contudo, do ponto de vista fiscal, a apuração do cálculo de depreciação não foi alterada em relação ao último trimestre. Sendo assim, para efeitos de
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cálculo de imposto, permanece o cálculo da depreciação de acordo com os prazos estabelecidos pela Receita Federal.Despesas Operacionais
Despesas Operacionais (em R$ mil) 3T14 2T14 3T13 3T14 x 2T14 3T14 x 3T13 9M14 9M13 9M14 x 9M13 Despesas Operacionais (5.482) (4.824) (5.975) 13,6% -8,3% (14.689) (13.351) 10,0% Despesas administrativas (2.304) (2.506) (2.466) -8,1% -6,6% (7.319) (7.149) 2,4% Despesas comerciais (2.983) (2.263) (3.235) 31,8% -7,8% (7.499) (5.670) 32,3% Outras despesas/receitas (195) (55) (274) 254,5% -28,8% 129 (532) -124,2%As despesas operacionais no terceiro trimestre de 2014 mantiveram-se em linha com as despesas do segundo trimestre de 2014 e terceiro trimestre de 2013. O aumento das despesas comerciais entre o 9M14 e o 9M13 deve-se principalmente a esforços relacionados à comercialização e corretagem inerentes a entregas de novas áreas para locação, além de gastos relativos à vacância destas mesmas áreas recém-entregues e em processo de comercialização.
Resultado de Equivalência Patrimonial
Result. de Equivalência Patrimonial
(em R$ mil) 3T14 2T14 3T13 3T14 x 2T14 3T14 x 3T13 9M14 9M13
9M14 x 9M13 Resultado de equivalência 905 66.639 1.478 -98,6% -38,8% 68.842 4.759 1346,6%
O aumento do resultado de equivalência patrimonial do 9M14 em relação ao 9M13 é substancialmente efeito da alteração na contabilização das Propriedades para Investimento ocorrida no ano de 2014. Também foram realizadas avaliações das propriedades para investimento das nossas controladas em conjunto a valor justo, tendo sido integralmente reconhecido no resultado do 2T14 o ganho entre o valor justo e custo contábil das propriedades para investimento dessas controladas. O resultado de equivalência apurado em 3T13 referia-se ao reconhecimento contábil da venda de participação no Shopping Contagem realizada em junho de 2013 através do método PoC (Percentage of Completion).
A LOG possui em seu Portfólio, três empresas controladas em conjunto consolidadas em conformidade com o CPC 19 (R2), através do método da Equivalência Patrimonial. São elas a “Cabral Investimentos SPE” que comporta, entre outros projetos, o Shopping Contagem, a “Betim I Incorporações SPE” com o Parque Industrial Betim (“PIB”) e “Parque Torino Imóveis S.A” que possuí o empreendimento Parque Torino. O Shopping Contagem foi inaugurado no quarto trimestre de 2013, já o Parque Industrial Betim e o Parque Torino encontram-se em fase pré-operacional.
Resultado Financeiro
Resultado Financeiro (em R$ mil) 3T14 2T14 3T13 3T14 x 2T14 3T14 x 3T13 9M14 9M13 9M14 x 9M13 Resultado Financeiro (7.576) (5.279) (7) 43,5% 108128,6% (16.457) (4.573) 259,9% Despesas financeiras (8.482) (7.198) (5.008) 17,8% 69,4% (22.346) (10.468) 113,5% Receitas financeiras 906 1.919 5.001 -52,8% -81,9% 5.889 5.895 -0,1%Os seguidos aumentos das despesas financeiras estão relacionados com o crescimento dos investimentos da LOG em suas propriedades, por consequência no aumento nos níveis de endividamento, uma vez que utilizamos de recursos financeiros de longo prazo de terceiros para financiamento de parte da construção de nossos ativos. A redução no trimestre das receitas
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financeiras ocorreu devido à redução do saldo médio do caixa disponível para aplicação em função dos investimentos em obras da Companhia.Lucro Líquido
Lucro Líquido (em R$ mil) 3T14 2T14 3T13 3T14 x 2T14 3T14 x 3T13 9M14 9M13 9M14 x 9M13 Lucro Líquido 5.004 244.732 19.721 -98,0% -74,6% 260.660 25.361 927,8%O aumento do Lucro Líquido de 927,8% no 9M14 em comparação ao 9M13 é impacto do ganho de R$ 242.094 do valor justo das propriedades para investimentos reconhecida no 2T14. No 3T13 o lucro foi impactado positivamente em R$ 15.715 pela venda de 2 terrenos que aconteceram no período. O Lucro líquido do 3T14 é basicamente resultado da nossa operação de locações.
EBITDA Ajustado e Margem EBITDA Ajustado
EBITDA e EBITDA Ajustado
(em R$ mil) 3T14 2T14 3T13 3T14 x 2T14 3T14 x 3T13 9M14 9M13 9M14 x 9M13 (=) Lucro líquido 5.004 244.732 19.721 -98,0% -74,6% 260.660 25.361 927,8% (+) IR e CSLL Corrente e Diferido 409 (1.843) 2.813 -122,2% -85,5% (5.099) 2.841 -279,5% (+) Resultado financeiro 7.576 5.279 7 43,5% 108128,6% 16.457 4.573 259,9% (+) Depreciação - - 3.683 0,0% -100,0% - 9.380 -100,0% EBITDA 12.989 248.168 26.224 -94,8% -50,5% 272.018 42.155 545,3% Margem EBITDA 76,2% 1584,5% 46,6% -1508,4 p.p. 29,5 p.p. 582,9% 55,3% 527,6 p.p.
(-) EBITDA não recorrente * (228) (298) (18.159) -23,5% -98,7% (1.668) (21.441) -92,2% (-) Valor Justo de propriedade
para investimento (510) (170.691) - -99,7% 0,0% (171.201) - 0,0%
(-) Valor Justo de propriedade
para investimento nas Coligadas - (66.280) - -100,0% 0,0% (66.280) - 0,0%
EBITDA Ajustado 12.251 10.899 8.065 12,4% 51,9% 32.869 20.714 58,7% Margem EBITDA Ajustado 71,8% 69,6% 65,5% 2,2 p.p. 6,3 p.p. 70,4% 64,1% 6,4 p.p.
* EB ITDA da o peração não reco rrente da venda de participação no Sho pping Co ntagem.
O crescimento do EBITDA (apurado em conformidade com a ICVM 572/12) de 545,3% em 9M14 em relação à 9M13 é explicado pelo crescimento da operação de locação da Companhia, do evento não recorrente de venda de participação no Shopping Contagem e do ganho de valor justo das propriedades para investimento registrado no trimestre anterior.
O EBITDA Ajustado não considera operações não recorrentes e efeitos contábeis de ganho ou perda na apuração do valor justo de nosso portfólio a fim de mensurar os resultados das atividades de locação de áreas. Os crescimentos do EBITDA Ajustado do 3T14 e 9M14 em comparação com os períodos anteriores correspondentes é resultante dos intensivos esforços na construção e entrega de áreas e da alavancagem operacional gerada pelo crescimento da operação de locações da LOG.
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FFO Ajustado e Margem FFO Ajustado
FFO e FFO Ajustado
(em R$ mil) 3T14 2T14 3T13 3T14 x 2T14 3T14 x 3T13 9M14 9M13 9M14 x 9M13 (=) Lucro líquido 5.004 244.732 19.721 -98,0% -74,6% 260.660 25.361 927,8% (+) Depreciação - - 3.683 0,0% -100,0% - 9.380 -100,0% FFO 5.004 244.732 23.404 -98,0% -78,6% 260.660 34.741 650,3% Margem FFO 29,3% 1562,6% 41,6% -1533,2 p.p. -12,3 p.p. 558,6% 45,6% 513,0 p.p.
(-) FFO não recorrente * (221) (291) (16.938) -24,1% -98,7% (1.592) (20.220) -92,1% (-) Valor Justo de propriedade
para investimento (510) (170.691) - -99,7% 0,0% (171.201) - 0,0% (-) IR e CS diferidos do Fair Value 510 (1.147) - -144,5% 0,0% (4.613) - 0,0%
(-) Valor Justo de propriedade
para investimento nas Coligadas - (66.280) - -100,0% 0,0% (66.280) - 0,0%
FFO Ajustado 4.783 6.323 6.466 -24,4% -26,0% 16.974 14.521 16,9% Margem FFO Ajustado 28,0% 40,4% 52,6% -12,3 p.p. -24,5 p.p. 36,4% 44,9% -8,5 p.p.
* FFO da o peração não reco rrentes da venda de participação no Sho pping Co ntagem.
As reduções no FFO e FFO Ajustados são explicadas pelos impactos no aumento do endividamento da Companhia, aumento nas taxas básicas de juros no ano de 2014 e do crescente aumento nas entregas de empreendimentos que deixam de ter os encargos dos empréstimos para sua construção reconhecidos no ativo (Propriedades para Invesitmento) e passam a incorrer em despesas financeiras impactando negativamente nosso resultado financeiro.
Caixa e Equivalentes de caixa
Caixa e Equivalentes de caixa
(em R$ mil) Set-14 Jun-14 Dez-13
Set-14 x Jun-14
Set-14 x Dez-13 Caixa e equivalentes de caixa 104.581 7.637 151.200 1269,4% -30,8%
O aumento no saldo de caixa e equivalentes em setembro de 2014 é devido à captação de uma operação bridge de R$100 milhões emitida em 30/09/2014 com vencimento em 90 dias. A LOG encontra-se em estágio avançado na realização de operação de alongamento desta dívida para o longo prazo com previsão de conclusão no 4T14. As oscilações nos saldos de caixa e equivalentes de caixa de 2014 em comparação a dezembro de 2013 referem-se aos investimentos na construção de propriedades e pagamentos de compromissos financeiros, parcialmente compensados pela captação de financiamentos de perfil de longo prazo junto a instituições financeiras.
Contas a Receber
Contas a receber
(em R$ mil) Set-14 Jun-14 Dez-13
Jun-14 x Mar-14
Jun-14 x Dez-13 Contas a receber 31.336 33.031 34.952 -5,3% -5,5%
Locação de galpões e strip mall 16.320 14.179 11.211 5,5% 26,5% Venda de terrenos 12.585 15.641 21.870 -16,8% -28,5% Outros 2.431 3.211 1.871 21,8% 71,6%
O aumento do saldo de contas a receber em 2014 e 2013 de locação de galpões está diretamente relacionado com o ritmo de entrega de novas áreas para locação e crescimento da
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nossa carteira de locatários. A diminuição do saldo de contas a receber da venda de terrenos é explicada pelo recebimento de parcelas da venda de terrenos realizadas em 2013.Endividamento e Dívida Líquida
Empréstimos, financiamentos e
Debêntures (em R$ mil) Prazo
Custo
Efetivo* Set-14 Jun-14 Dez-13
Set-14 x Jun-14
Set-14 x Dez-13
Empréstimos e Financiamentos 997.796 818.994 766.916 21,8% 30,1%
Capital de Giro Jul/13 a Set/17 CDI + 2,36% a
3,50% 149.267 135.005 141.708 10,6% 5,3% Financiamento à Construção Dez/13 a Out/24 CDI + 1,88% 45.680 46.240 47.379 -1,2% -3,6% Financiamento à Construção Dez/13 a Mar/26 TR + 9,35% a 11,62% 408.738 384.800 311.302 6,2% 31,3% Debêntures 1ª Emissão fev/14 CDI + 2,64% - - 109.474 0,0% -100,0% Debêntures 2ª Emissão jun/19 CDI + 2,17% 65.462 63.413 68.242 3,2% -4,1% Debêntures 3ª Emissão jun/20 CDI + 2,07% 102.048 98.853 100.849 3,2% 1,2% Debêntures 4ª Emissão fev/19 CDI + 2,13% 101.110 103.893 - -2,7% 0,0% Debêntures 5ª Emissão jul/18 118% CDI + 0,62% 142.925 - - 0,0% 0,0% (-) Custos de captação (17.434) (13.210) (12.038) 32,0% 44,8%
* Custo Efetivo: considera o custo da dívida contratual + outros custos de captação e manutenção da dívida.
Cronograma de Vencimento da Dívida em 30/09/14 (R$ milhões)
Dívida Líquida (em R$ mil) Set-14 Jun-14 Dez-13 Set-14 x Jun-14 Set-14 x Dez-13 (+) Empréstimos e Financiamentos 997.796 818.994 766.916 21,8% 30,1% (-) Caixa e Disponibilidades 104.581 7.637 151.200 1269,4% -30,8% (=) Dívida Líquida 893.215 811.357 615.716 10,1% 45,1% (=) Patrimônio Líquido 1.468.357 1.460.330 739.985 0,5% 98,4% (=) Divida liq / PL 0,6 0,6 0,8 9,5% -26,9%
Loan to Value
* LTV Bruto: Dívida Bruta / Valor Justo das Propriedades para Investimento LTV Líquido: Dívida Líquida / Valor Justo das Propriedades para Investimento
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Considerações gerais acerca do Desempenho Financeiro
A LOG entende que os resultados apurados do atual momento de ciclo intensivo de investimentos em seus ativos não representam uma base estabilizada de indicadores de dívida de suas operações, e que com as entregas das obras em andamento e uma execução eficiente do portfólio existente contribuirão na entrega de sólidos resultados aos seus acionistas e ao mercado em uma base estabilizada.
Apesar das oscilações dos saldos de Caixa e Equivalentes de Caixa, conforme mencionado anteriormente, reflexo do intensivo ciclo de investimentos da Companhia, temos trabalhado de forma a garantir recursos suficientes para pagamento de nossos credores e manutenção de nossos investimentos. Resultante disso, o nosso CCL (Capital Circulante Liquido) vem apresentando sucessivas melhoras em função de uma política conservadora na gestão de caixa e endividamento da LOG. O gráfico abaixo demonstra a evolução do CCL Ajustado (ajustando os saldos de Contas a Receber adicionando os aluguéis dos 12 meses seguintes da carteira de locatários ativos, mais contratos já firmados ainda não ativos de ativos já entregues).
Capital Circulante Líquido Ajustado (R$ mil)
* O Capital Circulante Líquido de junho apresenta no Earnings de 2T14, era ajustado caso a captação da 5ª emissão de debêntures estivesse ocorrido dentro do mês.
Não obstante ao que já foi realizado pela LOG até o encerramento do trimestre em setembro de 2014, continuamos bastante confortáveis com crescimento sustentável das operações da LOG e também continuamos trabalhando rumo à entrega de sólidos resultados com uma estrutura de capital equilibrada com rentabilidade aos acionistas no restante do ano.
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DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS
Demonstração do Resultado do Período Consolidado
(em R$ mil) (CPC 19, IFRS 11)
DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO DO PERÍODO 3T14 2T14 3T13 Var. % 3T14 x 2T14 Var. % 3T14 x 3T13 9M14 9M13 Var. % 9M14 x 9M13 RECEITA LÍQUIDA 17.056 15.662 56.217 8,9% -69,7% 46.664 76.237 -38,8% CUSTO - - (29.179) 0,0% -100,0% - (34.870) -100,0% LUCRO BRUTO 17.056 15.662 27.038 8,9% -36,9% 46.664 41.367 12,8% RECEITAS (DESPESAS) OPERACIONAIS
Despesas comerciais (2.983) (2.263) (3.235) 31,8% -7,8% (7.499) (5.670) 32,3% Despesas gerais e administrativas (2.304) (2.506) (2.466) -8,1% -6,6% (7.319) (7.149) 2,4% Outras despesas operacionais, líquidas (195) (55) (274) 254,5% -28,8% 129 (532) -124,2% Variação do Valor Justo de propriedade para
investimento 510 170.691 - -99,7% 0,0% 171.201 - 0,0% Resultado de participação em controladas e
controladas em conjunto 905 66.639 1.478 -98,6% -38,8% 68.842 4.759 1346,6%
LUCRO OPERACIONAL ANTES DO RESULTADO
FINANCEIRO 12.989 248.168 22.541 -94,8% -42,4% 272.018 32.775 730,0%
RESULTADO FINANCEIRO
Encargos financeiros (8.482) (7.198) (5.008) 17,8% 69,4% (22.346) (10.468) 113,5% Receitas financeiras 906 1.919 5.001 -52,8% -81,9% 5.889 5.895 -0,1%
LUCRO ANTES DO IMPOSTO DE RENDA E DA
CONTRIBUIÇÃO SOCIAL 5.413 242.889 22.534 -97,8% -76,0% 255.561 28.202 806,2% IMPOSTO DE RENDA E CONTRIBUIÇÃO SOCIAL
Correntes (1.212) (1.541) (1.292) -21,3% -6,2% (4.392) (2.773) 58,4% Diferidos 803 3.384 (1.521) -76,3% -152,8% 9.491 (68) -14057,4%
LUCRO DOS PERÍODOS 5.004 244.732 19.721 -98,0% -74,6% 260.660 25.361 927,8% LUCRO ATRIBUÍVEL A
Acionistas controladores 5.024 244.649 19.721 -97,9% -74,5% 260.595 25.361 927,5% Acionistas não controladores (20) 83 - -124,1% 0,0% 65 - 0,0%
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Balanço Patrimonial Consolidado
(em R$ mil) (CPC 19, IFRS 11)
ATIVO 30/set/14 30/jun/14 31/dez/13
Var. % Set/14 x Jun/14 Var. % Set/14 x Dez/13
PASSIVO E PATRIMÔNIO LÍQUIDO 30/set/14 30/jun/14 31/dez/13 Var. % Set/14 x Jun/14 Var. % Set/14 x Dez/13
CIRCULANTE PASSIVO CIRCULANTE
Caixa e equivalentes de caixa 104.581 7.637 151.200 1269,4% -94,9% Fornecedores 8.428 10.589 10.772 -20,4% -1,7% Contas a receber 23.213 22.351 20.758 3,9% 7,7% Empréstimos e debêntures 191.226 159.496 245.321 19,9% -35,0% Impostos a recuperar 6.338 8.407 5.144 -24,6% 63,4% Salários, encargos sociais e
benefícios 3.735 3.485 4.024 7,2% -13,4% Despesas antecipadas 1.927 2.091 1.654 -7,8% 26,4% Impostos e contribuições a recolher 3.226 3.380 4.196 -4,6% -19,4% Outros ativos 3 - 3 0,0% -100,0% Contas a pagar por aquisição de
terrenos - 2.721 13.821 -100,0% -80,3%
Total do ativo circulante 136.062 40.486 178.759 236,1% -77,4% Adiantamentos - Permutas 4.794 1.538 6.647 211,7% -76,9% Dividendos a pagar - 2.938 2.938 -100,0% 0,0%
NÃO CIRCULANTE Obrigações com empresas
relacionadas - - 201 0,0% -100,0% Contas a receber 8.123 10.680 14.194 -23,9% -24,8% Outros 10.345 24.718 69.387 -58,1% -64,4% Despesas antecipadas 3.677 3.354 2.842 9,6% 18,0% Total do passivo circulante 221.754 208.865 357.307 6,2% -41,5%
Impostos a recuperar 38.380 34.974 19.822 9,7% 76,4% Imposto de renda e contribuição
social diferidos 16.294 54.180 6.505 -69,9% 732,9% PASSIVO NÃO CIRCULANTE
Outros 2 2 2 0,0% 0,0% Empréstimos e debêntures 806.570 659.498 521.595 22,3% 26,4% Investimento em controladas em
conjunto 231.669 226.416 156.929 2,3% 44,3% Adiantamentos - Permutas 43.245 48.200 5.811 -10,3% 729,5% Propriedades para investimento 2.153.717 2.093.180 1.246.621 2,9% 67,9% Impostos diferidos 47.658 85.936 970 -44,5% 8759,4% Imobilizado 808 669 613 20,8% 9,1% Outros 1.148 1.112 619 3,2% 79,6%
Total do ativo não circulante 2.452.670 2.423.455 1.447.528 1,2% 67,4% Total do passivo não circulante 898.621 794.746 528.995 13,1% 50,2% Total dos passivos 1.120.375 1.003.611 886.302 11,6% 13,2% PATRIMÔNIO LÍQUIDO
Patrimônio líquido atribuível aos
acionistas da Controladora 1.468.148 1.460.098 739.897 0,6% 97,3% Participações dos acionistas não
controladores 209 232 88 -9,9% 163,6%
Total do patrimônio líquido 1.468.357 1.460.330 739.985 0,5% 97,3%
TOTAL DOS ATIVOS 2.588.732 2.463.941 1.626.287 5,1% 51,5% TOTAL DOS PASSIVOS E DO
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Demonstração do Fluxo de Caixa Consolidado
(em R$ mil) (CPC 19, IFRS 11)
DEMONSTRAÇÃO DO FLUXO DE CAIXA 9M14 9M13 Var. %
9M14 x 9M13 FLUXO DE CAIXA DAS ATIVIDADES OPERACIONAIS
Lucro Liquido do período 260.595 25.361 927,5%
Ajustes para reconciliar o lucro liq. com o caixa líquido (aplicado nas) gerado pelas
atividades operacionais (226.853) (1.074) 21022,3%
(Aumento) redução nos ativos operacionais (9.200) (6.924) 32,9%
Aumento (redução) nos passivos operacionais 3.190 7.860 -59,4%
Imposto de renda e contribuição social pagos (4.339) (2.142) 102,6%
Recebimento pela venda de terrenos 6.967 5.570 25,1%
Caixa líquido (aplicado nas) gerado pelas atividades operacionais 30.360 28.651 6,0%
FLUXO DE CAIXA DAS ATIVIDADES DE INVESTIMENTO
Aumento / aquisição de investimentos (63.196) (15.681) 303,0%
Aquisição de propriedades para investimento (169.753) (276.556) -38,6%
Outros (242) - 0,0%
Caixa líquido aplicado nas atividades de investimento (233.191) (292.237) -20,2%
FLUXO DE CAIXA DAS ATIVIDADES DE FINANCIAMENTO
Captação de empréstimos, financiamentos e debêntures, líquido 477.778 304.656 56,8% Amortização de empréstimos, financiamentos e debêntures (270.603) (110.652) 144,6%
Pagamento de juros (51.025) (32.679) 56,1%
Aporte de acionistas 2.938 278.278 -98,9%
Gastos com emissão de ações - (3.760) -100,0%
Pagamento de obrigações com empresas relacionadas (5.948) (55.517) -89,3%
Aumento de obrigações com empresas relacionadas 5.948 55.517 -89,3%
Pagamentos de dividendos (2.938) (816) 260,0%
Aporte de (distribuição a) acionistas não controladores 62 34 82,4%
Caixa líquido gerado pelas atividades de financiamento 156.212 435.061 -64,1%
(REDUÇÃO) AUMENTO DE CAIXA E EQUIVALENTES DE CAIXA (46.619) 171.475 -127,2%
CAIXA E EQUIVALENTES DE CAIXA
No início do exercício 151.200 24.095 527,5%
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GLOSSÁRIO
ABL (Área Bruta Locável): corresponde às áreas disponíveis para locação. ABL Entregue: corresponde às áreas entregues para locação.
ABL Produzido: corresponde ao total de áreas produzidas apuradas através de medição do cronograma físico financeiro, incluindo as áreas entregues, mais as obras em andamento no percentual LOG.
FFO (Funds From Operations): igual ao Lucro Líquido menos depreciação menos outros efeitos “não-caixa”.
NOI (Net Operating Income): igual à Receita Operacional Bruta menos as despesas diretas do empreendimento.
EBITDA (Earnings Before Interests, Taxes, Depreciation and Amortization): lucro líquido antes do resultado financeiro, do imposto de renda e da contribuição social, das despesas de depreciação.
Margem EBITDA: margem calculada dividindo o resultado do EBITDA pela Receita Operacional Líquida.
Margem FFO: margem calculada dividindo o resultado do FFO pela Receita Operacional Líquida.
Yield on Cost: taxa de retorno calculada pela divisão das receitas de aluguel pelo investimento total.
Portfólio LOG: contempla a ABL dos projetos em operação, em construção e a ABL potencial em desenvolvimento.
Loan to Value: índice percentual resultante da divisão da Dívida pelo Valor Justo das Propriedades para Investimento.
Leasing Spread: ganho apurado nas receitas de locação de renovações, revisões e novas locações de áreas vagas em relação a períodos anteriores, líquido de efeitos de inflação.
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AVISO
As afirmações contidas neste documento relacionadas a perspectivas sobre os negócios, projeções sobre resultados operacionais e financeiros e aquelas relacionadas a perspectivas de crescimento da LOG são meramente projeções e, como tais, são baseadas exclusivamente nas expectativas da diretoria sobre o futuro dos negócios.
Essas expectativas dependem, substancialmente, das aprovações e licenças necessárias para homologação dos projetos, condições de mercado, do desempenho da economia brasileira, do setor e dos mercados internacionais e, portanto, estão sujeitas a mudanças sem aviso prévio. O presente relatório de desempenho inclui dados não contábeis como operacionais, financeiros e projeções com base na expectativa da Administração da Companhia. Os dados não contábeis tais como quantitativos e valores de Portfólio, ABL Aprovado, ABL Produzido, ABL Entregue e projeções não foram objeto de revisão por parte dos auditores independentes da Companhia. O EBITDA indicado neste relatório representa o lucro líquido antes do resultado financeiro, do imposto de renda e da contribuição social, das despesas de depreciação. O FFO indicado neste relatório representa o lucro líquido antes das despesas de depreciação apenas. O EBITDA e o FFO não são medidas de desempenho financeiro segundo as Práticas Contábeis Adotadas no Brasil e as IFRS, tampouco devem ser considerados isoladamente, ou como alternativa ao lucro líquido, como medida de desempenho operacional, ou alternativa aos fluxos de caixa operacionais, ou como medida de liquidez. Em razão de não serem consideradas, para o seu cálculo, o resultado financeiro, o imposto de renda e a contribuição social, as despesas de depreciação e amortização, o EBITDA e o FFO funcionam como indicadores do desempenho econômico geral da LOG, que não são afetados por alterações da carga tributária do imposto de renda e da contribuição social ou dos níveis de depreciação e amortização. O EBITDA e o FFO, no entanto, apresentam limitações que prejudicam a sua utilização como medida da lucratividade da LOG, em razão de não considerar determinados custos decorrentes dos negócios da LOG, que poderiam afetar, de maneira significativa, os lucros da LOG, tais como resultado financeiro, tributos, depreciação e amortização, despesas de capital e outros encargos relacionados.
RELACIONAMENTO COM AUDITORES INDEPENDENTES
Em conformidade com a Instrução CVM nº 381/03 informamos que os nossos auditores independentes - Ernst & Young Auditores Independentes S/S (“Ernst & Young”) - não prestaram no terceiro trimestre de 2014 serviços que não os relacionados à auditoria externa. A política da Companhia na contratação de serviços de auditores independentes assegura que não haja conflito de interesses, perda de independência ou objetividade.
