Rodrigo Costa Medeiros Relatório: 25min
Analista de Valores Mobiliários – CNPI 1597
RNGO11
O fundo foi lançado em: 20.7.2012; no valor de R$ 100,00 por cota.
Não houve lançamentos secundário de cotas.
O fundo esteve em RMG até novembro de 2013 e pagou neste período um rendimento mensal de R$ 0,83.
Trata-se de um fundo de renda, com gestão passiva em lajes corporativas, assim, o seu rendimento provém dos aluguéis dos imóveis que compõem o fundo. Assim, importante conhecer os imóveis que compõem o fundo.
ANÁLISE DO IMÓVEL
O fundo é composto por imóveis localizados no Centro Empresarial Rio Negro em Alphaville/SP, o qual possui a certificação LEED de sustentabilidade, selo exigido por muitas empresas para se instalarem em um empreendimento. O complexo todo possui 4 edifícios, 3 corporativos e 1 comercial, além do deck park (estacionamento) e lojas térreas. O empreendimento também conta com um boulevard de convivência, com área de serviços, gastronomia e paisagismo.
O fundo é proprietário de 2 edifícios corporativos, o Demini e o Padauiri, além de 744 vagas do deck park, 3 lojas comerciais no bloco A e 10 depósitos. O primeiro edifício possui 25 unidades corporativas, 1 centro de convenções, 1 loja e 1 academia, já o segundo edifício possui 26 unidades corporativas e 1 restaurante.
A ABL (área bruta locável) dos edifícios é de 31.972m2, além de 17.298m2 de estacionamento (deck park), 478m2 de lojas e 927m2 de depósito.
Se dividirmos o atual valor do fundo pelo seu tamanho total em ABL, o valor do m2 seria de R$ 3.830,00. Caso seja desconsiderado os espaços de estacionamento e de depósito, dividindo-se o valor total do fundo apenas pela ABL do edifício e das lojas, o resultado será de R$ 6.000,00 m2. Mas observe que estamos ignorando um estacionamento com 744 vagas e 10 depósitos.
Em uma pesquisa de preços no site de imóveis ZAP Imóveis, é possível encontrar salas comerciais à venda na região por valores a
Indicadores
Classificação: FII de Renda, com Gestão Passiva em Lajes Corporativas
Último preço: R$ 74,15 Valor patrimonial: R$ 86,28 P/VP: 0,86 Último rendimento: R$ 0,76 Rendimento 12m: R$ 9,33 Rendimentos previstos 12m: R$ 8,48 Yeld Atual: 1,02% Yeld Anual: 12,58% Yeld Previsto 12m Dados Cadastrais
Administradora: Citibank DTVM S.A Gestora: XP Gestão de Recursos Ltda. CNPJ Administradora: 33.868.597/0001-40 CNPJ Fundo: 15.006.286/0001-90
Número de cotas: 2.676.000 Custos: 0,20% do PL a.a.
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partir de R$ 6.000,00 m2, variando para cima com base na qualidade do imóvel. Essas salas não possuem vagas de garagem.
Assim, é possível afirmar que o preço do imóvel, com base no valor de mercado do Fundo é bastante abaixo do mercado real de imóveis, pois se desconsiderarmos o estacionamento com 744 vagas é que teremos um valor por m2 igual ao do mercado “real”.
O imóvel está localizado na cidade de Barueri, que fica a 30km da cidade de São Paulo e passou a ser o destino de muitas empresas em razão de alguns incentivos fiscais concedidos pela prefeitura, como desconto de ISS, e da facilidade de acesso após a inauguração do rodoanel de SP. Entre 2002 e 2010 o PIB da cidade dobrou em razão dessas medidas. É possível visualizar o imóvel pelo google maps, conforme segue o link:
https://www.google.com/maps/d/edit?mid=zLWtY5S_OolM.ktgmOhJqozsU&usp=sharing
ALUGUEL e RECEITAS
Atualmente os edifícios possuem 30 locatários, sendo que um deles desocupará duas unidades em 31.1.2016. Os contratos são típicos e reajustados pelo IGPM.
Em razão da situação atual de mercado e das renovações de aluguéis, o valor médio do aluguel das salas comerciais é parecido com aquele praticado no lançamento, em dezembro de 2011, quais sejam: na torre Padauiri era de R$ 54,38 o m2 e da torre Demini era de R$ 55,64 o m2. Esses valores gerariam um cap rate de quase 1%a.m, muito acima do que qualquer investidor irá conseguir na aquisição de uma sala comercial individualmente. Além dos aluguéis das salas, o fundo também recebe os seguintes aluguéis, que, como não é possível individualizar os valores atuais, apresentaremos os valores praticados no lançamento, em dezembro de 2011: - deck park, sendo que 324 vagas possuem locação mensal e as demais são exploradas por uma empresa terceirizada na exploração de estacionamento, repassando 34,89% da receita para o Fundo. Em dezembro de 2011 gerava uma receita de R$ 68.888,99.
- lojas, em dezembro de 2011 o aluguel era de R$ 61,25 o m2.
- depósitos, em dezembro de 2011 geravam uma receita extra mensal no valor total de R$ 4.692,60, e são alugados para os próprios locatários dos imóveis.
Além dessas receitas, o fundo ainda conta com as seguintes receitas:
Gerador de Receita Receita gerada por mês em dezembro de 2011
1.120 m2 de ABL destinados ao varejo na
torre Padauiri R$ 36.081,52
1.318 m2 de ABL destinados ao varejo na
torre Demini R$ 17.335,80
Aluguel de espaços para antena e caixas
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Assim, podemos observar um mix de receitas bem diversificado do fundo, são receitas de aluguéis de andares corporativos, lojas de varejo, restaurante, academia, estacionamento, depósito, espaço de caixa eletrônico e antenas, além de ter um número grande de locatários. Tudo isso aumenta a segurança do Fundo em relação às vacâncias, uma vez que a opção de alguns locatários em saírem do imóvel não seria capaz de impactar o rendimento de forma brusca.
RENDIMENTOS FUTUROS
O fundo está mantendo o rendimento em R$ 0,76 com o uso de um complemento de receita financeira. Acredito que o fundo manterá esse acréscimo de complemento de receita financeira enquanto durar a eventual carência que deve ter sido concedida na locação realizada em setembro de 2015, e enquanto durar os eventuais descontos que devem ter sido concedidos para as renovações antecipadas de aluguéis em setembro.
De qualquer forma, estou prevendo uma redução na receita de locação do fundo em razão de uma possível vacância e de novas possíveis renegociações dos valores dos aluguéis. Conforme se mostrará adiante, a vacância na região de Alphaville continua alta, fazendo com que os aluguéis estejam no valor médio daqueles praticados em dezembro de 2011. Assim, é possível que os locatários que estejam completando 3 anos de locação negociem uma redução no valor do aluguel, para se ajustar ao preço de mercado.
Assim, para os próximos 12 meses estou prevendo um rendimento de R$ 8,48, prevendo que para o próximo ano o rendimento mensal fique por volta de R$ 0,68 a R$ 0,72, desconsiderando o uso do fundo de reserva para complementar eventualmente o rendimento, como vem ocorrendo.
VACÂNCIA NA REGIÃO
Segundo estudos da consultoria JLL para imóveis AA & A, no 2º semestre de 2015 a região de Alphaville foi a 2ª região com maior absorção líquida de imóveis, com um total um pouco superior a 8.500m2; no entanto, ela continuou sendo a região com a maior vacância do estudo, 30% (vacância ajustada). Das regiões apontadas no estudo, esta também é a região com o menor valor de aluguel por m2, R$ 55,00.
CUSTOS
O fundo tem um custo anual de 0,20% de taxa de administração e de gestão, o equivalente a R$ 0,0145 por cota, ou o equivalente a 2% do rendimento pago por cota.
Se compararmos com o valor que uma imobiliária cobra a título de taxa de administração, é um valor bastante reduzido.
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CAIXA
O caixa do fundo é de R$ 3.076.662,38, o qual reduziu um pouco no último mês, para complementar o rendimento do mês.
VALOR DA COTA
52 Semanas
Máxima: R$ 84,28 Mínima: R$ 72,01
CONCLUSÃO
Pontos Positivos Pontos Negativos
- Mix de receitas, não ficando dependente apenas dos aluguéis dos andares corporativos. - Diversos locatários, diminuindo o impacto de eventuais vacâncias provocadas pela saída de um locatário específico.
- Uma única vacância para ocorrer em 1.2016. - Prédio novo, sem a necessidade de retrofit ou grandes reformas.
- Região com a 2ª maior absorção líquida de aluguel.
- Possibilidade de redução do rendimento, em razão da vacância e de renegociações de contratos.
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- Região ainda em franco crescimento, em razão do custo menor de aluguel que a cidade de São Paulo.
- Baixa taxa de administração.
- Considerando o valor de mercado, o preço do m2 é muito baixo, quase a preço de custo para reconstruir o prédio.
Conclusão
Fundo de escritório altamente resistente à vacância em razão da diversidade de locatários e de receitas.
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DISCLAIMER
Os relatórios foram elaborados por Analista de Valores Mobiliários autônomo, de forma independente e sem nenhuma vinculação a instituição financeira.
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A análise do ativo objeto do relatório utiliza como informação os resultados divulgados pelas administradoras e suas projeções. As condições de mercado, o cenário macroeconômico, a análise das ações judiciais na qual o fundo está envolvido, entre outras notícias públicas.
A análise do ativo não se baseia em informações privilegiadas.
Os instrumentos financeiros discutidos neste relatório podem não ser adequados para todos os investidores. Este relatório não leva em consideração os objetivos de investimento, situação financeira ou necessidades específicas de cada investidor. Os investidores devem obter orientação financeira independente, com base em suas características pessoais, antes de tomar uma decisão de investimento. A rentabilidade de instrumentos financeiros pode apresentar variações, e seu preço ou valor pode aumentar ou diminuir. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros e nenhuma declaração ou garantia, de forma expressa ou implícita, é feita neste relatório em relação a desempenhos futuros, mas apenas previsões.
