Áreas Residenciais Consolidadadas

O entendimento sobre o crescimento e a expansão da área metropolitana de Natal passa, neste momento, pela identificação da dinâmica imobiliária como importante elemento da consolidação de áreas residenciais e/ou econômicas. Tal dinâmica imobiliária aqui é entendida como um processo que envolve a transformação do solo, seu incremento em uma lógica de produção de imóveis (seja em área construída ou lote urbanizado), sua comercialização e valorização por meio da ocupação; nesse sentido, é um processo econômico e social, por envolver a transformação de valores de uso e troca de grandes áreas internas à Região Metropolitana.

É esse processo que a presente síntese do diagnóstico pretende abordar, a partir de três linhas de investigação e coleta de dados: a) intensividade e expressividade dos empreendimentos imobiliários formais, licenciados nos últimos anos; b) volume dos investimentos estrangeiros no RN, no setor “Turístico e imobiliário” no período de 2001 a 2006; c) indicadores de crescimento do setor da Construção Civil.

Nesse aspecto, tomando o volume de investimentos estrangeiros no Rio Grande do Norte, o setor aqui chamado “turístico e imobiliário” tem apresentado as maiores entradas e movimentações de capital de toda a economia potiguar. análises sobre os dados do Banco Central do Brasil, indicam que desde 2002 é crescente o volume de recursos (em USD e Euro) no estado, sendo que de janeiro a julho de 2006 o setor já havia movimentado quase 46,5 milhões de dólares (Banco Central do Brasil). Estes investimentos dão-se tanto em um nível micro (pequenos e médios empreendimentos em condomínios, flats e pousadas) como em grandes hotéis, resorts ou centros de lazer. acompanhando esse ritmo a Construção Civil desde 2001, o número de empresas e pessoal ocupado se mantêm em crescimento sendo que, em 2004, o RN já era considerado o 4o _{estado do Nordeste em}

valores de obras e serviços, sendo na RMN que se concentrava (em 2003) 68,93% dos empregos em construção civil e 67,46% dos empregos em comercialização de imóveis, demonstrando o peso do setor na RMN em relação ao restante do estado (PaiC e RaiS, 2003).

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Esse último aspecto permitiu, desde o final dos anos de 1990, a existência de um segundo momento da dinâmica imobiliária, até então restrita a Natal e algumas áreas de Parnamirim, no que diz respeito aos investimentos na área litorânea dos municípios de Parnamirim, Nísia Floresta e Tibau do Sul, após os investimentos em infra-estrutura viária do Prodetur Nordeste i. O anterior processo de autoconstrução da moradia por veranistas isolados está sendo gradualmente modificado pela lógica da valorização imobiliária, construção de unidades padronizadas e comercialização via empresas formais. O preço do solo nessas áreas, adjacentes a RN 063, apresenta um aumento constante, incentivado por investimentos de capital estrangeiro, seja de empresas seja na forma de segunda-residência. Na faixa litorânea norte da RMN, praias dos municípios de Extremoz e Ceará Mirim, tais investimentos chegaram recentemente, embora já sejam crescentes o número de novas construções.

Para este diagnóstico, foram identificados 376 empreendimentos imobiliários, alguns já executados, em execução ou em licenciamento, no período de 2000 a setembro de 2006. Do total, 56,39% está localizado em área não litorânea e 43,61% em área adjacente a linha de praia (Mapa 25). Os municípios com maior número de empreendimentos são Natal (com 41,22% do total), seguido por Parnamirim (25,26%) e Nísia Floresta (com 21,27% do total da RMN). Estes três municípios juntos respondem por 87,76% de toda a dinâmica imobiliária recente da RMN (Tabela 13).

No caso de Natal e Parnamirim (66,48% do total da RMN), a dinâmica imobiliária está concentrada em um eixo centro-sul desde os bairros centrais de Petrópolis, Tirol e areia Preta até bairros da Região Sul como Candelária, Lagoa Nova, Capim Macio e Ponta Negra. Nesse eixo estão localizados quase 70% de todos os edifícios verticais de Natal, além de ser a faixa com maiores valores do solo (por m2_{) da RMN.}

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Como efeito da expansão da dinâmica imobiliária de Natal, a segunda área de maior expressividade dá-se no município de Parnamirim, em área limite de Natal. Trata-se de Nova Parnamirim, cujo valor da construção é cada vez maior, chegando em algumas áreas a ser de R$ 1.800,00/m2 _{(Ponta Negra possui, em média, construções que chegam}

a R$3.300,00/m2_{). O perfil de consumo desses empreendimentos}

na área de Nova Parnamirim, confirma uma ocupação residencial de população local, com ocupações ligadas ao município de Natal, padrões de condomínios fechados diferenciados e existência de verticalização às margens das principais vias de penetração. Na parte mais próxima ao centro de Parnamirim, em um segundo movimento da dinâmica imobilária, ocorre a instalação de loteamentos e condomínios fechados com padrões médios, voltados a um público mais popular, com lotes de 250m2 _{a 300m}2_{; esse processo praticamente envolveu a chamada}

“área rural” de Parnamirim, em um processo de reserva de solo para futuras expansões do mercado imobiliário de Natal-Parnamirim, que não podem ser entendidas de modo isolado.

Tabela 1 RMN – Empreendimentos imobiliários privados por área de instalação.

Fonte: coleta direta no IDEMA

Nota: elaborado pelos autores

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Mapa 26

Localização dos Empreendimentos Imobiliários na RMN

Fonte: Base de dados do Observatório das Metrópoles: Núcleo RMNatal processada pelo INPE

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Seguindo a linha das praias ao Sul, ainda em Parnamirim, ocorre uma inversão no padrão imobiliário: logo após a extensa área militar, um dos maiores condomínios fechados da RMN com 1.028.000 m2_,

o alphaville, está 100% comercializado (913 lotes residenciais) e em plena execução. Nas praias seguintes de Cotovelo e Pirangi, os novos empreendimentos disputam espaço com as antigas casas de veraneio, elevando o valor do solo e maximizando seu uso por meio da verticalização.

Em Nísia Floresta, cerca de 92,5% dos empreendimentos localiza-se em uma faixa estreita de solo, margeando a RN 063 e pressionando as áreas de proteção ambiental das lagoas e dunas. Desse total, cerca de 66,21% localizam-se na praia de Búzios e o restante nas praias de Pirangi do Sul, Camurupim, Tabatinga e Barreta. No litoral norte, Extremoz concentra sua dinâmica imobiliária no litoral, margeando as RN 303 e 304 até a RN 306; essas localizações apresentam fortes vulnerabilidades ambientais e estão em permanente conflito. Na parte interna de Extremoz, ao redor de sua sede, a dinâmica imobilária e turística está restrita às margens da lagoa de Extremoz, mas de modo ainda não intensivo.

Ceará Mirim já apresenta uma diferenciação maior em termos de localização imobiliária: 57,14% em área litorânea (basicamente praia de Muriú) e 42,86% em área interna ao município; boa parte dos empreendimentos internos de Ceará Mirim localiza-se às margens da BR 406 (loteamentos) e em novos conjuntos e loteamentos populares na periferia imediata da sede municipal. Entre as praias e a sede do município existe uma longa faixa de uso rural, ainda não apropriada pelo mercado imobiliário, principalmente devido aos poucos acessos viários de ligação com a praia. Nos municípios de Macaíba e São Gonçalo do amarante, não possuidoras de litoral, o número de empreendimentos é pequeno em relação aos demais, mas também apresentam áreas de interesse ao mercado: em São Gonçalo do amarante, a área de transbordamento de Natal, principalmente margens da av. Tomaz Landin e via de acesso a sede do município, percebe-se a abertura de loteamentos mais populares, conjuntos habitacionais de cooperativas em lotes de 200m2_.

Em Macaíba, ocorre uma inversão de localização com loteamentos de maior porte e alguns condomínios fechados com acesso pela BR 226, mais próximos ao acesso à Parnamirim. alguns desses empreendimentos investem em uma tipologia do tipo “residencial e fazenda”, com grandes áreas verdes e aspecto “campestre”; essa

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parece ser uma tendência que se configura para o município, com um padrão diferente de loteamento (lotes maiores de 400m2_).

assim, uma síntese do diagnóstico da dinâmica imobiliária da RMN, revela: i) uma integração na lógica de produção espacial entre Natal (área sul) e Parnamirim (três áreas específicas), ii) um movimento litorâneo baseado no peso dos investimentos em turismo e segunda- residência e iii) um transbordamento do estoque residencial em municípios de menor dinâmica, como Macaíba e Ceará Mirim, às margens das principais vias de acesso. O diagnóstico também permite apontar, como tendência, a acomodação do mercado imobiliário ao recente boom litorâneo, aumento do valor do solo urbano em Parnamirim (principalmente nas áreas de expansão) e maior dinâmica de loteamentos e condomínios nos principais acessos dos municípios não litorâneos.