A implantação da OUC Água Espraiada se insere no contexto de desenvolvimento de novas centralidades induzidas pela iniciativa privada com a colaboração do Banco de Boston, Banco Itaú e Unibanco, onde se destacam três momentos: i) Associação Viva o Centro, criada em 1991 para requalificar o centro tradicional, cuja deterioração teve início ainda na década de 1970; ii) Associação Viva Paulista, criada por empresários da região da avenida Paulista, buscando sua revalorização e criada em 1995; e a região da Berrini e marginal Pinheiros, cuja indução a ocupação foi realizada a partir de 1995 encabeçada por duas empresas a Bratke-Collet e a Richard Elis (FRÚGOLI JR, 2001). A figura 31 apresenta a localização destas centralidades na totalidade do município e a figura 32 um detalhe da localização destas centralidades no centro expandido do município de São Paulo.
De acordo com Nobre (2000), o processo observado na região da marginal do rio Pinheiros foi muito mais complexo do que simplesmente uma continuidade do avanço do eixo sul/sudoeste, visto que comparativamente ao centro e a Avenida Paulista ocorreram significativas transformações envolvendo tanto o porte e o tipo de atividade das edificações, como o perfil dos empreendedores imobiliários.
Apesar do processo de esvaziamento do centro tradicional de São Paulo ter iniciado em 1970, a Associação Viva o Centro foi criada em 1991, com o suporte do Banco de Boston, pois naquele ano teve início a negociação para se manter no local a Bolsa de Valores de São Paulo e a Bolsa de Mercadorias & Futuros. Ou seja, manter no centro tradicional o centro financeiro de São Paulo. A criação da Associação Viva Paulista teve o incentivo do Banco Itaú, o qual promoveu o concurso que a elegeu como símbolo de São Paulo. O Unibanco foi a instituição financeira que apoiou a ação das empresas Bratke-Collet e a Richard Elis para que em conjunto com outras empresas formassem a Associação de Promoção Habitacional para atuação na área que posteriormente seria definida como o perímetro da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada (FRÚGOLI JR, 2001).
Figura 31 – Localização das centralidades de São Paulo.
Figura 32 – Detalhe do mapa de centralidades de São Paulo. Figura ampliada
Fonte: elaboração própria a partir de Frugoli Jr., 2006
A presença de um terciário renovado e avançado no local e entorno – aeroporto, hotéis, centros de convenções, serviços empresariais, universidades, equipamentos culturais, de recreio, esportivos e disponibilidade de equipamentos de telecomunicações, caracterizando assim a formação de uma centralidade, constituída por sedes de grandes corporações globalizadas. Cabe aqui destacar que, esta nova centralidade se articula facilmente com os bairros residenciais dos segmentos de renda alta e média, os quais foram objeto de intervenções e incentivos do poder público por meio de duas operações urbanas consorciadas, Faria Lima e a Água Espraiada.
Para explorar o caso da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada analisam- se os dados referentes à implantação das intervenções propostas em seu Plano Urbanístico, a população diretamente afetada pela intervenção, ou seja, a população residente nas favelas inseridas no perímetro da referida operação, a qual de acordo o inciso III do artigo 33 do Estatuto da Cidade deve ser o público alvo do programa de atendimento econômico e social:
Art. 33. Da lei específica que aprovar a operação urbana consorciada constará o plano de operação urbana consorciada, contendo, no mínimo: I – definição da área a ser atingida;
II – programa básico de ocupação da área;
III – programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela operação.
Juntamente com a identificação da população diretamente afetada são analisados os dados socioeconômicos dos distritos nos quais o perímetro da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada está inserido. Essa análise tem como objetivo a composição do perfil socioeconômico dos distritos onde o perímetro da operação esta inserido, de forma que a análise inclui os dados populacionais, considerando os dados dos Censos do IBGE de 1980, 1991, 2000 e 2010, assim como os dados do Infocidade sobre população total, por gênero e faixa etária. Os dados econômicos, considerando faixa de renda e ocupação do chefe de família, considerando o mesmo período de análise. Somados aos dados de habitação e equipamentos urbanos, considerando educação, saúde, cultura, esporte e lazer. Desta forma é possível à identificação do perfil da população, antes e após a implementação da operação urbana. A pesquisa inclui o estudo da evolução do uso e ocupação do solo nestas áreas, avaliando assim as alterações das atividades desenvolvidas nas mesmas. A análise inclui os dados de HABISP disponíveis para identificação da população residente em comunidades e a evolução de atendimento social a esta população e a utilização de recursos das operações urbanas para este fim.
Quanto aos dados específicos da operação urbana objeto do estudo de caso, os dados analisados são: conjunto de intervenções, leilões de CEPACs realizados, investimentos gastos, conjuntos habitacionais implantados, em processo para implantação e demanda populacional para atendimento. A fonte de dados para esta análise são os dados disponíveis pela SP-Urbanismo referente à operação urbana supracitada, os prospectos dos leilões realizados, as apresentações e atas das reuniões do Conselho Gestor da operação urbana, realizadas entre 2003 e 2015. Trata-se de dados disponíveis e de acesso ao público que possibilitam identificar a prioridade de utilização de gastos dos recursos arrecadados, priorização de intervenções, participação dos conselheiros durante as reuniões do conselho gestor e a influência do mercado imobiliário e principalmente a identificação da demanda por HIS e o atendimento a mesma.
Na gestão da prefeita Luiza Erundina (1989-1992), existia um projeto para a construção de uma avenida sobre o córrego Água Espraiada (MALERONKA, 2010), criando assim uma frente de expansão para a atuação das incorporadoras. Com a atuação deste agente nesta região a partir da compra de direitos de construção acima do permitido no zoneamento, o poder público arrecadaria o dinheiro necessário para a realocação de famílias residentes em favelas e a execução de obras de macrodrenagem.
A solução habitacional proposta eram conjuntos residenciais de alta densidade entre as Avenidas Washington Luís e Armando de Arruda Pereira. A solução de drenagem compreendia sete parques além do reforço do dreno do Brooklin (MALERONKA, 2010, p.116).
Para que o projeto supracitado pudesse ser implementado foi enviado à câmara municipal o projeto de lei n. 296 em 22 de junho de 1991, porém o mesmo foi vetado com a justificativa de que para sua implementação seria necessária a desapropriação de uma área muito extensa (MALERONKA, 2010). Apesar do projeto de lei não ser aprovado, as obras para a implantação da avenida já haviam sido iniciadas na gestão anterior (Jânio Quadros), pelo menos o primeiro trecho, porém por falta de recursos estavam paralisadas. A abertura da avenida era legalmente justificada pela lei n. 10.443/88, a qual alterava a lei n. 6.591/64, na qual foi aprovado o primeiro plano de abertura da Avenida Água Espraiada, atual Avenida Jornalista Roberto Marinho.
Na gestão seguinte, de Paulo Maluf (1993-1996), o projeto desta operação urbana foi retomado, porém com o nome de “Via expressa e Operação Urbana Água Espraiada”, enfatizando a obra viária, a qual foi concluída no trecho da Avenida Marginal Pinheiros até a Avenida Lino de Moraes Leme entre 1995 e 1996. A população residente nas favelas da região de intervenção foi retirada sem uma solução adequada. Pelo exposto identifica-se que as primeiras realocações da população nesta região ocorreram ainda na década de 1990, momento em que a maior parte das famílias se deslocou para a região sul, de forma que de acordo com Fix (2009), em janeiro de 1996, nas margens da represa Billings, na área de mananciais uma ocupação residencial clandestina já existente foi batizada de Jardim Edite 2, devido ao considerável número de novos moradores que se transferiram da favela Jardim Edite, localizada na Avenida Luís Carlos Berrini foram para lá.
A OUC Água Espraiada foi aprovada em 2001, por meio da Lei n. 13.260, de 28 de dezembro de 2001, sendo a primeira no país a utilizar os Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC, os quais consistem em títulos imobiliários negociados na Bolsa de Valores de São Paulo. Cabe aqui destacar, que esta lei foi aprovada pela Câmara Municipal de São Paulo, sendo peculiar, tanto a data de aprovação praticamente na virada do ano, como o horário de aprovação, as 04h00min. Ela foi inserida no Plano Diretor Estratégico do Município São Paulo (PDE, Lei no 13.430/2002) e regulamentada pelo Decreto Municipal no 44.845/2004. Além disso, passou por um processo de licenciamento ambiental que resultou na emissão da Licença Ambiental Prévia aprovada (LAP no 17/SVMA.G/2003) junto à
Secretaria do Verde e do Meio Ambiente – SVMA e ao Conselho Municipal do Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentável – CADES.
Especificamente para a operação urbana consorciada Água Espraiada, de acordo com a seção II da Lei n. 13.260/2001, o programa de intervenções, o qual foi concebido pela equipe do escritório do arquiteto Paulo Bastos e supervisão técnica da antiga EMURB, atual SP-Urbanismo foi elaborado para garantir o pleno desenvolvimento urbano e ao mesmo tempo preservar a qualidade ambiental da região, sendo definidas as seguintes obras e intervenções:
I) Desapropriações para a realização das obras necessárias à implementação da Operação Urbana Consorciada aprovada nesta Lei.
II) Conclusão e adequação da Avenida Água Espraiada:
a) Conclusão da Avenida Água Espraiada a partir da Avenida Dr. Lino de Moraes Leme até sua interligação com a Rodovia dos Imigrantes, com os complementos viários necessários;
b) Implantação de viadutos com acessos à Avenida Água Espraiada: - Av. Eng. Luís Carlos Berrini
- Av. Santo Amaro - Av. Pedro Bueno - Av. George Corbisier
c) Implantação de conexões às ruas transversais restringindo o acesso à Avenida Água Espraiada;
d) Implantação de complexo viário, com pontes, interligando a Avenida Água Espraiada com as marginais do Rio Pinheiros;
e) Implantação de passarelas de transposição ao longo da Avenida Água Espraiada;
f) Implantação das vias locais margeando a Avenida Água Espraiada.
III) Implantação de unidades de Habitação de Interesse Social – HIS, melhoramentos e reurbanização, assegurando-se o reassentamento definitivo das famílias atingidas pelas obras e outras intervenções previstas nesta Lei, no perímetro desta Operação Urbana Consorciada.
a) Para a implantação das unidades de Habitação de Interesse Social – HIS, na forma anteriormente prevista, a Prefeitura poderá conceder à empresa privada que construir aquelas unidades através de quaisquer Programas de Subsídio à Habitação de Interesse Social – PSH, estabelecidos pela Medida Provisória n.º 2.212, de 30 de agosto de 2001, como, por exemplo, o Programa de Arrendamento Residencial – PAR, instituído pelo Governo Federal através da Lei n.º 10.188, de 12 de fevereiro de 2.001, o valor complementar do preço do terreno estabelecido nesses programas até o limite de R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais) por unidade construída. IV) Prolongamento da Avenida Chucri Zaidan até a Avenida João Dias. V) Implantação de sistema de áreas verdes e de espaços públicos.
VI) Alargamento da Av. Washington Luís no trecho compreendido no perímetro desta Operação Urbana.
VII) Implementação de programas públicos de atendimento econômico e social para a população de baixa renda diretamente afetada por esta Operação.
VIII) Implantação de outras obras e ações necessárias para a consecução dos objetivos desta Operação Urbana Consorciada. (Lei n. 13.260/2001).
A figura 33 mostra o perímetro da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada e a divisão de seus setores de intervenção.
Posteriormente, em 2001, a complementação desta infraestrutura viária foi o principal argumento para a instituição da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada somada a proposta de adensamento construtivo ao longo do eixo viário. De forma que, ao observar o conjunto de intervenções, identifica-se claramente um número maior de intervenções viárias, justificadas como obras estruturais necessárias para o desenvolvimento da região, a questão que aqui se coloca é a priorização de investimentos nestas intervenções e o elevado custo para implementação das mesmas.
Figura 33- Perímetro da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada, dividido em setores.
Fonte: SP-URBANISMO
Visto que a lei foi aprovada durante a gestão da petista Marta Suplicy, que se valia da justificativa de implantação de habitações de interesse social em seu perímetro da OUCAE para a aprovação da lei da operação urbana consorciada Água Espraiada. Quando começaram os leilões de CEPACs para a arrecadação de recursos tem-se o inicio da gestão Serra-Kassab, a prioridade das intervenções e dos próprios objetivos da operação urbana foi alterada. Este direcionamento provocou protestos dos moradores das áreas de habitações precárias em maio de 2008 (figura 34), data da inauguração da ponte estaiada, com presença de autoridades e representantes dos veículos de comunicação. Conforme ressaltado por Fix (2009):
A ponte é a materialidade e, ao mesmo tempo, expressão simbólica da realidade urbana que se aprofundou e consolidou nesse período, cindida entre uma “nova cidade” para poucos – que concentra investimentos públicos e privados, cresce em metros quadrados construídos, mas perde população – e uma imensa periferia, com índices explosivos de crescimento populacional (FIX, 2009, p.45).
As figuras 35 a 37 apresentam os contrastes entre os novos empreendimentos chegando à população já existente. As habitações entre os tirantes mostrando os contrastes entre o existente, que tenta resistir e o novo.
Figura 34- Moradores da região protestando no dia da inauguração da ponte estaiada, habitações precárias ao fundo.
Figura 35 - Contrastes entre os novos empreendimentos chegando à população já existente
Fonte: https://girame.wordpress.com/2008/05/14 Figura 36 - As habitações vistas entre os tirantes: contraste
entre o existente que tenta resistir e o novo.
Figura 37 - Entrada da ponte estaiada e habitações precárias ao lado
Fonte: https://girame.wordpress.com/2008/05/14/ Fonte: https://girame.wordpress.com/2008/05/14/
Destaque-se que no programa de intervenções, a provisão de habitações de interesse social para o reassentamento definitivo da população, intervenção esta que sempre foi deixada para segundo plano em função da priorização das intervenções viárias e, portanto da priorização de utilização de recursos para este fim.
A implantação das intervenções viárias em detrimento das demais é decorrente de alguns aspectos: atendimento a demanda de infraestrutura viária como atrativo para novos moradores e, consequentemente, maior atuação do mercado imobiliário, criação do eixo Faria Lima-Berrini-Água Espraiada, iniciado na gestão Paulo Maluf na década de 1990. Como resultado desta política de desenvolvimento urbano priorizando o viário identifica-se a maior produção de edifícios residenciais e comerciais voltados ao atendimento da demanda de alto padrão, produtos com muitas vagas, predominantemente quatro, priorizando a utilização do transporte individual e acarretando em extensos congestionamentos.
As fotos 38 e 39 permitem acompanhar este crescimento na Avenida Jornalista Roberto Marinho, no intervalo entre 2010 e 2015. As duas figuras permitem observar a inserção da estrutura do monotrilho da Linha 17 - Ouro do Metrô na avenida Jornalista Roberto Marinho, além do crescimento da região. Em 2010, as obras ainda não haviam sido iniciadas (figura 38) e em 2015 (figura 39), ela já estava sendo implantada. Neste momento, porém, a obra encontra-se suspensa por tempo indeterminado11. De acordo com as informações disponibilizadas pelo Governo do Estado de São Paulo, por meio da assessoria de imprensa do Metrô, as empresas, Andrade Gutierrez e CR Almeida abandonaram a obra, descumprindo os termos contratuais.
Maleronka (2010) alerta que:
a região da Água Espraiada foi objeto de investimentos públicos concentrados num espaço de tempo relativamente curto, sem que houvesse, por um lado, qualquer contrapartida daqueles diretamente beneficiados pela intervenção e, de outro lado, nenhuma garantia para aqueles diretamente prejudicados (MALERONKA, 2010, p.120).
11
http://sao-paulo.estadao.com.br/noticias/geral,alckmin-rompe-contrato-e-monotrilho-da-linha-17-e- suspenso,1822707
Figura 38– Mercado imobiliário aquecido atuando próximo a Avenida Jornalista Roberto Marinho, ano 2010
Fonte: da autora 2010
Figura 39 – Efeitos da atuação do mercado imobiliário próximo a Av. Jornalista Roberto Marinho, ano 2015
Fonte: da autora 2015
Entretanto, o que vem ocorrendo na prática é a implantação das intervenções planejadas na região de interesse imobiliário, de forma que se verifica que 90% dos R$ 652 milhões foram investidos somente nesta região, como por exemplo, a construção da ponte estaiada, conforme dados apresentados mais a frente acerca das intervenções e recursos utilizados. A figura 40 apresenta a vista geral da região da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada, em 2013, na região próxima a Avenida Luiz Carlos Berrini, Avenida Jornalista Roberto Marinho e Avenida Marginal do Rio Pinheiros.
Figura 40- Vista Geral Operação Urbana Água Espraiada - 2013
Fonte: MMBB, 2015
De forma geral, as intervenções constantes no Suplemento da Operação Urbana para a Primeira e Segunda Distribuições Públicas de CEPAC foram as seguintes:
• Implantação de 2 pontes estaiadas sobre o Rio Pinheiros, na interligação da Avenida Jornalista Roberto Marinho com a Marginal do Rio Pinheiros e
• Implantação de Habitações de Interesse Social para atendimento às famílias atingidas pela obra das pontes.
As principais vias existentes no perímetro da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada e seu perímetro estão apresentadas na figura 41, com destaque para a Avenida Jornalista Roberto Marinho, Avenida Luís Carlos Berrini e Avenida Marginal do Rio Pinheiros. Além destas vias, é apresentado o limite dos distritos municipais interceptados pelo perímetro da Operação Urbana. A análise desta figura 40 possibilita uma melhor compreensão da dimensão das intervenções viárias na região, especialmente no ponto mais próximo a essas vias, consolidando um corredor que conecta a Operação Urbana Consorciada Água Espraiada à Operação Urbana Consorciada Faria Lima, enfatizando o corredor de expansão elitista no setor sudoeste de São Paulo.
Para melhor compreensão dos dados específicos da OUCAE apresenta-se inicialmente a análise socioeconômica dos distritos que interceptam seu perímetro, de forma a compreender inicialmente um contexto mais geral da região. Os distritos interceptados pelo perímetro da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada são: Campo Belo, Itaim Bibi, Jabaquara, Morumbi, Vila Andrade e Santo Amaro, os quais conjuntamente ocupam uma área de pouco mais de 10 hectares, o que corresponde a aproximadamente 5% da área do município de São Paulo.
De acordo com os dados da Tabela 1, em 2010 a população desta área correspondia a 627.634 habitantes, caracterizando uma densidade demográfica de 89,5 hab./ha, valor mais elevado do que o observado para a totalidade do município de São Paulo, a qual corresponde a 74,6 hab./ha.
Tabela 1 - Indicadores demográficos distritos que interceptam o perímetro da OUCAE, 1980, 1991, 2000 e 2010.
Unidades Territoriais
População Área Densidade (pop/ha)
1980 1991 2000 2010 (ha) 1980 1991 2000 2010 Campo Belo 75.631 77.952 66.646 65.752 880 85,94 88,58 75,73 74,72 Itaim Bibi 114.956 107.497 81.456 92.570 990 116,12 108,58 82,28 93,51 Jabaquara 196.151 214.350 214.095 223.780 1.410 139,11 152,02 151,84 158,71 Morumbi 31.077 40.031 34.588 46.957 1.140 27,26 35,11 30,34 41,19 Santo Amaro 93.255 75.556 60.539 71.560 1.560 59,78 48,43 38,81 45,87 Vila Andrade 22.584 42.576 73.649 127.015 1.030 21,93 41,34 71,50 123,32 TOTAL 533.653 557.962 530.973 627.634 7.010 76 80 76 89,5
Fonte: Infocidade, 2013. http://infocidade.prefeitura.sp.gov.br/index.php?cat=7&titulo=Demografia, em 20.05.2015.
A partir dos dados apresentados na tabela 1, constata-se que o distrito do Jabaquara, apresenta maior contingente populacional em todos os anos analisados, sendo o crescimento mais significativo entre 1980 e 1991, o que pode ser associado ao incremento populacional provocado pela implantação da Estação Jabaquara da Linha 1 – Azul, em 1974. Por outro lado, à menor população na área, em 1980 correspondia a do distrito de Vila Andrade, o que contrasta com a situação deste distrito em 2010, que apresentava a segunda maior população entre todos os distritos em análise, consequência da implantação da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada (OUCAE), a qual intensificou o processo de verticalização neste distrito, a partir da disponibilidade de estoques via Certificado de Potencial Adicional de Construção (CEPACs), resultando assim no crescimento populacional identificado. Para os demais períodos pesquisados a menor população se localizava no
Morumbi, principalmente pelo fato deste distrito apresentar uma ocupação mais residencial horizontal e de baixa densidade.
Na tabela 2 são apresentados os dados referentes aos domicílios e pessoas por domicílios, os quais remetem a uma ligação com o padrão de ocupação da área. A análise dos dados permite identificar que houve uma tendência de redução de pessoas por domicílio entre 1991 e 2010. Neste último ano o distrito com menos domicílios correspondia ao Morumbi, e o com mais ao Jabaquara. No entanto, quando se trata do índice pessoas por domicílio, o menor valor era visto no Itaim Bibi, e o maior em Vila Andrade. Estes dados corroboram ao fato de que as operações urbanas devido à valorização de seus perímetros acarretam em um processo de exclusão da população de renda mais baixa, de forma que nestas áreas ocorre um crescimento da população de alta renda.
Tabela 2 - Domicílios e Pessoas por Domicílios, 1991, 2000 e 2010.
Unidades Territoriais
1991 2000 2010
Domicílios Pess./Dom. Domicílios Pess./Dom. Domicílios Pess./Dom.