A análise das informações e dados apresentados permite ponderar aspectos importantes deste processo. Inicialmente, a comparação das operações urbanas consorciadas com as desenvolvidas no Japão, França, Inglaterra e Espanha, analisadas nesta pesquisa deve ser minimizada uma vez que as distintas contextualizações e objetivos são desconsideradas. Neste sentido, a importação de tais exemplos para a realidade paulistana é equivocada. Identifica-se nestes modelos uma estrutura fundiária, ou melhor, uma gestão fundiária, muito diversa daquela realizada no Brasil, nas suas diferentes escalas, Além disso, também com diferentes graus, os poderes públicos destes países se beneficiaram da valorização destas regiões. E, finalmente, nos modelos internacionais, os processos são mais participativos, constituindo uma significativa diferença com relação ao modelo implantado em São Paulo.
Um fato a ser destacado, ocorrido desde 1985, na gestão do então prefeito Mário Covas, até a atual gestão Fernando Haddad, é que as operações urbanas, como instrumento de política pública entraram na pauta de diferentes gestões, com ideologias políticas distintas. Como resultado, algumas gestões, implantaram as operações urbanas concentradas no centro expandido de São Paulo, favorecendo assim, o desenvolvimento de um corredor especulativo em direção a Marginal do Rio Pinheiros. Comum a todas as gestões, contudo, é a justificativa utilizada para aprovação das operações urbanas consorciadas se fundamentar na implantação de habitações de interesse social, equipamentos sociais e investimento em transporte público, fato que na prática não ocorreu. Na verdade, foram realizadas predominantemente intervenções viárias, intensificando o uso do transporte individual e raras construções de moradia e de equipamentos sociais, implicando mais uma vez na expulsão da população de baixa renda para as porções periféricas da cidade.
Especificamente, no caso da OUCAE, salienta-se a presença lideranças das comunidades inseridas na região que, obstinadas, fizeram a diferença neste processo e, principalmente, possibilitou que por meio de uma ação judicial, os resistentes permanecessem na área perímetro da operação urbana, conforme determinado pela lei da operação urbana aprovada em 2001 e Estatuto da Cidade. Refere-se aqui a resistentes pelo fato de que, no início da abertura da Avenida Água Espraiada (atual Jornalista Roberto Marinho), grande parte dos moradores da região foram retirados e expulsos para regiões mais periféricas do município. A necessidade de se buscar apoio jurídico, quando o direito a moradia digna, a função social da propriedade e o direito a cidade são direitos que deveriam ser garantidos a todos os cidadãos, é um aspecto que enfatiza os conflitos urbanos pelas melhores localizações
e ao mesmo tempo reflete o poder de decisão e de investimentos condicionados a atividade imobiliária especulativa.
A operação urbana consorciada, incorporada no Estatuto da Cidade como parte da negociação para que a esta lei fosse aprovada, têm contribuído para o processo de exclusão social, atendendo exclusivamente aos objetivos das incorporadoras, que se beneficiam das intervenções propostas no plano urbanístico das operações urbanas consorciadas para que seus empreendimentos sejam valorizados. Porém, a luta da população desta área é uma esperança e uma reflexão, a qual tem como um de seus desdobramentos o exemplo para populações de outras áreas, que em conjunto podem promover a melhoria do próprio instrumento no sentido que a maioria da população envolvida tenha seus direitos garantidos e reconhecidos, sem necessidade de recursos judiciais adicionais.
Ao considerar o processo das operações urbanas Faria Lima e Água Espraiada, depara-se com uma utilização do instrumento OUC em seu viés mais perverso, contribuindo para um processo de gentrificação e de expulsão. A morosidade do atendimento e no deslocamento involuntário da população para outras áreas e ao mesmo tempo na priorização de intervenções viária, foram ações que favoreceram especialmente o mercado imobiliário atuante no perímetro definido para a OUCAE. Por outro lado, os três conjuntos habitacionais já implantados nesta área da OU tornaram-se referências na produção de habitação de interesse social, tendo reconhecida sua qualidade, mesmo com tanta demora. Entretanto, a ação empreendida contra o poder público municipal possibilitou um realinhamento do Conselho Gestor e dos próprios técnicos envolvidos neste projeto, passível de identificação nas atas de reunião do conselho gestor, posteriores ao início da ação. Mesmo com esta participação mais efetiva do Conselho Gestor ainda há muito a ser trabalhado para que se alcancem resultados positivos de fato. Mesmo assim, é necessário que ele se constitua em um fórum de discussão a respeito dos problemas, conflitos e intervenções previstas para a área, mas principalmente, que seus conselheiros, representantes de diferentes seguimentos, principalmente dos representantes das comunidades da região possam se capacitar para as discussões e lutar pelos seus direitos. E, principalmente, que os agentes reguladores as operações urbanas sejam obrigados a seguir a ordem de priorização das intervenções definidas nas reuniões do conselho gestor.
Para tentar evitar processo semelhante no projeto de revisão da Operação Urbana Consorciada Água Branca, identifica-se a incorporação do perímetro estendido e a possibilita a aplicação de recursos obtidos com CEPAC, para a implantação de Habitação de Interesse
Social (HIS) e Habitação Mercado Popular (HMP) e reurbanização de favelas, também nesta área, o que pode contribuir para a mescla de renda, tanto no perímetro, como em seu entorno, e contribuir assim para que não se intensifique um processo de gentrificação nestas áreas, o que representa um ponto positivo em relação às experiências anteriores.
No Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo (lei n. 16.050/2014), foi definido que as novas operações urbanas consorciadas devem prever que no mínimo 25% dos recursos arrecadados sejam utilizados para a implantação de habitação de interesse social. A determinação em lei deste percentual mínimo é fato muito importante, visto que nas primeiras operações urbanas implantadas previa-se a utilização de um percentual de somente 5% para este fim. Além disso, no projeto de lei da Operação Urbana Consorciada Bairros do Tamanduateí é proposto que 15% dos recursos sejam utilizados para a implantação de equipamentos sociais e 4% para investimentos em Patrimônio Histórico, acenando para um aprimoramento do instrumento. Finalmente, a implantação de operações urbanas consorciadas no município de São Paulo tem sido referência e modelo para outras cidades, desta forma, a intensificação da discussão e a maior participação da sociedade civil podem contribuir ainda mais para o aprimoramento das operações urbanas.
Especificamente para o caso analisado da OUCAE, pode afirmar que o impacto na construção de HIS foi irrisório mediante a grandiosidade das vantagens adquiridas pelo empreendedor privado e mercado imobiliário e dos altos recursos destinados para as obras viárias. Neste sentido, não se pode mais aceitar o uso de HIS como justificativa para a implantação de novas operações urbanas. No caso da OUCAE, do total de recursos gastos até junho de 2015, R$ 2.267.786.142,18, somente R$ 204.345.733,21 foram utilizados para a implantação de HIS, resultando em meras 867 unidades habitacionais implantadas, considerando uma demanda de cerca de 10.000 pessoas que resistiram e permaneceram na área. Porém, estes números se revelam ainda mais perversos quando se considera a demanda das 15.000 famílias que residiam neste perímetro ao início do processo.
A própria inserção de empreendimentos de HIS, de arquitetura diferenciada, que deveria ser visto como um direito a habitação digna também pode ser identificado como mais um instrumento de pressão, desta vez da permanência, pois vários moradores destes conjuntos, em especial do Jardim Edite, recebem ofertas para vender seus imóveis às pessoas da classe média que trabalha na região. Junte-se a esta pressão o alto custo de vida da região, que leva os moradores do Jardim Edite, por exemplo, a deslocar-se para outros locais, como Paraisópolis para efetuar suas compras.
É evidente que se trata de um instrumento urbanístico que vem sendo utilizado, até o momento, para atendimento a demanda do mercado imobiliário favorecendo de forma desequilibrada a iniciativa privada, resultando em valorização do perímetro de abrangência, exclusão de população de vulnerável, que deveria prioritariamente ter atendimento econômico social e esvaziamento populacional da área. Quem deveria regular este o processo é o Poder Público, o qual deveria concentrar esforços para atendimento a população vulnerável e não ao mercado imobiliário, que se constitui neste processo como o lado mais forte.
Para que este instrumento realmente se efetive e possa ser utilizada para atendimento a demanda habitacional da população de 0 a 3 salários é necessário: a) a priorização de atendimento a esta demanda e b) a reserva e utilização de recursos proveniente dos primeiros leilões de CEPACs para este atendimento e, se possível, vincular os demais gastos à efetivação da construção das moradias. Recomenda-se, ainda, a compra de terrenos logo no início da operação urbana, antes que a área se valorize, de forma que o custo para implantação destes projetos seja menor e possibilite o atendimento ao maior número de famílias. A implantação de empreendimentos habitacionais, por sua vez, deve ser acompanhada de equipamentos públicos, para atendimento a demanda de saúde, educação, lazer e cultura, com especial atenção para com a viabilidade de comércio e serviços acessíveis a esta população, para que realmente se efetive a apropriação deste espaço e o direito a cidade. Por fim, além da aquisição de CEPACs, os empreendimentos privados deveriam ter parte de suas contrapartidas revertidas em ações para atendimento a esta população.
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