O impacto da operação urbana consorciada água espraiada na implantação de habitação de interesse social

Texto

(1)UNIVERSIDADE ESTADUAL DE CAMPINAS Faculdade de Engenharia Civil, Arquitetura e Urbanismo. LAURA ROCHA DE CASTRO. O IMPACTO DA OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA ÁGUA ESPRAIADA NA IMPLANTAÇÃO DE HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL. CAMPINAS 2016.

(2) LAURA ROCHA DE CASTRO. O IMPACTO DA OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA ÁGUA ESPRAIADA NA IMPLANTAÇÃO DE HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL. Dissertação de Mestrado apresentada a Faculdade de Engenharia Civil, Arquitetura e Urbanismo da Unicamp, para obtenção do título de Mestra em Arquitetura, Tecnologia e Cidade, na área de Arquitetura Tecnologia e Cidade.. Orientadora: Profa. Dra. Silvia Aparecida Mikami Gonçalves Pina ESTE EXEMPLAR CORRESPONDE À VERSÃO FINAL DA DISSERTAÇÃO DEFENDIDA PELA ALUNA LAURA ROCHA DE CASTRO. E. ORIENTADA. PELA. PROFA.. DRA.. SILVIA. APARECIDA MIKAMI GONÇALVES PINA.. ASSINATURA DO ORIENTADOR(A). CAMPINAS 2016 .

(3) FICHA CATALOGRÁFICA.

(4) UNIVERSIDADE ESTADUAL DE CAMPINAS FACULDADE DE ENG. CIVIL ARQUITETURA E URBANISMO. O IMPACTO DA OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA ÁGUA ESPRAIADA NA IMPLANTAÇÃO DE HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL. Laura Rocha de Castro. Dissertação de Mestrado aprovada pela Banca Examinadora, constituída por:. Profa. Dra. Silvia A. Mikami G. Pina FEC - Unicamp. Profa. Dra. Ana Maria Reis de Góes Monteiro FEC - Unicamp. Profa. Dra. Mariana de Azevedo Barreto Fix IE - Unicamp. A Ata da defesa com as respectivas assinaturas dos membros encontra-se no processo de vida acadêmica do aluno.. Campinas, 29 de fevereiro de 2016.

(5) DEDICATÓRIA A minha filha Clara, por todo seu amor e compreensão durante esta jornada. Razão do meu viver e de acreditar que o mundo pode ser mais justo..

(6) AGRADECIMENTOS. Agradeço à Professora Doutora Sílvia Aparecida Mikami Gonçalves Pina pela confiança e pela parceria neste projeto, por todas as orientações, apoio e pela dedicação e delicadeza. As Professoras Doutoras Ana Maria Reis de Góes Monteiro e Mariana de Azevedo Barretto Fix, pela banca de qualificação, criticas, sugestões e incentivos. A minha família em especial aos meus pais Marlene e Fabio que de todas as formas tentaram suprir minhas ausências com a Clara. Ao Marcelo que além de seu apoio incondicional com a Clara foi essencial durante os trabalhos de campo e incentivo ao longo desse processo. A empresa WALM Engenharia e Tecnologia Ambiental Ltda que me liberou para me dedicar ao mestrado e pela contribuição com o co-financiamento. A equipe do meio socioeconômico pela cooperação e incentivo, Natália, Ronei, Lucas, Felipe, Chico, João, Danilo, Dalva, Rosangela e a Rita. Ao Ricardo Oliveira de Freitas, pelas conversas incentivadoras. Aos colegas do HABITARES, onde as discussões sempre possibilitam conhecimento. Em especial a Marcelle, por todas as conversas e incentivos no trajeto São Paulo – Campinas – São Paulo. Aos funcionários da Secretaria de Pós Graduação da FEC, em especial ao Eduardo e a Rosana. A Deinha por todas as revisões do inglês nos artigos, amizade e torcida constante. A Sueli Kakinami, pelo incentivo para o ingresso, amizade e torcida constante. A Mary Lima pela amizade, conversas e incentivos. Ao Fabiano e Julierme pela ajuda com os mapas..

(7) CASTRO, LAURA ROCHA DE. O IMPACTO DA OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA ÁGUA ESPRAIADA NA IMPLANTAÇÃO DE HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL. 2016. Dissertação (Mestrado) – Faculdade de Engenharia Civil, Arquitetura e Urbanismo, Universidade Estadual de Campinas, UNICAMP.. RESUMO No município de São Paulo, as Operações Urbanas Consorciadas se constituem em um instrumento urbanístico utilizado anteriormente à aprovação do Estatuto da Cidade em julho de 2001. Trata-se de um instrumento que possibilita a aquisição de potencial adicional de construção pelo empreendedor privado, o qual em contrapartida adquire Certificado de Potencial Adicional de Construção em leilões realizados na Bolsa de Valores do Município de São Paulo. A realização destes leilões possibilita ao município a antecipação de recursos, os quais obrigatoriamente devem ser utilizados para a implantação de um programa de intervenções no perímetro demarcado para a operação urbana consorciada. O objetivo deste trabalho é avaliar o impacto deste instrumento no que diz respeito às melhorias sociais e ao programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela operação urbana, com foco na implantação da Habitação de Interesse Social-HIS. Para tanto, realiza-se uma análise a partir de um estudo de caso na cidade de São Paulo: a operação urbana consorciada Água Espraiada, considerando a relação entre os dados de arrecadação e a implantação de habitação social, bem como a quantidade de famílias atendidas. Os resultados apontam para um efeito pouco expressivo e ainda singelo das Operações Urbanas no sentido da apropriação de um legítimo direito à cidade. Ao mesmo tempo, remetem para a necessidade de alterações na aplicação do instrumento quanto às prioridades, inclusive de maior atenção na construção de equipamentos urbanos e de possibilidades reais para a permanência da população frente à valorização imobiliária da região.. Palavras-Chave: Operação Urbana Consorciada; Habitação de Interesse Social; Certificado de Potencial Adicional de Construção; Estatuto da Cidade; São Paulo..

(8) CASTRO, LAURA ROCHA DE. THE IMPACT OF URBAN OPERATION CONSORTIUM ÁGUA ESPRAIADA IN SOCIAL HOUSING IMPLEMENTATION. 2016. Dissertation (Master) –Faculty of Civil Engineering Architecture and Urban Design, University of Campinas, UNICAMP.. ABSTRACT In the city of São Paulo, the Urban Operation Consortium constitutes an urban device used previously the approval of the City Statute in July of 2001. This is an instrument that enables the acquisition of potential additional construction by the private developer, which on the other hand acquires Potential Certificate of Additional Construction at auctions held on the stock exchange of São Paulo. Achieving these auctions enables the municipality to advance funds, which must necessarily be used for the deployment of interventions program in the demarcated perimeter for joint urban operation. The goal of this study is to evaluate the impact of this instrument with regard to social improvements and the economic and social care program for the population directly affected by urban operation, focusing on the implementation of the Social Housing. For this purpose, an analysis from a case study in the city of Sao Paulo was held: the consortium urban operation of Água Espraiada, considering the relationship between the tax revenues and the implementation of social housing as well as the number of families served. The results point to little effect and even not expressive of Urban Operations towards the appropriation of a legitimate right of the city. At the same time, it refers to the need for changes in the application of the instrument as priorities, including greater attention on building urban infrastructure and real possibilities for maintaining the population despite the real estate values in the region.. Keywords: Urban Operation; Social Housing; Potential Certificate of Additional Construction; City Statute, São Paulo City..

(9) Lista de Figuras Figura 1 – Operações Urbanas Consorciadas existentes, previstas em 2002, propostas em 2012 e as existentes. Em destaque a OUCAE. .................................................................................................................................................... 25 Figura 2 - Sequência de aprovação de um projeto de Land Readjustment ................................................................... 30 Figura 3 - Esquema do ajuste de terras em um projeto de Land Readjustment ............................................................ 31 Figura 4 - Vista geral área da ZAC- Zone D’ Amenagement Concerté ........................................................................ 35 Figura 5 – Subdivisão de setores de intervenção .......................................................................................................... 36 Figura 6 – Plano dos Usos (observar destaque para as habitações) .............................................................................. 38 Figura 7 – Plano de Repartição das Habitações............................................................................................................ 39 Figura 8 – Plano dos Equipamentos ............................................................................................................................. 40 Figura 9 - London Docklands – área de intervenção .................................................................................................... 43 Figura 10 - London Docklands - Julho 1981 ................................................................................................................ 43 Figura 11 - Vista aérea Ilha dos Cães ........................................................................................................................... 44 Figura 12 - Região financeira do projeto ...................................................................................................................... 46 Figura 13 - Area de Nueva Centralidad – Barcelona ................................................................................................... 47 Figura 14 – A prefeita Luiza Erundina incentivando a participação popular e a capa do livro sobre S. Paulo ............ 56 Figura 15 - Perímetro da Operação Urbana Consorciada Faria Lima, dividido em setores ......................................... 59 Figura 16 – vistoria da Água Espraiada por Paulo Maluf e Celso Pitta– década de 1990 ............................................ 63 Figura 17 – Paulo Maluf no momento que soube da absolvição .................................................................................. 63 Figura 18 - Operações Urbanas Consorciadas - Lei 13.430/2002. ............................................................................... 70 Figura 19 – Ponte estaiada em obras. ........................................................................................................................... 71 Figura 20 – Ponte estaiada pronta................................................................................................................................. 73 Figura 21 – Cerimônia de inauguração da Ponte estaiada. ........................................................................................... 73 Figura 22 – Protesto de moradores da região do Jabaquara.......................................................................................... 74 Figura 23 - Mapa com a Lei n. 16.050/2014 onde foram definidas as Operações Urbanas ......................................... 75 Figura 24 - Espacialização das áreas passiveis de Operação Urbana ........................................................................... 76 Figura 25 – Placa referente ao túnel colocada na gestão Kassab .................................................................................. 78 Figura 26 – Convocação de Audiência Pública referente às desapropriações .............................................................. 79 Figura 27 - Esquema ilustrativo Coeficiente de Aproveitamento (C.A.) ...................................................................... 83 Figura 28 - Esquema ilustrativo do CEPAC ................................................................................................................. 84 Figura 29 - esquema ilustrativo do potencial construtivo adicional e Outorga Onerosa .............................................. 88 Figura 30 - Esquema conceitual do potencial adicional de construção. ....................................................................... 91 Figura 31 – Localização das centralidades de São Paulo. ............................................................................................ 96 Figura 32 – Detalhe do mapa de centralidades de São Paulo. Figura ampliada ........................................................... 97 Figura 33- Perímetro da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada, dividido em setores. ................................ 102 Figura 34- Moradores da região protestando no dia da inauguração da ponte estaiada, habitações precárias ao fundo. .................................................................................................................................................................................... 103 Figura 35 - Contrastes entre os novos empreendimentos chegando à população já existente .................................... 103 Figura 36 - As habitações vistas entre os tirantes: contraste entre o existente que tenta resistir e o novo. ................ 103 Figura 37 - Entrada da ponte estaiada e habitações precárias ao lado ........................................................................ 103 Figura 38– Mercado imobiliário aquecido atuando próximo a Avenida Jornalista Roberto Marinho, ano 2010 ....... 105 Figura 39 – Efeitos da atuação do mercado imobiliário próximo a Av. Jornalista Roberto Marinho, ano 2015 ........ 105 Figura 40 - Vista Geral Operação Urbana Água Espraiada - 2013............................................................................. 106 Figura 41 - Mapa do sistema viário ............................................................................................................................ 107 Figura 42 - Usos do Solo dos distritos (em m²), 2012 ................................................................................................ 110.

(10) Figura 43 - vista da Marginal Pinheiros próximo a Avenida Luís Carlos Berrini (a) e Edifícios de serviços na Avenida Luís Carlos Berrini (b) ................................................................................................................................. 111 Figura 44 - Mapa de Uso e Ocupação do Solo ........................................................................................................... 112 Figura 45 – Mapa de Equipamentos Sociais ............................................................................................................... 114 Figura 46 – Ponte estaiada vista da Avenida Jornalista Roberto Marinho ................................................................. 118 Figura 47 – Avenida Jornalista Roberto Marinho e ponte estaiada ao fundo ............................................................. 118 Figura 48 - Perímetro da OUCAE e áreas intervenções - HIS ................................................................................... 121 Figura 49 – Demolição da favela Jd. Edite, última casa a ser demolida. .................................................................... 126 Figura 50 - Conjunto Habitacional Jardim Edite ........................................................................................................ 127 Figura 51 – Obras Jd. Edite, setembro 2011-vista esquina Berrini ............................................................................ 128 Figura 52 – Obras Jd. Edite, setembro 2011- vista Roberto Marinho ........................................................................ 128 Figura 53 – Destaque edifícios de serviços na Avenida Berrini ................................................................................. 128 Figura 54 – Destaque dos prédios de serviços ao fundo – Vila Olímpia .................................................................... 128 Figura 55 – Local de implantação Corruíras .............................................................................................................. 130 Figura 56 – Conjunto Habitacional Corruíras visão externa ...................................................................................... 130 Figura 57 – Conjunto Habitacional Corruíras visão interna ....................................................................................... 130 Figura 58 – Local de implantação Estevão Baião ...................................................................................................... 130 Figura 59 – Visão geral Conjunto Estevão Baião ....................................................................................................... 130 Figura 60 – Prefeito Fernando Hadadd entregando 74 U.H. no Jabaquara do residencial Nova Conquista ............... 131 Figura 61 –Residencial Nova Conquista .................................................................................................................... 131 Figura 62 – HIS 3 – demanda prolongamento da av. Roberto Marinho ..................................................................... 132 Figura 63 – HIS 18 – demanda para prolongamento da av. Roberto Marinho .......................................................... 132 Figura 64 – HIS 46 – demanda prolongamento da av. Roberto Marinho ................................................................... 132 Figura 65 – Jardim Edite fase 2 .................................................................................................................................. 133 Figura 66 – Centro Empresarial de São Paulo ............................................................................................................ 134 Figura 67 – Centro Empresarial Nações Unidas ......................................................................................................... 134 Figura 68 – Edifícios implantados na rua Jean Peltier – próximo Berrini .................................................................. 134 Figura 69 – Edifícios implantados na rua André Ampére .......................................................................................... 134 Figura 70 – Favela Jardim Edite ................................................................................................................................. 135 Figura 71 – Cingapura – Favela Real Parque ............................................................................................................. 136 Figura 72 – Verticalização Avenida Jornalista Roberto Marinho .............................................................................. 136 Figura 73 – Verticalização Avenida Jornalista Roberto Marinho – prédios alto padrão ............................................ 136 Figura 74 – Verticalização Avenida Marginal próximo a Ponte Estaiada, 2004 ........................................................ 138 Figura 75 – Intensificação da Verticalização Avenida Marginal próximo a Ponte Estaiada, 2016 ............................ 138 Figura 76 – Verticalização Avenida Marginal Pinheiros e Região da Berrini ............................................................ 139.

(11) Lista de tabelas Tabela 1 - Áreas diretamente beneficiadas, cadastro SEHAB, 2011 .........................................................122 Tabela 2 - Resumo Habitação de Interesse Social, 2015. ..........................................................................123 Tabela 3 – Estimativa total de unidades habitacionais OUCAE, 2015. .....................................................124.

(12) Lista de quadros Quadro 1 - Síntese modelos internacionais ..................................................................................................50 Quadro 2 - Síntese operações urbanas nos planos diretores .........................................................................80 Quadro 3 - Comparação Outorga Onerosa e Certificado de Potencial Adicional de Construção ................89 Quadro 4 – Síntese da Evolução dos Conceitos Aplicados em Operação Urbana (1970-2016) ..................93 Quadro 5 - Síntese intervenções viárias e recursos utilizados ....................................................................117 Quadro 6 - Síntese dos conjuntos habitacionais implantados ....................................................................129.

(13) SUMÁRIO 1.. INTRODUÇÃO ...................................................................................................................................14. 2.. O INSTRUMENTO OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA .......................................................23. 2.1. As influências dos Modelos Internacionais: Japão, França, Inglaterra e Espanha ...........................27. 2.2. Os Antecedentes Políticos ................................................................................................................51. 2.2.1. Antecedentes à aprovação da lei da operação urbana consociada Água Espraiada .....................51. 2.2.2. Período pós-aprovação da lei da operação urbana consociada Água Espraiada ..........................64. 2.3. Instrumentos Urbanísticos para a Gestão Urbana ............................................................................83. 3. A OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA ÁGUA ESPRAIADA .................................................94. 4. CONCLUSÕES..................................................................................................................................140. REFERÊNCIAS .........................................................................................................................................145 APÊNDICE A ............................................................................................................................................150 APÊNDICE B ............................................................................................................................................152.

(14) 14. 1.. INTRODUÇÃO.

(15) 15. A dinâmica urbana das cidades revela-se pelo surgimento de novas atividades econômicas, crescimento populacional e de empreendimentos imobiliários, dentre outros fatores que, aliados às políticas públicas, provocam o adensamento e intensificação de usos em algumas áreas, enquanto em outras ocorre a evasão de atividades econômicas e de população, ocasionando o abandono e a degradação. Tal dinâmica do espaço urbano pode ser compreendida como um processo análogo de reprodução da sociedade. Como efeito deste processo dinâmico tem-se o crescimento das cidades, as alterações de uso e ocupação de solo, as transformações associadas tanto as dinâmicas sociais, como alterações econômicas e no sistema produtivo. Tais cidades contemporâneas têm passado por constantes mudanças em sua dinâmica soco espacial, com a substituição do papel da indústria na geração de riqueza e de empregos pelas atividades terciárias de serviços e comércios, geralmente relacionadas ao capital financeiro e às modernas tecnologias de informação e comunicação. Dessa forma, áreas que tiveram seu histórico de ocupação vinculado ao uso industrial transformam-se em zonas mistas ou áreas de comércio e serviços, ou até mesmo residenciais, ou passaram a se constituir em áreas obsoletas ou subutilizadas. Tal fato tem promovido a valorização e ampliado o debate das questões urbanas e dos novos rumos dos instrumentos de adaptação a essas mudanças. Assim, o desafio da remodelação urbana é fornecer subsídios para políticas públicas mais efetivas, estimulando o processo contínuo de reconstrução de novas bases espaciais de produção seja por meio da substituição, renovação ou ruptura das estruturas preexistentes. Frente a tal demanda, o instrumento urbanístico Operação Urbana Consorciada – OUC vem sendo cada vez mais aplicado nas capitais brasileiras, ainda que sob distintos enfoques. No Brasil, as operações urbanas enquanto instrumento urbanístico foi influenciadas pelas experiências europeias e norte-americanas de parecerias entre o poder público e a iniciativa privada a partir dos anos 1960. A demanda por este tipo de instrumento de política urbana se fundamenta em quatro matrizes simultâneas presentes nas cidades brasileiras: (a) a falta de recursos públicos para a realização de investimentos na transformação urbanística; (b) a convicção que o controle do potencial construtivo é uma grande contrapartida que o poder público pode contar para participar na operação; (c) a certeza de que os investimentos públicos geram valorização imobiliária que pode ser captada pelo poder público e (d) críticas recorrentes às tradicionais estratégias de.

(16) 16. controle de uso e ocupação do solo pela sua pouca capacidade de promover remedinhos efetivos e de identificar singularidades das localidades. Neste sentido, o objetivo da Operação Urbana Consorciada na perspectiva da política urbana deveria ser, em tese, a realização de parcerias público-privada previstas no Estatuto da Cidade para a transformação estrutural de um setor específico da cidade por meio da implementação de um projeto urbano. De forma geral, contudo, a prática e aplicação do instrumento Operação Urbana nas experiências brasileiras em mais de duas décadas apresentam uma aparente contradição ao buscar o cumprimento da função social da propriedade, do interesse coletivo e da redução das desigualdades sociais a partir da valorização do solo urbano e da propriedade privada (PESSOA e BÓGUS, 2008). Contrariamente à orientação da Constituição Federal (artigos 182 e 183) e do Estatuto da Cidade, os ganhos para a sociedade e para a qualidade do ambiente construído são ainda pouco expressivos (FIX, 2009; ALVIN, ABASCAL e MORAES, 2011). Os projetos de renovação urbana parecem estar, em sua maioria, se voltando aos interesses privados e especulativos do mercado imobiliário, fundiário e financeiro, atuando a favor das elites dominantes do capital em detrimento da população de baixa de renda que tem sido expulsa para os anéis periféricos da cidade. Mais crítica ainda fica esta avaliação quando a produção de Habitação de Interesse Social passa a ser uma das justificativas centrais para a implementação de tais operações urbanas. Neste contexto, o Objetivo Geral desta dissertação é avaliar o impacto do instrumento urbanístico Operação Urbana Consorciada no município de São Paulo no que diz respeito às melhorias sociais e ao programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela operação urbana, com foco na implantação da Habitação de Interesse Social-HIS. Os Objetivos específicos desta pesquisa são: •. Identificar as alterações realizadas no instrumento Operação Urbanas em São Paulo ao longo da sua existência e aplicação;. •. Caracterizar a OUC de Água Espraiada;.

(17) 17. •. Levantar e analisar os dados sobre a arrecadação da operação urbana consorciada Água Espraiada;. •. Levantar e analisar o total de pessoas atendidas, total de famílias, perfil socioeconômico da população atendida no caso de estudo;. •. Analisar a relação entre os valores de arrecadação versus investimentos na área e implantação das intervenções propostas pelo plano urbanístico e,. •. Identificar e analisar a evolução da implantação de HIS ao longo da implantação da operação urbana consorciada Água Espraiada. A importância de se pesquisar e analisar este tema decorre do alto déficit habitacional. existente no município de São Paulo e da possibilidade de arrecadação de recursos, via Certificado de Potencial Adicional de Construção - CEPAC, para atendimento da demanda por moradia da população residente em habitações subnormais no perímetro delimitado para as operações urbanas, consolidando efetivamente a função social da propriedade e do direito à cidade. No município de São Paulo especificamente, o processo das alterações de uso e ocupação de solo e as transformações associadas às alterações econômicas e no sistema produtivo pode ser identificado principalmente nas áreas próximas à orla ferroviária e bairros cujo processo de ocupação é totalmente vinculado à atividade industrial. Como exemplo, identificam-se os bairros da Barra Funda, da Mooca, da Vila Prudente e Santo Amaro. Trata-se de áreas caracterizadas pela presença de infraestrutura instalada, com destaque para a rede de transporte público e com baixas densidades demográficas e que se tornaram objeto de interesse dos agentes públicos que buscam incentivar a reocupação destas áreas. No município de São Paulo, o instrumento urbanístico utilizado para induzir e coordenar estas transformações têm sido as operações urbanas consorciadas. Trata-se de um mecanismo implantado em porções territoriais em que existe um interesse das incorporadoras, interesse este que viabiliza a utilização do instrumento, a partir da flexibilização dos parâmetros permitidos na lei de zoneamento municipal, com o pagamento de contrapartidas. Identifica-se conceitualmente como origem deste instrumento no município de São Paulo o solo-criado, desenvolvido por urbanistas a partir de meados da década de 1970. O solo.

(18) 18. criado pressupõe a existência de um Coeficiente de Aproveitamento (CA) único/ básico, de maneira a eliminar as diferenças econômicas entre regiões que o zoneamento instituiu. A partir desse coeficiente – originalmente equivalente a uma vez a área do terreno – aquilo que fosse construído a mais seria considerado solo criado. As operações urbanas paulistanas também foram influenciadas por experiências internacionais de parcerias público- privada desenvolvidas com a intenção de renovação de áreas urbanas baseadas na alteração do uso do solo, com destaque para: as Land Readjustment (LR) iniciadas no Japão em 1954, as Zones D’ Ampenagement Concerté (Zonas de Regulamentação Concertada) – ZAC implantadas na França na década de 1970, o London Docklands, que consiste no projeto de renovação da região portuária de Londres entre a década de 1980 e 1990 e as Areas de Nueva Centralidad (ANC) de Barcelona, projeto desenvolvido para os Jogos Olímpicos de 1992. Assim, considera-se pertinente a análise destes modelos, uma vez que são repetidamente citados como modelos de sucesso a ser seguido pelo poder público de diferentes gestões no município de São Paulo. As operações urbanas consorciadas também se inserem em um processo de mercantilização das cidades, muito associado ao processo de globalização e atração das cidades para grandes eventos. Especificamente no município de São Paulo, o conceito operação urbana foi incorporado inicialmente na gestão Mário Covas no texto elaborado para o projeto de lei o Plano Diretor 1985-2000, apesar do mesmo não ter sido aprovado. No plano supracitado eram propostas 35 operações urbanas distribuídas pelos bairros de São Matheus, São Miguel, Vila Matilde, Vila Maria, Campo de Marte, Centro, Santo Amaro, Pinheiros, Barra Funda, Vila Nova Cachoeirinha, Paraisópolis e Campo Limpo. Na gestão Jânio Quadros (1986-1988) foi instituído, por meio da lei n. 10.676/88, o novo plano diretor, no qual em seu artigo 14° define as operações urbanas como uma ação conjunta dos setores público e privado, destinadas a melhoria do padrão de urbanização. Ou seja, simplifica o conceito esboçado na gestão Mário Covas e não permite o avanço da discussão. Durante a gestão da prefeita Luiza Erundina (1989-1992), por meio de estudos dos técnicos envolvidos na gestão, foi estabelecido o conceito de operação urbana utilizado e incorporado durante toda a década de 1990. Naquele modelo, cada operação urbana deveria ser regulamentada por lei específica, além de conter um plano de intervenções e a definição de um.

(19) 19. quantitativo de estoques de área edificável. Naquele momento foram previstas as seguintes operações urbanas: • Operação Urbana Anhangabaú; • Operação Urbana Faria Lima; • Operação Urbana Água Branca; • Operação Urbana Centro; • Operação Urbana Consorciada Água Espraiada. Em 2001, a partir da regulamentação da política urbana por meio da aprovação da lei federal n. 10.257/01, o Estatuto da Cidade, o instrumento urbanístico operação urbana foi definido na esfera federal como: Art.32 §1 Considera-se Operação Urbana Consorciada o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público Municipal com a participação dos proprietários moradores usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental.. O artigo 34° prevê a emissão de quantidade determinada pelo poder público de CEPAC - Certificados de Potencial Adicional de Construção, os quais consistem em títulos alienáveis em leilão ou utilizados diretamente no pagamento das obras estipuladas no próprio plano de urbanístico da operação urbana. Destaca-se que este certificado é utilizado para pagamento da área de construção que seja superior ao padrão definido pela lei de uso e ocupação do solo, até o limite fixado pela lei específica que aprovar a operação urbana consorciada. Portanto, a partir da aprovação do Estatuto da Cidade, as operações urbanas tornamse consorciadas e envolvem os seguintes aspectos principais: aprovação de Lei Municipal específica, com definição da área atingida, a especificação do plano contendo o programa básico de ocupação, o programa de atendimento econômico e social da população diretamente afetada, sua finalidade, o estudo técnico do impacto de vizinhança, a contrapartida a ser exigida do proprietário que se beneficiar da operação, as regras para as alterações dos índices de loteamento, parcelamento, uso e ocupação do solo, regularizações de imóveis, com a emissão de CEPAC e a.

(20) 20. forma de controle da operação compartilhado com representantes da sociedade civil, a partir da criação dos Conselhos Gestores das Operações Urbanas. Nos Planos Regionais Estratégicos (Lei n. 13.885/04), foram definidas cinco operações urbanas como existentes quais sejam, Faria Lima, Água Branca, Centro, Água Espraiada e Rio Verde/ Jacu, além de nove propostas, Vila Sônia, Vila Leopoldina, Diagonal Norte, Diagonal Sul, Carandiru/ Vila Maria, Celso Garcia, Amador Bueno, Santo Amaro e Polo de Desenvolvimento Sul. Mais recentemente, no Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo (Lei n. 16.050/2014), foram definidas dentro da Macroárea de Estruturação Metropolitana áreas para intervenção e projetos urbanos denominados Arcos, entre os quais, Arco Tietê, Arco Tamanduateí, nos quais estão inseridos respectivamente a Operação Urbana Consorciada Água Branca e a Operação Urbana Consorciada Bairros do Tamanduateí, além das operações urbanas Faria Lima e Água Espraiada. A Operação Urbana Consorciada Água Espraiada (OUCAE), estudo de caso desta dissertação, foi aprovada pela Lei 13.260 de 2001 e previa um programa de intervenções que, segundo a própria lei, visava [...] a complementação do sistema viário e de transportes, priorizando o transporte coletivo, a drenagem, a oferta de espaços livres de uso público com tratamento paisagístico e provimento de Habitações de Interesse Social para a população moradora em favelas (grifo nosso).. O programa de intervenções previa, fundamentalmente, a complementação da Avenida jornalista Roberto Marinho (antiga Água Espraiada) até a rodovia dos Imigrantes, passando pela Marginal do Rio Pinheiros; a implantação de viadutos de acesso e um complexo viário, com várias pontes interligando a Avenida jornalista Roberto Marinho com as Marginais do Rio Pinheiros e ainda a implantação de vias locais margeando a Avenida Água Espraiada. Contudo, as intervenções previstas seguiram uma ordem de prioridades a serem realizadas paralelamente à venda dos Cepac’s. Os recursos auferidos com a venda do primeiro lote de Cepac’s no mercado foram investidos na implantação do complexo viário para possibilitar a ligação da Avenida jornalista Roberto Marinho com a Marginal Pinheiros, incluindo a construção de uma ponte estaiada de uso exclusivo para automóveis..

(21) 21. As decisões sobre essa obra foram impostas pelo governo municipal e, para a abertura da Avenida, foi necessária a remoção de mais de cinquenta mil pessoas moradoras nas favelas ali existentes e na região, em nome de uma revitalização do espaço urbano (FIX, 2001). A transposição proporcionada pelo complexo viário beneficiou bairros residenciais de alto padrão como Morumbi e Parque Cidade Jardim, revelando um processo perverso de ocupação do espaço urbano, criando centralidades de ou para a elite, expulsando parte da população de baixa renda para a periferia onde há carência de infraestrutura, de equipamentos e de emprego, contribuindo para intensificar a demanda por transporte público coletivo, além da deterioração do grau de qualidade de vida dessas famílias. Assim, no que diz respeito às melhorias sociais e ao programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela operação urbana (parágrafo primeiro do artigo 32 e o artigo 33), justifica-se a seleção do tema e da unidade de estudo (OUCAE), com foco na implantação da Habitação de Interesse Social – HIS. A importância de se pesquisar e analisar este tema decorre da alta carência habitacional existente no município de São Paulo e da possibilidade de arrecadação de recursos, via CEPAC, para atendimento, no mínimo da população na faixa de renda de 0 a 3 salários mínimos residente em habitações subnormais no perímetro delimitado para as operações urbanas. § 1o Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental. Art. 33. Da lei específica que aprovar a operação urbana consorciada constará o plano de operação urbana consorciada, contendo, no mínimo: I – definição da área a ser atingida; II – programa básico de ocupação da área; III – programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela operação (LEI FEDERAL 10.257/2001).. A análise foi realizada considerando a relação entre os dados de arrecadação e a implantação de habitação social no caso estudado, bem como a quantidade de famílias atendidas. Os resultados apontam para um efeito pouco expressivo e ainda singelo das Operações Urbanas.

(22) 22. no sentido da apropriação de um legítimo direito à cidade. Ao mesmo tempo, remetem para a necessidade de alterações cruciais na aplicação do instrumento quanto às prioridades, inclusive de maior atenção na construção de equipamentos urbanos e de possibilidades reais para a permanência da população frente à valorização imobiliária da região. O trabalho estrutura-se em quatro capítulos principais. Além da Introdução no capítulo1, o capítulo 2 apresenta o Instrumento operação urbana consorciada, seus antecedentes e influências no caso brasileiro e especificamente o seu emprego na política urbana paulistana. A análise e discussão do Caso da operação urbana consorciada Água Espraiada em São Paulo é exposta no capítulo 3. Finalmente, o capítulo 4 aborda as Conclusões e a contribuição deste trabalho para o campo da Arquitetura e Urbanismo..

(23) 23. 2.. O INSTRUMENTO OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA.

(24) 24. Esta pesquisa tem caráter exploratório, com o objetivo de investigar o impacto da utilização do instrumento operação urbana consorciada na produção de habitação de interesse social. Para seu desenvolvimento, partiu-se de um levantamento bibliográfico para a fundamentação teórica dos principais conceitos que embasam a pesquisa. Também foram levantadas as informações gerais sobre a legislação, governos atuantes e as características das operações urbanas em São Paulo, a fim de subsidiar a seleção da unidade de estudo de caso e a compreensão dos aspectos que influenciaram a versão do instrumento operação urbana na situação analisada, a da Água Espraiada. O estudo dos modelos internacionais foi fundamental para um posicionamento crítico em relação aos argumentos repetidamente utilizados pelo poder público municipal de que se trata de experiências de sucesso em outros países, e que, portanto, sob este ponto de vista poderiam ser importados e adaptados realidade paulistana. Para a análise do impacto da utilização do instrumento operação urbana consorciada na produção de habitação de interesse social, selecionou-se como estudo de caso a Operação Urbana Consorciada Água Espraiada pelas suas características relacionadas ao tema da habitação social e sua influência e relevância na política urbana recente em São Paulo. A seleção de um caso no município de São Paulo como primeiro recorte foi determinada pelo fato deste município apresentar um histórico de utilização deste instrumento, antes mesmo da aprovação do Estatuto da Cidade, permitindo assim, acompanhar o histórico de aplicação do instrumento na produção de habitação de interesse social, identificar seus principais aspectos, vantagens e desvantagens, o que permite a identificação de caminhos possíveis para o aprimoramento deste instrumento ou mesmo sua não indicação. Já a seleção do caso da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada (em destaque na figura 1) foi decorrente do fato desta ter sido a primeira no Brasil, aprovada pós Estatuto da Cidade e, especialmente por conter nas suas justificativas de implantação o atendimento social e o provimento de habitação de interesse social - HIS, da população residente em favelas na região. Registra-se que a questão da habitação de interesse social neste caso é muito peculiar, envolvendo a participação comunitária, a ação da Prefeitura Municipal de São Paulo, o Ministério Público, a Defensoria Pública, as incorporadoras, entre outros, acarretando em um jogo de muitos interesses e um processo inicialmente excludente, pelo fato que se forçou a retirada dessa população da área, conforme será detalhado no capítulo seguinte..

(25) 25. Figura 1 – Operações Urbanas Consorciadas existentes, previstas em 2002, propostas em 2012 e as existentes. Em destaque a OUCAE.. Fonte: Adaptado de SP Urbanismo (2015).. Para o estudo do impacto da Operação Urbana na promoção de Habitação de Interesse Social realizou-se: (a) análise dos dados socioeconômicos e demográficos, bem como sua evolução no tempo, envolvendo informações sobre a população residente na área,.

(26) 26. características dos domicílios nos distritos envolvidos e densidade domiciliar; (b) levantamento e características da área e dos distritos do entorno quanto ao uso e ocupação do solo, infraestrutura, equipamentos sociais e demais dados relacionados para caracterização do caso de estudo e (c) detalhamento e características específicas da OUCAE quanto aos valores arrecadados, desapropriações envolvidas, valores gastos em obras e respectivos desembolsos, produção de habitação social e população envolvida. Finalmente, foi realizado levantamento de campo para reconhecimento do território e atualização dos equipamentos sociais e intervenções já implantadas, com destaque para os conjuntos habitacionais produzidos e o estágio das obras..

(27) 27. 2.1 As influências dos Modelos Internacionais: Japão, França, Inglaterra e Espanha. As operações urbanas paulistanas foram influenciadas por experiências internacionais de parcerias público - privadas desenvolvidas com a intenção de renovação de áreas urbanas baseadas na alteração do uso do solo, com destaque para as Land Readjustment (LR) implantadas no Japão a partir de 1954; as Zones D’ Ampenagement Concerté (Zonas de Regulamentação Concertada) – ZAC implantadas na França na década de 1970; o London Docklands, que consiste no projeto de renovação da região portuária de Londres entre a década de 1980 e 1990 e as Areas de Nueva Centralidad (ANC) de Barcelona, projeto desenvolvido para os Jogos Olímpicos de 1992. A importância destes antecedentes reforça a pertinência da análise destes exemplos. Além disso, o conceito de operação urbana foi introduzido no Brasil nas décadas de 1970 e 1980 (SANTORO E CYMBALISTA, 2004) como absorção da experiência internacional francesa e norte-americana de controle de densidades, controle da valorização imobiliária e política de preservação de imóveis históricos. No município de São Paulo, as operações urbanas foram incorporadas nos planos diretores de 1985, 1988, 1991 e 2002 e aplicadas a partir da década de 1990, marcando o período de experimentação do instrumento. A partir de 2001, com o estabelecimento do marco regulatório da política urbana por meio do Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/01), houve uma continuidade e uma adaptação do modelo adotado até o momento. No Japão, houve o desenvolvimento do Land Readjustment, conhecido também como mãe do planejamento urbano no país, decorrente de sua ampla aplicação. O estudo deste modelo se deve ao fato da participação de técnicos da atual Secretaria de Desenvolvimento Urbano (SMDU) em um treinamento no Japão, chamado de Urban development focused on Land Readjustment measures, realizado no ano de 2005. Esta proximidade e envolvimento implicaram em reflexões sobre possíveis perspectivas da aplicação deste modelo para o município de São Paulo. O Land Readjustment consiste em um método de desenvolvimento urbano cuja implementação é compartilhada, de forma que proprietários e inquilinos são parceiros e, portanto, contribuem para o financiamento e para a execução do projeto, partilhando igualitariamente de seus benefícios (MONTANDON, SOUZA, 2007; SOUZA, 2009). Para sua regulamentação, foi criada uma lei geral em 1954 e, posteriormente, para cada área em que seja necessária.

(28) 28. intervenção é criada uma lei específica. De acordo com Souza (2009), a execução é responsabilidade da agência de implementação, de natureza multidisciplinar e responsável pela transformação das unidades fundiárias contidas no perímetro de cada projeto proposto. A implantação possui dois propósitos distintos, quais sejam: provisão de lotes para a habitação em áreas periféricas e desenvolvimento de infraestrutura urbana em áreas urbanas consolidadas. O primeiro se desenvolve em unidades fundiárias para a construção de habitações, formação de novas zonas residenciais e outras instalações para a prevenção da ocupação desordenada. Já a segunda modalidade foi utilizada para ser implantada em locais previamente adensados e constituídos de infraestrutura para a renovação de suas funções urbanas, de forma a melhorar ou readequar as infraestruturas já instaladas. De acordo com Montandon e Souza (2007), é possível categorizar cinco tipologias de Land Readjustment. São elas: 1. Desenvolvimento de novas cidades: Implementado em subúrbios para provisão de lotes habitacionais em áreas vizinhas àquelas que foram ocupadas por indústrias no período do rápido crescimento econômico. Consiste na transformação de áreas agrícolas e florestas em novos loteamentos. 2. Prevenção ao crescimento desordenado: Implementado como projeto de desenvolvimento integrado em áreas periféricas de ocupação iniciada de forma aleatória e desordenada. Consiste na urbanização destas áreas, a fim de conferir melhorias ao meio ambiente. 3. Renovação urbana: Consiste na promoção de usos comerciais com adequada infraestrutura em áreas parcialmente construídas. É o modelo mais complexo, devido ao complicado gerenciamento dos títulos de propriedades ao longo período de negociação e implementação e aos elevados custos envolvidos. 4. Desenvolvimento de centros urbanos: Implementado em áreas próximas aos grandes polos de centralidade. Geralmente são antigas áreas industriais ou destinadas ao uso ferroviário, cuja infraestrutura é transformada e adequada para os novos usos. 5. Reconstrução urbana: Este modelo está relacionado à recuperação de áreas destruídas por acidentes naturais, principalmente terremotos. Foi implementado em larga escala na reconstrução dos Grandes Terremotos de Kanto e Hanshin e na reconstrução das cidades destruídas na Segunda Guerra Mundial (MONTANDON e SOUZA, 2007, p.21)..

(29) 29. O principal mecanismo para sua implementação é o replotting1”, o qual deve ser entendido como um instrumento que possibilita a alteração da morfologia urbana no local de intervenção, seja a partir da alteração de seu formato, subdivisão, possibilitando uma nova configuração condizente com os objetivos propostos no projeto urbano. Esta reconfiguração urbana tem como principal objetivo a implantação de espaços e equipamentos públicos. Para se obtiver esta nova organização do espaço, torna-se necessário o deslocamento, ainda que provisório, de uma parcela da população, assim como a negociação por áreas onde se tem a intenção de intervir. Destaca-se que se busca permanentemente o consenso nestas negociações e que é necessário um percentual pré definido de adesão, o que pode implicar em demora em início das obras, ou mesmo no cancelamento do projeto, caso não se atinja o número necessário de adesões. Quando se alcança o percentual necessário, ainda podem existir alguns outros impasses com parte dos proprietários; nestes casos, a agência de implementação pode se utilizar: desapropriação, concessão de exclusão da propriedade do perímetro de transformação mediante pagamento de impostos adicionais e imposição de restrições ao desenvolvimento da propriedade privada enquanto o projeto de land readjustment não chega ao fim (SOUZA, 2009, p.30).. O projeto urbano é embasado em estudos e análises, respaldados pela Lei do Land Readjustment, visando à garantia dos direitos tanto dos proprietários, como das agências de implementação. Para melhor compreensão do processo de aprovação de um projeto de Land Readjustment a figura 2 apresenta a sequência do processo, onde se identifica incialmente a elaboração de um projeto de Replotting, momento em que é realizado um diagnóstico da área de intervenção, considerando diferentes aspectos, a estrutura fundiária atual, o padrão de lotes, existência de infraestrutura superficial e subterrânea e, por fim, a avaliação fundiária da localidade. A avaliação fundiária da localidade é uma importante etapa deste processo, pois a partir dela se decide qual será o método de reparcelamento a ser utilizado e ainda qual será aquele que resultará em maior valorização da área posteriormente à sua implantação (MONTANDON, SOUZA, 2007).. 1. Traduzido para o português como: reloteamento, reparcelamento, redimensionamento ou reposicionamento (SOUZA, 2007, p.29)..

(30) 30. Figura 2 - Sequência de aprovação de um projeto de Land Readjustment. Aprovação do Projeto de Land Readjustment Preparação do Projeto de Replotting. Avaliação Fundiária Cálculo do Coeficiente Viário (Street Value). Cálculo do Coeficiente da Quadra e Lote (Lot Evaluation) Replotting Redefinição do Projeto de Replotting Preparação do Projeto de Replotting Final. Elaboração da Lei de Execução do Projeto Fonte: Adaptado de Montandon, Souza (2007).. De acordo com os dois autores, são três os métodos de avaliação fundiária utilizados: 1. Método de avaliação fundiária baseada em dados acumulativos: os especialistas do governo ou das agências de implementação, realizam comparações do estado atual da região com informações provenientes de levantamentos realizados anteriormente, o que requer um banco de dados atualizado referente aquela localidade; 2. Método de avaliação por setores: consiste na avaliação de cada lote a partir do setor em que ele está implantado. Destaca-se que este método geralmente é utilizado para as localidades inseridas em locais carentes de infraestrutura e que apesar de urbanos, ainda apresentam algumas características rurais; 3. Método de avaliação pelo coeficiente viário, onde o preço da área de cada lote beirando o sistema viário (com fachada e formas regulares, após o reparcelamento) é considerado; assim é constituído o valor do coeficiente viário. Os lotes são avaliados com base nestes coeficientes.

(31) 31. viários, e modificações são feitas de acordo com a sua relação quanto à localização na via, sua forma e condições (MONTANDON, SOUZA, 2007, p.30).. Finalizada avaliação fundiária, segue o detalhamento do projeto de reparcelamento, importante etapa de ajuste do projeto para a solução de problemas que possam ter sido identificados na etapa anterior e encaminhamento para o projeto final. Na figura 3 é apresentado um diagrama com a estrutura do ajuste de terras, no qual é possível verificar uma área antes do replotting e sua reconfiguração após. Pelo exposto, infere-se que se trata de um processo complexo envolvendo os proprietários residentes na área, agregando o sentimento de pertencimento em relação ao projeto, resultando assim em uma maior aceitação e adesão ao projeto. Por outro lado, é um projeto de desenvolvimento urbano que agrega a variável econômica, principalmente pelo fato de ser muito utilizado para a recuperação de áreas em que ocorreram desastres naturais. Figura 3 - Esquema do ajuste de terras em um projeto de Land Readjustment. Fonte: SOUZA, 2009, p.34.

(32) 32. O Código de Urbanismo Francês introduziu, desde 1967, as Zone D’ Amenagement Concerté, as ZACs, instrumento urbanístico que possibilita o desenvolvimento de projetos urbanos, com implantação de infraestrutura e equipamentos urbanos, além de renovação ou reabilitação urbana, implantação de atividades diversas como as industriais, comerciais e de serviços (MACEDO, 2007; MALERONKA, 2010; MUGAI, 2013). Muitos autores consideram que este instrumento foi utilizado na década de 1980 como modelo para a constituição das operações urbanas em São Paulo (MACEDO, 2007; MONTANDON, 2009; MALERONKA, 2010; MUGAI, 2013), aspecto que também é discutido por Maricato e Ferreira (2002), que consideram a comparação e a adoção de modelos internacionais um equívoco, principalmente pelo fato de que o mercado de terras e habitacional brasileiro não ser includente.. A comparação com modelos de operação urbana consorciada europeus também deve ser feita com extrema cautela. Urbanistas de longa experiência na administração pública paulistana concordam que o exemplo francês, que se concretizou nas ZACs – Zônes d’ Aménagement Concerté, teve alguma influência quando se iniciaram as discussões sobre as operações consorciadas no Brasil. Entretanto, as diferenças são enormes, e hoje dificilmente alguma comparação pode ser feita. Em primeiro lugar, porque assim como nos EUA, tais instrumentos envolvem a dinamização de um mercado que é muito mais includente que o nosso. Em segundo lugar, porque a Europa e a França em especial têm longa tradição política e tecidos sociais altamente integrados, o que possibilita um efetivo engajamento da sociedade civil organizada nesses processos, contrabalançando o peso relativo da iniciativa privada. E em terceiro lugar, porque a longa tradição social - democrata do Estado - Providência fez com que o controle do Poder Público nessas operações e dê em níveis incomparáveis com o que ocorre nas Operações Urbanas Brasileiras. As ZACs atingem diretamente a estrutura fundiária das áreas afetadas. O Estado adquire as terras em áreas “degradadas” (por direito de preempção ou por simples desapropriação), faz as melhorias de infraestrutura, e decide o uso para cada lote resultante de sua intervenção, realizando inclusive o projeto arquitetônico do edifício a ser construído no local, em alguns casos. Vende as áreas e os projetos destinados a equipamentos públicos aos respectivos órgãos responsáveis.

(33) 33. (ministério da educação para as escolas, da saúde para hospitais, setor de parques para as praças etc.), e as áreas destinadas a escritórios e outros estabelecimentos comerciais (também com projetos prontos) à iniciativa privada. Cobrando desta última a plus – valia produzida pela valorização da intervenção, consegue recursos para amortizar financeiramente a operação como um todo e garantir a oferta de moradias (MARICATO e FERREIRA, 2002, p.5-6).. Para a implantação de uma ZAC são necessários alguns procedimentos, sendo o primeiro a integração com os instrumentos de planejamento geral; a análise e diagnóstico da área de intervenção (MACEDO, 2007; MALERONKA, 2010; MACIEL, 2011), procedimento semelhante ao realizado no Land Readjustment apresentado anteriormente. De acordo com o Centre d’études sur les réseaux, les transports, l’urbanisme et les constructions publiques (CERTU) de 2006, as ZACs – Zônes d’ Aménagement Concerté são consideradas um instrumento de política urbana indicado para áreas que requerem intervenções complexas, considerando as alterações necessárias em suas estruturas fundiárias e, portanto, um aporte elevado de dinheiro para que a questão fundiária seja solucionada (MACIEL, 2011). Neste modelo existe a participação de diferentes agentes, entre os quais a própria iniciativa privada, com a inclusão da participação das empresas privadas, sociedades de economia mista e sociedades civis imobiliárias (MALERONKA, 2010; ASCHER, 1994). Ou seja, é formada uma gerenciadora para cada ZAC, semelhante à agência de implantação apresentada no Land Readjustment e à SP-Urbanismo nas operações urbanas paulistanas. Procedimento equivalente é utilizado atualmente nas operações urbanas consorciadas implantadas em São Paulo: para cada ZAC, é realizado um estudo de viabilidade econômica e de risco financeiro do projeto devido à necessidade de capital para investimento. Na experiência de São Paulo, os riscos são estudados antes do lançamento do leilão dos CEPACs na Bolsa de Valores de São Paulo e apresentados no prospecto de cada uma, pois os investidores devem ser alertados dos possíveis riscos.. De acordo com Maciel (2011), Os imóveis normalmente são unidades habitacionais ou empreendimentos comerciais/ industriais desenvolvidos pela concessionária que, ao comercializá-.

(34) 34. los, recupera o custo do investimento e se remunera no diferencial da venda. O risco da valorização ou desvalorização do empreendimento imobiliário é da própria ZAC, que associou ao ciclo do financiamento da renovação urbana o ciclo do desenvolvimento imobiliário (MACIEL, 2011, p.128).. Pelo exposto infere-se que o risco econômico da ZAC é fundamentado em um descompasso entre o valor estimado de despesas e o que realmente será gerado de lucros com a intervenção, ou seja, se o valor de receitas irá superar o de gastos. Daí a necessidade de um estudo prévio de viabilidade econômica, o qual pode demonstrar que as receitas serão maiores. Um exemplo prático e de destaque deste modelo de intervenção urbanística é a ZAC Paris Rive Gauche, cujos estudos foram iniciados em 1988 e atualmente tem previsão de término em 2020. Sua gestão é competência da Societé d’Économie Mixte de la Ville de Paris (SEMAPA). De acordo com a linha do tempo disponível. 2. no site oficial da ZAC, seu Plan d’. Amanagément de Zone foi aprovado pelo conselho de Paris em 1991, momento em que o planejamento do projeto era a ocupação perimetral inicial com escritórios, criando assim um setor de negócios nas margens do rio Sena, conforme pode ser visualizado na figura 4. Ao longo dos anos, o projeto foi sendo ajustado e a previsão inicial de 15 anos para implantação foi alargada até 2020. A extensão do prazo de implantação é decorrente da inserção de uma alteração específica em 1996 no projeto, quando foi decidida a instalação da Universidade de Paris VII. Posteriormente, em 2001, novas e significativas mudanças foram realizadas no plano de intervenção, decorrentes das mudanças políticas, da vitória da Esquerda que promoveu à exclusão de parte da área de escritórios e em contrapartida a inserção de áreas verdes e maior quantitativo de habitações.. 2. http://www.parisrivegauche.com/L-operation/Historique.

(35) 35. Figura 4 - Vista geral área da ZAC- Zone D’ Amenagement Concerté. Fonte: http://www.parisrivegauche.com/Projets-et-realisations. A área de intervenção desta ZAC totaliza 130 hectares, divididos em quatro setores de intervenção, conforme se pode observar na Figura 5, os quais estão distribuídos em três bairros, quais sejam: Austerlitz, Tolbiac e Masséna, os quais receberam os projetos emblemáticos do projeto, respectivamente, a Estação de Trem Gare d’ Austerlitz, a Biblioteca Nacional e a Universidade Paris 7 – Denis Diderot, de acordo com as informações contidas na página oficial do plano3. Maleronka (2010), considera que a inserção da Biblioteca Nacional ao projeto foi um catalizador da ZAC, revertendo em confiabilidade e novas adesões. Porém, ao se observar o projeto identifica-se também o seu caráter especulativo e de polo de atração a grandes empreendimentos voltados para as classes mais altas. A cronologia das intervenções em Paris Gauche dá uma ideia do vulto e da qualidade desta operação. Ela revela a simultaneidade das iniciativas e a 3. http://www.parisrivegauche.com/Projets-et-realisations.

(36) 36. complementaridade dos investimentos. Por exemplo, a partir da construção da biblioteca nacional (1991-1995) foi possível viabilizar comercialmente as primeiras unidades residenciais e também a extensão da rede de metrô. Os primeiros moradores se mudaram para Tolbiac em 1996. O primeiro centro comercial, assim como a primeira escola e a primeira creche foram inaugurados no ano seguinte. As decisões institucionais foram sendo viabilizadas aos poucos. Grandes lojas e grupos comerciais só aderiram definitivamente ao projeto mais de dez anos depois de seu lançamento (MALERONKA, 2010, P.62).. Figura 5 – Subdivisão de setores de intervenção. Fonte: http://www.parisrivegauche.com/Projets-et-realisations. O programa de intervenção desta ZAC é composto por cinco mil habitações (430.000m2), das quais mil são residências para estudantes. A Figura 6 apresenta o Plano de Usos e o seu detalhamento encontra-se na Figura 7, onde é possível identificar que no planejamento houve a concentração de habitações nos dois setores centrais, Tolbiac e Masséna. Quanto aos serviços e comércios, correspondem a 405.000m2 e estão concentrados no setor Austerlitz. Os grandes equipamentos concentram 660.000 m2, sendo 560.000 m2 correspondentes a dois equipamentos: a Biblioteca Nacional da França (250.000 m2) e a.

(37) 37. Universidade (210.000 m2), podendo-se observar na Figura 8 sua concentração no setor Masséna, visto que neste foi implantada a universidade. Os dados apresentados para as ZACs permitem algumas reflexões: diferentemente do que ocorre no Brasil, conforme descrito anteriormente por Maricato e Ferreira (2002), no modelo francês o Estado interfere na estrutura fundiária das áreas de intervenção, seja adquirindo terras, como desenvolvendo projetos de empreendimentos e ainda, comercializando imóveis para arrecadar recursos e financiar as intervenções (MACIEL, 2011). Portanto, esta pode ser considerada uma diferença significativa entre o modelo francês e as operações urbanas implantadas em São Paulo. Outra diferença muito importante é que o Estado atua como o incorporador imobiliário, valendo-se do lucro gerado pela valorização da área para viabilizar as intervenções, o que difere das operações paulistanas, nas quais o poder público define um perímetro de intervenção onde já existe previamente um interesse dos agentes imobiliários, de forma que este é o primeiro a se valer dos lucros advindos das melhorias na área. Este ponto remete a outra diferença significativa, no modelo francês: o Estado detém o controle do planejamento urbano da cidade, de forma que o plano tem continuidade, fator novamente distinto do modelo brasileiro..

(38) 38. Figura 6 – Plano dos Usos (observar destaque para as habitações). Fonte: http://www.parisrivegauche.com/Plan-d-amenagement (acesso 06 de junho de 2015).

(39) 39. Figura 7 – Plano de Repartição das Habitações. Fonte: http://www.parisrivegauche.com/Plan-d-amenagement (acesso 06 de junho de 2015).

(40) 40. Figura 8 – Plano dos Equipamentos. Fonte: http://www.parisrivegauche.com/Plan-d-amenagement (acesso 06 de junho de 2015).