COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
Superadas as análises anteriores sobre responsabilidade civil, abordar-se-á,
especificamente, a análise da responsabilidade civil do tabelião pelos atos comissivos e
omissivos por ele praticados, decorrentes de atos próprios ou impróprios.
Embora seja grande a discussão na doutrina e na jurisprudência acerca da natureza
jurídica da atividade notarial, adota-se o posicionamento de que são públicos os serviços
notariais e registrais, embora prestados em caráter privado, sob delegação do Poder Público,
mediante concurso público e fiscalização pelo Poder Judiciário.
No entendimento desta monografista, a interpretação que se deve fazer da
conjugação do parágrafo 6º do artigo 37, com o artigo 236 da Constituição Federal de 1988
79e com o artigo 22 da Lei nº 8.935/94
80, é no sentido de que o Estado, por delegar serviço
público de notas e registros, deve responder objetivamente pelos danos que os notários ou
registradores, por si ou por seus prepostos, vierem a causar a terceiros. E, por sua vez, os
notários e registradores são objetivamente responsáveis pelos danos que, por culpa, seus
prepostos causarem a terceiros.
Ainda de acordo com tais conclusões, o notário que sofrer ação reparatória deverá
denunciar à lide o seu preposto. Mas se não o fizer, poderá ajuizar uma ação regressiva
autônoma, cabendo-lhe provar a culpa ou o dolo do preposto.
Ressalta-se, também, destas conclusões que a responsabilidade civil do tabelião é
objetiva pelos atos de seus prepostos, o que não significa desonerar o Estado do dever de
ressarcir o dano praticado por seus agentes delegados, respondendo solidariamente com a
prova da culpa do notário ou os prepostos destes.
Neste pensar, caberá à vítima avaliar contra quem ajuizará a ação de indenização
por danos causados pelo tabelião e seus prepostos. Ou seja, no tocante ao sujeito passivo da
lide, o lesado poderá ingressar com ação de reparação contra o Estado, do titular da serventia
ou do empregado deste, conforme o caso. Já o direito de regresso poderá ser promovido em
ação autônoma, ou via denunciação da lide.
79 BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, loc. cit. 80 BRASIL. Lei Federal nº 8.935, de 18 de novembro de 1994, loc. cit.
Sobre a possibilidade de ingresso de ação indenizatória em desfavor do Cartório,
frisa-se: os cartórios extrajudiciais não detêm personalidade jurídica própria.
Consequentemente, não possuem capacidade processual, ou seja, não podem ser parte em
juízo. Portanto, os danos causados a terceiros pelo tabelião, agente público, no exercício de
suas funções, são de responsabilidade do titular do Cartório.
Sendo assim, é fundamental que o notário haja com cautela, observando as
formalidades e orientações previstas em lei, no exercício de suas funções, e evitando causar
danos àqueles que fazem utilização dos serviços notariais.
Portanto, a inobservância pelos notários, das exigências legais para a lavratura de
instrumentos públicos, inclusive a escritura pública, põe em risco a segurança jurídica dos
negócios jurídicos, visto que a escritura pública é essencial para a validade do negócio
jurídico, conforme artigo 108 do Código Civil.
81Ao notário compete, exclusivamente, lavrar escrituras públicas e formalizar
juridicamente a vontade das partes. Assim, observa-se que a escritura pública é um
documento lavrado pelo notário, agente público, dotado de fé pública, utilizando-se das suas
competências e atribuições para documentar as declarações de vontade das partes e
conferindo ao documento autenticidade e validade.
Se faltar na escritura pública quaisquer dos seus elementos essenciais, estar-se-á
diante de um documento nulo e sem validade jurídica. Exatamente por este motivo é que o
tabelião, ao lavrar a escritura pública, deverá nela constar todos os requisitos genéricos e
específicos exigidos em lei.
Os requisitos genéricos da escritura pública são relacionados à forma e ao
conteúdo deste documento conforme a lei estabelece, enquanto os requisitos específicos
dizem respeito àqueles ditados pelas leis específicas sobre a matéria, quais sejam: a Lei nº
7.433/85
82e o Decreto nº 93.240/86
83.
Frisa-se que um dos requisitos específicos previstos em lei para a formalização
das escrituras públicas é a apresentação da certidão de feitos ajuizados – documento que
deverá ser apresentado pelas partes ao tabelião no momento em que estiver lavrando o ato,
ficando dispensada sua transcrição, conforme dispõe a Lei.
O Decreto nº 93.240/86, no artigo 1º, I a V e §§ 1º a 3º
84, especificou, ainda,
outros documentos relativos aos imóveis, que deverão ser apresentados no momento da
81 BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, loc. cit.
82 BRASIL. Lei Federal nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985, loc. cit. 83 BRASIL. Decreto nº 93.240, de 9 de setembro de 1986, loc. cit. 84 BRASIL. Decreto nº 93.240, de 9 de setembro de 1986, loc. cit.
lavratura da escritura pública.
O Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina
85disciplinou também requisitos específicos para lavratura da escritura pública de imóveis
urbanos e rurais.
Contudo, verifica-se que tanto o Código de Normas da Corregedoria-Geral da
Justiça do Estado de Santa Catarina
86quanto o Decreto nº 93.240/86
87são omissos em relação
à certidão de feitos ajuizados.
Sendo assim, o ato do tabelião de consentir na dispensa, pelo adquirente, da
apresentação da certidão de feitos ajuizados na lavratura da escritura pública, fazendo constar
no corpo da escritura, neste sentido, declaração expressa do outorgado, é um ato ilegal, que
fere requisito específico exigido na Lei nº 7.433/85
88, com vistas à formalização da escritura
pública válida. Trata-se, ainda, de ato danoso, pois poderá acarretar prejuízos futuros ao
adquirente e responsabilidade do notário.
Observa-se, ainda, que as legislações pertinentes à matéria de escritura pública –
notadamente, o Código Civil
89, o Decreto nº 93.240/86
90e o Código de Normas da
Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina
91– não fizeram alterações, exigências ou
dispensas, acerca da exigência de certidão de feitos ajuizados para a lavratura de escritura
pública, que gerassem conflitos com a Lei nº 7.433/85
92, motivo pelo qual há de se falar em
caso de antinomia jurídica.
Tampouco a já citada Circular nº 10/86
93pode ser considerada geradora de
conflito de normas ou que permita a possibilidade da dispensa da certidão de feitos ajuizados
– é incabível que uma circular, ato de menor generalidade, conflite com uma Lei ordinária,
como é o caso da Lei nº 7.433/85
94, motivo pelo qual descabe falar em conflito destas leis, em
razão de suas naturezas diversas.
Ademais, ao analisarem-se as respostas das consultas realizadas à Corregedoria-
85 SANTA CATARINA. Tribunal de Justiça. Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina, loc. cit.
86
SANTA CATARINA. Tribunal de Justiça. Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina, loc. cit.
87 BRASIL. Decreto nº 93.240, de 9 de setembro de 1986, loc. cit. 88 BRASIL. Lei Federal nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985, loc. cit. 89 BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, loc. cit.
90
BRASIL. Decreto nº. 93.240, de 9 de setembro de 1986, loc. cit.
91 SANTA CATARINA. Tribunal de Justiça. Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina, loc. cit.
92 BRASIL. Lei Federal nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985, loc. cit.
93 A Circular nº 10/86, por não estar disponível no site da Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina, foi solicitada, via e-mail, pelo Cartório de Paz de São Ludgero, Santa Catarina. Cf. FREITAS, X. R. Informações [mensagem pessoal]. Mensagem recebida por <cartoriosl@matrix.com.br> em 18 abr. 2008.
Geral da Justiça deste Estado, verifica-se que esta não apresenta pareceres unânimes acerca da
validade e vigência da Circular nº 10/86
95e da própria dispensa da certidão de feitos
ajuizados.
Sublinha-se que, na certidão de feitos ajuizados, constará eventual existência de
ações contra a pessoa do vendedor, bem como a existência de ações contra o imóvel que será
objeto do negócio jurídico. Por tudo isso, a apresentação da certidão negativa de feitos
ajuizados pelo adquirente, na lavratura de escritura pública de compra e venda, será
fundamental para revelar a boa-fé do comprador, podendo tal ato evitar possíveis prejuízos,
pois possibilita que o adquirente decida entre comprar ou não o imóvel, assumir ou não o
risco do negócio.
O registro da informação (de que eventualmente o vendedor do imóvel poderá ser
levado à situação de insolvência) deve ser obtido no distribuidor forense, e não no cartório de
registro de imóveis, conforme tem entendimento da Corregedoria-Geral da Justiça, em
resposta àquela consulta efetuada.
Acerca da possibilidade de o adquirente ser indenizado por quem vendeu o
imóvel, cabe mencionar que o comprador poderá, na hipótese de evicção, não encontrar mais
solvabilidade do credor. Porém, o adquirente que tiver conhecimento de litígio envolvendo o
vendedor ou o imóvel não poderá se socorrer do instituto da evicção se tiver assumido o risco.
Ademais, a dispensa da certidão de feitos ajuizados poderá ser interpretada pelo juiz como
presunção de ciência do fato.
No tocante à fiscalização da atividade notarial, viu-se que a competência para a
fiscalização dos atos notariais é do Poder Judiciário, competindo a cada Estado fixar, em sua
legislação, a autoridade que irá exercer esta fiscalização.
Em Santa Catarina, delegou-se ao Vice-Corregedor-Geral da Justiça a tarefa de
fiscalização e de orientação das atividades extrajudiciais, conforme o Regimento Interno da
Corregedoria-Geral da Justiça.
Em análise à determinação citada, observa-se que cabe à Corregedoria editar
normas para orientação dos agentes públicos no exercício de suas funções, bem como deve
esta promover as fiscalizações da eficiência e da legalidade dos serviços.
Assim, percebe-se, no âmbito do Estado de Santa Catarina, que cabe ao Juiz
Diretor do Foro de cada Comarca e ao Vice-Corregedor-Geral da Justiça realizar a
95 A Circular nº 10/86, por não estar disponível no site da Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina, foi solicitada, via e-mail, pelo Cartório de Paz de São Ludgero, Santa Catarina. Cf. FREITAS, X. R. Informações [mensagem pessoal]. Mensagem recebida por <cartoriosl@matrix.com.br> em 18 abr. 2008.
fiscalização dos atos dos tabeliães, conferindo, no exercício dos atos privativos da função
destes, a obediência aos princípios da legalidade, da moralidade administrativa e da eficiência
funcional.
Ressalta-se, por oportuno, que a atividade de fiscalização objetiva o controle dos
serviços prestados pelos cartórios seja judicial ou extrajudicial, com o fim de avaliar as
atividades prestadas em cada Comarca.
Desta forma, como se vê, embora o notário tenha liberdade para o exercício de
suas funções, possui este o dever de cumprir as determinações legais, exercendo suas
atividades de forma rápida, eficaz e com qualidade satisfatória, sob pena de, em sendo
fiscalizado e após constatações de atos incorretos ou ilegais, receber punições, mediante
processos administrativos e/ou judiciais.
Pelas razões mencionadas, com o devido respeito aos entendimentos divergentes e
àqueles apresentados pela Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de Santa Catarina, não se
reveste de legalidade a dispensa da certidão de feitos ajuizados. E, ainda, constitui uma
obrigação do notário exigir a referida certidão para lavrar a escritura pública de compra e
venda, com base na Lei nº 7.433/85
96, com vistas à segurança jurídica das partes e à eficácia
dos negócios jurídicos.
Enfatiza-se: a segurança jurídica deve prevalecer sobre a disponibilidade da parte.
Por isso, cabe ao notário lavrar os atos de sua competência, exigindo das partes os
documentos por lei previstos, sendo que, ao Poder Judiciário, cabe o dever de fiscalizar os
requisitos para a lavratura de escritura pública.
O tabelião deve sempre estar comprometido com a lealdade e com o respeito à
segurança das relações juridicamente constituídas e sedimentadas, prestando seus serviços de
forma eficiente, pois a sua falta de cautela enseja possíveis danos às partes que fazem uso das
atividades extrajudiciais.
Corroborando o entendimento acima, para efeito de análise da responsabilidade
civil aplicada à dispensa da certidão de feitos ajuizados na lavratura de escritura pública de
compra e venda, traz-se o artigo 518 do Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça
de Santa Catarina, que assim dispõe:
Art. 518. As normas a seguir devem ser observadas pelos notários e registradores, e visam a disciplinar as atividades das serventias, sendo aplicadas subsidiariamente às disposições da legislação pertinente em vigor. Parágrafo
único. A não observância das normas acarretará a responsabilização do serventuário na forma das disposições legais.97 (grifo nosso).
Diante da conclusão de que o tabelião deverá praticar seus atos observando e
cumprindo as disposições legais pertinentes, entende-se que a falta de exigência da certidão
de feitos ajuizados, na lavratura de escritura pública de compra e venda de imóvel, gera o
dever de reparação civil.
Justifica-se tal posicionamento pelo fato de que a inobservância da exigência legal
prevista no parágrafo 2º do artigo 1º da Lei nº 7.433/85
98acarretará irremediável insegurança
ao negócio jurídico, ausência de eficácia dos atos jurídicos praticados e possíveis transtornos
que o adquirente poderá sofrer.
Nesse contexto, resta confirmada a necessidade de apresentação da certidão de
feitos ajuizados pelo adquirente na lavratura da escritura pública, respeitando-se os ditames da
legalidade e da segurança jurídica.
Por fim, menciona-se que, em caso de dispensa, responderá o Estado, de forma
objetiva, pelos atos praticados pelos seus agentes, com fundamento no risco administrativo e,
de igual, forma responderá o notário com base no artigo 22 da Lei nº 8.935/94
99.
97 SANTA CATARINA. Tribunal de Justiça. Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina, loc. cit.
98 BRASIL. Lei Federal nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985, loc. cit. 99 BRASIL. Lei Federal nº 8.935, de 18 de novembro de 1994, loc. cit.
5 CONCLUSÃO
O tema deste trabalho é de aplicabilidade prática aos tabeliães, pois procura
esclarecer a dúvida sobre a possibilidade de dispensa da certidão de feitos ajuizados, nas
lavraturas de escrituras públicas que importem transferência do domínio. A relevância da
questão se efetiva diante do entendimento adotado pela Corregedoria-Geral da Justiça do
Estado de Santa Catarina, na abrangência da certidão de feitos ajuizados, por entender este
documento como restrito à esfera do cartório imobiliário e por alguns notários catarinenses
aplicarem o expresso na circular nº 10/86.
1O entendimento adotado por esta monografista é que a certidão de feitos juizados
para lavratura de escritura pública é aquela emitida pelos cartórios dos distribuidores forenses
e não pelo Oficial do Registro de Imóveis. Já com relação à circular, com relação adotada por
alguns notários existe o confronto com o disposto na Lei nº 7.433/85
2, na medida em que
afirma a possibilidade de dispensa, contrariando o requisito específico de exigência, previsto
no parágrafo 2º do artigo 1º desta Lei específica. Além de que, a própria Corregedoria em
uma de suas respostas salienta que tacitamente encontra-se tal circular fora de cena.
Acontece que a responsabilidade civil do tabelião tem trazido indagações aos
operadores do Direito, a exemplo de qual espécie de responsabilidade civil será aplicada ao
Estado e ao notário pelos atos por este praticados, motivo por que se abordou o presente tema.
No primeiro capítulo, estudou-se, de maneira geral, o conceito de
responsabilidade civil, evolução histórica, pressupostos, excludentes, responsabilidade
objetiva e subjetiva, contratual e extracontratual. Abordou-se, ainda, o conceito de notário, a
natureza jurídica da atividade notarial e a inaplicabilidade do Código de Defesa do
Consumidor nos serviços prestados pelo tabelião.
Naquele capítulo inicial, concluiu-se que a responsabilidade civil é a obrigação de
reparar os danos causados a outrem, em razão de ato próprio ou em razão de pessoas ou coisas
que estavam sob sua responsabilidade, conforme definido por lei. Percebeu-se também, como
não poderia deixar de ser, que o papel do legislador continua sendo fundamental, haja vista
sua meta de criar dispositivos para regulamentar os conflitos, objetivando a efetivação da
1 A Circular nº 10/86, por não estar disponível no site da Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina, foi solicitada, via e-mail, pelo Cartório de Paz de São Ludgero, Santa Catarina. Cf. FREITAS, X. R. Informações [mensagem pessoal]. Mensagem recebida por <cartoriosl@matrix.com.br> em 18 abr. 2008.
2 BRASIL. Lei Federal nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985. Dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas e dá outras providências. Disponível em:
justiça. Por fim, concluiu-se que, para haver reparação do dano, é necessário coexistirem
quatro pressupostos: ação ou omissão do agente, culpa do agente, relação de causalidade e
dano experimentado pela vítima.
Verificou-se a existência de dois tipos de tratamento pela responsabilidade civil: a
objetiva, que prescinde da comprovação de culpa, e a subjetiva, na qual é imprescindível
demonstrar a culpa do agente.
De outra feita, distinguiu-se a responsabilidade civil contratual da extracontratual,
previstas, respectivamente, nos artigos 186 e 927 do Código Civil.
3Observaram-se, também, as principais excludentes causais de responsabilidade
civil previstas no âmbito extracontratual, a saber: culpa exclusiva da vítima, fato de terceiro,
caso fortuito e força maior e, no campo contratual, a cláusula de não indenizar. E, ainda, as
excludentes de ilicitude, denominadas de atos justificáveis levam, em regra, à exclusão da
responsabilidade civil.
Concluiu-se, deste modo, que a responsabilidade civil do notário é de natureza
objetiva e direta pelos atos de seus prepostos, com base no artigo 22 da Lei nº 8.934/94
4. São
responsáveis o notário e o Estado, solidariamente com a prova da culpa do notário ou
prepostos destes.
Arrematando as considerações do primeiro capítulo, viu-se que o Código
Consumerista não se aplica aos serviços prestados pelo notário. Isto por vários motivos: os
usuários do serviço notarial não são consumidores; o notário não se enquadra no conceito de
fornecedor; o pagamento de taxas e emolumentos não caracteriza remuneração, e sim
pagamento de tributo.
No segundo capítulo, tratou-se das normas que disciplinam os requisitos legais da
escritura pública, uma breve explanação de sua evolução histórica, abarcando, aí, seu conceito
e os principais requisitos legais e fiscais. Tratou-se, também, da análise de hipótese de
antinomia jurídica com relação à legislação que regula a lavratura de escritura pública e em
relação à exigência da certidão de feitos ajuizados.
Em relação à hipótese de antinomia jurídica nas normas que disciplinam a
matéria, verificou-se que tal hipótese não se configura, subsistindo inalterada a Lei nº
3 BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/CCIVIL/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 21 mar. 2009.
4 BRASIL. Lei Federal nº 8.935, de 18 de novembro de 1994. Regulamenta o art. 236 da Constituição Federal, dispondo sobre serviços notariais e de registro. (Lei dos Cartórios). Disponível em: