A lei e a doutrina citam as características que determinados atos jurídicos deverão
conter em sua forma, para que sejam considerados válidos e dotados de eficácia, a exemplo do
que ocorre com a escritura pública.
Contudo, como há em nosso ordenamento diferentes leis que dispõem sobre o
tema, é necessário delimitar a análise dos principais requisitos legais e fiscais, com o fim de
avaliar quais são os genéricos aos demais atos e os específicos, bem como quais são os
indispensáveis à validade da escritura pública.
Segundo o artigo 108 do Código Civil, “Não dispondo a lei em contrário, a
escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição,
28 LUZ, Valdemar P. da. Direito imobiliário: fundamentos teóricos e práticos. 4. ed. rev. e ampl. Florianópolis: OAB/SC, 2005, p. 49-61.
29 NERY JUNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria Barreto B. Andrade. Código civil comentado. 6. ed. atual. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2008, p. 395-306.
transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a
trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”
30Portanto, sendo a compra e venda de
imóvel um ato translativo de direito real, justifica-se, para sua validade, a exigência de
instrumento público, consoante prescreve o artigo 104 do Código Civil: “A validade do
negócio jurídico requer: [...] III – forma prescrita ou não defesa em lei.
31Em sede de escritura pública, a ausência de um dos seus requisitos torna nulo o
ato jurídico, ou seja, poderá ser ajuizada ação para declarar a nulidade de ato jurídico não
revestido na forma da lei, por preterir solenidade especial, que é absoluta. Deste modo, não se
convalida a escritura – sendo que o conteúdo pode ser convalidado, no caso de o ato
sobreviver como documento particular. Por outro lado, o ato é nulo se faltar algum de seus
elementos essenciais, ou se for contrário à expressa disposição legal, não correndo, então, o
prazo prescricional, o que pode ser invocado a qualquer tempo. Deve-se lembrar que a
nulidade decorre de lei, não dependendo da vontade da parte prejudicada.
O ato é anulável quando viciada a vontade que lhe der origem, sendo ineficaz e
viciada se obtida por coação, vale dizer, constrangimento; quando resultar de manobras
fraudulentas de outrem, ou seja, de dolo; e quando se manifestar por erro quanto à pessoa da
outra parte ou erro quanto à coisa do negócio.
Assim, ocorrendo erro, dolo ou coação, o ato é anulável, e não nulo. Se a anulação
não for promovida pelo prejudicado, no prazo legal, o ato torna-se perfeito. Cabe ressalvar,
por oportuno
32, que os prazos prescricionais não serão objeto de estudo no âmbito deste
trabalho.
A escritura pública de compra e venda, como já se sabe, é documento dotado de fé
pública, a ser regidido em língua nacional, pelo notário, devendo conter as características
constantes no parágrafo 1º, incisos I a VII, do artigo 215 (Código Civil), que elenca os
requisitos genéricos da escritura pública, in verbis:
I – data e local de sua realização;
II – reconhecimento da identidade e capacidade das partes e de quantos hajam comparecido ao ato, por si, como representantes, intervenientes ou testemunhas; III – nome, nacionalidade, estado civil, profissão, domicílio e residência das partes e demais comparecentes, com a indicação, quando necessário, do regime de bens do casamento, nome do outro cônjuge e filiação;
IV – manifestação clara da vontade das partes e dos intervenientes;
V – referência ao cumprimento das exigências legais e fiscais inerentes à legitimidade do ato;
VI – declaração de ter sido lida na presença das partes e demais comparecentes, ou
30 BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, loc. cit. 31 BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, loc. cit.
32 GUSMÃO, Paulo Dourado de. Introdução ao estudo do direito. 23. ed. rev. atual. Rio de Janeiro: Editora Forense, 1998, p. 261.
de que todos a leram;
VII – assinatura das partes e dos demais comparecentes, bem como a do tabelião ou seu substituto legal, encerrando o ato.33 (grifo nosso).
Em análise aos supracitados incisos, verifica-se que são apresentados requisitos
genéricos, que dispõem acerca da forma e do conteúdo da escritura pública. Todavia, importa,
no presente momento, ressaltar as exigências legais e fiscais pertinentes ao assunto.
Acerca dos requisitos previstos no Código Civil, a jurisprudência se manifesta:
A escritura pública é um documento dotado de fé pública, lavrado por tabelião em notas, redigido em língua nacional, contendo todos os requisitos subjetivos e objetivos exigidos legalmente, ou seja, a qualificação das partes contratantes, a manifestação volitiva, data e local de sua efetivação e a referência ao cumprimento das exigências legais e fiscais inerentes à legitimidade do ato, assinatura dos contratantes, dos demais comparecentes e do tabelião. Se algum comparecente não puder assinar, outra pessoa o fará a rogo. Se algum dos comparecentes não souber a língua nacional, deverá comparecer um tradutor público, ou, não o havendo na localidade, outra pessoa capaz e idônea, para servir de intérprete. Se o tabelião não conhecer ou não puder identificar um dos comparecentes, duas testemunhas deverão conhecê-lo e atestar sua identidade (RDA, 6:631; RT, 164:793, 428:250; RF, 108:604).34 (grifo nosso).Sendo assim, entende-se que toda escritura pública, para ter validade e eficácia,
deverá conter os requisitos genéricos previstos no Código Civil, além de outros requisitos
previstos em lei especial.
Beviláqua, citado por Diniz, conceitua forma como “o conjunto de solenidades,
que se devem observar, para que a declaração da vontade tenha eficácia jurídica.”
35Frisa-se que as finalidades das atividades notariais estão prescritas no artigo 1º da
Lei nº 8.935/1994, que prescreve: “Os serviços notariais [...] são os de organização técnica e
administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos
jurídicos.
36Com relação aos requisitos básicos para a lavratura de escritura pública, enumerou
Ceneviva:
a) dia, mês, ano e local da lavratura, na sede do tabelionato ou em diligência fora dela, e, se solicitado pela parte, indicação do horário de início e fim do lançamento; b) nome e qualificação das pessoas naturais comparecentes ao ato, nacionalidade, profissão, domicílio, residência, estado civil (referindo ao cônjuge, se casado), regime de bens (legal ou estabelecido por pacto antenupcial, este a ser completamente caracterizado, incluindo número do registro imobiliário, onde, se for o caso, haja bem dos nubentes), número do documento de identidade, repartição expedidora e número de inscrição do CPF;
c) nome da pessoa jurídica, mediante comprovação documental, registro na Junta Comercial ou no registro civil de pessoa jurídica, a disposição estatutária ou contratual autorizadora do comparecimento, qualificado o representante legal, com a
33 DINIZ, Maria Helena. Código civil anotado. 9. ed. rev. aum. e atual. São Paulo: Saraiva, 2003, p. 206-207. 34 Ibid., p. 208.
35 NERY JUNIOR; NERY, 2008, p. 397.
indicação do modo de sua escolha;
d) para representação por procurador, mediante comprovação documental por instrumento público, data, livro e folha do serviço onde lavrado, e data do traslado ou certidão; por instrumento particular, com firma reconhecida, os elementos constantes dele;
e) em cumprimento de alvará judicial, entregue no ato, com identificação plena do juízo e data da emissão, com prazo de validade;
f) indicação do objeto do ato ou do negócio jurídico referido, pormenorizando a declaração das partes (ex: pagamento à vista ou a prazo, em dinheiro ou cheque, cumprindo compromisso ou não, com quitação plena ou parcial).37
Ceneviva ressalta que há, ainda, requisitos específicos a serem observados no
procedimento de atos notariais, alguns dos quais sob responsabilidade civil e penal.
38Acerca da conferência de documentos para a lavratura de escritura pública de
imóveis, Ceneviva afirma que a rotina de trabalho do tabelião de notas inclui a verificação e a
transposição de dados, quais sejam:
a) logradouro, número, município e distrito da localização. Tratando-se só de terreno, lado par ou ímpar do logradouro, quadra e distância métrica da esquina mais próxima, características e construções. Se tais elementos constarem, em forma atualizada, da certidão do registro de imóveis, o notário pode apenas indicá-la com clareza no instrumento lavrado, dispensando a transcrição, ficando arquivada no serviço;
b) título aquisitivo e respectivo registro imobiliário (transcrição ou matrícula e respectivos registros ou averbações), declarando inexistência de ônus ou impedimento, ou a existência deles, a serem especificados;
c) tratando-se de unidade em condomínio é necessário a declaração de quitação de despesas condominiais, impostos e taxas, com exibição das respectivas certidões, salvo se dispensado pelo adquirente.39
O princípio da continuidade registral também se manifesta quanto ao objeto da
transação imobiliária. Desta forma, o imóvel deve estar perfeitamente caracterizado na
escritura pública. Neste campo, por força do artigo 222 da Lei nº 6.015/73
40, impõe-se que,
em todas as escrituras, o tabelião faça referência à matrícula ou ao registro anterior, indicando
seu número.
Os requisitos específicos para a lavratura de escritura pública de imóvel dizem
respeito às leis específicas sobre a matéria, quais sejam, a Lei nº 7.433/85
41e o Decreto nº
93.240/86.
42A Lei nº 7.433/85 dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras
públicas, como segue:
37 CENEVIVA, Walter. Lei dos notários e dos registradores comentada (Lei nº 8.935/94). 4. ed. São Paulo: Saraiva, 1996, p. 196.
38 Ibid., p. 204. 39 Ibid., p. 210.
40 BRASIL. Lei Federal nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, loc. cit. 41 BRASIL. Lei Federal nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985, loc. cit. 42 BRASIL. Decreto nº 93.240, de 9 de setembro de 1986, loc. cit.
Art. 1º Na lavratura de atos notariais, inclusive os relativos a imóveis, além dos documentos de identificação das partes, somente serão apresentados os documentos expressamente determinados nesta Lei.
[...]
§ 2º O Tabelião consignará no ato notarial, a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais, feitos ajuizados, e ônus reais, ficando dispensada sua transcrição.
§ 3º Obriga-se o Tabelião a manter, em Cartório, os documentos e certidões de que trata o parágrafo anterior, no original ou em cópias autenticadas.
Art. 2º Ficam dispensados, na escritura pública de imóveis urbanos, sua descrição e caracterização, desde que constem, estes elementos, da certidão do Cartório do Registro de Imóveis.
§ 1º Na hipótese prevista neste artigo, o instrumento consignará exclusivamente o número do registro ou matrícula no Registro de Imóveis, sua completa localização, logradouro, número, bairro, cidade, Estado e os documentos e certidões constantes do § 2º do art. 1º desta mesma Lei.
§ 2º Para os fins do disposto no parágrafo único do art. 4º da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, modificada pela Lei nº 7.182, de 27 de março de 1984, considerar-se-á prova de quitação a declaração feita pelo alienante ou seu procurador, sob as penas da Lei, a ser expressamente consignada nos instrumentos de alienação ou de transferência de direitos. [...] 43 (grifo nosso).
Destaca-se que um dos documentos necessários para a formalização das escrituras
públicas é a certidão de feitos ajuizados, documento este que deverá ser apresentado pelas
partes ao tabelião no momento em que estiver lavrando-se o ato, ficando dispensada sua
transcrição, conforme dispõe a Lei.
Para Loureiro, a escritura deve conter a transcrição da quitação do imposto de
transferência da propriedade imóvel. Além disso, em todas as escrituras de transferência de
imóveis, serão transcritas: certidões de quitação com a Fazenda Nacional, Estadual e
Municipal de quaisquer impostos a que possam estar sujeitos (lembrando que a certidão
negativa exonera o imóvel e isenta o adquirente de toda responsabilidade); bem como,
certidões do Registro de Imóveis, do distribuidor cível, do Registro Civil de Pessoas Naturais
(de interdições) e de feitos ajuizados da Justiça Trabalhista e Justiça Federal.
44O Decreto nº 93.240/86, no seu artigo 1º, incisos I a V e parágrafos 1º a 3º,
especificou os documentos relativos aos imóveis que deverão ser apresentados no momento
da lavratura da escritura pública, como se vê:
Art 1º Para a lavratura de atos notariais, relativos a imóveis, serão apresentados os seguintes documentos e certidões:
I – os documentos de identificação das partes e das demais pessoas que comparecerem na escritura pública, quando julgados necessários pelo Tabelião; II – o comprovante do pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles relativos, quando incidente sobre o ato, ressalvadas as hipóteses em que a lei autorize a efetivação do pagamento após a sua lavratura;
III – as certidões fiscais, assim entendidas:
a) em relação aos imóveis urbanos, as certidões referentes aos tributos que incidam sobre o imóvel, observado o disposto no § 2º deste artigo;
43 BRASIL. Lei Federal nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985, loc. cit. 44 LOUREIRO, 2004, p. 159.
b) em relação aos imóveis rurais, o Certificado de Cadastro emitido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA, com a prova de quitação do último Imposto Territorial Rural lançado ou, quando o prazo para o seu pagamento ainda não tenha vencido, do Imposto Territorial Rural correspondente ao exercício imediatamente anterior;
IV – a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e a de ônus reais, expedidas pelo Registro de Imóveis competente, cujo prazo de validade, para este fim, será de 30 (trinta) dias;
V – os demais documentos e certidões, cuja apresentação seja exigida por lei. § 1º O Tabelião consignará na escritura pública a apresentação dos documentos e das certidões mencionadas nos incisos II, III, IV e V deste artigo.
§ 2º As certidões referidas na letra a, do inciso III, deste artigo, somente serão exigidas para a lavratura das escrituras públicas que impliquem a transferência de domínio, e a sua apresentação poderá ser dispensada pelo adquirente que, neste caso, responderá, nos termos da lei, pelo pagamento dos débitos fiscais existentes.
§ 3º A apresentação das certidões previstas no inciso IV deste artigo não eximirá o outorgante da obrigação de declarar na escritura pública, sob pena de responsabilidade civil e penal, a existência de outras ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e de outros ônus reais incidentes sobre o mesmo.45 (grifo nosso).
Para a lavratura de escritura pública de compra e venda, conforme o artigo 156 da
Constituição Federal, o imposto sobre a transmissão é devido aos Municípios, a quem
compete “instituir impostos sobre: [...] II – transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato
oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis,
exceto os de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição.”
46As certidões fiscais, com relação aos imóveis urbanos, consistem nas certidões
referentes aos tributos que incidam sobre o imóvel e, quanto aos rurais, o Certificado de
Cadastro de Imóveis Rural (CCIR) e o Imposto Territorial Rural (ITR). É de se ressaltar que o
Decreto nº 93.240/86 é omisso quanto à certidão de feitos ajuizados.
Conforme Kollet, as certidões de que trata a imposição do inciso IV do artigo 1º
do Decreto nº 93.240/86 são duas: “a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias,
relativas ao imóvel, e a de ônus reais.”
a) a primeira depõe sobre a existência ou inexistência de ações reais ou pessoais registrais; enfatizamos que o registro de imóveis não é esfera competente para certificar sobre a existência ou não de ações sobre o imóvel; deve restringir-se a certificar sobre os assentamentos que porventura estejam fixados na ficha matricial do imóvel; b) a segunda, certidão de ônus reais, ou seja, aquela que revela a existência ou não de ônus reais; entende-se por “ônus reais” o gênero das restrições que podem afetar um imóvel; suas espécies são, por exemplo, os direitos reais de gozo e fruição, de garantia, as cláusulas restritivas, a propriedade resolúvel, enfim, todo o universo de assentamentos que possam revelar direitos de terceiros sobre o
45 BRASIL. Decreto nº 93.240, de 9 de setembro de 1986, loc. cit.
46 BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Disponível em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Constituicao/Constituiçao_Compilado.htm>. Acesso em: 5 maio 2009.
bem.47 (grifo nosso).
O registro de citação constante na folha da matrícula do imóvel significa que o
antigo ou atual proprietário está ou esteve sendo acionado em um processo. Tal citação diz
respeito (ou poderia dizer) ao imóvel, conforme Lei nº 6.015/73, que prevê: “Art. 167. No
Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: I – O registro: [...] 21) das citações de
ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis.”
48O parágrafo 3º do inciso V do Decreto nº 93.240/86 é meramente declaratório e
independentemente das certidões referidas no inciso IV.
O Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina
disciplinou os requisitos específicos para lavratura da escritura pública de imóveis, na sua
Seção V, artigo 896, incisos I a IX, ipsis litteris:
Art. 896. Na lavratura de escrituras relativas a imóveis consignar-se-á:
I – o pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI e de direitos a eles relativos, quando incidente sobre o ato, ou a exoneração pela autoridade fazendária, nos casos de imunidade, isenção ou não-incidência;
II – as certidões fiscais, assim compreendidas:
a) em relação aos imóveis urbanos, as referentes aos tributos incidentes sobre o imóvel, quando houver transferência de domínio; e
b) em relação aos imóveis rurais, o Certificado de Cadastro, com a prova de quitação do Imposto Territorial Rural – ITR referente aos cinco últimos exercícios, ou certidão de quitação de Tributos e Contribuições Federais correspondentes. O imposto não incide sobre pequenas glebas rurais (até 30 hectares, conforme art. 2º, parágrafo único, inciso III, da Lei Federal nº 9.393, de 19 de dezembro de 1996), quando exploradas, só ou com sua família, pelo proprietário que não possua outro imóvel, devendo o interessado, nestes casos, comprovar ao tabelião a não incidência do ITR ou outras taxas;
III – a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e a de ônus reais, expedidas pelo Registro de Imóveis competente, cujo prazo de validade, para este fim, será de trinta dias;
IV – a declaração do outorgante, sob pena de responsabilidade civil e criminal, da existência, ou não, de outras ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e de outros ônus reais incidentes sobre o mesmo;
V – a certidão que comprove a inexistência de débito perante a Previdência Social, se o outorgante for empresa ou pessoa a ela equiparada, nos termos da legislação trabalhista, quando da alienação ou constituição de ônus real, relativamente a imóveis integrantes do ativo permanente da empresa, observadas as regulamentações administrativas daquele Órgão;
VI – a certidão negativa de débitos relativos às contribuições incidentes sobre a receita ou o faturamento e o lucro destinados à seguridade social, quando da alienação ou constituição de ônus real, versando sobre imóveis integrantes do ativo permanente da empresa, e em se tratando de pessoa jurídica ou de pessoa física a ela equiparada pela legislação tributária federal;
VII – a prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio nas alienações e transferências de direitos reais sobre as unidades, ou declaração do alienante ou seu procurador, sob as penas da lei, da inexistência de débitos, inclusive multas;
47 KOLLET, Ricardo Guimarães. Livro manual do tabelião de notas para concursos e profissionais. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2008, p. 124.
VIII – os dados constantes do alvará, quando a escritura decorrer de autorização judicial; e
IX – o número e a data do registro no livro de protocolo de escrituras.49 (grifo nosso).
Em seguida, traz orientações diferenciadas, para escrituras de imóveis urbanos e
rurais. Em princípio, apresentam-se as orientações para imóveis urbanos, contidas na Seção
VI, nos artigos 901 e 902:
Art. 901. Na escritura pública relativa a imóvel urbano cuja descrição e caracterização conste da certidão do Registro de Imóveis, o instrumento poderá consignar, a critério do notário, exclusivamente o número do registro ou matrícula no Registro de Imóveis, sua completa localização, logradouro, número, bairro, cidade, Estado e os documentos e certidões exigidas para a lavratura do ato.
Art. 902. As certidões fiscais referentes aos tributos que incidam sobre o imóvel urbano poderão ser dispensadas pelo adquirente que, neste caso, responderá, nos termos da lei, pelo pagamento dos débitos fiscais existentes.
Parágrafo único. A dispensa será consignada no corpo da escritura, devendo o notário orientar quanto às suas conseqüências.50(grifo nosso).