Na certidão de feitos ajuizados, constará eventual existência de ações contra a
pessoa do vendedor, bem como de ações que recaiam contra o imóvel objeto do negócio
jurídico.
Para Kollet, “as certidões de feitos ajuizados – também chamadas certidões
forenses – são, conforme se pode verificar no texto da lei, requisitos para a lavratura das
escrituras, especialmente as relativas a imóveis.”
1O doutrinador supracitado, ao referir texto de lei, está se reportando ao texto do
parágrafo 2º do artigo 1º da Lei nº 7.433/85, in verbis: “o tabelião consignará, no ato notarial,
a apresentação do documento comprobatório do pagamento do imposto de transmissão inter
1 KOLLET, Ricardo Guimarães. Livro manual do tabelião de notas para concursos e profissionais. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2008, p. 121.
vivos, as certidões fiscais, feitos ajuizados, e ônus reais, ficando dispensada a sua
transcrição.”
2Importante observação é que os oficiais de registro de imóveis possuem o mesmo
tipo de responsabilidade civil, conforme previsto no artigo 22 da Lei nº 8.935/94
3, como se
viu no item 2.8.2.
Cabe, neste momento, ressaltar que o oficial de registro de imóveis deve exigir os
documentos necessários ao incorporador, para arquivamento junto ao Registro de Imóveis,
como previsto na Lei nº 4.591/64, sendo que um deles é a certidão negativa de feitos
ajuizados, sob pena de responsabilidade civil e criminal do oficial. Veja-se:
Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sôbre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: [...] b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador; [...] § 2º Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra. [...] § 7º O Oficial de Registro de Imóveis responde, civil e criminalmente, se efetuar o arquivamento de documentação contraveniente à lei ou der certidão ... (VETADO)
... sem o arquivamento de todos os documentos exigidos.4 (grifo nosso).
Segundo Kollet, no sistema judiciário brasileiro, podem ser “ajuizados” feitos nas
seguintes esferas judiciais: “Justiça Federal, comum e do trabalho, e Justiça Estadual. Em
ambas, relativamente a feitos cíveis e criminais. Tais certidões são, portando, as expedidas
pela Justiça Federal, Justiça do Trabalho e Justiça Estadual.”
5A apresentação da certidão negativa de feitos ajuizados pelo adquirente na
lavratura de escritura pública de compra e venda será fundamental para a lisura do vendedor e
revelar a boa-fé do comprador, podendo evitar possíveis prejuízos.
Kollet complementa:
A exigência tem fundamento na boa-fé. O adquirente que – em uma compra e venda, por exemplo – diligentemente verificar a situação forense do alienante terá estampada e reluzente a sua boa-fé. Trata-se de providência crucial para a consecução da função social do contrato, na medida em que protege os adquirentes
2 BRASIL. Lei Federal nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985. Dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas e dá outras providências. Disponível em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L7433.htm>. Acesso em: 21 mar. 2008.
3 BRASIL. Lei Federal nº 8.935, de 18 de novembro de 1994. Regulamenta o art. 236 da Constituição Federal, dispondo sobre serviços notariais e de registro. (Lei dos Cartórios). Disponível em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil/leis/L8935.htm>. Acesso em: 21 mar. 2009.
4 BRASIL. Lei
nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as
incorporações imobiliárias. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/CCIVIL/LEIS/L4591.htm>. Acesso em: 21 maio 2008.de uma eventual demanda futura – com base em fraude à execução ou contra credores. 6
Frisa-se que, em “certos casos, o comprador, ainda que de boa-fé e num negócio
que, para ele, seria absolutamente legítimo, poderá perder a propriedade do bem para um
eventual credor do vendedor.”
7O artigo 159 do Código Civil prevê que “serão igualmente anuláveis os contratos
onerosos do devedor insolvente, quando a insolvência for notória, ou houver motivo para ser
conhecida do outro contratante.”
8A certidão positiva de feitos ajuizados em nome do alienante possibilita que o
adquirente decida entre comprar ou não o imóvel, assumir ou não o risco do negócio. Com
isto, previne-se até mesmo outros campos do Direito, cabendo, porém, ao tabelião, informar
ao comprador os possíveis prejuízos e consignar, na escritura pública, tal situação.
Neste pensar, Lopes, citado por Kollet, ressalta:
Deixamos claro, ainda que, a despeito disso, nada obstava a transferência a terceiro do imóvel onerado por uma tal inscrição, pois o terceiro o adquire já ciente da ação sobre ele pendente, estando o seu ato aquisitivo como que sob a condição resolutiva de ação ser julgada contra o transmitente vendedor.9
Conforme descrito no item 3.2, as certidões de que trata a imposição do inciso IV,
artigo 1º do Decreto nº 93.240/86, são duas: “certidão de ações reais e pessoais
reipersecutórias, relativas ao imóvel, e a de ônus reais.”
10O registro, com a informação de que, eventualmente, o vendedor poderá ser
levado à insolvência, deve estar no distribuidor forense, e não no Cartório de Registro de
Imóveis.
Acerca da possibilidade de o adquirente ser indenizado por aquele que vendeu o
imóvel, o artigo 447 do Código Civil dispõe que “nos contratos onerosos, o alienante
responde pela evicção [...].”
11Diniz esclarece a figura da evicção:
É a perda da coisa, por força de decisão judicial, fundada em motivo jurídico anterior, que a confere a outrem, seu verdadeiro dono, com o reconhecimento em
6 KOLLET, 2008, p. 121.
7 SILVA, Bruno Mattos. Compra de imóveis: aspectos jurídicos, cautelas devidas e análise de riscos. 6. ed. São Paulo: Atlas, 2007, p. 84.
8 BRASIL. Lei nº
10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em:
<http://www.planalto.gov.br/CCIVIL/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 21 mar. 2009. 9 KOLLET, op. cit., p. 124.10 BRASIL. Lei Federal nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros Públicos, e dá outras providências. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/CCIVIL/LEIS/L6015.htm>. Acesso em: 21 mar. 2009.
juízo da existência de ônus sobre a mesma coisa, não denunciado oportunamente no contrato.12
Contudo, se o comprador tiver conhecimento de litígio envolvendo o vendedor ou
o imóvel, não poderá se socorrer do instituto da evicção
13, conforme o artigo 457 do Código
Civil, que assim prevê: “não pode o adquirente demandar pela evicção, se sabia que a coisa
era alheia ou litigiosa.”
14Nery Junior enfatiza ainda que:
Se o adquirente tinha conhecimento de que a coisa era alheia e, ainda assim, a adquiriu a non dominio, agiu com má-fé e, portanto, não tem direito de pleitear indenização pela evicção. Se sabia que a coisa era litigiosa, ou seja, que sobre ela já existia demanda capaz de ensejar a evicção, terá direito de restituição do preço se não assumiu os riscos da evicção.15
A partir de tais considerações, pode-se questionar o seguinte: Como fica a boa-fé
do adquirente quando este dispensar a certidão de feitos ajuizados na escritura pública de
compra e venda? E de que forma será aferida pelo Judiciário?
Bruno Matos e Silva leciona que:
A questão da prova será apreciada pelo judiciário, ou seja, por seres humanos, que têm valores e opiniões pessoais. Nesse sentido é que se verá que o direito não é apenas técnica, não é uma ciência exata. Vale dizer, assim, que o julgamento da existência ou não de fraude contra credores dependerá do conjunto probatório, que for produzir no processo, e da convicção que será formada pelos juízes.16
Conclui-se, pela análise, que o juiz poderá interpretar a dispensa da certidão de
feitos ajuizados como presunção de ciência do fato, mas que, de qualquer forma, é uma
obrigação do tabelião exigi-la, para assegurar que o adquirente não obrou induzido em erro e,
sim, assumiu livremente os riscos da aquisição de imóvel sobre o qual recaía litígio ou ao
litígio responda o alienante.
4.2. FISCALIZAÇÃO DOS ATOS NOTARIAIS PELA CORREGEDORIA-GERAL DA
JUSTIÇA DE SANTA CATARINA
12 DINIZ, Maria Helena. Código civil anotado. 9. ed. rev. aum. e atual. São Paulo: Saraiva, 2003, p. 339. 13 O alienante responde pela evicção somente nos contratos onerosos. A evicção é a privação total ou parcial de um bem por parte do adquirente por força de sentença judicial ou administrativa que atribuiu a terceiro, considerando-o verdadeiro titular ou causa antecedente que proteja o evictor. O evictor é o reivindicante da coisa; o evicto é o adquirente da coisa; e o alienante é aquele que transferiu a coisa por meio traslativo de domínio. Cf. KÜMPEL, Vitor Frederico. Direito civil, direitos dos contratos. 2. ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2008, p. 82-83.
14 BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, loc. cit.
15 NERY JUNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria Andrade. Código civil comentado. 6. ed. rev., ampl. e atual. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2008, p. 532-533.
Antes de abordar a competência da fiscalização dos atos notariais, vale ressaltar
que a competência legislativa cabe à União, segundo a Constituição Federal, que dispõe: “Art.
22. Compete privativamente à União legislar sobre: [...] XXV – registros públicos.”
17Sendo
assim, está se falando em legislar sobre registros públicos em normas de caráter geral.
Aos Estados e Distritos Federais, compete a normatização de caráter
administrativo contido nas Constituições Estaduais, Leis de Organização Judiciária e Código
de Normas (que são as normas técnicas emitidas pela Corregedoria para determinação da lei
de organização judiciária de cada Estado).
A fiscalização da atividade é feita pelo Judiciário, quanto ao acesso (concurso) e
litígios, e pelo Conselho Nacional de Justiça, em sede de reclamações, conforme parágrafo 4º
do artigo 103-B da Constituição Federal.
18O controle externo é feito com o auxílio do
Tribunal de Contas da União, conforme artigo 71 da Constituição Federal
19(não é o controle
das atividades).
Ceneviva conceitua fiscalização como “[...] atividade correcional permanente,
aberta às queixas do público, que o juiz desenvolve, sobre a serventia, o oficial e os
funcionários, embora não tenha poder disciplinar sobre estes, dada a natureza trabalhista de
sua atividade.”
20O tabelião exerce serviço público delegado pelo Estado, e suas atividades estão
sujeitas à hierarquia e à fiscalização do Poder Judiciário, conforme determina o parágrafo 1º
do artigo 236 da Constituição Federal, in verbis:
Art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público.
§ 1º – Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e definirá a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário.21
(grifo nosso).
A Lei aí referida, que regula, dispõe e define sobre serviços notariais e de registro,
é a Lei nº 8.935/94.
22O artigo 1º da Lei nº 8.935/94 dispõe que os “Serviços notariais e de registro são
os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade,
17 BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Disponível em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Constituicao/Constituiçao_Compilado.htm>. Acesso em: 5 maio 2009.
18 BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, loc. cit. 19 BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, loc. cit.
20 CENEVIVA, Walter. Lei de registros públicos comentada. 18. ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2008, p. 48.
21 BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, loc. cit. 22 BRASIL. Lei Federal nº 8.935, de 18 de novembro de 1994, loc. cit.
segurança e eficácia dos atos jurídicos.”
23Por sua vez, o artigo 28 da citada Lei dispõe que “os notários e oficiais de registro
gozam de independência no exercício de suas atribuições, têm direito à percepção dos
emolumentos integrais pelos atos praticados na serventia e só perderão a delegação nas
hipóteses previstas em lei.”
24Swensson adverte, contudo, que esta independência não é absoluta
25. Veja-se:
Tal independência é relativa. E isso porque não exercem eles suas nobres funções em nome próprio, mas por delegação do Poder Público (CF, art. 236). Estão, por expressa disposição constitucional, sujeitos à fiscalização, quanto a seus atos de registro, pelo Poder Judiciário (CF, §1º do artigo 236). Os ofícios estão sob a supervisão, orientação e fiscalização de órgãos do Poder Judiciário especialmente designados. Observe-se que são deveres dos registradores, dentre outros, os de encaminhar ao juízo competente as dúvidas suscitadas pelos interessados e observar as normas técnicas estabelecidas pelo juízo competente (Lei nº 8.935/94, art. 30, XIII e XIV).26 (grifo nosso).Ceneviva, neste aspecto, leciona:
Uma das grandes novidades da Lei nº 8.935/94 foi o enfoque diverso dado à fiscalização judicial em face do sistema anteriormente vigente. Desacolhida a pretensão dos notários e dos registradores, durante a discussão do anteprojeto e do projeto, quanto à exclusão de interferência judiciária em seu trabalho, chegou-se a uma solução intermediária: os titulares têm independência para a organização e a administração dos serviços que lhes forem delegados, mas persiste a fiscalização do Poder Judiciário para exame constante da legalidade de seus atos.27 (grifo nosso).
A Lei nº 8.935/94, que regulamenta os serviços notariais e de registro, em seu
capítulo VI, artigos 37 e 38, dispõe sobre a fiscalização pelo Poder Judiciário. Vale citar:
Art. 37. A fiscalização judiciária dos atos notariais e de registro, mencionados nos arts. 6º a 13, será exercida pelo juízo competente, assim definido na órbita estadual e do Distrito Federal, sempre que necessário, ou mediante representação de qualquer interessado, quando da inobservância de obrigação legal por parte de notário ou de oficial de registro, ou de seus prepostos.
Parágrafo único. Quando, em autos ou papéis de que conhecer, o Juiz verificar a existência de crime de ação pública, remeterá ao Ministério Público as cópias e os documentos necessários ao oferecimento da denúncia. [...]
Art. 38. O juízo competente zelará para que os serviços notariais e de registro sejam prestados com rapidez, qualidade satisfatória e de modo eficiente, podendo sugerir à autoridade competente a elaboração de planos de adequada e melhor prestação desses serviços, observados, também, critérios populacionais e sócio-econômicos, publicados regularmente pela Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística.28 (grifo nosso).
23 BRASIL. Lei Federal nº 8.935, de 18 de novembro de 1994, loc. cit. 24 BRASIL. Lei Federal nº 8.935, de 18 de novembro de 1994, loc. cit.
25 SWENSSON, Walter Cruz et al. Lei de registros públicos anotada: anotações doutrinárias; anotações legislativas, anotações jurisprudenciais. 2. ed. São Paulo: Editora Juarez de Oliveira, 2002, p. 14. 26 Ibid., p. 15.
27 CENEVIVA, 2008, p. 192.
No tocante à inobservância de obrigação legal por parte do notário ou do oficial
de registro, apresenta Ceneviva:
O inciso I do artigo 31 alude à inobservância de prescrições legais ou normativas. Volta, neste art. 37, o termo inobservância, limitado à obrigação legal, mas extensivo aos prepostos. Obrigação legal consiste em regra geral de conduta, sem aplicação específica, até porque o serviço prestado por um agente público se subordina, essencialmente, aos princípios alinhados no caput do artigo 37 da Constituição. O descumprimento da obrigação imposta por lei autoriza a ação do magistrado fiscal.29
E, comentando o artigo 38, ainda acrescenta o autor:
Zelo é a dedicação ou diligência do magistrado no cumprimento permanente de sua missão corregedora, orientando os delegados, apontando soluções alternativas, acolhendo reclamações, fazendo constante verificação pessoal das condutas dos profissionais fiscalizados, sugerindo à Corregedoria-Geral providências que lhe pareçam oportunas para melhora dos resultados visados. Finalmente, zelo também consiste em instaurar processo disciplinar quando verificar que os serviços prestados não são compatíveis com as normas organizacionais e disciplinares. [...] O zelo do fiscal, visto sob o paradigma do art. 37, vem integrado pela preocupação com a qualidade dos atos praticados. O objetivo visado vem definido no art. 38, relacionando-se com a importância social dos serviços atribuídos aos notários e registradores, bem como o relevo jurídico e patrimonial que deles resulta.30
O mesmo autor continua a lição, asseverando que a “[...] fiscalização tem, neste
dispositivo, significado amplo. A normalidade da ação de fiscalizar compreende as ações de
examinar e submeter à vigilância os atos do delegado e/ou os documentos do serviço.”
31E acrescenta: “Fora dos limites da fiscalização, é permitido e recomendável que o
juízo competente enderece à Administração suas sugestões para elaboração de planos de
adequada e melhor prestação desses serviços, conforme se vê do artigo 38.”
32Gonçalves, por sua vez, afirma que:
A fiscalização dos atos notariais e de registro competirá ao Poder Judiciário e será exercida pelo juízo competente, “sempre que necessário, ou mediante representação de qualquer interessado, quando da inobservância de obrigação legal por parte do notário ou de oficial de registro, ou de seus prepostos” (art. 37). “O juízo competente zelará para que os serviços notariais e de registro sejam prestados com rapidez, qualidade satisfatória e de modo eficiente, podendo sugerir à autoridade competente a elaboração de plano de adequada e melhor prestação desses serviços, observados também critérios populacionais e sócio-econômicos, publicados regularmente pela Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística” (art. 38).33 (grifo nosso).
Parizzato também leciona:
O dever de fiscalização pelo Poder Judiciário pode ser efetuado ex officio ou mediante representação de qualquer interessado, quando da inobservância de
29 CENEVIVA, 2008, p. 233. 30 Ibid., p. 235.
31 Ibid., p. 193. 32 Ibid., p. 192.
33 GONÇALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade civil. 10. ed. rev. atual. e ampl. São Paulo: Saraiva, 2008, p. 530.
obrigação legal por parte do notário ou de oficial de registro, ou de seus prepostos, como se verifica do art. 37 da Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994. Caberá, assim, à parte interessada, representar contra o notário, oficial de registro ou seus prepostos, ao juiz competente, que tomará as medidas necessárias à apuração do fato denunciado. [...] Cabe ao juízo competente, no exercício das atribuições de fiscalização dos serviços notariais e de registro, velar, portanto, pela rapidez, qualidade satisfatória e de modo eficiente dos serviços delegados a terceiros, para que esses sejam prestados da melhor forma possível.34
Nesse passo, verifica-se que “a atividade registrária é fiscalizada, supervisionada e
orientada por órgão do Poder Judiciário.”
35O que se pode comprovar com a Lei de Registros
Públicos, Lei nº 6.015/73, a qual dispõe, no seu artigo 48, que “os juízes farão correição e
fiscalização nos livros de registro, conforme as normas da organização judiciária.”
36O juiz da comarca ou os juízes-corregedores (nas comarcas que são sede dos
tribunais de justiça) é quem fiscalizam toda atividade notarial e registral no âmbito local. No
âmbito estadual, quem o faz é o Desembargador Corregedor-Geral da Justiça, na direção da
Corregedoria-Geral da Justiça.
Cumpre mencionar que correição “é uma vistoria administrativa em diligência,
pelo juiz-corregedor, de livros e papéis pertinentes à atividade do delegado, com o objetivo de
assegurar correção dos serviços e bom funcionamento.”
37O objeto da atuação correicional trata-se de norma válida para todos os serviços
notariais e de registro, submetidos à correição e à fiscalização do Poder Judiciário. Os prazos
e a organização das medidas são fixados na lei estadual. Os juízes mencionados são os de
direito, exercentes da função de corregedor.
38Swensson acrescenta:
Atribui a Constituição Federal ao Poder Judiciário a fiscalização dos atos notariais e de registro (§1º do artigo 236). Tal fiscalização se dá através do exercício da função correicional. A função correicional consiste na fiscalização das unidades do serviço notarial e de registro, sendo exercida, em todo o Estado, pelo Corregedor-Geral da Justiça, e, nos limites de suas atribuições, pelos juízes de Direito. E as diretrizes para essa fiscalização estão indicadas no art. 38 da Lei dos Notários e Registradores.39 (grifo nosso).
No Estado de Santa Catarina, delegou-se ao Vice-Corregedor-Geral da Justiça a
tarefa de fiscalização e de orientação das atividades extrajudiciais, conforme o Regimento
Interno da Corregedoria-Geral da Justiça, que, em seu artigo 1º, dispõe:
34
PARIZZATO, João Roberto. Serviços notariais e de registro, de acordo com a Lei nº 8.935, de 18/11/94: atribuições dos tabeliães e oficiais: manual prático. Brasília, DF: Livraria e Editora Brasília Jurídica, 1995, p. 71.
35 SWENSSON, 2002, p. 16.
36 BRASIL. Lei Federal nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, loc. cit. 37 CENEVIVA, 2008, p. 49.
38 Ibid., p. 49.
A Corregedoria-Geral da Justiça, órgão de orientação, controle e fiscalização disciplinar dos serviços judiciais e extrajudiciais, com atribuição em todo o Estado, é exercida pelo Corregedor-Geral da Justiça ou pelo Vice-Corregedor-Geral da Justiça, na hipótese de férias, licenças, impedimentos ou delegação, auxiliados por