2. ALTERAÇÕES DE REGIME NO MERCADO DE HABITAÇÃO DA U.E 15
2.6. Anexos
Anexo II. Alterações de Regime no Mercado da Habitação U.E.-15
Tabela 6 – Alterações de Regime no Mercado de Habitação U.E.-15: Factores Explicativos
A tabela apresenta as alterações de regime das séries taxa de crescimento real dos preços das habitações (iph) e taxa de custo real de utilização do activo habitação (ruc) para os países da U.E.-15. Na determinação das alterações de regime é adoptado o procedimento de Bai e Perron (1998 e 2003). Com base nesse procedimento são determinados os períodos de quebra das séries e os respectivos intervalos de confiança para um nível de confiança de 95%. Os factores explicativos das alterações de regime têm por base o sítio www.globalpropertyguide.com, ECB (2003) e Wolswijk (2006). (+) e (-) indica se em média os preços das habitações ou da taxa de juro aumentaram (diminuíram) nesse período.
Séries Início Série Quebra Intervalo Confiança Factores Explicativos
Alemanha iph ruc 1975 Q4 1975 Q4 Não Não
Áustria iph 1986 Q3
1992 Q2 (+) 2001 Q4 (-)
[1987 Q1; 1994 Q4] [1999 Q3; 2003 Q3]
Os preços em Viena aumentaram perto de 150% neste período, devido a desenvolvimentos positivos na Europa de Leste, aumento da imigração e expansão da aquisição de habitação própria. Fim da Cartelização da Taxa de Juro. Início da Privatização dos Bancos Estatais. Fim do fluxo de imigração, redução do optimismo dos agentes e aumento exagerado da oferta de habitações.
ruc 1986 Q3 1998 Q3 (-) [1998 Q1; 2005 Q4] Processo de adesão à zona Euro.
Bélgica iph 1981 Q1 2003 Q1 (+) [2001 Q1; 2007 Q2]
Rápido Crescimento do Mercado de Habitação provocado pelo aumento da concorrência entre os bancos e pela redução das taxas de juro.
ruc 1981 Q1 2003 Q1 (-) [2000 Q1; 2008 Q2] Processo de adesão à zona Euro.
Dinamarca iph ruc 1971 Q1 1972 Q1 Não Não
Espanha iph 1987 Q1
1988 Q1 (+)
1997 Q4 (+) [1987 Q1; 1989 Q4] [1995 Q1; 2001 Q2] Processo de Liberalização das Taxas de Juro. Processo de adesão à zona Euro, elevado crescimento económico e boom de procura de segunda habitação nas zonas costeiras.
ruc 1987 Q1 Não
Finlândia
iph 1978 Q1 1988 Q4 (+) [1985 Q3; 1990 Q2] Liberalização das Taxas de Juro e Flexibilização dos Termos dos Contratos Hipotecários. ruc 1978 Q1 1988 Q4 (-) 1996 Q2 (-) [1985 Q3; 1990 Q2] [1995 Q4; 2006 Q4] Liberalização das Taxas de Juro e Flexibilização dos Termos dos Contratos Hipotecários. Processo de adesão à zona Euro e Liberalização das Rendas.
França iph ruc 1980 Q2 1980 Q2 Não Não
Grécia
iph 1994 Q1 1999 Q1 (+) [1998 Q4; 2002 Q4] Processo de adesão à zona Euro e Liberalização do Refinanciamento do Crédito Hipotecário com Expansão do Crédito Hipotecário a Todos os Bancos. ruc 1994 Q1 1999 Q1 (-) [1998 Q4; 2002 Q4] Processo de adesão à zona Euro e Liberalização do Refinanciamento do Crédito Hipotecário com Expansão do Crédito Hipotecário a Todos os Bancos.
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Tabela 6 – Alterações de Regime no Mercado de Habitação U.E.-15: Factores Explicativos (continuação)
A tabela apresenta as alterações de regime das séries: taxa de crescimento real dos preços das habitações (iph) e taxa de custo real de utilização do activo habitação (ruc) para os países da U.E.-15. Na determinação das alterações de regime é adoptado o procedimento de Bai e Perron (1998 e 2003). Com base nesse procedimento são determinados os períodos de quebra das séries e os respectivos intervalos de confiança para um nível de confiança de 95%. Os factores explicativos das alterações de regime têm por base o sítio www.globalpropertyguide.com, ECB (2003) e Wolswijk (2006). (+) e (-) indica se em média os preços das habitações ou da taxa de juro aumentaram (diminuíram) nesse período.
Séries Início Série Quebra Intervalo Confiança Factores Explicativos
Holanda iph 1976 Q1 Não ruc 1976 Q4 1994 Q4 (-) 2002 Q1 (+) [1993 Q4; 1999 Q2] [2001 Q4; 2003 Q4]
Neste período verificou-se um crescimento de 78% do preço real das habitações. Para isto contribuiu a liberalização do mercado hipotecário, o aumento da competição entre os bancos e a possibilidade de total dedutibilidade no imposto sobre rendimento dos juros do crédito à habitação pagos. A proporção de crédito com rácios LTV superiores a 100% aumentou de 15% em 1990 para um valor superior a 70% em 2001.
Alteração Fiscal: Imposição de limites à dedutibilidade dos juros hipotecários e expansão da taxa de imposto sobre os ganhos de capital.
Irlanda
iph 1975 Q1 1994 Q3 (+) [1991 Q2; 2006 Q4]
No período considerado o preço das habitações aumentaram 179% em termos reais. A liberalização do mercado hipotecário, o fim do controlo do preço das rendas e alterações fiscais (favorecimento da aquisição de habitação própria em detrimento do arrendamento) ajudam a explicar o crescimento de preços verificado no período.
ruc 1978 Q1 1998 Q4 (-) [1997 Q1; 2000 Q3] Processo adesão à zona Euro e alterações fiscais: abolição do imposto predial e alterações da taxa de imposto dos ganhos de capital.
Itália iph ruc 1988 Q2 1988 Q2 Não Não Luxemburgo iph ruc 1975 Q1 1975 Q1 Não Não
Portugal iph 1988 Q1 1992 Q1 (-) [1989 Q3; 1996 Q4]
Wolswijk (2006) refere o processo de privatização como um dos factores explicativos para a quebra encontrada, que resultou na Liberalização das Taxas de Juro, na Abolição dos Controlos de Crédito, Flexibilização dos Termos dos Contratos Hipotecários e Legislação sobre as Restrições de Entrada, Abertura de Sucursais, Especialização e Segmentação.
ruc 1988 Q1 Não
Reino Unido iph ruc 1968 Q2 1973 Q1 1992 Q4 (-) 1992 Q3 (-) [1990 Q4; 1994 Q3] [1992 Q1; 1997 Q1] Crise do Mecanismo de Taxas de Câmbio (ERM). Crise Financeira. Crise do Mecanismo de Taxas de Câmbio (ERM). Crise Financeira.
Suécia
iph 1986 Q1 Não
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Tabela 7 – Principais Reformas na U.E. -15
A tabela apresenta as principais reformas ao nível da política de impostos e subsídios à habitação, mercado de arrendamento e liberalização do sistema financeiro verificadas nos países da U.E.-15, com inicio na década de 70, que não se traduziram numa quebra das séries analisadas. A lista dessas reformas tem como base ECB(2003) e Wolswijk (2006).
País / Início
das Séries Medidas de Reforma
Alemanha
(1975 Q4)
Desregulação da taxa de juro no início da década de 70.
1983: Possibilidade de aumento das rendas para os inquilinos existentes até 30% (período de 3 anos para a sua actualização). Actualização das rendas indexadas ao ipc. 1987: Abolição do imposto sobre a renda imputada (tax on imputed rents) e fim da
dedução dos encargos com o crédito à habitação.
1996: Substituição dos subsídios fiscais por subsídios não fiscais.
2001: Limite superior de aumento das rendas para os inquilinos existentes reduzido a 20%.
Áustria
(1986 Q3)
1980: Liberalização das taxas de juro. 1981: Abolição dos controlos de crédito.
1985: Restabelecimento dos controlos de taxa de juro devido à sua cartelização. 1986: Liberalização parcial dos novos arrendamentos.
1994: Introdução do “sistema indicativo do valor da renda”.
Bélgica
(1981 Q1)
1984: Aumentos das rendas indexados ao IPC. 1985-1987: Indexação temporariamente suspensa. 1987: Abandono da fixação de taxa de juro nos depósitos.
1991: Introdução da liberdade negocial nos novos contratos de arrendamento a termo fixo. 1992: Legislação permitindo a concessão de crédito a taxas de juro variáveis e reduzindo
as comissões de amortização da dívida hipotecária.
Década de 90: onda de aquisições e privatizações no sector bancário.
Dinamarca
(1972 Q1)
1982: Liberalização dos contratos de crédito hipotecário e das taxas de juro.
Início da década de 90: Liberalização dos termos dos contratos hipotecários e livre acesso à possibilidade de extracção de capital (equity withdrawal).
1990: Condomínios construídos após 1991 excluídos de controlo de rendas. 1997: Introdução dos contratos de crédito a taxa ajustável.
1998/99: Alterações na taxa marginal de dedução dos encargos com o crédito à habitação no imposto sobre o rendimento. Imposto sobre a renda imputada (tax on imputed
rents) substituído por imposto predial.
Espanha
(1987 Q1)
Início da década de 80: abolição das restrições quanto às actividades bancárias permitidas aos diferentes tipos de bancos.
1985: Liberdade de negociação das rendas dos novos contratos de arrendamento. 1992: Introdução da securitização nos contratos de crédito hipotecários.
1995: Duração mínima de 5 anos dos contratos arrendamento. Indexação das rendas ao IPC. Possibilidade de actualização das rendas nos contratos de arrendamento existentes (período de 10 anos para ser implementado).
Finlândia
(1978 Q1)
1993: Substancial redução da taxa de dedução dos encargos com o crédito à habitação no imposto sobre o rendimento.
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Tabela 7 – Principais Reformas na U.E. -15 (continuação)
A tabela apresenta as reformas ao nível da política de impostos e subsídios à habitação, no mercado de arrendamento e de liberalização do sistema financeiro verificadas nos países da U.E.-15, com inicio na década de 70, que não se traduziram numa quebra das séries analisadas. A lista dessas reformas tem como base ECB(2003) e Wolswijk (2006).
País / Início
das Séries Medidas de Reforma
França
(1980 Q2)
1984: Redução dos requisitos exigidos aos bancos especializados. 1987: Eliminação dos controlos de crédito.
1997: Novos contratos de arrendamento liberalizados.
1997/98: Abolição da dedução dos encargos com o crédito à habitação no imposto sobre o rendimento.
1999: Reforma da securitização dos contratos de crédito hipotecários. 1999: Redução das comissões de amortização da dívida hipotecária.
Grécia
(1994 Q1)
1985-1992: Liberalização gradual das restrições quantitativas, taxa de juro e outros termos e condições dos contratos de crédito hipotecários.
1997: Liberdade de negociação das rendas nos novos contratos de arrendamento. Duração mínima de 3 anos dos contratos de arrendamento.
Holanda
(1976 Q4) 1980: Liberalização das taxas de juro.
Irlanda
(1975 Q1 e 1978 Q1)
1984: Flexibilidade dos termos dos contratos de crédito hipotecários. 1985: Desregulação das taxas de juro.
1986: Eliminação dos controlos de crédito.
1991-1999: Redução do rácio de liquidez primário de 8% para 2%.
Itália
(1988 Q2)
1983: Liberalização das taxas de juro.
1983: Eliminação dos limites máximos de crédito (temporariamente introduzidos em 1986 e 1987).
1990: Abolição dos controlos administrativos na abertura de sucursais.
1992: Introdução da liberdade negocial nos novos contratos de arrendamento a termo fixo. 1993: Introdução de um imposto predial municipal.
1994: Eliminação da distinção entre instituições de crédito de curto e longo prazo. 1995: Aumento do LTV máximo legal para 80%.
1998: Duas tipologias de contratos “livres”: contrato de arrendamento com total liberdade negocial e contratos de arrendamento em que os aumentos de rendas são colectivamente negociados entre senhorios e inquilinos.
Luxemburgo
(1975 Q1)
1987: Possibilidade de aumento das rendas dos contratos de arrendamento anteriores a 10 Setembro de 1944.
Década de 90: Aumento do limite da dedução dos encargos com o crédito à habitação no imposto sobre o rendimento. Regime fiscal do registo das habitações mais favorável para o proprietário.
Portugal
(1988 Q1)
1981: Introdução da liberdade negocial nos novos contratos arrendamento (mas sem nenhum processo de indexação permitido).
1983: Redução das restrições de entrada no sector bancário e segurador.
1985: Mecanismo de actualização das rendas indexado ao IPC. Possibilidade de actualização das rendas dos contratos de arrendamento antigos (mas continuam os valores das rendas muito distantes das dos novos contratos).
1990: Possibilidade de colocação de um limite na duração dos contratos de arrendamento. 2006: Novo regime de arrendamento urbano. Reforço do princípio da autonomia privada e
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Tabela 7 – Principais Reformas na U.E. -15 (continuação)
A tabela apresenta as reformas ao nível da política de impostos e subsídios à habitação, no mercado de arrendamento e de liberalização do sistema financeiro verificadas nos países da U.E.-15, com inicio na década de 70, que não se traduziram numa quebra das séries analisadas. A lista dessas reformas tem como base ECB(2003) e Wolswijk (2006).
País / Início
das Séries Medidas de Reforma
Reino Unido
(1968 Q2 e 1973 Q1)
1980: Remoção dos controlos de crédito.
1986: Permissão da expansão do crédito às “building societies”. 1987: Introdução da securitização.
1988: Alterações no arrendamento – facilidade no despejo e de negociação da renda inicial e da sua indexação.
Suécia
(1986 Q1)
1983: Instituições hipotecárias livres de emitir obrigações para o seu refinanciamento. 1985: Liberalização das taxas de juro e abolição dos limites máximos de crédito. 1986: Redução dos requisitos prudenciais exigidos pelos reguladores.
1991: Redução da taxa de dedução dos encargos com o crédito à habitação no imposto sobre o rendimento. Abolição do imposto sobre a renda imputada (tax on imputed
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