Resultados

2.3.1. Teste de Alteração de Estrutura

Nas tabelas 4 e 5 são apresentados os resultados das estatísticas de teste de alterações de estrutura para as séries iph e ruc, para os países da U.E.-15. No caso da Alemanha, Dinamarca, Itália e Luxemburgo as estatísticas “double maximum” não se mostram estatisticamente significativas para os níveis de significância convencionais, não revelando ambas as séries evidência de existência de alterações de estrutura nesses países. Para Espanha, Holanda, Portugal e Suécia existe apenas evidência de alteração de estrutura em apenas uma das séries. A estatística F(2|1) revela-se estatisticamente significativa para as séries iph de Áustria e Espanha e ruc de Finlândia e Holanda, enquanto que a estatística F(3|2) se mostra estatisticamente insignificante. Este facto revela a existência de duas quebras estruturais (três regimes) nas séries dos países mencionados. Para Bélgica, Grécia, Irlanda e Reino Unido, a estatística F(1|0) revela a existência de significância estatística para ambas as séries, ao passo que a estatística F(2|1) se mostra estatisticamente insignificante. Este facto evidencia a existência de uma quebra de estrutura (dois regimes) nos países referidos. Conclusão idêntica se retira para séries ruc de Áustria e Suécia e iph de Finlândia e Portugal.

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Tabela 4 - Teste de Bai e Perron (1998, 2003): Taxa de Crescimento Real dos Preços da Habitação

A tabela apresenta os resultados das estatísticas do teste de Quebra de Estrutura Múltipla de Bai e Perron (1998, 2003) para a série da taxa de crescimento real dos preços das habitações (iph), nos países da U.E.- 15. *, ** e *** indicam a existência de significância estatística de 10%, 5% e 1%, respectivamente. a Teste Unilateral cuja hipótese H0 é a existência de zero quebras contra a hipótese alternativa de um número desconhecido de quebras, assumindo-se um número máximo de 5 quebras. b _{Teste unilateral cuja} hipótese H0 é a existência de zero quebras contra a hipótese alternativa de um número desconhecido de quebras, assumindo-se um número máximo de 5 quebras. c _{Teste unilateral cuja hipótese H}

0 é a existência de l quebra contra a hipótese alternativa de l+1 quebras; F(1\0), l=0; F(2\1), l=1; F(3\2), l=2.

País UDmaxa WDmax (5%)b F(1\0)c F(2\1)c F(3\2)c

Alemanha 6,28 9,46 6,28 - - Áustria 17,18* 19,74** 17,18* 13,47** 4,36 Bélgica 7,56*** 11,79** 7,33*** 2,37 - Dinamarca 7,02 9,60 7,02 - - Espanha 22,90* 40,98** 22,90* 13,48** 7,20 Finlândia 36,01* 51,83** 13,59* 6,24 - França 5,53 9,23 5,53 - - Grécia 9,14** 18,52** 8,80** 3,014 - Holanda 6,68 9,40 6,68 - - Irlanda 24,62* 45,06** 8,11*** 4,23 - Itália 5,75 7,67 5,75 - - Luxemburgo 5,50 7,41 5,50 - - Portugal 19,17* 30,36** 10,44** 7,02 - Reino Unido 16,65* 24,11** 16,65* 4,54 - Suécia 5,20 7,32 5,20 - -

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Tabela 5 – Teste de Bai e Perron (1998, 2003): Taxa do Custo Real de Utilização da Habitação

A tabela apresenta os resultados das estatísticas do teste de Quebra de Estrutura Múltipla de Bai e Perron (1998, 2003) para a série da taxa de custo real de utilização da habitação (ruc), nos países da U.E.-15. *, ** e *** indicam a existência de significância estatística de 1%, 5% e 10%, respectivamente. a _Teste Unilateral cuja hipótese H0 é a existência de zero quebras contra a hipótese alternativa de um número desconhecido de quebras, assumindo-se um número máximo de 5 quebras. b _{Teste unilateral cuja hipótese} H0 é a existência de zero quebras contra a hipótese alternativa de um número desconhecido de quebras, assumindo-se um número máximo de 5 quebras. c _{Teste unilateral cuja hipótese H}

0 é a existência de l quebras contra a hipótese alternativa de l+1 quebras; F(1\0), l=0; F(2\1), l=1; F(3\2), l=2.

País UDmaxa WDmax (5%)b F(1\0)c F(2\1)c F(3\2)c

Alemanha 4,62 9,55 4,62 - - Áustria 38,14* 83,68** 7,66*** 4,50 - Bélgica 30,28* 63,61** 7,99*** 2,73 - Dinamarca 4,16 7,66 4,16 - - Espanha 6,51 8,51 6,51 - - Finlândia 18,71* 21,86** 18,71* 9,58*** 9,57 França 3,09 4,22 4,22 - - Grécia 24,40* 44,16** 15,03* 2,29 - Holanda 36,99* 63,92** 15,33* 8,60*** 8,60 Irlanda 34,55* 58,5** 21,73* 6,46 - Itália 7,00 9,72 7,00 - - Luxemburgo 3,76 5,86 3,76 - - Portugal 4,32 8,25 4,32 - - Reino Unido 31,68* 37,65** 16,13* 2,26 - Suécia 168,62* 370,00** 20,30* 3,72 -

Na tabela 6, em anexo, são apresentadas as datas das quebras de estrutura das séries iph e ruc e respectivos intervalos de confiança a 95% para os países da U.E.-15. Para as quebras de estrutura encontradas são indicados possíveis factores explicativos dessas quebras de estrutura tendo por base alterações de política efectuadas nos mercados financeiro e de habitação e referidos em ECB (2003), Wolswijk (2006) e no sítio www.globalpropertyguide.com.

41 2.3.2. Alterações de Política versus Alterações de Regime

Maclennan et al. (1998), ECB (2003) e Hilbers et al. (2008) referem que as políticas macroeconómicas, prudenciais e estruturais tendem a afectar o mercado de habitação. A figura 1 ilustra como os mercados de habitação são influenciados pelos vários canais, ou seja, pelas políticas macroeconómicas, prudencial e estrutural.

Figura 1. Efeitos das Alterações de Politica sobre o Mercado de Habitação

Fonte: Hilbers et al. (2008)

POLÍTICA FISCAL

Rendas Rendimento Impostos

Custo de Utilização Demografia PROCURA PREÇOS HABITAÇÃO E TURNOVERS OFERTA Oferta de Crédito Taxa de Juro POLÍTICA PRUDENCIAL POLÍTICA MONETÁRIA POLÍTICA ESTRUTURAL

42 A política monetária afecta a taxa de juro de curto prazo, que por sua vez influencia a taxa de juro de longo prazo e as expectativas sobre a inflação, tendo desta forma um importante impacto na evolução dos preços da habitação. Estes tendem a influenciar quer o lado da procura quer da oferta do mercado de habitação através dos custos de financiamento suportados pelos agentes que irão construir e adquirir as habitações.

A política fiscal tende a afectar os preços da habitação e os seus fundamentais via impostos e subsídios. Por exemplo, o rendimento disponível tende a ser afectado por alterações dos impostos sobre o rendimento e pela dedutibilidade de certos custos. Desta forma o custo real da habitação deve incluir os efeitos dos impostos sobre o imobiliário e restantes custos associados ao activo habitação.

As políticas de supervisão e regulação (prudencial) tendem a afectar os preços da habitação pelo seu impacto no custo e na facilidade de financiamento das aquisições de habitação. Estas políticas são tipicamente compostas por requisitos de capital para os bancos, limites no montante de crédito aos clientes e enquadramento legal na utilização do colateral.

As políticas estruturais, nomeadamente as políticas sobre o mercado de trabalho, concorrência e políticas de utilização e ocupação da terra, tendem a afectar os custos de construção e a oferta de habitação.

Wolswijk (2006) enumera as principais reformas fiscais e no sector financeiro ocorridas nos países da U.E.-15. A larga maioria destas alterações de política está na origem das alterações de regime do mercado de habitação. A metodologia de Bai e Perron (1998, 2001 e 2003) que tem por base na selecção das datas das quebras de estrutura “a purely data-driven procedure” parece confirmar a existência de correspondência entre a alteração de política e a alteração do regime de preços do mercado de habitação. Importa contudo referir que nem todas as alterações de política se traduziram em quebras de estrutura no mercado de habitação. Como resulta da figura 1, a evolução do preço das habitações é o resultado de um conjunto de factores, podendo os efeitos de determinada política não produzirem os efeitos desejados pelas autoridades ao serem mitigados por efeitos contrários provocados pelas restantes políticas.

A tabela 7, em anexo, apresenta um conjunto de reformas que ocorreram a partir da década de 80, nos países da U.E.-15, ao nível do mercado de arrendamento, sistema financeiro e na política de impostos e subsídios à habitação, que não causaram uma

43 quebra de estrutura das séries da taxa de crescimento real dos preços da habitação e custo real de utilização da habitação. As razões porque essas medidas de reforma identificadas por ECB (2003) e Wolswijk (2006) não terem causado uma quebra de estrutura nas séries analisadas podem dever-se a um conjunto variado de factores: (1) a simples inexistência de cobertura das séries analisadas aquando do surgimento dessas reformas; (2) o facto de algumas dessas medidas de reforma produzir efeitos desfasados, em termos temporais, nas séries analisadas; (3) a possível existência de um desfasamento entre os objectivos do legislador/regulador e os resultados práticos da medida implementada, podendo os objectivos finais pretendidos com a medida de reforma ficar muito aquém do pretendido10 e (4) os efeitos desejados pelas autoridades poderem surgir mitigados por efeitos contrários provocados por outras políticas.