Determinantes da Procura e Oferta de Habitação

O modelo de equilíbrio estático de DiPasquale e Wheaton (1992) é utilizado na análise do comportamento dos preços das habitações no longo prazo. A questão central do modelo, apresentado na figura 3, consiste na distinção entre os mercados do activo e da propriedade, bem como a sua interacção.

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Figura 3. Impacto das Variáveis Macroeconómicas nos Preços da Habitação

A figura seguinte apresenta o impacto das variáveis macroeconómicas nos preços da habitação, com base no modelo de equilíbrio estático de DiPasquale e Wheaton (1992). O painel A. mostra os efeitos de um aumento da actividade económica. O painel B. mostra os efeitos de um aumento dos custos de construção. O painel C. mostra os efeitos de um aumento da taxa de juro.

Rendas Rendas

Construção Painel A. Mercado Activos:

Determinação dos Preços

Mercado da Propriedade: Determinação das Rendas

Stock de Habitação Preço II III I IV C’ Determinação da Construção Determinação do Stock de Habitação D’ D = f (R, AE) = S Rendas Construção

Painel C. Mercado Activos: Determinação dos Preços

II Preço Determinação da Construção III Determinação do Stock de Habitação IV Mercado da Propriedade: Determinação das Rendas

Stock de Habitação

C C

D = f (R, AE) = S

I

Painel B. Mercado Activos: Determinação dos Preços

II Preço Determinação da Construção III Rendas Construção Mercado da Propriedade: Determinação das Rendas

I Determinação do Stock de Habitação IV Stock de Habitação C D = f (R, AE) = S

66 Do modelo resulta a escolha das seguintes variáveis macroeconómicas:

1. Actividade Económica: O painel A. da figura 3 mostra-nos os efeitos do aumento da actividade económica, AE. Um aumento da AE ao originar um aumento do emprego ou da produção industrial provoca um aumento da procura por nova habitação, D, provocando uma alteração da curva da procura no primeiro quadrante para a direita. Atendendo que o stock de habitação não sofre alterações no curto prazo, as rendas, R, tendem a aumentar originando um aumento dos preços das habitações, P, no mercado do activo: . Um indicador amplamente utilizado na literatura para a actividade económica é o rendimento disponível. Contudo esta variável é uma medida do rendimento médio, sendo que os compradores e vendedores de habitação têm tipicamente um rendimento superior ao da média da população. Adams e Füss (2010) utilizam a primeira componente principal da matriz composta pela oferta real de moeda, consumo real, produção industrial real, PIB real e a taxa de emprego como proxy da actividade económica. No nosso estudo são utilizadas duas variáveis como proxy da actividade económica: o PIB real e o montante de crédito hipotecário concedido à habitação. A razão desta escolha deve-se ao facto de o consumo real, produção real e a taxa de emprego estarem fortemente correlacionadas com o PIB e pela necessidade de autonomizar os efeitos provocados pelas características institucionais ao nível do crédito concedido para a habitação. Tsatsaronis e Zhu (2004) referem que a interacção entre o crédito bancário e os preços das habitação é afectada pelas características institucionais.

2. Custos de Construção: O segundo efeito relacionado com o impacto sobre a curva de oferta de novas construções consiste na alteração dos custos de construção ou do stock de habitação. O aumento dos custos de construção, em resultado do aumento dos preços dos materiais de construção ou do aumento dos custos do trabalho provoca um aumento dos custos de financiamento da construção. Este efeito surge evidenciado no painel B. da figura 3, com a deslocação da curva da construção para a esquerda. O aumento dos custos de construção provoca uma redução da construção, C, e consequentemente uma redução do nível do stock de habitações, S. A redução do stock de habitação provoca ainda um aumento das rendas pela diminuição da oferta. O aumento das rendas tendem por sua vez a gerar um aumento dos preços da habitação no mercado do activo habitação: . Em resultado, a nova caixa surge a nova

67 caixa surge numa posição mais elevada e mais para a esquerda, relativamente a anterior. As rendas e os preços da habitação mostram-se mais elevados, mas em que a construção e o stock de habitações apresentam um valor menor do que teriam se não houvesse o aumento dos custos de construção. A exacta posição das caixas depende das elasticidades das curvas individuais.

3. Taxa de Juro: Um aumento da taxa de juro não provoca uma alteração directa da procura de novas habitações mas altera a procura pela aquisição de habitação própria. Um aumento da taxa de juro, i, aumenta o retorno dos outros activos de rendimento fixo, caso das obrigações relativamente ao retorno dos activos imobiliários, provocando uma alteração da procura do imobiliário para outros activos. Uma elevada taxa de juro reflecte-se posteriormente num aumento da taxa de juro do crédito à habitação, que origina uma redução da procura por estes activos e consequentemente uma redução dos preços da habitação. Esta alteração da procura surge demonstrada no último painel da figura 3 e resulta num aumento da inclinação da taxa de capitalização (rácio entre as rendas e os preços da habitação). O aumento da taxa de capitalização reflecte-se numa redução dos preços do imobiliário, que por sua vez, provoca uma redução da construção e que se traduz numa redução do stock de habitações. A redução do stock de habitações aumenta as rendas, pelo que a nova caixa surge numa posição mais elevada e mais simétrica relativamente a anterior. Desta forma é de esperar um efeito negativo nos preços da habitação da seguinte dimensão: . No nosso estudo é utilizada como proxy da taxa de juro o custo real de utilização da habitação. Dada a possibilidade de dedução dos encargos com a habitação no imposto sobre o rendimento e atendendo aos impostos sobre a propriedade e à depreciação deste activo, o custo de utilização do activo habitação constitui uma adequada medida para a tomada de decisão de aquisição de habitação.

4. Stock de Habitação: Do quadrante IV do modelo resulta que as alterações no stock de habitação, S, num dado período é igual ao fluxo de novas construções menos as perdas de stock dadas pela taxa de depreciação do activo, . O stock de habitação manter-se-á constante se a taxa de depreciação do activo for igual à taxa de crescimento das novas construções. Se a taxa de crescimento de novas construções se mostrar inferior à taxa de depreciação verificar-se-á uma redução do stock de habitações e uma tendência para o aumento dos preços da habitação. Quigley e Raphael (2005) mostram a existência de uma relação de interdependência entre a regulação do uso do solo, o

68 crescimento do stock da habitação e os preços da habitação. Os autores referem que os elevados preços da habitação no estado da Califórnia são o resultado da existência de uma regulação muito restritiva no uso do solo que ao provocar um reduzido crescimento do stock de habitação, explica os elevados preços da habitação nesse estado comparativamente aos outros estados americanos. Dada a inexistência de dados sobre o stock de habitação na generalidade dos países da U.E.-15, é utilizada a variável “Building Permits Index”, como proxy do stock de habitação e das restrições quanto ao uso do solo.

Entre outros autores, Wolswijk (2006) refere a necessidade de se incluírem dummies que capturem os efeitos sobre os preços da habitação resultantes de reformas fiscais, de liberalização do sistema financeiro e reformas do mercado de habitação. Para o efeito são utilizadas duas variáveis dummies, D1 e D2, que têm por base o ensaio desenvolvido no capítulo anterior.

Por último, uma referência à questão da variável demográfica e à sua exclusão nas estimações efectuadas. Após o artigo de Mankiw e Weil (1989) a maioria dos estudos encontraram efeitos sem significância estatística ou mesmo efeitos negativos na relação entre o crescimento da população e os preços da habitação (por exemplo, Hort, 1998 para a Suécia, e Engelhardt e Poterba, 1991 para o Canadá; Poterba, 1991). Hort (1998) refere que as variações da população tendem a estar “contabilizadas” através da variável rendimento, que é especificada como o produto do rendimento per capita e a dimensão da população, razão pela qual exclui a variável População em todas as estimações posteriores.