Apresentação do Caso

A formalização de financiamentos imobiliários, objetivamente, consiste em elaborar o contrato de empréstimo entre cliente e instituição financeira para a aquisição de um imóvel. A formalização do financiamento somente ocorre para clientes cuja análise de concessão de crédito tenha sido aprovada e quando o cliente indica o imóvel que está adquirindo.

O principal objetivo do processo de formalização é assegurar ao credor, por meio de um contrato jurídico, que a garantia oferecida em troca do crédito (Imóvel que está adquirindo) poderá ser exercida em caso de impossibilidade de cumprimento das obrigações financeiras relativas à quitação do financiamento.

O contrato de financiamento imobiliário, além de regular as condições do financiamento, também formaliza o ato de compra e venda do imóvel, tendo a mesma validade jurídica que uma escritura pública. É também através do contrato de financiamento que se institui a garantia da operação, atualmente hipoteca ou alienação fiduciária do imóvel objeto da compra e venda, em favor do banco concessor do financiamento.

Na figura 5.1 encontra-se o fluxo macro do processo de contratação. Destacado em cinza está o Processo A, que será objeto de estudo e detalhado a seguir.

De forma objetiva, o processo de formalização de financiamentos inicia-se pela recepção do rol de documentos exigidos para formalização do contrato, denominado pasta de documentos, solicitados no momento da aprovação de crédito do cliente. Esta pasta é analisada através do Processo A, onde são apontados eventuais documentos faltantes que são novamente solicitados aos clientes. Caso não existam documentos pendentes o processo se encaminha para uma fase de confirmação, junto ao cliente, dos valores envolvidos na operação de compra e venda do imóvel e financiamento (Entrada, Valor a ser utilizado de FGTS, Valor de Financiamento, Prazo desejado, etc.). Com os valores confirmados, efetua-se a intermediação junto a CEF (Caixa Econômica Federal) para saque do valor utilizado da conta do FGTS do cliente e por fim emite-se o contrato.

Caso existam documentos faltantes no processo, após a nova solicitação ao cliente e a posterior recepção dessas pendências, verifica-se se não existem mais pendências e o processo é encaminhado para a fase de confirmação e emissão do contrato já descrita.

5.2.1. Descrição do Processo de Estudo

O Processo A é o coração da formalização de financiamentos. Nele ocorre a análise técnica e jurídica dos documentos enviados pelo cliente, preparação do contrato de financiamento e apontamento de pendências de documentos no processo.

Na figura 5.2 encontra-se o fluxo do Processo A, em detalhes, descrito atividade a atividade a seguir.

- Recepcionar pasta de documentos: O processo de contratação é iniciado quando cliente, com a carta de crédito aprovada encaminha ao banco a relação de documentos solicitados para análise e formalização da operação. A listagem de documentos é adaptada ao tipo de financiamento aprovado pelo banco para o cliente e às diferentes localidades em que o banco concede financiamento imobiliário.

- Cadastrar Entrada: A documentação é recebida e em seguida cadastra-se a recepção da documentação no sistema interno para prosseguimento do processo de contratação, registrando a data de entrada de cada processo. Cada processo recebe um número de controle (número de processo). - Distribuir o processo: Após o cadastramento da recepção da pasta de

documentos no sistema interno, o processo é distribuído, seguindo ordem de cadastramento, para cada colaborador indicado no sistema interno como habilitado para execução da análise do processo de contratação, de acordo com especificação previamente realizada.

- Montar pasta: Toda a documentação fisicamente encaminhada ao banco pelo cliente e que comporá o processo de contratação é agrupada em uma ordem previamente determinada que otimiza a análise em uma pasta padrão de documentos.

- Arquivar pasta: As pastas recepcionadas no dia são reunidas e arquivadas em armários por ordem de número de processo até que no momento de sua análise seja retirada pelo analista responsável.

- Iniciar análise: A documentação é retirada do arquivo pelo colaborador selecionado, de acordo com a fila individual do sistema interno.

- Analisar Documentos: Os documentos, reunidos na pasta, são analisados um a um pelo analista responsável pelo processo de contratação. Ele verificará se as informações ali reunidas asseguram ao banco uma garantia sem ônus para a concessão do financiamento. Para isso, o analista verifica se as partes envolvidas na operação (Cliente Comprador, Vendedores do Imóvel e Imóvel) apresentaram documentos pessoais

verdadeiros que atestem a inexistência de impedimentos legais que possam comprometer a concessão do empréstimo.

- Analisar juridicamente: Alguns processos além da análise realizada pelos analistas necessitam de uma análise jurídica mais aprofundada por advogados. Os advogados da equipe de contratação elaboram pareceres sobre aspectos da documentação que suscitem dúvidas nos analistas responsáveis pelo processo ou careçam de interpretação técnica em função de sua complexidade.

- Cadastrar dados e valores da operação: Após a análise, o analista cadastra as informações necessárias para a confecção do contrato de financiamento no sistema interno. Trata-se de uma quantidade relevante de dados como nome, endereço, entre outros, dos clientes (compradores), dos vendedores e do imóvel, além dos valores da operação.

- Fechar Pendências: Eventualmente os processos apresentam pendências de documentos faltantes na remessa realizada pelo cliente. Todas pendências documentais do processo são registradas no sistema interno através de um check-list eletrônico. Outra equipe realizará a solicitação desses documentos faltantes ao cliente com base nos apontamentos realizados no sistema interno nessa fase.