A utilização econômica da propriedade imobiliária não é ilimitada e pode ser modulada pela legislação. In casu, o dono da gleba não pode a seu bel-prazer fracionar a terra ao arrepio do Poder Público, na medida em que o Município tem interesse em exercer o controle sobre o aumento populacional e crescimento ordenado da cidade, editando regras e critérios legais para ocupação do solo urbano.
Portanto, antes mesmo do interessado elaborar o projeto de loteamento, deverá solicitar à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamentos urbano e comunitário, apresentando, para este fim, requerimento e planta do imóvel contendo, pelo menos, os seguintes documentos elencados no artigo 6º, I a VI, da LPS:
a) as divisas da gleba a ser loteada;
b) as curvas de nível à distância adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal;
c) a localização dos cursos d’água, bosques e construções existentes;
d) a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários existentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser loteada;
e) o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;
Há, pois, obrigatoriedade em realizar a consulta prévia para se pedir as diretrizes, podendo ser dispensadas em duas hipóteses (LPS, art. 8º): quando o Município tiver menos de cinquenta mil habitantes ou nos Municípios cujo plano diretor contiver diretrizes de urbanização para a zona em que se situe o parcelamento.
As diretrizes expedidas vigorarão pelo prazo máximo de quatro anos e, dentro deste lapso temporal, o interessado deverá elaborar o projeto de loteamento e apresentar ao Município ou Distrito Federal, sob pena de decadência. Caso o proprietário deixe o prazo vencer, estas diretrizes perdem a validade e o loteador deverá realizar outra consulta prévia e pedir que sejam feitas novas diretrizes.
Com base no traçado e diretrizes oficiais, o projeto de loteamento conterá desenhos, memorial descritivo e cronograma de execução das obras com duração máxima de quatro anos, acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, de certidão negativa de tributos municipais e do competente instrumento de garantia, ressalvado o disposto no § 4o do art. 18.
A exceção se refere à dispensa do título de propriedade quando se tratar de parcelamento popular, destinado às classes de menor renda, em imóvel declarado de utilidade pública, com processo de desapropriação judicial em curso e imissão provisória na posse, desde que promovido pela União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas, autorizadas por lei a implantar projetos de habitação.
A ressalva quanto à dispensa do título de propriedade também vale para a apresentação do projeto de desmembramento, sendo exigido, neste caso, apenas requerimento à Prefeitura Municipal ou ao Distrito Federal, acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba e de planta do imóvel a ser desmembrado, contendo as indicações das vias existentes e dos loteamentos próximos, do tipo de uso predominante no local e da divisão de lotes pretendida na área (LPS, art. 10). Por ter um impacto menor no sistema urbanístico, pois há o aproveitamento das vias, a legislação exige menos requisitos para a aprovação do desmembramento em comparação ao projeto de loteamento.
Verifica-se, dessa forma, que a aprovação do projeto de loteamento ou desmembramento é ato privativo88 da prefeitura municipal ou distrital, devendo o Poder Público não aprovar o projeto de parcelamento em áreas de risco definidas como não edificáveis. Mais uma vez, diante da iminência de danos físicos irreparáveis ao indivíduo e à sua família, o legislador sopesou os valores constitucionais em jogo e deu prevalência ao bem mais valioso de todos, que é a vida.
Em determinadas situações, a ampla autonomia municipal em aprovar o projeto é condicionada por decreto estadual quando o parcelamento está localizado em áreas de interesse especial; área limítrofe do Município ou que pertença a mais de um Município, nas regiões metropolitanas ou em aglomerações urbanas; ou quando o loteamento abranger área superior a 1.000.000 m². Apesar da regulamentação do Estado, o ato de aprovação permanece na seara do ente local.
Além disso, se o loteamento ou desmembramento estiver localizado em área de Município integrante de região metropolitana, o exame e a anuência prévia à aprovação do projeto caberão à autoridade metropolitana, consoante determina o artigo 13, parágrafo único, da LPS.
Superadas estas condicionantes legais e estando em ordem a documentação apresentada com o requerimento, o Município ou o Distrito Federal deverá analisar e aprovar o projeto conforme determina a legislação de cada ente federado e, no caso de omissão, dentro do prazo de noventa dias, importando em rejeição o silêncio da Administração Pública, porém ficando assegurada a indenização por eventuais danos.
Aprovado expressamente o projeto de loteamento ou desmembramento, o interessado deverá efetivá-lo no prazo constante do cronograma de execução, cuja pena de caducidade da aprovação se impõe, não podendo ser superior a quatro anos. Apesar da similitude de prazos máximos, não há se confundir o lapso temporal para apresentação do projeto ao Município para a aprovação com o prazo para a execução do cronograma das obras.
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Por último, importante destacar que os espaços livres de uso comum, as vias e praças, as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo, não poderão ter sua destinação alterada pelo loteador, desde a aprovação do loteamento, salvo as hipóteses de caducidade da licença ou desistência do loteador (LPS, art. 17). A impossibilidade de modificação da destinação se deve ao fato de que estes imóveis deixaram de ser propriedade particular para pertencer ao domínio público, perdendo o loteador a disponibilidade sobre os bens.
5.3 O Registro imobiliário do loteamento e desmembramento e a entabulação