A Lei Federal 6.766/1979, regulamenta o parcelamento do solo urbano dentro do território nacional. Nela tem-se a união de várias áreas jurídicas em um só diploma
legal. A sua principal finalidade é facilitar ao Poder Público a organização do espaço físico, com o propósito de melhorar a habitação, circulação e demais funções fundamentais da cidade.
Inicialmente é importante demonstrar de que formas pode ser realizado o parcelamento do solo urbano, que é através de loteamento ou desmembramento, devendo ser considerada a Lei 6.766/1979 e legislações municipais e estaduais. A lei mencionada contem diretrizes gerais do parcelamento do solo, modalidades do parcelamento, requisitos para cada modalidade de parcelamento e, ainda, algumas disposições penais, caso ocorra crime contra a Administração Pública.
Conforme expresso no parágrafo primeiro do artigo 2º, da lei supracitada, loteamento é “[...] a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. (BRASIL, 2017)” Para que seja aprovado
o loteamento ele deverá conter no seu projeto áreas destinadas a sistema de circulação, espaço para uso público e área para implementação de equipamentos urbanos e comunitários, onde as metragens de cada área será definida conforme Plano Diretor Municipal ou lei específica. Cada lote deverá ter no mínimo 125m² (cento e vinte cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, conforme disposto no artigo 4º da lei de parcelamento do solo.
A lei ainda cita que deverá ser reservada uma faixa non aedificandi de 15 (quinze) metros de cada lado, em casos que o loteamento for próximo de águas correntes e dormentes ou de faixas rodoviárias e ferroviárias de domínio público, salvo disposição mais exigente em lei específica.
O Município poderá exigir do loteador uma área destinada a equipamentos urbanos, como por exemplo: caixa de água, serviço de energia elétrica, de esgoto, rede telefônica, entres outros. O último requisito presente na lei é que as vias do
loteamento terão que unir-se as vias oficias adjacentes já existentes no município e deverão adequar-se com a topografia municipal.
O loteador interessado deverá, anteriormente da elaboração do projeto de loteamento, requerer ao Município, ou, ao Distrito Federal, se for o caso, uma definição do uso do solo, tendo um plano dos lotes, dos espaços livres, do sistema viário e quais serão as áreas reservadas para os equipamentos urbanos e comunitários, conforme explanado no artigo sexto da lei em estudo. Ainda, deverá ser apresentado requerimento junto com a planta do imóvel incluindo, pelo menos:
I - as divisas da gleba a ser loteada;
II - as curvas de nível à distância adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal;
III - a localização dos cursos d’água, bosques e construções
existentes;
IV - a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários existentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser loteada; V - o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;
VI - as características, dimensões e localização das zonas de uso contíguas. (BRASIL, 2017)
Estes requisitos estão presentes nos incisos do próprio artigo 6º. Após a apresentação das plantas, contendo todos os requisitos citados, o Município, ou se for o caso, o Distrito Federal, deverá indicar as ruas já existentes ou projetadas, as quis devem ser respeitadas, relacionadas com o loteamento a ser aprovado. Também deverá indicar o traçado básico do sistema viário principal, as faixas não edificáveis, as faixas necessárias para o escoamento de águas pluviais, a localização exata dos terrenos que serão destinados para equipamentos urbanos e comunitários, as zonas de uso predominante da área e as áreas de uso público. Importante ressaltar que todas estas diretrizes, após expedidas terão vigência no prazo máximo de quatro anos, conforme parágrafo único do artigo 7º.
A Lei 6.766/1979 traz uma exceção, sendo possível dispensar a fixação de todas as diretrizes citadas anteriormente, elas estão dispensadas se o Municípios tiver
menos de cinquenta mil habitantes, ou se o Plano Diretor do Município apresentar outras diretrizes para o parcelamento.
Quando o loteador possuir todos os documentos necessário, como o projeto, com desenhos, memoriais descritivos e cronograma para execução das obras, deverá apresentar na Prefeitura Municipal, ou Distrito Federal, se for o caso, junto com uma matrícula atualizada do imóvel, a certidão negativa de tributos municipais e o instrumento de garantia competente. No rol do artigo 9ª está presente tudo que os desenhos e memorais devem conter para que estejam válidos para o loteamento.
No parágrafo segundo do artigo 2º tem-se a explicação do que é considerado desmembramento:
§ 2º- considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. (BRASIL, 2017)
Assim, entende-se que desmembramento seria a divisão de uma área de terras que não precisaria de abertura de nova vias, ou prolongamento, nem a construção de novos espaços púbicos, pois é possível a utilização das existentes. O interessado em desmembrar a gleba deverá apresentar na Prefeitura ou no Distrito Federal, um requerimento, junto com a matrícula atualizada do imóvel e a planta do imóvel que pretende desmembrar, tendo nele a indicação da categoria do uso principal do local, das vias existentes, indicação de loteamentos próximos e, por fim, a indicação de como será feita a divisão da área a desmembrar.
Não será aprovado projeto de loteamento ou desmembramento em áreas não edificáveis, definidas como locais de risco, no plano diretor ou lei específica derivada dele. Se aprovado o projeto de parcelamento do solo, este deverá ser executado no prazo presente no cronograma de execução, conforme parágrafo primeiro do artigo 12, da lei de parcelamento do solo.
A União e o Estado também poderão disciplinar a aprovação efetuada pelos Municípios em casos específicos, como temos explicitado nos incisos do artigo 13:
I - quando localizados em áreas de interesse especial, tais como as de proteção aos mananciais ou ao patrimônio cultural, histórico, paisagístico e arqueológico, assim definidas por legislação estadual ou federal;
Il - quando o loteamento ou desmembramento localizar-se em área limítrofe do município, ou que pertença a mais de um município, nas regiões metropolitanas ou em aglomerações urbanas, definidas em lei estadual ou federal;
III - quando o loteamento abranger área superior a 1.000.000 m². (BRASIL, 2017)
As áreas de interesse especial serão definidas por lei, pela União ou pelo Estado. Será por decreto a definição das normas que os projetos de loteamento e desmembramento se submeterão nos casos dos incisos supracitados. Em casos que o parcelamento do solo estiver localizado dentro do município, mas em área que faça parte da região metropolitana, a aprovação caberá a autoridade competente metropolitana.
Os prazos para que o projeto de parcelamento apresentado seja rejeitado ou aprovado, bem como, a execução das obras serem aceitas ou recusadas será definido por lei municipal. Caso a lei deixe lacunas quanto aos prazos, estes serão de noventa dias para rejeição ou aprovação e sessenta dias para aceitação ou recusa das obras urbanísticas. Se decorrerem os prazos sem que o Poder público se manifeste, considerará o projeto por hora rejeitado ou as obras como recusadas, sendo garantida indenização por possíveis danos ocorridos da inércia do Município.
Após ser aprovado o projeto de parcelamento do solo, o loteador deverá encaminhar-se até o registro de imóveis com o título de propriedade do imóvel ou matricula do imóvel; certidões negativas, especificadas no inciso III, do artigo 18; históricos dos proprietários do imóvel, com informações dos últimos 20 anos; certidões relativas ao loteador e ao imóvel; comprovante do termo de verificação da execução das obras, expedido pela Prefeitura; cópia da aprovação do loteamento; contrato de promessa de venda ou de promessa de cessão; e, por fim, uma
declaração feita pelo conjugue do loteador, dizendo que consente com o registro do loteamento. O registro deve ser feito no prazo de 180 (cento e oitenta) dias após a aprovação do parcelamento. Caso não seja feito nesse prazo, a aprovação poderá sofrer caducidade.
Após registrado o loteamento, o mesmo só poderá ser cancelado por decisão judicial, por requerimento do próprio loteador ou por requerimento de todos os adquirentes dos lotes junto com o loteador com permissão do Município ou Distrito Federal, se for o caso.
Após estes preceitos principais para aprovação e constituição do parcelamento do solo, a lei também traz disposições sobre os contratos de venda dos lotes do loteamento ou desmembramento, disposições gerais da lei e disposições penais, informando o que constitui crime contra a Administração Pública. No Plano Diretor Municipal poderá conter mais diretrizes referentes ao parcelamento do solo.