No Município de Santa Rosa o parcelamento do solo segue o que está disposto no Plano Diretor Participativo de Desenvolvimento Sustentável do Município de Santa Rosa, Lei Complementar 118/2017. O assunto está distribuído nos artigos 201 a 237.
Dentro do Município, o parcelamento do solo deve seguir as normas do Plano Diretor Municipal, da Lei 6.766/1979 e legislação correspondente. A aprovação será feita pela Secretaria de Planejamento Urbano e Habitação ou outro órgão, em caso de necessidade de substituição.
O parcelamento só será aprovado se estiver dentro do perímetro urbano, e, caso seja em área rural, só poderá ter fins urbanos após solicitação de cancelamento de cadastro rural em órgão competente. O parágrafo terceiro do artigo 201 dispõe
sobre os documentos que comprovem compromisso de prévia execução, necessários para a aprovação do parcelamento:
I – todo o arruamento e pavimentação de acesso aos lotes; II – da rede de energia elétrica e de iluminação pública;
III – o sistema de esgoto sanitário, mediante aprovação da
concessionária;
IV – rede de drenagem pluvial conforme projeto técnico, no qual
deverá ser indicado o destino de lançamento das águas recolhidas; V - rede de abastecimento de água potável, devendo esta ser executada sob o passeio público, salvo impossibilidade técnica e/ou fática devidamente comprovada, e licenciada pela concessionária fornecedora do serviço;
VI - execução, se for o caso, de toda a infraestrutura até área de terras e/ou gleba a parcelar com apresentação de declaração específica assinada pelo proprietário da área com assinatura reconhecida. (SANTA ROSA, 2017)
Apresentados estes documentos no protocolo geral do município juntamente com a matrícula atualizada do imóvel, se instaura um processo administrativo para o parcelamento do solo. O Plano Diretor cita que o módulo mínimo para o parcelamento de imóveis situados no município é de 3.000m² (três mil metros quadrados) para implantar estabelecimentos. Mas poderá ser efetuado parcelamento do solo em terrenos com dimensões menores caso haja autorização em sentença judicial.
No âmbito municipal o parcelamento dar-se-á por meio de loteamento, desmembramento, remembramento ou desdobro. Loteamento é a divisão da gleba em lotes com destinação a edificações, sendo necessária a abertura de novas vias, ampliação, prolongamento ou modificação das vias de circulação já existentes. Desmembramento é a divisão da gleba, com destinação a edificação, mas eu utilize as vias já existentes no município, sem alteração delas. Remembramento, ou fusão, é união de lotes adjacentes, para a formação de lotes maiores. Já o desdobro, fracionamento, é a divisão de um lote derivado de desmembramento ou loteamento aprovado para a constituição de novos lotes.
A Lei Complementar traz em seus artigos 203 e 204 casos de equiparação de loteamento e desmembramento. Ao Loteamento equivale a abertura ou
prolongamento de vias realizadas pelo município ou por particulares mesmo que previstas pelo próprio município; também equivale a loteamento o parcelamento do solo em lotes adjacentes, de frente para a mesma rua, em mais de 150 (cento e cinquenta) metros de extensão, salvo, se não for possível a sequência da via, devendo ser apresentado estudo e aprovação do órgão competente. Quando ocorrer qualquer um desses casos supracitados, é necessária toda documentação que o projeto de loteamento solicita, para aprovação e registro
Já ao desmembramento equivale à divisão da área de terras em lotes com área inferior a 10.000m² (dez mil metros quadrados) com destinação a edificação, sendo aproveitado o sistema viário existente, sem a abertura de novas vias ou o alongamento das vias existentes. Também, o parcelamento do solo destinado a unir parcelas resultantes de lote lindeiro, contanto que o lote remanescente contenha as dimensões mínimas de 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados). Por fim, o parcelamento do solo que se der de forma consensual ou judicial, se ocorrer a última hipótese, deverão ser apresentados documentos específicos, expedidos pelo Poder Judiciário, nas hipóteses citadas nas alíneas do inciso III, do artigo 204, que são: a dissolução da sociedade conjugal, a sucessão causa mortis e quando ocorrer a dissolução de sociedade ou associação que foi constituída antes da Lei Federal 6.766/1979 estar vigente, bem como, da vigência de suas alterações.
Não poderá ser efetuado parcelamento do solo urbano em áreas de terras que foram aterradas com materiais nocivos à saúde, sem saneamento, ou que tenham condições sanitárias que tragam prejuízo à saúde; em terrenos que possam alagar ou inundar, salvo se tomadas as devidas providencias para que seja feito o escoamento de agua; em áreas de terras om um declive igual a 30% (trinta porcento) ou mais, de modo que possa apresentar condições desfavoráveis, ou que as condições geológicas não recomendam que seja feito edificações; e, por fim, em áreas que tenham preservação e proteção animal, ou, proteção do patrimônio arqueológico e histórico- cultural.
Nos artigos 208 a 213, do Plano Diretor Municipal, são apresentadas algumas diretrizes referentes ao loteamento, como as dimensões máximas do arruamento. Também é apresentada a possibilidade de instalação de faixa para pedestres, que poderá ser instalada se forem observados alguns requisitos. E ainda, a responsabilidade do loteador em demarcar os lotes, quadras, implantação do sistema de abastecimento de água, energia elétrica, serviços de esgotos e águas pluviais, pavimentação das vias com asfalto ou calçamento e demais requisitos apresentados no artigo 210.
No memorial descritivo deverão estar distribuídos os lotes e quadras, bem como, as áreas destinadas para a implantação de equipamentos urbanos e comunitários, sistema de circulação e espaços livres para o uso público. Estes deverão possuir um percentual de 35% (trinta e cinco por cento) do loteamento, e será 20% (vinte porcento) para o sistema viário, 10% (dez por cento) para área verde, sendo que 5% (cinco por cento) poderá ser de área livre para lazer e recreação de 5% (cinco por cento) composto de mata existente no local, e, por fim, 5% (cinco por cento) destinado para área institucional. A área verde de lazer e recreação, terá a área com declive menor que 30% (trinta porcento), obrigatoriamente.
Tanto no loteamento como no desmembramento os lotes deverão possuir área mínima de 250 m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) e, se o lote for de esquina a largura mínima de frente de 15 (quinze) metros.
As novas vias de circulação, apresentadas nos projetos de parcelamento, deverão se articular com o sistema viário já existente ou projetado, e, harmonizando- se com sistema viário e topografia do município. Caso o parcelamento seja feito em faixa de domínio rodoviário ou ferroviário, é necessário deixar uma faixa non aedificandi de 15 (quinze) metros de cada lado. É proibido que as vias de circulação terminem em divisas de área de terras, a não ser que seu prolongamento esteja previsto no mapa indicado no Plano Diretor de Santa Rosa. Caso algo impeça este
prolongamento futuro das vias previstas, além da divisa da gleba, deverá ser adotada a "praça de retorno" conforme referida no artigo 213, da Lei Complementar 118/2017.
Nos projetos de desmembramento e desdobro sujeitam-se os mesmos procedimentos definidos para os demais parcelamentos. Para a aprovação do projeto de desmembramento é necessário que o interessado apresente a matricula atualizada do imóvel, junto com uma planta do mesmo, contendo a divisão do imóvel, de maneira precisa; o uso predominante do imóvel; as edificações existentes no(s) lote(s) envolvido(s) no parcelamento. Também é necessária a apresentação da demonstração das vias de circulação existentes e dos loteamentos já instaurados próximos do local a ser desmembrado. Outro documento imprescindível é o memorial descritivo completo, com a divisão de lotes pretendidas, bem como, a situação do lote antes do parcelamento, e após o parcelamento, em uma escala de um por mil, assinada pelo proprietário e pelo técnico responsável, junto com o negativo dos tributos do município. E, por fim, o parecer técnico emitido pela repartição competente da área do meio ambiente municipal.
Para aprovação do projeto de desdobro o interessado estará sujeito a apresentar a matricula atualizada do imóvel, demonstrando a propriedade e a planta do referido, contendo as divisas da área que será desdobrada e as distancias que essas ficarão do arruamento existente; se já existirem edificação na área, deverá apresentar a localização dessas edificações; a divisão de lotes que pretende efetuar; quadro de áreas total e dos lotes que serão desdobrados.
O desdobro deverá seguir os padrões definidos pela Plano Diretor, salvo se o mesmo for de forma consensual ou judicial por dissolução de sociedade conjugal, dissolução de sociedade ou associação anterior a vigência de Lei 6.766/1979, alterada pela Lei 9.785/1999, em caso de sucessão "causa mortis" ou em ocorrência de antecipação da legitima, Caso for de forma judicial deverá conter documentos específicos emitidos pela justiça, conforme salienta parágrafo único do artigo 222, da lei complementar em questão.
Antes de apresentar o projeto ao município, o interessado deverá apresentar um pré-projeto do parcelamento junto com outros documentos referidos no artigo 223 para uma consulta prévia do parcelamento. Após reunidos todos os documentos necessários para o parcelamento, bem como as cópias necessárias, mencionadas no artigo 226, 227 e 228, o projeto deve ser encaminhado ao município para sua devida aprovação.
O município irá aprovar o rejeitar o parcelamento, se aprovado o projeto de parcelamento, será elaborado o termo de compromisso de execução do projeto. Este termo obriga a execução de todas as obras referidas no inciso primeiro do artigo 231, do Plano Diretor, dentro do prazo definido no mesmo. Da mesma maneira, impõe que o loteador não poderá dificultar a fiscalização do Poder Público durante a execução das obras. O Loteador também não poderá conceder escritura definitiva de venda antes de finalizadas as obras previstas, e deverá fixar nos termos de compra e venda que a entrega do imóvel só será efetuada após terminadas as obras previstas Neste termo ainda é definido que as obrigações de serviços e obras previstas serão solidarias entre o vendedor e o adquirente, na superfície do imóvel adquirida, e por fim, o loteador se compromete a demarcar e sinalizar a divisão na área de terras parcelada.
Também será elaborado um decreto de aprovação, o qual deverá conter dados que identificam e caracterizam o parcelamento. Neste decreto também estarão presentes as condições da aprovação do parcelamento, determinação das áreas que serão postas em garantia de execução das obras, bem como, determinação das áreas que serão destinadas ao arruamento, área institucional, área verde de lazer e recreação. Junto com ele deverá ter um anexo que possua a descrição das obras que vão ser efetuadas e seu cronograma físico-financeiro.
Nos projetos de aprovação de desdobro está dispensada a procedimentalização exigida na aprovação dos demais projetos de parcelamento, sendo desnecessária a aprovação por meio de decreto.
Após aprovado o parcelamento, assinado o decreto e o termo de compromisso, o loteador deverá fazer o registro do loteamento e a lavratura da escritura de hipoteca dos lotes destinados como garantia de execução ao município. Depois de realizadas as obras previstas e comprovada a execução com documentos emitidos pelas concessionarias abastecedoras de água/esgoto e de energia elétrica, o órgão público municipal libera as áreas em garantia.
Por fim, caso o parcelamento não seja cumprido no tempo previsto no Plano Diretor, a sua aprovação poderá ter nulidade decretada, podendo ser imposta multa. Ou, poderá o município executar as obras por conta própria, cobrando do loteador os custos das obras com um acréscimo de 25% (vinte e cinco porcento), esta cobrança poderá ser judicial ou administrativa.
3.4 A relação entre as normas de Parcelamento do Solo nacionais, estaduais e