Classificação dos projetos

De acordo com a classificação da Prefeitura Municipal de Maceió, os projetos aprovados durante o período de estudo correspondem a três tipos: loteamento, desmembramento e conjunto habitacional. É importante salientar que durante a observação do conjunto de projetos percebeu-se, como era esperado, que esta classificação apresenta algumas deficiências e que, muitas vezes, não corresponde

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à realidade. Esse fato é explicado, principalmente, pela falta de preparo dos órgãos públicos, já observada anteriormente em relação às ordenações municipais, responsáveis pela aprovação destes projetos.

Alguns desses equívocos encontrados durante a análise referem-se à classificação realizada entre loteamento e desmembramento, no que diz respeito às características de cada tipo de parcelamento. Para entender melhor esses dois conceitos, recorreu-se à definição utilizada pela Lei n° 6766 de 1079. Segundo esta Lei , loteamento é a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação, através da abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos, de prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. Quanto ao desmembramento, a mesma Lei define-o como sendo a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com o aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação das já existentes.

Conforme explicitado, a principal diferença entre os dois tipos de parcelamento está relacionada à criação ou não de novas ruas, e foi justamente devido a deficiências quanto a este aspecto que outra análise e classificação foi realizada para esta pesquisa, de acordo com as informações contidas no desenho destes projetos. A tabela abaixo apresenta a ocorrência de projetos de loteamento e desmembramento entre os bairros estudados.

Tabela 04: Bairros estudados segundo o tipo de parcelamento implantado

LOTEAMENTO DESMEMBRAMENTO Farol 19 6 Pinheiro 14 2 Pitanguinha 6 1 Gruta 9 0 Total 47 9

Fonte: análise do material cedido pela SMCCU, Prefeitura Municipal de Maceió.

Percebe-se que o maior número de ocorrências entre os empreendimentos que foram implantados é de projetos de loteamentos, ou seja, projetos onde foram criadas ou ampliadas novas ruas e traçadas novas quadras e lotes, empreendimentos que contribuíram para dar forma à cidade. Esse fato reflete a

procura já observada por áreas de habitação durante o período analisado e representa uma importante etapa da história da cidade, tanto em relação ao seu processo de construção sobre novas áreas quanto ao parcelamento de glebas ainda não exploradas no interior dos bairros, constituindo “vazios” deixados por esse mesmo processo. O número de projetos de desmembramentos ocupa o segundo lugar em número de ocorrências. As modalidades de desmembramentos mais recorrentes entre os projetos possuem pequenas áreas, muitas vezes referentes a mudanças de dimensões de alguns lotes de uma quadra ou de parte de um loteamento já aprovado, sem ocorrência de mudança de ruas já existentes. Segundo FARIA, podem-se levantar algumas hipóteses a respeito das razões que suscitam a criação de um desmembramento:

Quando se trata de pequenas intervenções num desenho já aprovado, pode-se muito bem entendê-las como sendo ajustes do projeto a novas necessidades dos proprietários ou partilha de bem imóvel resultante de espólio. Porém, quando se trata de desmembramentos de quadras já implantadas ou em vias de implantação, tem-se aí, claramente, mudanças de uso do solo e alterações na demanda por terrenos urbanos, basicamente articuladas pelo mercado imobiliário (FARIA, 2004, p. 6).

A presença de um maior número de desmembramentos no bairro do Farol pode ser explicada pela mudança de uso pela qual o bairro passou durante a segunda metade do século, em virtude da emergência da Avenida Fernandes Lima como um corredor de comércio e serviços da cidade, e por ter sido primeiramente ocupado em relação aos demais bairros da área.

De acordo com a etapa de localização dos empreendimentos na malha da cidade, apresentada no próximo capítulo, foi possível observar que algumas vezes os projetos classificados como desmembramentos não correspondem a partes de outro loteamento já aprovado, e sim a áreas ainda não ocupadas, confirmando, portanto, a deficiência da classificação realizada pela Prefeitura. Em casos como este, o projeto foi considerado como sendo um loteamento.

A criação ou ampliação de novas ruas e de grande quantidade de parcelas foram os critérios usados para classificação dos projetos como loteamentos. A figura

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abaixo mostra um exemplo que apresenta as características gerais encontradas em um projeto de desmembramento: presença de ruas já existentes e de um pequeno número de lotes (Fig. 39). Este desmembramento provavelmente corresponde à mudança de posição ou de dimensões dos dois lotes destacados.

Fig. 39: Exemplo de projeto de desmembramento no bairro do Pinheiro. Fonte: SMCCU, Prefeitura Municipal de Maceió.

Como já foi dito, o desmembramento corresponde a alguma mudança em um loteamento já existente. Por esse motivo, para representação da ocupação de uma área ainda não explorada, metodologia utilizada neste trabalho, este tipo de parcelamento não poderia ser utilizado, já que a área teria sido parcelada antes de ser posteriormente desmembrada. Portanto, para esta análise, apenas serão considerados aqueles projetos classificados como loteamento, reduzindo o número de empreendimentos estudados para 47 unidades. Observou-se também, devido ainda a deficiências da época de aprovação, que o mesmo empreendimento, ou parte dele, tenha sido aprovado duas vezes com números de registros diferentes. Quando casos como este foram identificados, apenas um dos projetos foi analisado e considerado como implantado na malha urbana.