O parcelamento do solo e suas formas de controle

Os bairros estudados, mesmo apresentando certas peculiaridades, possuem algumas características que podem ser analisadas em conjunto. A primeira delas refere-se ao fato de corresponderem a áreas antes ocupadas por sítios pertencentes a algumas famílias tradicionais da cidade. Essas famílias foram responsáveis por parte da ocupação destes bairros, à medida que promoveram o parcelamento e a venda de lotes, valorizando a região. Através da entrevista realizada, percebeu-se que o grande atrativo das áreas mais distantes do Centro, como a Gruta de Lourdes, era a facilidade de conseguir lotes e os preços mais baixos em relação aos espaços mais centrais da cidade, além da tranqüilidade ainda encontrada nessa região.

Apesar de terem sido parcelados e ocupados em períodos diferentes, a partir principalmente da segunda metade do século XX, percebe-se que o desenho urbano

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ortogonal é predominante nas áreas de ocupação regular dos quatro bairros. Graças à presença da Avenida Fernandes Lima, a estruturação do traçado obedeceu a uma configuração que se estendeu ao longo dessa importante via. É interessante observar que a avenida representava um limite para a implantação dos loteamentos. Mesmo sem a presença de alguma indicação neste sentido, os empreendimentos presentes no estudo estão localizados a partir da margem em direção ao interior dos bairros, sem que a via seja cruzada por algum deles.

Pode-se afirmar que, durante o processo de ocupação da cidade de Maceió, muitas vezes a legislação pertinente não foi seguida como deveria. Por ter acontecido de maneira significativamente rápida, é possível que esta ocupação tenha sido responsável por uma grande quantidade de problemas observados também em outras cidades brasileiras durante o mesmo período. Principalmente na primeira lei estudada pode-se observar que as preocupações eram voltadas, sobretudo, ao uso dos espaços públicos, deixando de lado os aspectos formais do seu desenho propriamente dito. Esta lei ainda possui algumas características das primeiras ordenações urbanas brasileiras que em grande parte eram destinadas às relações sociais entre vizinhos e à estética dos espaços públicos.

No intervalo entre a lei de 1911 e a lei de 1957 foram observados importantes avanços na delimitação do desenho urbano, ainda que pouco significativos para uma efetiva ordenação do espaço. Em relação à segunda lei, é possível observar alguma evolução, sobretudo no que diz respeito aos arruamentos e loteamentos criados, apresentada na forma de capítulo próprio para este fim. A padronização de ruas de acordo com a função desempenhada no espaço urbano já significa um avanço em relação à pouca informação apresentada na Lei n° 172 de 1911. Segundo a Lei n° 575 de 1957, as ruas de maior circulação da cidade, classificadas como sendo aquelas destinadas a ligar diferentes zonas, deveriam possuir a maior largura. A partir deste ano, pode-se observar em alguns loteamentos da área de estudo a criação de ruas com maiores dimensões e busca de traçado mais regular de suas quadras.

Em uma cidade fortemente caracterizada pela existência de áreas alagadas e com grandes inclinações, é interessante notar que mesmo a Lei n° 575 de 1957 não apresentava restrições claras ao parcelamento nestes locais, muitas vezes

causando problemas ao processo de compra e venda de terrenos e degradando áreas de preservação. É interessante notar ainda a ausência de preocupações a respeito de aspectos que favorecem a higiene da cidade, como a imposições de afastamentos das edificações, tema bastante discutido em diversas cidades brasileiras.

Por outro lado, na cidade do Recife, onde desde as primeiras décadas do século XX desenvolveram-se planos de reordenação e zoneamento do tecido urbano, a legislação urbanística apresentou-se de maneira mais rica em relação ao planejamento e desenho urbano de novas áreas, sobretudo as centrais. Em comparação com as ordenações municipais da cidade de Maceió, pode-se analisar a Lei n° 7.427 de 1961 da cidade do Recife, que se referia à cidade e a organização do território e regulamentava as construções através do código de obras:

Com relação aos parâmetros urbanísticos de uso e ocupação dos lotes, havia duas abordagens identificáveis nos regulamentos da Lei 7.427. Uma abordagem mais genérica sobre os padrões de uso e ocupação do solo, ou seja, disposições baseadas em índices de aproveitamento do terreno, afastamentos e suas fórmulas matemáticas, e as taxas de ocupação. (...) A outra abordagem era de cunho específico, tal qual um projeto. Restringia-se ao centro do Recife, onde os padrões de uso e ocupação do solo eram desenhados na intenção de “compor” espaços públicos, através da “modelagem” da massa construída, planimétrica e tridimensionalmente para “abrir” os miolos das quadras e vias (MEDINA, 1996, p. 81).

Mesmo criando algumas inovações em relação à ordenação municipal anterior, a Lei n° 575 de 1957 foi responsável por um pequeno impacto na forma urbana de Maceió estabelecendo novas diretrizes para o desenho de ruas, lotes, conjuntos residenciais e espaços de uso público. Apesar de seus artigos não detalharem os aspectos de zoneamento e limites de ocupação dos lotes, a importância da Lei °575 está no fato de tentar proporcionar uma melhor qualidade de vida para a população de Maceió. Devido a deficiências também quanto à fiscalização existente, os proprietários de terras conseguiam “driblar” as medidas impostas e contornar gastos com implantação de infra-estrutura e doações de áreas

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para espaços públicos. Apesar de serem obrigados por lei a prover as condições mínimas de alinhamento e instalação de meio-fio, os loteadores iniciavam as vendas dos seus lotes muitas vezes sem realizar tais serviços, aumentando os problemas de infra-estrutura e sem a preocupação de estabelecer conexão adequada entre os demais loteamentos existentes.

Este fato pode explicar, em parte, o desenho da malha urbana partida em trechos que correspondiam anteriormente às glebas parceladas em promoção de cada proprietário individualmente, e que, muitas vezes, não obedeciam a um eixo norteador capaz de organizar o desenho das vias de forma continuada. A carência deste eixo pode ter impedido ainda a distribuição e integração à malha urbana de praças e outras amenidades espaciais de domínio público.