10.1 - Condições financeiras e patrimoniais gerais
COMPARAÇÃO DAS DEMONSTRAÇÕES CONSOLIDADAS DO EXERCÍCIO ENCERRADO EM 31 DE DEZEMBRO DE 2008 COM AS DO EXERCÍCIO ENCERRADO EM 31 DE DEZEMBRO DE 2007
As demonstrações financeiras consolidadas referentes ao exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2007, auditadas pela KPMG Auditores Independentes, foram elaboradas de acordo com as Práticas Contábeis adotadas no Brasil vigentes à época, as quais não incorporaram os ajustes decorrentes da aplicação da Lei nº 11.638/07.
Como permitido pelo Pronunciamento Técnico CPC n° 13 – Adoção Inicial da Lei n° 11.638/07 e da MP nº 449/08, aprovada pela Deliberação CVM nº 565/08, quando da emissão das demonstrações financeiras consolidadas referentes ao exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2008, as quais foram auditadas pela Terco Grant Thornton Auditores Independentes, as demonstrações financeiras encerradas em 31 de dezembro de 2007, anteriormente auditadas pela KPMG Auditores Independentes e que foram apresentadas para fins de comparabilidade, não foram reapresentadas com os ajustes decorrentes da Lei nº 11.638/07.
As informações consolidadas do exercício encerrado em 31 de dezembro de 2007, a seguir apresentadas, não refletem as novas práticas contábeis introduzidas pela Lei n. 11.638/07.
10.1 - Condições financeiras e patrimoniais gerais
Receita Operacional Bruta. A receita operacional bruta da Companhia aumentou 46,0%, passando de R$352,1 milhões no exercício
encerrado em 31 de dezembro de 2007 para R$514,1 milhões no exercício encerrado em 31 de dezembro de 2008. Tal aumento ocorreu principalmente em razão da atividade da incorporação, conforme explicado abaixo.
A receita operacional bruta da Companhia é composta da seguinte forma:
2007 2008 07/08
(Em R$ mil, exceto porcetagem) 2007 AV %¹ 2008 AV %¹ AH %²
Receita Bruta Operacional
Receita de imóveis vendidos 314.028 92,9% 496.801 100,7% 58,2%
Receita de serviços prestados 38.104 11,3% 17.268 3,5% -54,7%
352.132
104,1% 514.069 104,2% 46,0% Deduções da Receita Bruta
Deduções sobre as Vendas (13.931) 4,1% (20.856) 4,2% 49,7%
Receita Operacional Líquida 338.201 100,0% 493.213 100,0% 45,8% Custos das Vendas Realizadas e Serviços Prestados
Dos imóveis vendidos (180.033) 53,2% (305.854) 62,0% 69,9%
Dos serviços prestados (28.243) 8,4% (14.413) 2,9% -49,0%
(208.276) 61,6% (320.267) 64,9% 53,8% Lucro Bruto 129.925 38,4% 172.946 35,1% 33,1% (Despesas)/Receitas Operacionais Vendas (22.374) 6,6% (60.738) 12,3% 171,5% Gerais e administrativas (39.319) 11,6% (65.199) 13,2% 65,8% Honorários da administração (3.839) 1,1% (7.148) 1,4% 86,2% Receita financeira 39.818 11,8% 54.271 11,0% 36,3% Despesa financeira (20.095) 5,9% (16.247) 3,3% -19,1%
Outras (despesas) receitas operacionais líquidas (903) 0,3% 24.279 4,9% n.a.
(46.712)
13,8% (70.782) 14,4% 51,5% Resultado operacional 83.213 24,6% 102.164 20,7% 22,8% Outras receitas (despesas) não operacionais (39.011) 11,5% - 0,0% N/A Lucro antes do Imposto de Renda e da Contribuição Social 44.202 13,1% 102.164 20,7% 131,1% Imposto de Renda e Contribuição Social sobre o Lucro
Diferido (7.026) 2,1% (13.021) 2,6% 85,3%
Do exercíco (2.472) 0,7% (5.454) 1,1% 120,6%
(9.498)
2,8% (18.475) 3,7% 94,5% Lucro líquido antes da Participação de Minoritários 34.704 10,3% 83.689 17,0% 141,2%
Participação minoritários (2.195) 0,6% (8.413) 1,7% 283,3%
(2.195)
0,6% (8.413) 1,7% 283,3% Lucro Líquido do Exercício 32.509 9,6% 75.276 15,3% 131,6%
¹ Análise Vertical ² Análise Horizontal
10.1 - Condições financeiras e patrimoniais gerais
Período encerrado em 31 de dezembro de
2007 2008
(Em R$ milhões) Venda de imóveis ... 314,0 496,8 Prestação de serviços ... 38,1 17,3 Total da receita operacional bruta ... 352,1 514,1
· Receita de Imóveis Vendidos. A receita de imóveis vendidos da Companhia aumentou 58,2%, passando de R$314,0 milhões no
exercício encerrado em 31 de dezembro de 2007 para R$496,8 milhões no exercício encerrado em 31 de dezembro de 2008. Esse aumento decorreu principalmente da maior contabilização das obras lançadas em 2007 e 2008 e, em especial, aos lançamentos em São Paulo “Freguesia do Ó” e “Viverde em São Paulo” no ano de 2007 e “Juquis” e “Avant Garde Moema” no ano de 2006. · Receita de Serviços Prestados. A receita de serviços prestados da Companhia diminuiu 54,7%, passando de R$38,1 milhões no
exercício encerrado em 31 de dezembro de 2007 para R$17,3 milhões no exercício encerrado em 31 de dezembro de 2008, em função do reflexo da estratégia da Companhia de utilizar a nossa construtora para a realização das nossas próprias obras.
Deduções sobre Vendas. As deduções sobre as vendas aumentaram em 49,7%, passando de R$13,9 milhões no exercício encerrado em
31 de dezembro de 2007 para R$20,9 milhões no exercício encerrado em 31 de dezembro de 2008, em função do aumento das vendas da Companhia. A porcentagem das deduções sobre vendas em relação às vendas brutas no período permaneceu estável, sendo 4,1% das vendas brutas no exercício encerrado em 31 de dezembro de 2007 e 4,2% das vendas brutas no exercício encerrado em 31 de dezembro de 2008.
Receita operacional líquida. A receita operacional líquida da Companhia aumentou 45,8%, passando de R$338,2 milhões no exercício
encerrado em 31 de dezembro de 2007 para R$493,2 milhões no exercício encerrado em 31 de dezembro de 2008. Tal variação ocorreu em função do crescimento da atividade de incorporação.
Custos das Vendas e Serviços. O custo dos imóveis vendidos e dos serviços prestados pela Companhia aumentou 53,8%, passando de
R$208,3 milhões no exercício encerrado em 31 de dezembro de 2007 para R$ 320,3 milhões no exercício encerrado em 31 de dezembro de 2008. Esse aumento decorreu dos lançamentos contabilizados no período em linha com o crescimento da receita bruta da Companhia.
Custo dos Imóveis Vendidos. O custo dos imóveis vendidos da Companhia aumentou 69,9%, passando de R$180,0 milhões no exercício
encerrado em 31 de dezembro de 2007 para R$305,9 milhões no exercício encerrado em 31 de dezembro de 2008, fato esse causado principalmente pelo maior reconhecimento de receita e pela maior evolução das obras em 2008.
Custo dos serviços prestados. O custo dos serviços prestados pela Companhia diminuiu 49,0%, passando de R$28,2 milhões no
exercício encerrado em 31 de dezembro de 2007 para R$14,4 milhões no exercício encerrado em 31 de dezembro de 2008. Essa redução ocorreu em função da mudança na estratégia da Companhia que passou a utilizar a sua equipe de construção exclusivamente para desenvolver obras próprias, suspendendo a prestação de serviços de construção para terceiros.
Lucro Bruto. O lucro bruto da Companhia aumentou 33,1%, passando de R$129,9 milhões no exercício encerrado em 31 de dezembro
de 2007 para R$172,9 milhões no exercício encerrado em 31 de dezembro de 2008. A margem bruta da Companhia foi de 38,4% no exercício encerrado em 31 de dezembro de 2007 e de 35,1% no exercício encerrado em 31 de dezembro de 2008. Esta diminuição ocorreu em função dos ajustes contábeis (ajuste a valor presente, provisão para garantias e capitalização das despesas financeiras), em
função da adoção pela Companhia em 2008 das novas práticas contábeis introduzidas pela Lei no 11.638/07.
Despesas Operacionais. As despesas operacionais da Companhia, excluindo o resultado financeiro e as outras receitas (despesas)
operacionais líquidas, aumentaram 103,2%, passando de R$65,5 milhões no exercício encerrado em 31 de dezembro de 2007 para R$133,1 milhões no exercício encerrado em 31 de dezembro de 2008, conforme comentamos a seguir:
10.1 - Condições financeiras e patrimoniais gerais
lançamentos de empreendimentos cuja a Receita operacional será apropriada ao resultado em exercícios seguintes.
· Despesas Gerais e Administrativas. As despesas gerais e administrativas da Companhia aumentaram 65,8%, passando de R$39,3
milhões no exercício encerrado em 31 de dezembro de 2007 para R$65,2 milhões no exercício encerrado em 31 de dezembro de 2008. Como percentual da receita líquida, as despesas gerais e administrativas representaram 11,6% no exercício encerrado em 31 de dezembro de 2007 e 13,2% no exercício encerrado em 31 de dezembro de 2008. Esse aumento é explicado pelo crescimento de nossa estrutura física e de pessoal ao longo do ano de 2008, em virtude do aumento do número de lançamentos e vendas da Companhia. Além disso, devido às novas práticas contábeis, essa conta foi impactada pela contabilização de R$1,5 milhão, referentes ao plano de opção de compra de ações em 2008.
· Honorários da administração. As despesas com honorários da administração da Companhia aumentaram 86,2%, passando de
R$3,8 milhões no exercício encerrado em 31 de dezembro de 2007 para R$7,1 milhões no exercício encerrado em 31 de dezembro de 2008, em razão, principalmente da contratação do presidente da Companhia.
· Outras Receitas (Despesas) Operacionais. As outras receitas (despesas) operacionais passaram de uma despesa de R$0,9 milhão no
exercício encerrado em 31 de dezembro de 2007 para uma receita de R$24,3 milhões no exercício encerrado em 31 de dezembro de 2008. A variação é explicada principalmente pelo impacto positivo da venda, em 2008, de vinte e cinco por cento de participação acionária da Companhia em sua controlada Windsor Investimentos Imobiliários Ltda. cujo o preço de venda foi de R$65,5 milhões. Em 2007 não houveram operações expressivas que impactaram esta rubrica.
Resultado Financeiro. O resultado financeiro da Companhia apresentou aumento de 92,8%, passando de R$19,7 milhões no exercício
encerrado em 31 de dezembro de 2007 para R$38,0 milhões no exercício encerrado em 31 de dezembro de 2008. Tal aumento é explicado principalmente pela manutenção do saldo na conta caixa e pelo baixo nível de endividamento da Companhia em 2008.
Outras Receitas (Despesas) Não Operacionais. Em 2007 esta conta representava substancialmente as despesas incorridas com a oferta
inicial de ações. Em razão da adoção da Lei n. 11.638/07, para o exercício de 2008esta rubrica deixou de existir nas Demonstrações dos Resultados, e os itens anteriormente apresentados nessa rubrica passaram a ser registrados em Outras Receitas (Despesas) Operacionais, razão pela qual não há comparabilidade em relação a 2008.
Imposto de renda e contribuição social. A despesa de imposto de renda e de contribuição social aumentou 94,5%, passando de R$9,5
milhões no exercício encerrado em 31 de dezembro de 2007 para R$18,5 milhões no exercício encerrado em 31 de dezembro de 2008. O aumento decorreu do maior reconhecimento de receita no exercício, tendo em vista que as Controladas da Companhia na sua maioria são tributadas pelo lucro presumido, onerando também o imposto de renda e contribuição social (vide melhor explicação no item
Imposto de Renda e Contribuição Social sobre o Lucro).
Lucro Líquido. O lucro líquido da Companhia aumentou 131,6%, passando de R$32,5 milhões no exercício encerrado em 31 de
dezembro de 2007 para R$75,3 milhões no exercício encerrado em 31 de dezembro de 2008, devido às razões acima descritas. Como percentual da receita líquida, o lucro líquido representou 9,6% no exercício encerrado em 31 de dezembro de 2007 e 15,3% no exercício encerrado em 31 de dezembro de 2008.