10.2. Comentários dos Diretores sobre
a) resultado das operações da Companhia, em especial (i) descrição de quaisquer componentes importantes da receita
Receita Operacional Bruta de Vendas e Serviços Prestados
A receita operacional bruta da Companhia é composta basicamente pela venda de imóveis e pela prestação de serviços, sendo predominante a receita oriunda da venda de imóveis incorporados pela Companhia.
· Venda de Imóveis. A receita de incorporação imobiliária inclui os valores provenientes das unidades vendidas e revendidas dos
empreendimentos da Companhia, apuradas de acordo com os procedimentos estabelecidos pelos Pronunciamentos, Orientações e Interpretações do Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC) inerentes aos contratos de construção e aos contratos de construção do setor imobiliário, especificamente relacionados ao Pronunciamento CPC 17 - Contratos de Construção, à Orientação - OCPC 01 – Entidades de Incorporação Imobiliária, à Interpretação CPC 02 – Contrato de Construção do Setor Imobiliário e à Orientação OCPC 04 – Aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02 às Entidades de Incorporação Imobiliária.
· Prestação de Serviços. A receita proveniente de prestação de serviços consiste nos valores recebidos em decorrência das comissões
de intermediações de vendas imobiliárias, da realização de obras por empreitada para terceiros e das taxas de administração cobradas dos parceiros da Companhia e faturadas pela construtora da Companhia nas obras que realiza
· A composição das receitas da Companhia, em percentual de sua receita operacional bruta consolidada, nos exercícios encerrados
em 31 de dezembro de 2008, 2009 e 2010 foi a que segue:
Exercício encerrado em 31 de dezembro de
2008 2009 2010
Venda de Imóveis 96,6% 98,6% 98,8%
Prestação de Serviços 2,4% 1,4% 1,2%
Deduções sobre Vendas
As deduções sobre vendas consistem no recolhimento de Programa de Integração Social (“PIS”), Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (“COFINS”) e Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza (“ISS”), sob as alíquotas de 0,65%, 3,0% e 5,0%, respectivamente.
Custos de Vendas e Serviços Prestados
Os custos de vendas e serviços prestados da Companhia advêm dos custos de incorporação imobiliária residencial acrescidos dos encargos financeiros diretamente relacionados ao desenvolvimento dos empreendimentos imobiliários e das provisões para garantias contratuais e dos custos de serviços prestados.
Os custos de vendas e serviços prestados, como percentual das receitas operacionais líquidas consolidadas da Companhia, tiveram a seguinte composição nos exercícios encerrados em 31 de dezembro de 2008, 2009 e 2010:
Exercício encerrado em 31 de dezembro de
2008 2009 2010
Venda de Imóveis 62,0% 64,4% 69,6%
Prestação de Serviços 2,9% 0,6% 0,2%
A maior parte dos custos de construção da Companhia (incluindo o custo dos terrenos), nos últimos três anos, tem ocorrido entre o 13º e o 18º mês e entre o 19º e o 24º mês de construção, conforme tabela a seguir:
10.2 - Resultado operacional e financeiro
Período de Construção Custo Incorrido
(em meses) (em % do custo total)
1 - 6 meses ... 12,5 7 - 12 meses ... 33,3 13 - 18 meses ... 62,5 19 - 24 meses ... 100,0
Nos últimos três anos, o terreno representou aproximadamente 15% do custo total de incorporação. No entanto, tal participação é bastante variável, pois nos empreendimentos de luxo, sua participação pode alcançar até 25% do custo total de incorporação. Este item de custo pode ser adquirido em espécie (à vista ou a prazo) ou através de permuta.
O custo de construção é formado pelos custos de mão de obra e matérias-primas. Nos últimos anos, a relação entre estes tem se mantido em um terço e dois terços do total da obra, respectivamente. Nenhuma das matérias-primas isoladamente tem participação significativa nos custos totais da Companhia.
Despesas Operacionais
As despesas operacionais da Companhia incluem despesas com vendas e despesas gerais e administrativas.
· Despesas com Vendas. Os encargos relacionados com a comissão de venda em sua maioria são de responsabilidade do adquirente do imóvel, porém quando assumidos pela Companhia são registrados na rubrica de despesas antecipadas e apropriadas ao resultado seguindo os mesmos critérios de reconhecimento da receita. As despesas com propaganda, marketing, promoção e outras atividades correlatas relacionadas a cada empreendimento, são apropriadas ao resultado segundo o regime de competência, no momento de sua ocorrência. Os gastos incorridos e diretamente relacionados a construção de estandes de vendas e do apartamento-modelo decorado, quando sua vida útil estimada é superior a um ano, possuem natureza de caráter prioritariamente tangível e, dessa forma, são registrados na rubrica de ativo imobilizado, sendo depreciados de acordo com o prazo de sua vida útil estimada. Os encargos de depreciação correspondentes são alocados na rubrica de despesas com vendas
· Despesas Gerais e Administrativas. As despesas gerais e administrativas incluem principalmente os seguintes itens: serviços
terceirizados (auditoria, consultoria, serviços jurídicos e outros), aluguéis, remuneração aos empregados e encargos sociais, despesas societárias (publicação de atas, balanços etc.), despesas legais (cartórios, tabelião, junta comercial etc.), além de outras despesas. As principais despesas gerais e administrativas consistem em remuneração aos empregados, encargos sociais e serviços terceirizados.
Imposto de Renda e Contribuição Social sobre o Lucro
A Companhia e a Tecnisa Engenharia são tributadas pelo regime de lucro real. As SPEs são tributadas pelo regime de lucro presumido ou pelo patrimônio de afetação.
O imposto de renda e a contribuição social são calculados observando-se os critérios estabelecidos pela legislação fiscal vigente. Determinadas sociedades efetuam a apuração desses tributos através do regime de lucro real e outras através regime de lucro presumido, como a seguir indicado:
· Lucro Real: são calculados pelas alíquotas regulares de 15% acrescidas de adicional de 10% sobre o lucro tributável excedente a
R$0,2 milhão para o imposto de renda e de 9% para a contribuição social.
· Lucro Presumido: conforme facultado pela legislação tributária, certas sociedades, cujo faturamento anual de exercício
imediatamente anterior tenha sido inferior a R$48,0 milhões e que cumpram com outros requisitos conforme estabelecido pela legislação tributária, podem optar pelo regime de lucro presumido. Para estas sociedades a base de cálculo do imposto de renda é
10.2 - Resultado operacional e financeiro
obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem o empreendimento afetado. Cada empreendimento submetido ao RET prevê uma tributação à alíquota de 6% (7% até 31/03/2009) para todas as receitas auferidas pela incorporadora na venda das unidades imobiliárias, bem como as receitas financeiras e variações monetárias.
Adicionalmente, determinadas Controladas possuem diferenças a tributar em exercícios futuros, decorrentes de lucros nas atividades imobiliárias tributados pelo regime de caixa e o valor registrado pelo regime de competência, as quais são contabilizadas como impostos diferidos.
(ii) fatores que afetaram materialmente os resultados operacionais
O reconhecimento de receita, e por conseqüência do resultado operacional, ocorre pela combinação do desempenho de vendas e a evolução financeira das obras. Assim, as receitas da Companhia vêm crescendo nos últimos anos em razão de a Companhia ter aumentado o volume de vendas e termos avançado na evolução de suas obras.
b) variações das receitas atribuíveis a modificações de preços, taxas de câmbio, inflação, alterações de volumes e introdução de novos produtos e serviços
A maior parte das vendas da Companhia é realizada através da disponibilização de crédito aos seus clientes. A carteira de recebíveis gerada pela Companhia por essas vendas é corrigida por diferentes índices de inflação: INCC ou IPCA até o momento de entrega das chaves e IGP-M, acrescidos de juros de 12% ao ano após a entrega dos empreendimentos. Assim, as receitas da Companhia sofrem variações em razão desses índices de inflação.
c) impacto da inflação, da variação de preços dos principais insumos e produtos, do câmbio e da taxa de juros no resultado operacional e no resultado financeiro da Companhia
A inflação impacta as receitas da Companhia, como explicado no item anterior, e parte de seu custo financeiro. Em 31 de dezembro de 2010 o passivo financeiro da Companhia era formado por R$ 265,2 milhões de dívidas indexadas ao CDI, R$ 468,5 milhões a TR, R$ 456,2 milhões ao IPCA e 108,9 milhões ao IGPM