Financiamento Imobiliário / Produto Interno Bruto
1,3% 1,3% 1,5%
1,6%
2,0%
7.3 - Informações sobre produtos e serviços relativos aos segmentos operacionais
Fonte: Banco Central do Brasil
Nos últimos anos, a taxa de juros no Brasil apresentou uma tendência de queda e atualmente a meta da taxa Selic - Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (“SELIC”) está em 10,75%. Para fins de comparação, em fevereiro de 2003, a meta da taxa Selic atingiu 26,5%. A queda na taxa de juros permitiu a expansão do financiamento imobiliário, uma vez que este tipo de financiamento apresenta perfil de longo prazo, tornando-se pouco atrativo em períodos de taxas de juros elevadas.
O aumento da oferta de crédito imobiliário, combinado com a queda na taxa de juros e um maior prazo dos financiamentos possibilitaram que os segmentos de menor renda da população pudessem adquirir imóveis, uma vez que as parcelas mensais são compatíveis com o orçamento familiar.
Fonte: Banco Central do Brasil Regulamentação da Atividade Imobiliária
A atual regulamentação imobiliária versa sobre a atividade de incorporação imobiliária, zonas de restrições e questões ambientais. O Código Civil disciplina a propriedade de bens imóveis, e, via de regra, exige que a alienação de bens imóveis, bem como a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, observem a forma de escritura pública, exceto nos casos de operação realizadas no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário e do Sistema Financeiro da Habitação, dentre outros previstos em lei. Cada uma destas transações deve, ainda, ser registrada junto ao cartório do registro de imóveis competente.
Incorporação Imobiliária
As atividades de incorporação imobiliária são regulamentadas pela Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e alterações posteriores (“Lei de Incorporação”), a qual define incorporação imobiliária como a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas. As principais obrigações do incorporador incluem: (i) obter todas as aprovações e autorizações de construção das autoridades competentes para a implementação do empreendimento; (ii) registrar a incorporação imobiliária perante o cartório de registro de imóveis competente; (iii) indicar nos documentos preliminares o prazo de carência, que não pode ultrapassar o termo final do prazo da validade do registro ou, se for o caso, de sua revalidação e as condições que autorizarão o incorporador a desistir do empreendimento; (iv) indicar em todos os anúncios e contratos de venda firmados com os adquirentes das unidades o número de registro da incorporação perante o cartório de registro de imóveis; (v) supervisionar a construção do projeto estabelecido pelo contrato e de acordo com a aprovação concedida pelas autoridades competentes; (vi) entregar aos adquirentes as unidades concluídas, de acordo com as especificações contratuais, e transferir ao adquirente final a propriedade da unidade assinando lavrando a respectiva escritura definitiva de venda; e (vii) fornecer as plantas de construção e as especificações juntamente com o contrato de propriedade conjunta ao cartório de registro de imóveis competente. A construção de um empreendimento pode ser contratada e paga pelo incorporador ou pelos adquirentes das unidades. A legislação brasileira estabelece dois sistemas de construção imobiliária em uma incorporação, sendo estes a construção por empreitada e a construção por administração. A construção por empreitada é realizada a preço fixo, determinado antes do início da construção, ou a preço ajustado de acordo com o índice determinado pelas partes contratantes. Pela construção por administração estima-se um orçamento de custo da obra que não é determinado no início da construção. Os adquirentes das unidades em construção pagam os custos totais do empreendimento por meio de pagamentos mensais dos custos incorridos pelo incorporador ou pelo construtor.
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%
dez-02 jul-04 fev-06 set-07 nov-08 dez-09 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
7.3 - Informações sobre produtos e serviços relativos aos segmentos operacionais
Patrimônio de Afetação
De acordo com a Lei de Incorporação, os incorporadores podem optar por vincular um determinado empreendimento ao regime de patrimônio de afetação, a fim de submetê-lo a um regime tributário mais favorável. De acordo com esse regime de afetação, o terreno e os objetos construídos sobre ele, os investimentos financeiros no terreno e qualquer outro bem e/ou direito relativo ao terreno são segregados dos demais ativos do incorporador para beneficiar a construção de tal incorporação e a entrega das unidades aos proprietários finais. Dessa forma, os ativos não têm nenhuma conexão com as outras propriedades, direitos e obrigações do incorporador, incluindo outros ativos anteriormente apropriados, e somente podem ser utilizados para garantir as dívidas e obrigações relacionadas a respectiva incorporação. Os ativos segregados não se submetem à falência e não são afetados em caso de falência ou insolvência do incorporador. No caso de falência ou insolvência do incorporador, a propriedade conjunta da construção pode ser instituída por meio de uma resolução dos adquirentes das unidades ou por decisão judicial. Nesse caso, os adquirentes em conjunto da construção decidirão se o projeto irá continuar ou se o patrimônio de afetação será liquidado.
Posteriormente, visando a estimular a sua utilização, foram editadas as Medidas Provisórias números 459 e 460, convertidas nas Leis nº 11.977 de 07 de julho de 2009 e nº 12.024 de 27 de agosto de 2009, concedendo benefícios tributários para a adoção do regime do patrimônio de afetação, reduzindo de 7% para 6% a alíquota unificada dos tributos incidentes sobre as receitas mensais auferidas pelo empreendimento, e 1% nos casos de imóveis residenciais de interesse social, assim entendido para imóveis com valor comercial de até R$60.000,00 no âmbito do Programa “Minha Casa, Minha Vida”, para construções iniciadas a partir de março de 2009.
Legislação Municipal
O processo de planejamento municipal é disciplinado pelos artigos 182 e 183 da Constituição Federal, cabendo aos municípios elaborá-las e executá-elaborá-las. Para regular tais políticas, a Lei Federal nº 10.257/2001 (o “Estatuto da Cidade”) definiu diretrizes gerais da política urbana, tendo em vista especialmente no cumprimento da função social da propriedade urbana.
Nos termos do Estatuto da Cidade, os Municípios com mais de vinte mil habitantes devem obrigatoriamente possuir um Plano Diretor para a política de desenvolvimento e expansão urbana do município, aprovado por Lei Municipal e revisto a cada 10 anos. O Estatudo da Cidade também estabelece as normas para o planejamento municipal, o zoneamento ambiental, disciplina o parcelamento e o uso e a ocupação do solo, outorgando autorizações para o desenvolvimento das obras e, posteriormente, regula a ocupação dos imóveis. O plano diretor constitui instrumento orientador dos processos de transformação do espaço urbano e de sua estrutura territorial, servindo de referência para a ação de todos os agentes públicos e privados que atuam no município. Desta forma, estabelece os objetivos estratégicos e diretrizes gerais da estrutura urbana, os objetivos e diretrizes por áreas diferenciadas de planejamento e os instrumentos para a sua implantação.
Esses planos diretores possuem impacto direto nas atividades de incorporação imobiliária e de desenvolvimento urbano. (i) Participação em cada um dos mercados
A Companhia não possui estudos próprios ou informações sobre a participação em cada um dos mercados de atuação divulgadas por fontes públicas confiáveis.
Atividades Imobiliárias da Companhia
Há mais de 30 anos a Companhia se dedica à atividade de incorporação imobiliária, principalmente de edifícios residenciais de alto padrão localizados em áreas nobres da região metropolitana de São Paulo, a região com maior participação percentual no PIB brasileiro (19% em 2006, segundo o IBGE e a Secretaria de Planejamento do Estado de São Paulo).
Ao longo da história, a Companhia incorporou 144 lançamentos, totalizando mais de 20.183 unidades incorporadas, sendo: 436 flats (apartamentos que incluem a prestação de serviços de hotelaria), 227 loteamentos e 1.180 unidades comerciais, 17.471 apartamentos e 869 casas, representando na sua história uma área total de mais de 3.000.000 de metros quadrados construídos.
7.3 - Informações sobre produtos e serviços relativos aos segmentos operacionais
O gráfico abaixo demonstra que a Companhia, desde sua abertura de capital, iniciou um processo de posicionamento de mercado reduzindo o preço médio de seus lançamentos (R$ mil/unidade):
Novo Portfólio de Negócios - Segmento de Empreendimentos Econômicos – Em 2009 a Companhia criou a marca Tecnisa Flex para
desenvolver um novo segmento de produtos na faixa de R$ 100.000,00 a R$ 300.000,00.
A tabela abaixo fornece informações a respeito dos empreendimentos imobiliários da Companhia que estavam em andamento até 31 de dezembro de 2010: Empreendimento Data do Reconhe- cimento % Vendido Acumulado % Evolução Financeira da Obra 4T10 4T09 4T10 4T09 Choice mai/07 98,55% 83,18% 100,00% 92,25% Verana jun/07 97,30% 99,86% 100,00% 100,00%
New Jazz jul/07 98,67% 46,68% 100,00% 79,35%
Change ago/07 88,04% 72,75% 100,00% 98,88%
Inovarte/New Worker Tower ago/07 99,71% 96,54% 97,52% 51,09%
Futtura Condomínio Club set/07 100,00% 78,80% 100,00% 100,00%
Sollo set/07 100,00% 90,17% 100,00% 100,00%
Les Jardins Chac. Flora nov/07 88,01% 85,23% 60,88% 44,10%
Viverde nov/07 57,80% 27,60% 63,35% 37,37%
Villa das Flores - Rosas dez/07 97,85% 93,37% 100,00% 67,10%
Airy - Saude jan/08 100,00% 100,00% 100,00% 90,08%
Auri - Chácara Klabin fev/08 94,63% 59,56% 100,00% 79,60%
Square fev/08 88,50% 77,08% 88,30% 39,82%
Villa das Flores - Margaridas fev/08 52,93% 40,56% 100,00% 78,54%
Reserva Jardim Sul mar/08 100,00% 95,34% 52,07% 30,03%
Scéne Alto de Pinheiros mar/08 81,96% 56,11% 100,00% 86,76%
Arcadia Resort Residencial abr/08 100,00% 47,60% 83,01% 47,27%
Boulevard Santana abr/08 100,00% 99,98% 61,38% 33,61%
Único Campolim abr/08 59,55% 40,29% 100,00% 62,48%
Iandê mai/08 100,00% 100,00% 100,00% 67,87%
Alto da Mata jun/08 84,02% 61,86% 70,45% 27,97%
Aquarius Residence Resort jun/08 73,96% 38,42% 92,02% 59,87%
Costa do Sol jun/08 100,00% 61,24% 93,47% 50,40%
Criare jun/08 99,49% 100,00% 88,86% 45,54%
Ilha Mariana jun/08 100,00% 97,83% 100,00% 100,00%
459 446
392
263
241
7.3 - Informações sobre produtos e serviços relativos aos segmentos operacionais
Monte Y Sierra jun/08 62,34% 43,79% 100,00% 65,08%
Summit Alto de Pinheiros jun/08 59,84% 44,77% 89,34% 59,02%
Up Alto do Jaguaré jun/08 100,00% 97,24% 100,00% 84,01%
Art Life Bem Te Vi jul/08 100,00% 100,00% 100,00% 73,12%
Porto Seguro Granja Viana jul/08 94,51% 99,45% 100,00% 82,25%
Verdana Jundiaí ago/08 68,03% 84,05% 93,71% 61,06%
Art Life Graúna set/08 100,00% 100,00% 100,00% 67,89%
Premiere Jardim Aquarius set/08 26,26% 17,40% 49,66% 23,05%
River Park set/08 90,46% 93,75% 55,28% 10,42%
Serenità set/08 98,92% 84,81% 66,14% 36,97%
Summer Family Resort set/08 78,96% 50,97% 75,54% 37,26%
Acquaplay Home & Resort dez/08 86,19% 53,94% 25,57% 9,92%
Art Life Acqua Village dez/08 99,46% 99,30% 71,67% 39,66%
Euro Working Concept dez/08 100,00% 70,39% 100,00% 23,07%
Landscape Beira Mar dez/08 52,10% 46,80% 51,65% 40,72%
Supremo Family Club dez/08 86,80% 75,57% 76,26% 33,08%
Vila Nova Reserved mar/09 88,20% 60,68% 58,97% 50,48%
Diamond jun/09 52,95% 32,94% 35,49% 21,53%
Nova Paisagem/Alvorada e Horizonte jun/09 52,67% 78,66% 57,50% 21,49%
Nova Paisagem/Alvorada e Horizonte jun/09 94,36% 58,69% 45,90% 11,50%
Silva Jardim set/09 79,10% 72,20% 53,65% 31,39%
Silva Jardim II set/09 79,10% 0,00% 40,16% 31,39%
Vila Arboreto dez/09 100,00% 28,98% 49,44% 32,06%
Bosques da Vila mar/10 63,00% 0,00% 17,83% 0,00%
Flex Carapicuíba mar/10 96,04% 0,00% 38,13% 0,00%
Bonjour jun/10 90,92% 0,00% 24,37% 0,00%
New Worker Tower Jardim Aquarius jun/10 99,50% 0,00% 22,06% 0,00%
Flex Carapicuíba jun/10 58,35% 0,00% 31,61% 0,00%
Babaçu jul/10 65,12% 0,00% 50,71% 0,00%
Flex Diadema jul/10 66,96% 0,00% 19,76% 0,00%
Acquaplay Home & Resort ago/10 62,87% 0,00% 9,08% 0,00%
Manoel da Nóbrega/Evandro Esquivel set/10 49,60% 0,00% 25,07% 0,00%
Flex Carapicuíba set/10 22,84% 0,00% 18,53% 0,00%
Pistão Sul nov/10 86,87% 0,00% 50,49% 0,00%
Shizen Takeda nov/10 37,05% 0,00% 5,35% 0,00%
Alto da Mata dez/10 13,23% 0,00% 12,12% 0,00%
Jaci X Itaoca dez/10 70,20% 0,00% 37,11% 0,00%
Nova Paisagem/Alvorada e Horizonte dez/10 23,44% 0,00% 9,60% 0,00%
Porto das Dunas -Fortaleza dez/10 80,64% 0,00% 53,65% 0,00%
7.3 - Informações sobre produtos e serviços relativos aos segmentos operacionais
(ii) condições de competição nos mercados
A Companhia não possui estudos próprios ou informações sobre as condições nos mercados de atuação divulgadas por fontes públicas confiáveis. Não obstante, a percepção da Companhia é de que o setor de incorporação imobiliária no Brasil é altamente competitivo, sendo que os principais fatores competitivos neste setor incluem preço, recursos, financiamento, projeto, qualidade, reputação, parcerias com incorporadoras e disponibilidade e localização de terrenos. A Companhia acredita ter uma vantagem competitiva no mercado imobiliário devido a diversos fatores, dentre os quais: (i) suas operações integradas, que a permite gerenciar e controlar todas as etapas da incorporação imobiliária e obter economia de escala; (ii) a excelente reputação entre potenciais compradores, refletindo expertise da Companhia na construção de edificações de alta qualidade; (iii) suas excelentes margens financeiras; (iv) sua equipe administrativa altamente especializada; (v) sua própria força de vendas exclusivamente dedicada a seus produtos e que permite manter relacionamentos de longo prazo com seus clientes; e (vi) o forte apelo comercial da Companhia por meio de canais de venda diferenciados (Internet).
Banco de Terrenos
O estoque de terrenos da Companhia é composto por compromissos de permuta (sendo alguns com retrovenda), compromissos de venda e compra, bem como composto por imóveis em que a titularidade já é da Companhia.
Os contratos, em sua maioria, são celebrados sob condições suspensivas, dependendo da regularização de diversos aspectos, como, por exemplo, análise das certidões imobiliárias e pessoais dos vendedores para verificar a viabilidade jurídica do negócio, aprovação de projeto de construção, unificação de áreas, baixa/cancelamento de ônus, quitação de débitos de Imposto Predial e Territorial Urbano (“IPTU”), realização de estudos ambientais, remediação de contaminação, obtenção de financiamento, aquisição simultânea de terrenos, desmembramento, aquisição de potencial construtivo, cumprimento de prazo para entrega da obra, prazo para desocupação de ocupantes/locatários, etc.
Ao final do ano de 2009, a Companhia apresentava um banco de terrenos de R$7,9 bilhões, sendo que a sua parcela era correspondente a R$5,4 bilhões. Em dezembro de 2010, o banco de terrenos era de R$7,8 bilhões, sendo a parte pertencente à Companhia correspondente a R$6,2 bilhões e o restante pertencente aos parceiros estratégicos da Companhia. A manutenção do valor do banco de terrenos demonstra que a Companhia obteve êxito com sua estratégia de aquisição de terrenos, pois foram lançados em tal período empreendimentos que somam um montante acima de R$2,1 bilhões, conforme item 11 deste Formulário de Referência.
A nova característica da composição do banco de terrenos da Companhia (mais diversificado geograficamente e por segmento de renda) deve-se ao fato da nova estratégia de aquisição de terrenos:
· Tecnisa Flex: aquisição de terrenos em áreas mais afastadas ou em cidades que compõem a região metropolitana de uma
capital, com preços de venda na faixa de R$100 mil a R$300 mil por unidade. Os empreendimentos são menores e possuem um ciclo operacional mais curto, entre a aquisição do terreno, o lançamento, as vendas, a realização das obras e a entrega das unidades;
· Tecnisa Premium: aquisição de terrenos nas capitais, em bairros mais valorizados e/ou com tendência de valorização, ou em
cidades com potencial de crescimento de renda.
7.3 - Informações sobre produtos e serviços relativos aos segmentos operacionais
Abaixo os gráficos apresentam a diversificação geográfica com mais detalhes por linha de negócio:
Vale ressaltar que a proporção máxima que os terrenos a serem adquiridos para a Tecnisa Flex podem alcançar é de até 50% do banco de terrenos.
Windsor
Em 2007, a Companhia adquiriu, por meio da sociedade Windsor Investimentos Imobiliários Ltda., um imóvel da Telecomunicações de São Paulo S.A. – TELESP, por meio de concorrência pública, nos termos da escritura de venda e compra com promessa de dação em pagamento e pacto de retrovenda parcial, lavrada em 16 de abril de 2007. Esse imóvel está situado no Bairro da Pompéia, na cidade de
São Paulo e tem área total de 251,3 mil m2. Atualmente, a Companhia detém 75% das quotas representativas do capital social da
Windsor Investimentos Imobiliários Ltda.
Para a efetivação da aquisição desse imóvel foram impostas as seguintes condições: (i) desmembramento da área destinada à área estação, ocupando uma faixa de terreno de 7,5 mil m², a ser destacada da área total do imóvel, mediante sua transformação em lote isolado; (ii) regularização de determinadas áreas construídas existentes no terreno junto aos órgãos competentes; (iii) conhecimento de declaração de utilidade pública, para desapropriação, para fins de construção de um centro esportivo; (iv) conhecimento e aceitação de ações possessórias relacionadas ao imóvel em andamento; (v) possibilidade de retrovenda parcial de duas áreas contíguas de terreno de até 10 mil m² cada uma, em um prazo de 18 meses a contar da data da escritura, e desde que registrado o desmembramento supra (o valor da retrovenda seria de R$0,9 mil por metro quadrado). Todas as condições impostas foram cumpridas, com exceção do desmembramento da área, que aguarda a aprovação do projeto de desmembramento.
d) Eventual Sazonalidade
Embora o mercado imobiliário brasileiro geralmente não seja sazonal, durante alguns meses do ano o mercado pode apresentar características peculiares. As flutuações observadas no mercado imobiliário devem-se basicamente a fatores relacionados à economia, tais como épocas de recebimento de bonificações ou de pagamento de despesas e tributos. A Companhia sofre um impacto similar às demais empresas do mercado imobiliário nestes períodos.
28%
72%