TÍTULO V – Das Disposições Gerais e Transitórias
B. Imóveis edificados anteriormente ao PDE e que não se enquadram nos tipos definidos no item A, não sujeitos à destinação de área
5.3.4 Construção de Edificações e Instalação dos Usos
A instalação de usos residenciais e não residenciais e a construção de edificações no território do Município deverão atender, simultaneamente, as seguintes disposições:
• Parâmetros de incomodidade de usos não residenciais para cada zona de uso, relativos a ruído, horário de carga e descarga, vibração, potência elétrica, radiação, odores, gases, vapores, material particulado e fumaça;
• Condições de instalação para usos não residenciais, para os grupos de atividades em cada zona de uso, relativas ao número de vagas para estacionamento, pátio de carga e descarga, área de embarque e desembarque, horário de funcionamento, lotação máxima, área construída computável máxima permitida e número de funcionários;
• Parâmetros para a instalação dos usos residenciais e não residenciais em função da segurança da via e da fluidez do tráfego, relativos à categoria e largura da via;
• Características de aproveitamento, dimensionamento e ocupação dos lotes definidos nos Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras para cada zona de uso, relativas aos coeficientes de aproveitamento, taxa de ocupação, taxa de permeabilidade, área mínima do lote, frente mínima do lote, cota mínima de terreno por unidade, gabarito de altura máxima e recuos.
Na zona mista ZM, para as categorias de uso não residenciais, os parâmetros de incomodidade e as condições de instalação, bem como os grupos de atividades permitidos, são fixados por categoria de via:
b) vias coletoras de acordo com o Quadro n0 02/e (Anexo A); c) vias estruturais N3 de acordo com o Quadro n 0 02/f (Anexo A); d) vias estruturais N1 e N2 o Quadro n0 02/g (Anexo1).
Em qualquer zona de uso, para edificações existentes consideradas em situação regular não se aplica limitação de área construída computável máxima permitida para instalação dos usos residenciais e não residenciais, devendo ser obrigatoriamente observadas as demais condições de instalação e atendidos os parâmetros de incomodidade.
O potencial construtivo resultante da aplicação do coeficiente de aproveitamento básico poderá ser ultrapassado até o limite para a zona nas seguintes condições:
• Através de outorga onerosa do direito de construir;
• Gratuitamente, seguindo disposições de leis específicas que tratem de coeficientes de aproveitamento a serem adotados para usos que se quer incentivar;
• Através de transferência do direito de construir, segundo disposições do PDE e leis específicas que disponham sobre este instrumento. Parâmetros de Incomodidade e Condições de Instalação
Enquanto as Características de Aproveitamento, Dimensionamento e Ocupação dos Lotes são as regras da edificação, os Parâmetros de Incomodidade e as Condições de Instalação são as regras para a instalação e funcionamento do uso não residencial na edificação.
Os parâmetros de incomodidade e as condições de instalação definidos para atividades não residenciais foram estabelecidos para possibilitar o uso misto na maior parte do território da cidade. Foram definidos como um instrumento legal para impedir a instalação ou o desenvolvimento de atividades não residenciais incômodas ao uso residencial. Deve-se ressaltar que a instalação do uso precede a fiscalização e o controle, que é feita através de denúncias, podendo assim gerar conflitos.
A definição dos parâmetros de incomodidade teve como referência a característica principal da zona de uso e na Zona Mista a função da via para a qual o imóvel faz frente. Esses parâmetros são relativos à emissão de ruído, geração de odores, emissão de gases, vapores e material particulado, emissão de fumaça, vibração e radiação, poluição hídrica, periculosidade e toxicidade e poluição atmosférica.
Os parâmetros de incomodidade têm como objetivo assegurar: 1. Quanto à emissão de ruído:
ZONA PERÍODO NÍVEL DE RUÍDO
DIURNO Não prejudiquem comunicação falada, não prejudiquem atividades diurnas normais
ZCLz-I
ZCLz-II NOTURNO Não provoquem despertar ou dificultem adormecer DIURNO Não perturbem atividades domésticas normais ZM
NOTURNO Não provoquem despertar ou dificultem adormecer DIURNO tolerável ZPI ZCP ZCL NOTURNO tolerável 7:00 -22:00h 65 decibéis ZEIS 22:00 - 7:00h 45 decibéis
2. Quanto à geração de odores, as atividades nas ZM, ZEIS, ZPI, ZCP, ZCL, ZCLz-I e ZCLz-II, não devem emitir substâncias odoríferas na atmosfera em quantidades que possam ser perceptíveis fora dos limites de suas respectivas áreas.
3. Quanto à emissão de gases, vapores e material particulado: ZCLz-I
ZCLz-II
Não sejam utilizados processos ou operações geradores de gases, vapores e partículas
ZM e ZEIS Não sejam liberados emissões que possam colocar em risco a saúde, segurança ou bem estar ZPI, ZCP e
ZCL
Sejam controladas a emissão gerada nos processos e operações por meio de sistemas que atendam aos padrões ambientais, utilizando a melhor tecnologia disponível, vedado risco à saúde, segurança e bem estar
4. Quanto à emissão de fumaça: ZCLz-I
ZCLz-II
Não poderão utilizar combustíveis sólidos ou líquidos
Vias locais: apenas combustíveis gasosos, não podendo emitir fumaça visível e odorante Vias coletoras/N3: qualquer tipo de combustível, não podendo emitir fumaça visível e odorante.
ZM
Vias estruturais N1/N2: qualquer tipo de combustível; fumaça não odorante de densidade colorimétrica baixa.
ZCL ZCP e ZPI
Qualquer tipo de combustível; fumaça não odorante e de densidade colorimétrica baixa, excetuando-se um período de 15 min para aquecimento da fornalha e um período de 3 min em qualquer fase de uma hora
5. Quanto a vibração, foi explicitado que os níveis atingidos não devem oferecer riscos à saúde e bem estar da população, porém faltam parâmetros e legislação específica.
6. Quanto à radiação, faltam parâmetros e legislação específica, devendo em qualquer zona de uso ser respeitada a limitação da exposição a campos elétricos, magnéticos e eletromagnéticos não ionizantes da Resolução ANATEL n0 303; no que diz respeito à instalação de antenas transmissoras de telefonia celular ou móvel, deve ser observado o que dispõe a legislação municipal.
7. Quanto à poluição hídrica, as atividades não poderão emitir efluentes líquidos em desconformidade com o estabelecido pela legislação ambiental, não devendo os efluentes emitidos oferecer riscos à saúde e ao bem-estar da população, bem como ocasionar dano ao meio ambiente em qualquer zona de uso.
8. Quanto à periculosidade e toxidade, o uso não residencial que possa causar riscos à saúde e à segurança da população será enquadrado como nR3 – usos não residenciais especiais ou incômodos.
9. Quanto à poluição atmosférica, em especial decorrente de fontes móveis, deverá ser objeto de monitoramento principalmente junto às
principais vias da rede viária estrutural da cidade e nos pontos de maior concentração de veículos nos horários de pico.
10. A iluminação de anúncios deverá ser apagada às 24h, com exceção daqueles localizados na ZPI, ZCL e ZCP.
Atividades temporárias, inclusive canteiro de obras, devem observar os parâmetros de incomodidade para zona ou via onde se localizem.
Os parâmetros de incomodidade serão declarados no momento da aprovação e a fiscalização ocorrerá por meio de denúncia.
A nova legislação definiu condições de instalação para atividades não residenciais relativas a área construída computável máxima, horário de funcionamento, número máximo de funcionários por turno, lotação máxima, vagas para estacionamento, área para embarque e desembarque e pátio para carga e descarga.
As condições de instalação e os parâmetros de incomodidade, estabelecidos para a instalação e o funcionamento do uso não residencial, constam dos Quadros 2/a a 2/h (Anexo A). Esses quadros apresentam os parâmetros de incomodidade definidos para o funcionamento das atividades não residenciais, por zona de uso e na ZM por categoria da via estabelecida pela sua função (estrutural, coletora e local) e as condições de instalação definidas para as atividades não residenciais, por zona de uso e na ZM por categoria de via. Para as ZEIS, o quadro de condições de instalação de atividades não residenciais é conjunto às disposições da largura da via, e consta do Quadro 2/i (Anexo A).
Além destas disposições, a nova legislação também considera para a instalação dos usos a largura das vias. As condições de instalação dos usos residencial e não residencial em relação à largura das vias constam do Quadro 04 (Anexo A). Esse quadro apresenta as condições de instalação e usos permitidos em função da largura da via.
A justificativa apresentada no Plano Diretor para necessidade do quadro de largura de vias, adicionalmente à sua classificação funcional se deve à constatação de que muitas vezes a largura da vias não é adequada à função
que desempenham no sistema viário, evitando assim instalações de usos e atividades em vias que não as comportem.
É importante destacar dois pontos em relação ao quadro de largura de vias: • As restrições de área máxima construída e área computável
máxima existem apenas para uso não residencial;
• Este quadro deve ser aplicado conjuntamente às demais disposições da legislação para o uso residencial, e conjuntamente aos quadros de condições de instalação do uso não residencial.
O Quadro 04 do da Lei n0 13.885/04 (Anexo A) não deve ser aplicado nas ZEIS, onde o quadro de largura de vias é conjunto às condições de instalação de atividades não residenciais (Quadro 2j – Anexo A), e em alguns perímetros históricos da Sé e Santo Amaro.
Nas ruas sem saída será permitida a instalação das subcategorias R1, R2h e R2v e algumas atividades não residenciais restritas, desde que sejam observados os parâmetros de incomodidade e condições de instalação estabelecidos para a zona de uso em que se situa o imóvel, sendo no caso da ZM aqueles estabelecidos para as vias locais. O uso residencial R2v somente será permitido em vias com largura superior a 10 metros, devendo também ser observado o gabarito de altura máxima.
Nas quadras que contenham vilas ou ruas sem saída com largura inferior a 10 metros, na faixa envoltória de 20 metros às vilas ou ruas sem saída deverá ser observado gabarito de altura máxima de 15 metros, quando o gabarito definido para a zona de uso não for mais restritivo.
Nas vias estruturais e coletoras da Zona Mista a prioridade é assegurar a fluidez e segurança do tráfego. Nas vias locais da Zona Mista a prioridade é a preservação do uso residencial.
As vias estruturais N1, N2 e N3 são as constantes do Quadro 03 da Lei n0 13.430/02 e Quadros 3A e 3B da Lei n0 13.885/04, e as vias coletoras são as constantes do Quadro 10 da Lei 13.885/04. As vias locais são todas aquelas que não foram listadas nos quadros descritos.
Um ponto importante a ser ressaltado é que esta classificação funcional, elaborada pela Secretaria Municipal dos Transportes, acabou por consolidar o uso desempenhado pela via na malha viária, tendo sido estabelecidas as vias estruturais na Lei n0 13.430/02 e as vias coletoras na Lei n0 13.885/04. Esta classificação gerou conflitos, uma vez que em algumas Subprefeituras existe pequeno número de vias estruturais ou coletoras, com mais de 80% do sistema viário representado por vias locais. Nestes casos, existe uma grande restrição à instalação de uso não residencial na Zona Mista, inabilitando, na prática, um dos objetivos do novo zoneamento que é de possibilitar a implantação de usos não residenciais na maior parte da cidade. Por outro lado, algumas antigas zonas industriais que na nova legislação foram transformadas em ZM possuem viário com características geométricas de largura adequadas para usos não residenciais, porém devido à sua classificação como vias locais possuem restrições para aprovação de usos não residenciais.
Nas Zonas Mistas, nos imóveis com frente e acesso a vias estruturais N1 e N2, que possuírem divisa lateral com imóveis com frente para vias estruturais N3, deverão ser atendidos os parâmetros de incomodidade e as condições de instalação definidos no Quadro 02/f (Anexo A) para as vias estruturais N3; os imóveis com frente e acesso para vias estruturais que possuírem divisa lateral com imóveis com frente para vias coletoras ou locais deverão ser atendidos os parâmetros de incomodidade e as condições de instalação definidos no Quadro 02/e (Anexo A) para vias coletoras e aplicam-se aos lotes com frente para mais de uma via de circulação as seguintes disposições:
• poderão ser instalados os usos permitidos em qualquer uma das vias, atendidas as condições para instalação correspondentes; • fica vedado o acesso, tanto de veículos como de pedestres, para a
via onde o uso a ser instalado não é permitido de acordo com as disposições desta lei, devendo toda a extensão do alinhamento ser obrigatoriamente fechada;
• deverão ser atendidos os parâmetros de incomodidade da via mais restritiva.
Nas Zonas Mistas, será permitida a instalação do nR2 nas vias locais, desde que não exista, em um raio de 500 metros, outra zona ou outra via da categoria em que o uso pretendido seja permitido e sejam observados os parâmetros de incomodidade e as condições de instalação estabelecidos no Quadro 02/e (Anexo A) para vias coletoras. Neste caso, não há a necessidade de aplicação do Quadro 04 (Anexo A).