Normas Complementares ao Plano Diretor Estratégico

Foram acrescidos alguns elementos definidos no Plano Diretor Estratégico, tanto no que se refere à Rede Hídrica Estrutural como em relação à Rede Viária Estrutural e Pólos de Centralidades.

Foram também propostos novos melhoramentos viários através dos Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras, bem como regulamentações para os passeios. Os passeios – segundo o PRE - deverão ser parte integrante dos projetos de ajuste geométrico e dos projetos de melhoramentos viários e transporte público. Foi também prevista como obrigatória para os novos projetos da rede viária estrutural e para os projetos viários dos planos de reurbanização a implantação da galeria técnica de infra-estrutura, devendo ser objeto de concessão onerosa do subsolo, estabelecida em legislação específica.

É importante salientar que antes desta Lei, os projetos desenvolvidos pela Secretaria de Infra Estrutura-Urbana e Obras (SIURB) não contemplavam passeios (que é de atribuição dos proprietários), e também não existia a previsão legal de implementação de galeria técnica. Deve-se considerar que esta previsão acarreta um ônus a mais para a municipalidade, decorrente da implantação destas benfeitorias, o qual deverá ser também considerado nos estudos de viabilidade de implantação destas obras.

Para aplicação dos instrumentos urbanísticos previstos no PDE, foram estabelecidos critérios adicionais àqueles já descritos pela Lei n0 13.430/02. Ficou estabelecido que estes instrumentos poderão ser utilizados para áreas fixadas pelos Planos Regionais Estratégicos, pela Lei n0 13.430/02 e outras áreas que forem instituídas por lei, cujos proprietários serão notificados a dar melhor aproveitamento em prazo determinado, sob pena de sujeitar-se ao IPTU progressivo no tempo e à desapropriação com pagamento em títulos. Estas áreas são relativas aos imóveis considerados não edificados, subutilizados, ou não utilizados localizados nas ZEIS 2 e 3, áreas de

Operações Urbanas Consorciadas, áreas de Projetos Estratégicos e aquelas inseridas nos perímetros dos distritos municipais centrais providos de infra- estrutura.

Quanto à Outorga Onerosa do Direito de Construir, as áreas passíveis de aplicação são as pertencentes a Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana, incluindo-se as Áreas de Intervenção Urbana, as Áreas de Operações Urbanas aprovadas por leis específicas e as zonas de uso cujo coeficiente de aproveitamento máximo for maior que o básico. Uma constatação interessante é que este instrumento só será exercido com eficácia em áreas de maior interesse imobiliário, uma vez que nestas áreas os empreendedores esperam ter retorno da outorga efetivamente paga. Por outro lado, em áreas periféricas com baixo valor de terreno poderá ocorrer dificuldade para retorno financeiro de investimentos do setor imobiliário. A Transferência do Direito de Construir será exercida em imóveis enquadrados como ZEPEC, imóveis doados para o Município nas ZEIS para implantação de Habitação de Interesse Social, nos imóveis, lotes ou glebas localizados na Macrozona de Proteção Ambiental, em imóveis de propriedade particular enquadrados no sistema de áreas verdes no município, em áreas de ocorrência de vegetação significativa nas ZEPAG e nos imóveis, lotes ou glebas localizados nas faixas aluviais dos parques lineares. Neste último caso, o potencial construtivo poderá ser transferido para as faixas de até 200 metros, localizadas dentro do perímetro das Áreas de Intervenção Urbana dos parques lineares estabelecidos pelos Planos Regionais das Subprefeituras. O potencial construtivo transferível poderá ser negociado, no todo ou em parte, para um ou mais lotes, ficando vinculado ao imóvel receptor, não sendo admitida nova transferência.

Este instrumento poderá de fato beneficiar áreas de ZEPEC localizadas em regiões de interesse imobiliário. Para as áreas localizadas na Macrozona de Proteção Ambiental, o coeficiente de aproveitamento virtual é muito baixo para que, efetivamente, este instrumento tenha validade. Por outro lado, em relação aos Parques Lineares, quando localizados em regiões periféricas e ocupados por habitações precárias, sem titularidade e sem interesse

imobiliário, aparentemente este instrumento não apresentará grande atração para investidores particulares.

Em relação a Áreas de Intervenção Urbana previstas nos Planos Regionais, destinadas à implantação de projetos de requalificação urbana, parques lineares, rede viária estrutural e rede estrutural de transporte público coletivo, a aprovação de edificação com área construída acima do coeficiente de aproveitamento básico, deverá ocorrer segundo um Projeto Urbanístico Específico, contendo os respectivos objetivos e diretrizes, delimitação da área, instrumentos de política urbana a serem utilizados e suas finalidades, definição das áreas passíveis de receber potencial construtivo adicional e seu limite máximo, respeitado o estoque de potencial construtivo do distrito onde se localiza a área e o Coeficiente de Aproveitamento Máximo de até 4,0. O Projeto Urbanístico Específico também deverá conter a definição das obras a serem executadas, as respectivas finalidades e as áreas necessárias para sua implantação, solução habitacional para a população a ser deslocada e tratamento paisagístico da área envoltória das obras previstas.

Quando houver sobreposição de 2 (dois) ou mais tipos de Áreas de Intervenção Urbana, deverão ser compatibilizados os objetivos, instrumentos e diretrizes de desenvolvimento das Áreas de Intervenção Urbana, exceto nas Operações Urbanas Consorciadas, em que prevalecerá o estabelecido na Lei da Operação Urbana Consorciada.

A execução de uma Área de Intervenção Urbana Parque Linear por um empreendedor privado deverá abranger área mínima de 5.000 m2 _{com, no} mínimo 100m de extensão ao longo dos cursos d'água e fundos de vale. A transformação das áreas lindeiras aos córregos existentes no município através deste instrumento deve ser considerada bastante positiva, pois além do aumento das áreas permeáveis ao longo do trecho adjacente ao córrego na planície aluvial, impede a implantação de edificações em áreas inundáveis, minimizando portanto o problema de invasões de moradias em situação precária. No entanto, parece pertinente questionar se existe interesse imobiliário do empreendedor privado para investimento nestas

áreas, uma vez que a própria prefeitura não dispõe de verbas suficientes para esta finalidade, e nem mesmo está equipada para efetiva fiscalização quanto às invasões que ocorrem rotineiramente nestas áreas, que não são passíveis de ocupação. Deve também ser considerada a necessidade de se solucionar a questão habitacional para os moradores de habitações precárias comuns nas margens de córregos da periferia da cidade (remoção das famílias e sua alocação em áreas mais favoráveis).

Segundo a Lei n0 13.885/04, as Subprefeituras poderão propor Projetos Estratégicos e Planos de Bairro, com a finalidade de detalhar as diretrizes propostas e definidas pelos respectivos Planos Regionais. Estes Planos de Bairro poderão propor a complementação da infra-estrutura básica, a implantação de equipamentos sociais, soluções de controle de tráfego, melhoria das condições de circulação de pedestres com melhorias nos passeios e iluminação pública, requalificação das calçadas para incluir parte de área permeável, medidas para a melhoria da coleta de lixo e implantação da coleta seletiva, medidas para melhorar as condições de segurança pública e outras.

Os Planos de Bairro, com base no estudo da capacidade de suporte da infra- estrutura e observadas as diretrizes do Plano de Circulação Viária e Transportes, poderão indicar a vazão máxima de tráfego a ser adotada nas vias locais e coletoras das zonas exclusivamente residenciais - ZER e da zona mista de baixa densidade - ZM-1 e propor mecanismos de controle para evitar que ela seja ultrapassada.

Estes Planos de Bairro poderão se constituir em importante instrumento de gestão com efetiva participação da comunidade interessada, porém ainda não foram objeto de proposição por parte das Subprefeituras, existindo apenas casos de estudos isolados que poderão eventualmente ser incorporados na revisão do PRE.