Contratos na Construção Civil

A construção civil, por natureza, abriga altos riscos em sua cadeia produtiva. Alguns empreendimentos, por sua natureza, possuem riscos ainda maiores do que aqueles inerentes à atividade do setor. Estes riscos incluem, entre outros, a finalização do projeto com perda de qualidade e/ou sem atender a seus objetivos, um atraso no término ou um aumento do custo. Segundo Rahman, 2004 durante algumas décadas, a cultura do projeto/contratação/construção influenciou os setores públicos e privados, globalmente. E, além disso, a estratégia de seleção através do menor preço induzia os licitantes a reduzir seus preços para ganhar os contratos, trazendo subseqüentes reivindicações para recuperar seus custos.

Porém, a complexidade tecnológica e gerencial dos empreendimentos se modificou e colocou em relevo a discussão sobre o sistema de contratação tradicional, caracterizado, por essas três etapas.

As atuais exigências referentes a prazos de produção, normas de qualidade e desempenho tem se intensificado continuamente proporcionando uma ênfase crescente na necessidade do desenvolvimento e aplicação de novas formas de seleção e contratação dos serviços deste setor.

Esta mudança de paradigma vem acontecendo já há algumas décadas. Halpin (1980) já afirmava que nos anos 70 e 80 o dinamismo da indústria da construção se concentrou no desenvolvimento de novas e inovadoras modalidades contratuais para a implantação de novos empreendimentos de construção civil.

Segundo Grilo e Melhado (2000, p. 02),

Os sistemas contratuais exercem uma notável influência na gestão do empreendimento, na medida em que definem as relações contratuais e funcionais entre os agentes. Sistemas contratuais inadequados podem conduzir a acréscimos nos custos e atrasos, reivindicações e disputas, bem como perda da qualidade do investimento nos empreendimentos. A obtenção de resultados ótimos em termos de prazos, custos e qualidade demanda a seleção de sistemas contratuais compatíveis

27 _{O presente trabalho tem seu foco relacionado a contratos de serviços de construção civil pelo setor varejista, desta forma, todo} e qualquer citação sobre um cliente e/ou proprietário, estará se referindo a um cliente do setor privado, em particular do mercado de super e hipermercados

com as características técnicas do empreendimento, segundo as necessidades do cliente e do construtor.

Estes riscos podem impactar seriamente no negócio do cliente, e no caso especial do foco do presente estudo, pode levar a qualidade do empreendimento a níveis descolados do planejado, sendo fato desastroso para a continuidade do empreendimento.

Bueno (2010) lista os fatores que levam à escolha de uma modalidade contratual, que são: (i) a tipologia do trabalho, (ii) quem são as partes e sua capacidade de se envolver em uma ou mais áreas de responsabilidade, (iii) o método de seleção (iv) a expectativa do sistema de locação do risco incluindo a responsabilidade do projeto e o mecanismo de preço.

Além disso, é imprescindível também levar em conta a complexidade do projeto na fase de decisão pelo método de seleção do contrato, porque construções simples devem ser contratadas de forma distinta de construções e projetos complexos.

Este fator pode ser determinado pelos tipos de serviços envolvidos, o número de subcontratados, recursos em termos de trabalho, local, materiais, o nível tecnológico e a possibilidade de unicidade das atividades do projeto.

Além do aumento na complexidade dos edifícios, a necessidade por um maior gerenciamento financeiro, assim como de se reduzir os prazos de projeto e construção somados ao aumento da intensidade da administração contratual tem colocado muita pressão nos clientes a buscarem alternativas ao método tradicional.

O PMBoK, (2009) afirma que o risco compartilhado entre o comprador e o fornecedor é determinado pelo tipo de contrato. O grau de risco que está sendo assumido por cada parte é diretamente determinado pela modalidade contratual a ser empregada valendo-se das condições específicas de cada contrato.

Em diversos países, a complexidade dos empreendimentos tem estimulado a introdução de sistemas contratuais alternativos, em substituição ao sistema contratual tradicional, já visto anteriormente (projeto, contratação e construção), considerado por alguns autores com potencial para ser lento oneroso e conflituoso.

Este fato vem ocorrendo especialmente em virtude deste sistema desenvolver relações conflitantes e não cooperativas e fazer com que altos recursos sejam consumidos com disputas judiciais em função de desacordos contratuais.

Outro fator que leva à busca por estratégias contratuais alternativas é a própria cultura profissional, isto é, o aumento da especialização das áreas de engenharia proporcionou uma estrutura que passou a atuar funcionalmente separada das demais. Além disso, os níveis de percepção se desenvolveram distintamente entre si, isto é, o projetista passou a ter um enfoque maior na qualidade do produto enquanto que o construtor, selecionado por preço, tende a focalizar na racionalização e na economia.

Grilo e Melhado (2003, p.02) apresentam uma pesquisa da Association of General

Contractors (AGC) 28com executivos da área da construção nas 500 maiores empresas da Fortune nos Estados Unidos. O objetivo da pesquisa foi de se ressaltar algumas tendências em

relação aos empreendimentos norte-americanos e a principal constatação foi de que estes estão cada vez mais complexos e sofisticados. Além disso, evidenciou que os prazos têm sido bastante reduzidos, uma vez que a concorrência dos produtos imobiliários disponíveis para o mercado se acirrou.

Os clientes vêm buscando cada vez mais qualidade em seus negócios e esperam o mesmo dos fornecedores. Além disso, estão conscientes de que valor não significa necessariamente menor preço.

A pesquisa demonstrou também que os clientes não querem administrar múltiplos contratos e os conflitos entre projetistas e construtores; e vem buscando uma integração antecipada do projeto e da construção de um modo geral, assim como equipes mais coesas, que tem um objetivo comum ao invés de interesses particulares, de modo a prevenir conflitos e disputas. De forma análoga, os empreendimentos brasileiros estão se tornando mais complexos e sofisticados, expondo as limitações das soluções tradicionais. Os clientes têm buscado a redução do prazo de entrega e a certeza do preço final por meio da adoção de contratos alternativos, com o objetivo de integrar o projeto e a construção e proporcionar uma relação

28 _{A Associação de Construtores da América (The Associated General Contractors of America -AGC), localizado na area} metropolitana de Washington DC, é uma associação americana que atua em parceria globalmente com os Capítulos localizados em diferentes localidades. A AGC dispõe de serviços a seus membros visando o aumento de qualidade na construção civil assim como proteger os interesses públicos.

mais harmoniosa entre os membros da equipe do empreendimento (GRILO, MELHADO, 2000).

O aumento também das exigências referentes a prazos de produção, normas de qualidade e desempenho tem se intensificado, isto não só tem colocado em relevo a discussão sobre as estratégias de contratação como proporcionando uma ênfase crescente no desenvolvimento de novas formas de contratação e organização do empreendimento.

Grilo e Melhado (2000) sugerem que os contratos sejam particularizados em função de múltiplos fatores, tais como: tipo de edifício, características do cliente, alocação de risco, complexidade e tamanho do empreendimento assim como prazo para o projeto e para a construção, possibilidade de realização de uma concorrência, detalhamento das informações na seleção das equipes e necessidade de flexibilidade ou mudança do escopo do trabalho no decorrer da obra.

Batavia (2000) adiciona a esta lista a localização do edifício, tipo de tecnologia aplicada, experiência do contratante na execução de obra similar, relacionamento com o cliente e nível de confiança com o construtor, assim como incentivos contratuais, alem da alocação de riscos entre contratante e contratado.

São ainda fatores determinantes para a escolha da modalidade contratual o tipo de trabalho a ser executado e as condições desejadas para este fim assim como a capacidade das partes envolvidas em assumir mais de uma área de responsabilidade.

O método de seleção, alocação de risco esperada, incluindo a responsabilidade do projeto e o mecanismo de custeamento e precificação também são fatores que devem influenciar na busca pela estratégia de contratação adequada. (Bueno, 2010, tradução da autora).

Ainda, diz ele, a estratégia correta irá garantir um desempenho superior do projeto, no que se refere a custos, prazos, qualidade, segurança satisfação do contratante e do contratado.

Hartmann (1994), que a pesquisa por melhores maneiras de se redigir contratos de construções já vinha sendo realizadas continuamente, porém os resultados até então foram somente misturas de modalidades. Segundo o mesmo autor, medidos em termos de números de litígios (que é um indicador claro de que um contrato falhou), as tentativas de se

desenvolver novas e melhores tipologias e modalidades contratuais não haviam obtido sucesso.

Conclui-se, portanto, que a estratégia de contratação tem tido um papel cada vez mais importante na medida em que os empreendimentos se tornaram mais complexos, mais comprimidos e globalizados.

Muito embora exista a preocupação crescente tanto pelos contratantes como pelos contratados na busca por sistemas contratuais alternativos, ainda há uma necessidade da continuidade em pesquisas e por inovações nas estratégias contratuais, ditados pela necessidade especifica de cada cliente dentro do setor da construção civil.