Do contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel

Conforme visto, a formação do contrato se dá com a proposta e a aceitação. Não é estranho, porém, que as partes firmem um contrato prévio, ajustando condições para a celebração de outro contrato para um momento futuro, seja em razão da dificuldade na obtenção de financiamento, seja pela ausência de algum requisito formal, dentre outros.

Trata-se da figura do contrato preliminar, gênero do qual a promessa de compra e venda é espécie.

179 _{PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. V. III – Contratos. Rio de Janeiro: Forense, p.} 152.

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Orlando Gomes costumava defini-lo como “o contrato pelo qual as partes contrariam a obrigação de estipular contrato definitivo de compra e venda. Consistiria a obrigação característica dos contraentes em consentir na realização de novo contrato”180_.

Ressalta o mesmo autor a necessidade de não confundir o contrato preliminar com o definitivo, pois tem obrigações típicas que os diferenciam. Em um a proposta de contratar, no outro a obrigação de transferir a propriedade e pagar o preço equivalente181.

Do mesmo modo, Silvio Rodrigues dizia que “ao firmar contrato preliminar, os contratantes assumem uma obrigação recíproca de fazer, ou seja, a de oportunamente, se outorgarem um conteúdo definitivo”182_.

Os contratos preliminares diferenciam-se das negociações preliminares, na medida em que estas não geram obrigações às partes, enquanto os contratos preliminares (denominação dada pelo CC/2002 nos arts. 462 e 466) geram, na medida em que depende da formação do contrato definitivo; é na verdade, um tempo até a celebração do principal.

Discussões anteriores sobre a forma do contrato preliminar (se deveria ter a forma pública) foram deixadas de lado com o Código Civil de 2002, que previu no art. 462 a forma livre para a pactuação.

O contrato preliminar pode ser unilateral ou bilateral.

Será unilateral quando perfeito pelo consentimento das partes, gerando obrigações para apenas uma delas, sendo certo que a outra poderá obrigar-se ou não. Na promessa de compra, uma das partes se obriga a comprar, em certo prazo, determinado bem, ficando a eficácia sujeita à exigência de a outra vender a coisa183. Na promessa de venda, uma das partes se obriga a vender determinado bem, em certo prazo, dependendo do exercício do

180 _{In Contratos. p. 239.}

181 _{CF. Orlando Gomes in Contratos, p. 239.}

182 _{RODRIGUES, Silvio. Direito Civil – vol. 3 – Dos contratos e das declarações unilaterais de vontade. 29ª ed.} São Paulo: Saraiva, 2003, p. 130.

183 _{Segundo Orlando Gomes, “o contrato de promessa de compra distingue-se do pacto de preempção não} somente por ser negócio jurídico autônomo, e não simples cláusula de um contrato de compra e venda, como também, porque origina obrigação de compra, enquanto o pacto adjeto de preferência atribui ao antecedente dono do bem o direito de adquiri-lo, em igualdade de condições, caso queira vende-lo o atual proprietário” in Contratos, p. 240.

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direito de comprar da outra parte. Se uma das partes descumpre a obrigação, enseja a aplicação de perdas e danos.

Poderá ser a prazo certo e, findo o prazo, o ofertante se libera da obrigação, ou a prazo incerto, podendo, ainda, fixar um prazo para manifestação de preferência, se ainda tem interesse ou não em fechar o negócio, evitando-se com isso que as partes fiquem indefinidamente ligadas umas às outras.

Será bilateral quando gerar obrigações para ambos os contratantes, já deixando consignado e programado o contrato definitivo.

Poderá ter como objeto qualquer tipo de contrato, mas o mais frequente é o contrato preliminar ou promessa de compra e venda, podendo opor condição e termo para cumprimento.

Especificamente no que toca a promessa de compra e venda, os contratos preliminares são realizados na busca de firmar-se, no futuro, um contrato definitivo.

Nos termos do art. 462 do Código Civil de 2002, não se exige forma, podendo revestir-se da forma pública ou particular.

Conforme aduzia Caio Mário da Silva Pereira:

Nos contratos de vendas imobiliárias, adotam-se duas espécies de negócios jurídicos: a opção e a corretagem. A sua conjugação traz, às vezes, problemas complexos. Mas, em verdade não se confundem. Há opção quando o promitente dá preferência de compra à outra parte, e fica obrigado a vender-lhe, nas condições da declaração. O ato comporta a alternativa de venda a terceiro, com a intermediação do favorecido. Há corretagem, quando o interessado na venda, que pode ser o proprietário, o promitente comprador, ou o favorecido por uma opção, ajusta com alguém encarregar- se este de agenciar à venda, mediante comissão.

(...)

Em qualquer caso, de opção ou de corretagem exclusiva, o promitente está vinculado dentro de um prazo certo. Uma vez vencido, exonera-se. E, se não houver prazo determinado, cabe ao obrigado o direito de fixá-lo judicialmente, pois não se compreende fique alguém indefinidamente vinculado, enquanto a outra parte conserva-se livre184_.

184 _{In Instituições de Direito}

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A promessa bilateral pode ser irretratável, quando registrado o direito real no órgão competente, ou sujeita ao direito de arrependimento, caso em que a parte que se arrependeu deve se curvar às estipulações contratuais, podendo, por exemplo, perder o sinal, prestações pagas, entre outras.

Nos dizeres de Orlando Gomes, a parte que se arrependeu não está usando de um direito seu; “a recusa de contratar é inadimplemento da obrigação assumida no pré-contrato, sujeitando-se o devedor inadimplente a indenizar a outra parte dos danos que lhe causou com a inexecução”185_.

Silvio Rodrigues também partilhava deste entendimento186. Havendo inexecução de uma das partes do contrato de compromisso de compra e venda, a resolução contratual se dará por interpelação judicial.

Nos casos de inadimplemento do compromissário, que interrompe o pagamento das prestações devidas, não perde ele todos os valores pagos, devendo apenas ressarcir os danos presumidamente causados, conforme previsto pela cláusula penal.