Dos percentuais das áreas dos loteamentos em geral

Os inciso I e II, do §1o do Art. 155, afirmam:

I. Percentual de áreas para uso privado: 85% (oitenta e cinco por cento) Florestas, 5% (cinco por cento) para ocupação e 1% (um por cento) acesso viário interno, área verdes internas e infra-estrutura;

II. Percentual de áreas públicas: 4% (quatro por cento) para sistema viário e 5% (cinco por cento) para o Banco de Terras de interesse social;

Estes dois incisos tencionam definir os índices de áreas públicas e privadas dos loteamentos em geral, e sua destinação. Referidos percentuais têm como objetivo destinar o

98 uso das áreas públicas e suas quantidades, deixando claro quais são as responsabilidades do empreendedor para com estes bens.

Conforme observamos, neste instrumento há um problema referente às disparidades de percentuais destinados a áreas públicas, em relação àqueles determinados pelo Art. 4o da Lei Federal no 6.766/79 que trata dos loteamentos. Vejamos o referido artigo:

Art. 4º Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos: I - as áreas destinadas a sistema de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista para a gleba, ressalvado o disposto no § 1º deste artigo;

§ 1º - A percentagem de áreas públicas prevista no inciso I deste artigo não poderá ser inferior a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba, salvo nos loteamentos destinados ao uso industrial cujos lotes forem maiores do que 15.000 m² (quinze mil metros quadrados), caso em que a percentagem poderá ser reduzida.

§ 2º - Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares.

Se os loteamentos em geral devem destinar no mínimo 35% da gleba com áreas para educação, lazer, proteção ambiental, cultura ou similares, os índices da lei municipal deveriam considerar este número como obrigatório de áreas públicas. Contudo isso não está ocorrendo, como mostra o quadro a seguir:

Quadro 2 – Áreas públicas de loteamentos

Lei Federal no _{6.766/79 Lei Municipal n}o _111/05

Áreas Públicas Mínimo 35% 4% de sistema viário

5% Banco de Terras7

Como podemos observar, a legislação do município de Guaramiranga destina apenas 9% das terras de uma gleba para áreas públicas para projetos de loteamento em geral, portanto descumpre uma norma federal segundo a qual este mínimo deveria ser de 35%.

7 _{É a área de interesse social a ser destinada exclusivamente para habitações, que deve ser doada ao município por}

99 Apesar de ser um erro significativo e um desrespeito à lei federal, não nos preocupam muito estes números, porquanto existe a possibilidade de serem eles compensados com uma pequena reforma no texto legal, pois a lei municipal determina que 85% da área do terreno loteado deverá ser de floresta, ou seja, destinada a proteção ambiental, inviável para o uso.

Seguindo com o raciocínio, no nosso entendimento, destes 85% de área de floresta, que o legislador adequou ao uso privado, poderia ser destinado um percentual específico para uma chamada “área de floresta municipal” ou “área de reserva legal de floresta municipal”, que seria averbada em separado do terreno e teria no mínimo 26% do terreno como índice de destinação. Somando-se com mais 9% do Banco de Terras e sistema viário, teríamos respeitados os percentuais definidos pela Lei Federal no 6.766/79, de 35%.

Estes dados não alteram os índices de ocupação ou adensamento. Apenas existe uma obrigação de se destinar uma área maior de bens públicos ao município em forma de floresta e diminuir o índice de floresta particular, com base no princípio segundo o qual a área de floresta determinada como particular não pode ser ocupada dentro dos projetos de loteamento.

Neste caso específico, fica claro que a legislação municipal respeitou os índices definidos pela legislação federal, para fins de destinação de áreas públicas, o que caracteriza uma atecnia da norma, porém como o índice de floresta é de 85%, ou seja, bem elevado, sugerimos que seja reformulado o texto da lei com vistas a se adequar aos quantitativos federais.

4.7.1 Do não aumento das áreas de ocupação e destinação do Banco de Terras

Evitar o aumento dos índices de ocupação foi a preocupação do legislador ao positivar os incisos IV e V do § 1o _{do Art. 155.}

Vejamos o inciso IV:

IV. Caso o percentual destinado ao sistema viário externo não seja utilizado em sua totalidade, o percentual remanescente deverá ser destinado às áreas de floresta.

100 Como podemos evidenciar, o inciso é bem claro ao proibir a utilização de algum remanescente de sistema viário, determinando que se houver sobra deste deverá ser destinada a áreas de floresta, que não podem ser edificadas.

Como mostra o inciso V:

V. Parte do percentual de ocupação poderá ser utilizada para o sistema viário, áreas verdes, espaços de lazer e infra-estrutura básica. Não se pode usar o percentual destinado ao sistema viário, áreas verdes, lazer e infra-estrutura básica para ocupação.

De acordo com este inciso, se a ocupação não for toda utilizada poderá ser feito uso dos índices para ampliar os bens que se tornarão públicos e serão doados ao município. O legislador foi muito feliz em sua colocação, pois através destas definições ele privilegiou a comunidade, que poderá ter mais bens públicos do que os previstos inicialmente.

Em prosseguimento à leitura do inciso V, conforme percebemos, foi proibido, tal como no inciso IV, que o inverso ocorra, ou seja, caso os índices de bens públicos não sejam utilizados, não poderão ser aproveitados pelas ocupações.

Estes dois itens são muito importantes para a manutenção dos bens ambientais existentes na ZRE do município, porquanto são fatores impeditivos do seu uso. Eles impossibilitam o aproveitamento de maiores índices de ocupação do que os estabelecidos na legislação municipal. Mais uma vez o legislador foi muito feliz em ressaltar estes impedimentos e, assim, proteger os bens tutelados.

Continuando com o diagnóstico e avaliação da lei, chegamos ao item VI, o qual determina como poderão proceder os loteadores para destinar de forma adequada os percentuais a serem usados pelo Banco de Terras do município.

Este item é especial, sobretudo por assegurar junto ao município a disponibilidade de estoque de terra para fins de construção de casas e conjuntos populares destinados à população carente e necessitada de habitação. Através desta regulamentação, há a possibilidade de se criar um estoque de terras para fins sociais. Vejamos o conteúdo do texto:

101 VI. O percentual destinado à formação do Banco de Terra poderá ser doado em outras microzonas, sujeito a aprovação da prefeitura. Caso a doação de área para o Banco de Terra seja nas áreas de Ocupação Urbana Consolidada ou de Expansão Urbana do Município este percentual poderá ser reduzido de 5% (cinco por cento) para 2,5% (dois e meio por cento).

Como mostra este inciso, o legislador propiciou a oportunidade da doação do percentual do Banco de Terras junto às áreas de “Ocupação Urbana Consolidada ou de Expansão Urbana do Município”, com uma redução de metade da área a ser doada. Isso se justifica, pois nas áreas mais consolidadas por ocupação existe maior infra-estrutura e se pode agregar de forma mais sustentável o adensamento urbano.

No entanto, para autorizar tal alteração, não basta a vontade una do loteador ou da prefeitura, como consta no inciso. Deverá, também, ser feita consulta e emitida uma resolução do Conselho de Desenvolvimento do Município, entidade deliberativa desta matéria, como explicitado no Art. 19 desta lei:

Art. 19 O proprietário/empreendedor poderá, mediante aprovação do Conselho de Desenvolvimento Municipal - CDM, permutar a área correspondente ao percentual do Banco de Terras por área de valor correspondente em outro local da área urbana, ou dar em dinheiro valor equivalente para o Fundo de Habitação e Ambiente FHAMA, ou, ainda, executar obras de requalificação urbana e/ou habitacional em áreas de interesse social no mesmo valor da doação.

Consoante está claro, o legislador quis possibilitar uma maleabilidade no momento de se apresentar o pagamento do Banco de Terras, por entender que o município poderia necessitar dispor de recursos para a criação e implementação de projetos. Contudo não deixou que estas decisões ficassem apenas na mão do gestor local. Ele envolveu o CDM, um conselho formado pela sociedade civil, órgãos ambientais, poder público e sociedades de classe, com autonomia para decidir como serão trabalhados os recursos recebidos pelas permutas.

Instituído em abril de 2005, o CDM se reunia mensalmente até o ano de 2006 com a finalidade de definir as políticas de gestão ambientais e urbanísticas do município. Em junho de 2005 foi criado o FHAMA, que passou a receber recursos de algumas doações do Banco de Terras, além de verbas repassadas por outras entidades ao município destinadas ao gerenciamento do meio ambiente.

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