Historicamente os tratamentos da questão de zoneamento do solo no município de Itajaí começam no ano de 1948, com a Lei Ordinária nº 57 que estabelece o Código de Posturas do município. Este, naturalmente veio a sofrer alterações nos anos seguintes, através das Leis Ordinárias 22/1951, 104/1953, 199/1955 e 949/1969.
Esta última introduz as primeiras modificações significativas no zoneamento, separando a cidade de Itajaí em zona urbana, dividida em zonas: central, sul, oeste, portuária e norte; e zona suburbana, determinada pela Lei Ordinária nº 794/1967. Cada uma das zonas era dividida em sub-zonas comercial ou residencial, de 1ª ou 2ª categoria conforme as ruas que as compunham, sendo especificado para cada categoria questões como: tipo de material a construir, número de pavimentos, tipo de comércio, recuo, calçadas, entre outros. Verifica-se através desta lei o despovoamento da Praia Brava àquela época, pois não cita nenhuma das ruas daquela localidade dentre as que compunham as diferentes zonas.
Apesar de o Plano Diretor municipal ter sido regulamentado somente no ano de 2001, através do Estatuto das Cidades, este termo já existe no Brasil há pelo menos 30 anos como ferramenta de gestão territorial. Foi introduzido no Estado de São Paulo através da Lei Estadual nº 9.842/1967, sendo chamado inicialmente de Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado - PDDI.
Seguindo a tendência, já em 1971 o município de Itajaí aprovou o seu primeiro Plano Diretor de Desenvolvimento, através da Lei Ordinária nº 1.133. Tratava-se de um documento contendo cinco volumes, elaborado pela Organização
de Planejamento Sócio-Econômico do Paraná - PLANEPAR, o qual foi posteriormente revisado na década de 80.
As questões relacionadas ao parcelamento do solo têm regulamentação no ano de 1980, com a Lei Ordinária nº 1.787/1980, que estabelece normas para aprovação de projetos de arruamento, loteamentos, desmembramentos e incorporações de terrenos. Em seu art. 3º, onde são citados os casos em que não é permitido o parcelamento do solo, a lei refere-se às áreas de preservação ecológica ou naquela onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.
Sobre a questão da infra-estrutura básica, por ocasião da aprovação da planta de arruamento (loteamento), conforme o art. 20º, o proprietário fica obrigado à executar os projetos de eletrificação e rede de distribuição de água aprovados pelas concessionárias destes serviços públicos; executar obras de pavimentação das vias nas regiões indicadas pelo Plano Diretor, lei de Zoneamento ou lei especifica; executar a colocação de meios-fios em todas as ruas e suas arborizações, e executar as galerias de água pluvial em todas as ruas.
Com a promulgação de Constituição Federal de 1988, que prevê em seu art. 30º a promoção, pelos municípios, de adequado ordenamento territorial mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano, o município de Itajaí institui, em 1989, suas normas para o zoneamento e uso do solo, através da Lei Ordinária nº 2.543/1989. O município fica então dividido em zonas: Residencial tipo I, II e III e IV; Residencial Especial, Residencial Predominante, Zona Mista de Serviço tipo I e II; Zona Central tipo II e II; Central Especial; Zona Industrial Predominante; Industrial Exclusiva; Zona de Preservação Permanente; Preservação de Uso Limitado; Zona de Expansão Urbana; e de Apoio Turístico.
Esse novo Zoneamento estabelecido, já contempla a região da Praia Brava , sendo dividida em quatro diferentes zonas (ver Figura 4): 1) Preservação Limitada, abrangendo grande área em torno do Ribeirão Cassino da Lagoa; 2) Residencial tipo IV, nas regiões circunvizinhas à Rodovia Osvaldo Reis; 3) Residencial Especial, atingindo toda a extensão da orla marítima nas porções norte e sul; e 4) Preservação Permanente, sendo por definição da lei, todas as áreas que estejam acima da cota 20
compreendendo, desta forma, o promontório existente no lado sul e grande área interior da parte norte, extendendo-se além da Rodovia Osvaldo Reis.
FIGURA 4 - Zoneamento da Praia Brava Lei nº 2.543/1989 Fonte: Prefeitura Municipal de Itajaí, 2003.
Para a Zona Residencial Especial - ZRE foram definidos três tipos de usos: Permitidos, que incluem a habitação familiar, habitação coletiva, comércio e serviços vicinais tipo CS1; os Permissíveis, sendo o comércio e serviços de bairro tipo CS2, bem como comércio e serviços setoriais (CS3); e os Proibidos, onde incluem-se todos os demais usos.
Esta definição, segundo Trindade e Treder (2001 apud Santos Junior), é conflitante com a legislação ambiental federal e estadual, eminentemente no que se refere às Áreas de Preservação Permanente - APP fixadas pelo Código Florestal (Lei Federal nº 4.771/1965). Cita como exemplo a porção norte da Praia Brava, conhecida como Canto do Morcego, que apresenta uma variedade de ambientes considerados de
preservação permanente, tais como dunas, manguezais, mata ciliar, além de remanescentes da Mata Atlântica, onde a Lei Ordinária nº 2.543/1989 é definida como Zona Residencial Especial.
A habitação unifamiliar corresponde àquela edificação destinada à habitação permanente, correspondendo a uma unidade residencial por lote. Já a coletiva, diz respeito à edificação destinada à habitação permanente, correspondendo a mais de uma unidade residencial por lote, agrupadas vertical ou horizontalmente.
Para o Comércio e Serviços Vicinais (CS1) são listadas atividades de pequeno porte, disseminadas no interior das zonas residenciais, de utilização imediata e cotidiana, como um prolongamento da habitação, tais como: mercearias, açougues, panificadoras, leiterias, quitandas, farmácias, bancas de jornais e revistas, escritórios de profissionais liberais e de prestação de serviços, e funerárias.
Incluem-se no Comércio e Serviços de Bairro (CS2) as atividades de médio porte destinadas a atender determinado bairro ou zona, tais como: acessórios e revenda de veículos, confecção e venda de roupas, brinquedos, mercado, restaurante, tintas, materiais de construção, utensílios domésticos e decorações e pousadas.
Por fim, o Comércio e Serviços Setoriais (CS3) agregam atividades gerais de grande porte destinadas a atender à população em geral: instalações bancárias, entidades financeiras, hotéis e pousadas, grandes lojas, grandes escritórios, serviços públicos, grandes restaurantes, centros comerciais, supermercados e estacionamentos de veículos.
O zoneamento territorial e as regras para o uso e ocupação do solo são questões que envolvem o interesse de diversos seguimentos da sociedade. Tanto que a Lei Ordinária nº 2.543/1989 foi alterada por diversas vezes desde a data de sua publicação, através das seguintes leis:
• Lei Ordinária nº 2.594/1990 - Altera os perímetros da Zona Central Especial - ZCE, Zona de Preservação Limitada - ZPL bem como a tabela dos parâmetros de ocupação e parcelamento do solo;
• Lei Ordinária nº 2.835/1993 - Cria a Zona de Apoio Turístico - ZAT; • Lei Ordinária nº 3.197/1997 - Cria a Zona de Apoio ao Porto - ZAP;
• Lei Ordinária nº 3.504/2000 - Altera de 8,00m para 5,00m o recuo frontal do alinhamento nas vias que servem de perímetro à Zona de Apoio ao Porto - ZAP; e de 5,00m para 3,00m nas demais vias daquela zona.
• Lei Ordinária nº 3.536/2000 - Passa o trecho 02 da Zona Mista de Serviço - ZMS2 para ZMS1 e inclui novo trecho na ZMS2;
• Lei Ordinária nº 3.862/2002 - Altera as áreas não computadas no cálculo do coeficiente de aproveitamento do lote;
• Decreto nº 6.442/2002 - Devido o surgimento do Estatuto das Cidades e a regulamentação dos Planos Diretores, suspende por 180 dias o direito de construir na Zona Residencial Especial - ZRE;
• Lei Ordinária nº 3.870/2003 - Adota como permissível à ZMS2 atividades de comércio, depósitos e serviços gerais (CS4), incluindo atividades de cargas, manuseio e descarga de cargas paletizadas; e acrescenta novo trecho à ZMS2, • Lei Ordinária nº 4.158/2004 - Inclui novo trecho à Zona Industrial Predominante
- ZIP;
Até o final dos anos 80, os municípios eram normatizados através de Constituições Estaduais. Com a Constituição Federal de 1988, mais precisamente em seu art. 29º, os municípios passaram a ser regidos através da chamada Lei Orgânica.
Seguindo o estabelecido na Constituição Federal de 1988, no ano seguinte após a lei do Zoneamento territorial do município, Itajaí promulga sua Lei Orgânica que, em seu art. 8º lista dentre as competências do município, a promoção do adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano; elaboração e execução da política de desenvolvimento urbano, com o objetivo de ordenar as funções sociais das áreas habitadas do Município e garantir o bem estar de seus habitantes; proteger o meio ambiente e combater a poluição em qualquer de suas formas; preservar as florestas, a fauna, a flora, as praias, os manguezais e os costões.
Dentre suas diretrizes, o envolvimento popular é assegurado, sendo prevista sua participação e colaboração no planejamento, acompanhamento e controle da política urbana através de estudos, encaminhamentos e soluções dos problemas, planos, programas e projetos. A existência da participação social torna-se, através do § 1º do art. 124, fator condicionante para futuras alterações do zoneamento, ou seja,
as alterações na configuração territorial do município passam a depender do envolvimento da comunidade. Além disso, outro fator do qual passa a depender o zoneamento, conforme § 2º do mesmo artigo, é a existência de EIA/RIMA - Estudo de Impacto Ambiental / Relatório de Impacto Ambiental.
São listadas também algumas proibições, das quais destacamos a proibição de edificação dentro da faixa das áreas de marinha “art. 122 - Os terrenos de marinha são "non aedificandi", salvo indicações específicas constantes do Plano Diretor, observada a legislação pertinente.”, e a proibição do início de programas ou projetos não incluídos na lei orçamentária anual, evitando o cancelamento antes do término devido à falta de recursos financeiros.
A Lei Orgânica também faz menção a certas questões importantes que deverão estar dispostas no Plano Diretor do município, como a definição dos critérios para a permuta de usos ou índices de aproveitamento em troca da realização de obras públicas pelo empreendedor, a definição dos tipos de usos, as taxas de ocupação, os índices de aproveitamento e as alturas máximas nos terrenos urbanos, e a adoção de sistemas de saneamento básico e ambiental que garantam condições sanitárias adequadas para a população e a qualidade das águas, do solo, do subsolo e do ar.