Identificação das potencialidades

As unidades de execução, e à semelhança de outras ferramentas existentes, apresentam potencialidades próprias, porém dependentes da correcta utilização que delas se fizer, por parte dos técnicos, sem esquecer o papel dos políticos, porque a qualidade das políticas municipais começa com as lideranças, nas políticas de gestão urbanística.

Observe-se que o instrumento apresenta-se, e simultaneamente, como um meio expedito e

pragmático de executar uma dada operação urbanística, de forma simplificada, mas também

possível parte constitutiva, de um Projecto Urbano, já na fase de operacionalização, capaz de reunir um conjunto de procedimentos básicos, equivalentes, embora de menor exigência, a nível de enquadramento superior, ou de associação a investimentos selectivos, que se encontram em operações de certa dimensão, dada a preocupação em se satisfazer os padrões mínimos de qualidade, a nível do

desenho da forma urbana, os aspectos formais e qualitativos.

De facto, ultrapassadas certas limitações, que também são as potencialidades das unidades de execução, enquanto conceito de operação integrada, aplicando os meios organizacionais e legais disponíveis, e proporcionais à escala dos seus objectivos, apelando à concertação entre proprietários e ao envolvimento directo dos interessados, podem ser vistas como uma alternativa acessível a um certo tipo de intervenções, que, tendo já uma dimensão, dificilmente conseguem garantir uma qualidade formal mínima, somando mais uma entre as muitas operações casuísticas.

Para consciencialização das potencialidades que se atribui a esta ferramenta, e para o entendimento da sua relação com a programação urbanística, propõe-se a identificação dos aspectos mais relevantes:

- Capacidade de orientar a oferta do mercado.

Dentro do âmbito da programação, tem-se sem dúvida, a capacidade proporcionada por um mecanismo de intervenção no equilíbrio da oferta do mercado, por ex.º, de correcção da especulação imobiliária devido à retenção dos solos ou ao simples imobilismo dos seus proprietários, lançando no mercado novos empreendimentos. Ou, e procedendo em sinal contrário, adiando a sua concretização, decidindo ‘congelar’ determinadas áreas, eximindo-se o município de participar no investimento das infra-estruturas.

Para além do controlo da temporalidade, outro aspecto a considerar, e reconhecidamente estratégico, prende-se com a decisão de orientar espacialmente o crescimento urbanístico, ou de se poder promover a reabilitação de determinadas áreas.

- Concretização de operações integradas.

É a consequência lógica dos propósitos deste instrumento, sendo com certeza a exigência de concertação entre os diversos proprietários, a sua maior vantagem, permitindo viabilizar intervenções conjuntas, garantir a operacionalização de pequenos (ou médios) conjuntos urbanos, não só por se fundamentar no acordo e na cooperação entre as partes, não somente proprietários, mas também pelo método, ou uso de conhecimentos necessários à organização do processo, que facilitam a sua generalização, sem esquecer, nesse sentido, a disponibilização de meios financeiros.

Note-se que a integração das operações pode ser vista de duas formas. Numa óptica interna, ao pressupor o entendimento geral, concretizado numa proposta de conjunto, ou pelo menos, com obrigação de ser estudada como uma unidade formal, o que, por sua vez, requer posterior associação nas obras de urbanização. E, por outro lado, a perspectiva de subdivisão e de articulação de partes entre si e com um todo maior, que, embora, e de uma maneira geral, se quer integrante de um sistema urbano, por razões de planeamento, de faseamento do investimento, i.e, de mera operacionalidade, procede-se a uma (re)partição das áreas, a uma subdivisão operativa.

- Envolvimento (directo) dos Agentes.

É outra consequência da sua organização, que se baseia no entendimento e concertação entre os agentes, que podem não ser apenas proprietários, estando previstas soluções alternativas, embora só eficazes em situações de especial interesse público, caso alguns destes não queiram cooperar.

É de referir a hipótese de se poder constituir uma sociedade que represente os proprietários e potenciais investidores no processo, com vantagens óbvias junto de entidades bancárias, etc

- Formação de Parcerias.

Idem, embora dependa da modalidade ou do sistema de execução escolhido.

A adopção de estruturas organizativas, como por exemplo, as sociedades para a realização dessas transformações, é um estímulo à formação de parcerias, quer pela captação de investimentos quer por assumir necessáriamente contornos empresariais, cujos métodos e procedimentos de gestão trazem grandes vantagens.

O simples facto de a diferenciação das modalidades basear-se na possibilidade de envolvimento do município nas operações, é uma maneira de se admitir a conveniência da realização dessas parcerias.

- Correcção das desigualdades decorrentes dos planos.

Se a perequação é uma componente da sua organização, ou, visto noutra óptica, um argumento de justiça, ao garantir equilíbrio na repartição dos custos e benefícios resultantes de uma operação urbanística, é por vezes o argumento convincente, senão suficiente para a adesão dos mais cépticos, daqueles que, por menores recursos ou entusiasmo, tendem a bloquear o processo.

De facto, não faltam exemplos de intervenções que, se não existisse um mecanismo de redistribuição, tornar-se-iam de tal forma desiguais nos seus efeitos junto dos proprietários, na partilha das vantagens, ou, o que é equivalente, das desvantagens, resultantes da aplicação de um dado plano, ou da implementação de uma simples unidade de execução que, dificilmente se concretizariam por vontade dos proprietários envolvidos.

- Gestão e financiamento.

Justifica-se e resulta do ponto anterior, até pela necessidade de concertação entre os proprietários, procurando encontrar formas que favoreçam o envolvimento dos agentes.

Como já se referiu, essa concertação pode assumir graus diferenciados dependentes, obviamente, do tipo e dimensão da intervenção, da sua importância local e estratégica, para o município, etc podendo ir desde os procedimentos descritos, ou o uso dos instrumentos jurídicos tipificados, até um outro patamar organizativo, com a constituição de sociedades representativas dos proprietários (com evidentes ganhos de eficiência, ao instituir uma outra cultura de exigência, um funcionamento mais profissional) ou até, e aproximando-se de modelos de gestão mais elaborados, de sociedades de capitais mistos, feitas a pensar não só na qualidade de gestão das várias fases da operação, mas enquanto mecanismos de atracção de investimento no imobiliário, como é o caso dos fundos de investimento

abertos, que tudo indica irão ter um papel fundamental no futuro, principalmente nas operações de

reabilitação.

- Garantia de exequibilidade.

É uma consequência do ponto anterior, mas também dos níveis de organização, conquanto diferenciados, e ajustáveis a cada situação, e que podem assumir versões distintas, como se descreveu, sendo, certamente, a garantia de exequibilidade dos empreendimentos, uma clara vantagem no sentido da operacionalização das intervenções.