Capítulo 3 – Vendo, troco ou alugo um sonho: negociações dos
3.2 Imóveis à venda em classificado online
Outra fonte de dados que nos permite observar as práticas de comercialização dos imóveis Faixa 1 do PMCMV é a coleta contínua de classificados online. No período de 27 meses (final do mês de novembro de 2016 até o mês de fevereiro de 2019) foram coletados 170 (cento e setenta) anúncios de comercialização desses imóveis. São 14 anúncios dos meses de novembro e dezembro de 2016, 88 no ano de 2017, 54 no ano de 2018, e, 9 nos meses de janeiro e fevereiro de 2019. De todos os anúncios, 139 estão publicados para a venda, 29 para aluguel, 1 para troca e 1 tanto para aluguel quanto para venda. Dos 170 anúncios, 167 são de apartamentos e apenas três são de casas (uma está localizada em Extremoz, outra Macaíba e a terceira em Ceará-Mirim).
As cidades que mais contêm anúncios são Parnamirim, com 123 anúncios, perfazendo 72,35% do total, e Natal, com 37 anúncios, ou seja, 21,76% (Figura 12).
Quanto vale a minha casa? CHAVES, Carina Aparecida Barbosa Mendes 100 Parnamirim é o município que mais possui unidades habitacionais entregues na RM de Natal, com 4224 moradias, como pode ser visualizado no quadro 17. Porém, ao considerar a participação percentual de Parnamirim no programa, os números de anúncios de vendas são elevados, o mesmo acontece na capital Natal.
Quadro 17 - Unidades Habitacionais por Município
MUNICÍPIO UNIDADES POR MUNICÍPIO % DO TOTAL
Ceará-Mirim 1155 10% Extremoz 790 7% Macaíba 1443 12% Monte Alegre 519 4% Natal 1096 9% Nísia Floresta 383 3% Parnamirim 4224 36%
São Gonçalo do Amarante 2105 18%
São José do Mipibu 161 1%
Total 11876 100%
Fonte: Grupo de Estudos Cidades Contemporâneas – Departamento de Políticas Públicas/UFRN.
Em Natal, todos os 37 anúncios coletados são referentes ao empreendimento “Vivendas do Planalto”, localizado no bairro do Planalto em Natal. Na capital Natal, além do Residencial Vivendas do Planalto, foi entregue também o Residencial São Pedro, situado no bairro da Ribeira. Segundo Rodrigues (2018) esse residencial está numa localidade privilegiada, contendo todo o acesso a serviços e infraestrutura a sua volta. Segundo Rocha (2018), o Residencial São Pedro foi construído com terreno doado pela Prefeitura Municipal de Natal e destinado para a moradia de famílias reassentadas que moravam na favela do Maruim, localizada no mesmo bairro ou em situação de risco. Dos anúncios do empreendimento Vivendas do Planalto, cinco são referentes a aluguel sendo o valor mínimo anunciado para a locação nesse empreendimento de R$150,00 e o máximo de R$ 280,00. O valor médio no ano de 201616 para o mesmo padrão de apartamento (50m² com dois quartos), no bairro do Planalto,
Quanto vale a minha casa? CHAVES, Carina Aparecida Barbosa Mendes 101 segundo divulgação pelo Expo Índice17, é de R$ 8,00 m² - ver comparação no gráfico 6.
Figura 12 - Municípios com maior proporção de anúncios
Fonte: Grupo de Pesquisa Cidades Contemporâneas, 2019.
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Gráfico 6 - Valor Médio de aluguel no Vivendas do Planalto e no bairro Planalto
Fonte: Elaboração Própria com dados coletados na Pesquisa e dados do Expo Índice
Em relação à venda, são 32 imóveis anunciados e sobre os valores comercializados para a venda, a variação é grande, sendo o menor valor anunciado de R$6.000,00 e o maior de R$ 50.000,00. O valor médio de venda de um apartamento no Residencial Vivendas do Planalto é de R$21.225,81. No bairro Planalto o valor médio no ano de 2016 de um apartamento no mesmo padrão é de R$ 104.050,00 (gráfico 7).
Gráfico 7 – Valor médio de venda no Vivendas do Planalto e no bairro Planalto
Fonte: Elaboração Própria com dados coletados na Pesquisa e dados do Expo Índice
Dos 32 anúncios de venda do Residencial Vivendas do Planalto, 15 aceitam trocas na negociação. Desses, 11 anunciantes aceitam trocar por carro, quatro por
0 50 100 150 200 250 300 350 400 450
Valor Médio Vivendas Valor Médio Planalto
0,00 20.000,00 40.000,00 60.000,00 80.000,00 100.000,00 120.000,00 Valor Médio Vivendas Valor Médio Planalto
Quanto vale a minha casa? CHAVES, Carina Aparecida Barbosa Mendes 103 casa e dois por moto. Das quatro divulgações que trocam por casa, três preferem que ela seja na mesma localidade. Isso reforça o argumento de Rodrigues (2018) de que de 21 localidades onde se situam os empreendimentos do PMCMV em Natal, sete estão inseridos em localidades precárias. Segundo Rodrigues (2018), apesar do Residencial Vivendas do Planalto estar localizado distante em 8 km do centro de Natal, está próximo de dois bairros bem adensados, sendo eles: Felipe Camarão e Planalto.
Em Parnamirim, a maioria dos anúncios também é referente à venda, sendo 99 de 123, o que representa 80,48% do total de anúncios em todo o município. Anúncios de aluguel são 23 (18,69%) e 1 anúncio de troca, onde na divulgação o proprietário descreve: “Troco apartamento em casa em Extremoz” (PUBLICAÇÃO 105, 2018) como demonstrado na figura 13. Parnamirim contém nove empreendimentos distribuídos em cinco localidades diferentes, como pode ser visto na figura 14.
Figura 13 - Publicação de Imóvel Faixa 1 do PMCMV no portal OLX
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Figura 14 - Localização dos Empreendimentos em Parnamirim
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Na pesquisa realizada em campo foi possível analisar de forma individual os empreendimentos que estão localizados um ao lado do outro, pois a amostra foi calculada para cada um deles, assim como o sorteio das unidades entrevistadas. Porém, na pesquisa por meio de coleta de classificados online, em variados momentos, não foi possível a identificação de qual residencial se tratava, pois a entrada de alguns é a mesma, assim como o nome sendo diferenciado somente com pequenos detalhes que em alguns anúncios não eram descritos. Exemplo disso são os Residenciais Terras do Engenho I e II. A foto da entrada é a mesma, pois uma guarita está localizada ao lado da outra e as descrições de muitos só tem informado que se trata de “Terras do Engenho”. A mesma situação se repete com os Residenciais América I e II e Nelson Monteiro e Waldemar Rolim. Por esses motivos, optou-se por agrupar os residenciais que estão situados na mesma localidade, estando separados apenas por um muro entre eles. As localizações dos empreendimentos de Parnamirim estão dispostas no quadro 18 e na figura 15.
Quadro 18 - Localizações dos Empreendimentos no município de Parnamirim
Empreendimento Localização
1
Residencial Nelson Monteiro Rua Antônia de Lima Paiva, Bairro Nova Esperança
Residencial Waldemar Rolim
2
Residencial Vida Nova Av. Paulo Afonso e Rua Brigadeiro Afonso Trompowsky, Bairro Passagem de Areia Residencial Ilhas do Pacífico
3
Residencial América I Rua - Av. João Paulo II, Bairro Nova Esperança
Residencial América II
4 Residencial Ilhas do Atlântico Rua Antônio Carlos Sobrinho, Liberdade
5
Residencial Terras do Engenho I
Av. Dr. Mário Negócio, Bairro Santa Tereza Residencial Terras do Engenho II
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Figura 15 - Localizações dos empreendimentos no município de Parnamirim
*Residencial Minha Santa que tem sua localização territorial em Parnamirim, mas pertence à Macaíba.
Fonte: Grupo de Pesquisa Cidades Contemporâneas, 2018.
Em Parnamirim, todos os empreendimentos possuem anúncios de comercialização em classificado online. Dos 123 anúncios, 8 não possuem identificação além dos fatores que os caracteriza como do Faixa 1 do PMCMV, sendo assim 115 têm identificação de residencial. Os empreendimentos com maior número de anúncios coletados são os Residenciais Terras do Engenho I e II, com um total de 42% dos anúncios do município. Em segundo lugar, estão os residenciais Nelson Monteiro e Waldemar Rolim, com 31%, seguidos pelos Residenciais América I e II, com 17%. Os empreendimentos com menor número de anúncios são os Residenciais Ilhas do Pacífico e Vida Nova, com 5%, e Ilhas do Atlântico, com 4%, do total de anúncios (gráfico 8).
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Gráfico 8 - Anúncios Online dos Empreendimentos de Parnamirim
Fonte: Elaboração Própria com dados coletados na pesquisa de classificados
Nos empreendimentos Terras do Engenho I e II, são 11 anúncios que dispõe os apartamentos para locação. Os valores de aluguel variam entre R$ 200,00 e R$ 390,00, sendo o valor médio de aluguel de R$ 326,36. No bairro de Santa Tereza, localidade em que os empreendimentos se situam, o valor médio de aluguel é de R$ 450,00 para apartamento de dois quartos e com a mesma área privativa como demonstrado no gráfico 9.
Gráfico 9 - Valor médio de aluguel no Terras do Engenho I e II e no bairro Santa Tereza
Fonte: Elaboração Própria com dados coletados na Pesquisa e dados do Expo Índice
42% 31% 17% 5% 4% Terras do Engenho I e II Nelson Monteiro ou Waldemar Rolim América I e II Ilhas do Pacífico/Vida Nova Ilhas do Atlântico 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500
Valor Médio Terras do Engenho I e II
Quanto vale a minha casa? CHAVES, Carina Aparecida Barbosa Mendes 108 Os imóveis colocados para a venda, em Terras de Engenho, têm o valor mínimo de R$ 13.000,00 e máximo de R$ 35.000,00 e são um total de 37 para os Residenciais Terras do Engenho I e II. Os imóveis18 de dois quartos e com a mesma área privativa no bairro de Santa Tereza estão sendo vendidos na média de R$ 100.000,00, sendo que a média de venda desses imóveis é de R$ 20.741,11 (ver gráfico 10).
Gráfico 10 - Valor médio de venda nos Residenciais Terras do Engenho I e II e no bairro Santa Tereza
Fonte: Elaboração Própria com dados coletados na Pesquisa e dados do Expo Índice
A segunda localidade com maior número de anúncios nos classificados online é nos empreendimentos Waldemar Rolim e Nelson Monteiro no bairro de Nova Esperança em Parnamirim. Para esses residenciais são quatro imóveis anunciados para aluguel com valores entre R$ 300,00 e R$ 370,00. A média de aluguel para o bairro em imóvel de dois quartos é de R$ 525,00. O gráfico 11 dispõe essas informações.
18 Para apartamentos o expoimóvel não dispõe de média de preços nos últimos anos, por esse motivo utilizou-se a média de casas, porém com o mesmo padrão de tamanho e números de quartos. 0,00 20.000,00 40.000,00 60.000,00 80.000,00 100.000,00 120.000,00
Valor Médio Terras do Engenho I e II
Valor Médio Santa Tereza
Quanto vale a minha casa? CHAVES, Carina Aparecida Barbosa Mendes 109
Gráfico 11 - Valor médio de aluguel no Waldemar Rolim e Nelson Monteiro e no bairro Nova Esperança
Fonte: Elaboração Própria com dados coletados na Pesquisa e dados do Expo Índice
No Waldemar Rolim e Nelson Monteiro são 32 anúncios relativos à venda. O valor mínimo de venda é de R$ 13.000,00, enquanto o maior valor anunciado é de R$ 80.000,00. A média para um imóvel de dois quartos no mesmo bairro é de R$ 135.375,00 enquanto nesses residenciais a média é de R$ 31.466,67 (gráfico 12).
Gráfico 12 - Valor médio de venda no Waldemar Rolim e Nelson Monteiro e no bairro Nova Esperança
Fonte: Elaboração Própria com dados coletados na Pesquisa e dados do Expo Índice
0,00 100,00 200,00 300,00 400,00 500,00 600,00
Valor Médio Waldemar Rolim e Nelson Moteiro
Valor Médio Nova Esperança 0,00 20.000,00 40.000,00 60.000,00 80.000,00 100.000,00 120.000,00 140.000,00 160.000,00 Valor Médio Waldemar Rolim e Nelson Moteiro
Valor Médio Nova Esperança
Quanto vale a minha casa? CHAVES, Carina Aparecida Barbosa Mendes 110 Os Residenciais Terras do Engenho I e II são os que se situam mais distantes e desconectados da malha urbana. Os Residenciais Nelson Monteiro e Waldemar Rolim estão inseridos numa área de valorização imobiliária e próximos ao centro da cidade e rodeados de infraestrutura e serviços. Além dessas duas localidades, chama a atenção os anúncios referentes ao Residencial Ilhas do Atlântico que, embora represente 4% do total, é o Residencial mais novo, tendo sido entregue em março de 2016.
Nos anúncios referentes aos empreendimentos de Parnamirim, 09 oferecem trocar o imóvel por casa, 25 negociam por carro e sete têm interesse em receber moto como meio de pagamento. Na análise conjunta dos imóveis publicados para a venda e locação, é possível visualizar as diferenciações dos imóveis quanto à conservação e aos melhoramentos construtivos através de fotos e descrições, como colocação de box nos banheiros, instalação de grades, a construção de muros ao redor do bloco em que se situa o imóvel (figura 16). Outros justificam o motivo da venda como, por exemplo: “[...] estou vendendo pq estou indo morar em Aracaju a
trabalho [...]” (PUBLICAÇÃO 21, 2017).
Figura 16 - Anúncio Imóvel Vivendas do Planalto
Fonte: Anúncio OLX Vivendas do Planalto,2018.
O anúncio destacado na figura 16 demonstra um processo contrário ao apresentado nos trabalhos contidos nas coletâneas de Cardoso e Aragão (2013) e Amore, Shimbo e Rufino (2015), quanto à localização, infraestrutura e questões de segurança. Segundo o anúncio do imóvel colocado à venda, o apartamento está localizado numa área urbana em que a infraestrutura atende as necessidades de locomoção, lazer e da rotina diária. Outros exemplos de anúncios reforçam isso
Quanto vale a minha casa? CHAVES, Carina Aparecida Barbosa Mendes 111 como: “Fica localizado em SGA19 [...] muito bom e tranquilo” (PUBLICAÇÃO 101,
2018) e “Alugo um apartamento em Nova Esperança Parnamirim, com posto de saúde próximo, escola, creche” (PUBLICAÇÃO 131, 2018).
Dos anúncios que possuem descrições mais detalhadas, podem-se observar algumas características como a grande procura por veículos. Em alguns casos, a procura pelo carro foi relatada para a utilização desses como ferramenta de trabalho. Observaram-se também, como relatados anteriormente, anúncios de venda, mas que negociavam a troca (do apartamento) em casas na mesma região. Sobre a irregularidade desse procedimento, em muitos anúncios pôde se evidenciar que muitos dos que anunciam seus imóveis têm ciência de que é um procedimento proibido, pois são descritos nos próprios anúncios que o contrato será de gaveta até a finalização do financiamento.
Sobre os agentes que publicam na plataforma de anúncios online, observou- se que majoritariamente se referem aos proprietários das unidades, pois de 170 anúncios coletados, apenas dois se referem à imobiliária. Contudo, observou-se que um mesmo indivíduo efetuava vendas de 03 diferentes apartamentos Faixa 1 na cidade de Parnamirim pelo site de classificados da OLX.
Ao longo dos 27 meses de coleta, houveram 10 anúncios que foram publicados novamente com modificações nos preços. Seis deles diminuíram o valor em comparação com a antiga publicação. Um era para aluguel e cinco para a venda. Desses cinco, três são dos Residenciais Terras do Engenho I e II e dois dos Residenciais Nelson Monteiro e Waldemar Rolim. Outros quatro modificaram o valor de venda, aumentando o valor de comercialização, três deles são dos Residenciais Nelson Monteiro e Waldemar Rolim e um do Residencial Vivendas do Planalto.
Os dados demonstraram que as tipologias mais comercializadas são os apartamentos (98,23% dos anúncios são de apartamento e 1,76% são de casas) e que as cidades de Natal e Parnamirim dominam as publicações de anúncios. Somando, os dois municípios totalizam 94,11% das publicações. Contudo, interpreta-se que isso ocorre pela maior dinâmica imobiliária que envolve essas duas cidades. Nos municípios menores, esse processo é mais tímido, não ocorrendo em
Quanto vale a minha casa? CHAVES, Carina Aparecida Barbosa Mendes 112 canais de divulgação pela internet, a exemplo da OLX, mas a prática foi observada na pesquisa de campo realizada, mesmo que em menor intensidade.
Os preços puderam ser analisados e verificados, e mesmo com a oscilação que ocorre tanto no aluguel como principalmente nas vendas, os valores estão abaixo dos valores médios praticados pelo mercado imobiliário. Em Parnamirim, chama a atenção para as localidades que mais apresentam anúncios de venda, sendo essa a mais distante e carente de serviços, como apresentado por Rodrigues (2018). Porém, mostrou-se também que uma localidade bem inserida na cidade, com acesso a infraestrutura urbana, ocupa o segundo lugar nos classificados de anúncios no município. Isso nos leva a concluir que tanto o processo de afastamento e carência urbana incentiva as condutas de comercialização, como também a oportunidade criada pela valorização imobiliária promove esse movimento.
Agrupando o quadro 11 que contém os empreendimentos onde existem as maiores incidências de aluguel, com os dados analisados dos classificados online temos que os empreendimentos onde mais se verificam as práticas de aluguel e venda de imóveis são os que estão localizados em Parnamirim: Nelson Monteiro, Waldemar Rolim, Terras do Engenho I e Terras do Engenho II.
Quanto vale a minha casa? CHAVES, Carina Aparecida Barbosa Mendes 113 Quadro 19 - Empreendimentos com maiores incidências verificadas em pesquisa
de campo e coleta online
Residenciais Residenciais com maior proporção de imóveis locados Residenciais com maior número de contratos efetivados com terceiros Residenciais com moradores residindo a um tempo bem inferior à data de entrega Residenciais em que a população mais declarou haver imóveis disponíveis para a comercialização Residenciais com maior número de anúncios online Alto da Floresta América I América II Campinas Clovis Ferreira Esperança Natureza Ilhas do Atlântico Ilhas do Pacífico Jardins de Extremoz Jomar Alecrim Manoel Dias Minha Santa Monte Pascoal Nelson Monteiro Novo Monte Ruy Pereira São Pedro Terras do Engenho I Terras do Engenho II Vida Nova Vivendas do Planalto Waldemar Rolim
Fonte: Elaboração Própria com dados de Medeiros e Valença, 2018.
As publicações de anúncios referentes à venda ou aluguel no site da OLX, nos permitem conhecer mais a realidade dos moradores, e compreender além dos estigmas construídos em relação às habitações populares, por meio de fotos postadas pelos próprios moradores como pode ser visto na figura 17.
Quanto vale a minha casa? CHAVES, Carina Aparecida Barbosa Mendes 114 Figura 17 - Painel Fotográfico de anúncios de classificados online - OLX
Quanto vale a minha casa? CHAVES, Carina Aparecida Barbosa Mendes 115 Com base na pesquisa de campo e nos dados obtidos por meio da coleta de classificados online, pôde-se constatar que existe na Região Metropolitana de Natal a comercialização de imóveis Faixa 1 do Programa Minha Casa Minha Vida. A prática ocorre por meio do mercado irregular e informal, logo é proibida pelo período em que o imóvel continua financiado. A irregularidade não intimida tanto os que vendem como os que compram esses imóveis. Mais do que apontar a ocorrência da prática na região, e essa pesquisa busca compreender porque isso ocorre. Se a Faixa 1 do programa visa atender a famílias em situação de habitação inadequada e impossibilitadas de adquirir a moradia sem a atuação do Estado por meio de subsídios, quais os motivos que impulsionam seus beneficiários a renunciar esse direito. É o valor de troca da mercadoria casa que transcende o valor de uso da moradia? É a inadequação a tipologia ao perfil da população residente? É a má localização, no caso dos residenciais Terras do Engenho I e II, mas ao se refletir sobre os residenciais Waldemar Rolim e Nelson Monteiro, a localização influência no mesmo sentido?
Um outro aspecto, é pensar na população que vai se instalando nesses empreendimentos que foram destinados à população de determinada faixa de renda, o aluguel mais barato do que a média do bairro continua a atender a população foco do programa? E no caso de compra, será que a população é a mesma ou há uma apropriação de classes de rendimentos maiores nesses empreendimentos? Essas foram algumas das dúvidas que surgiram ao se refletir os dados e a pesquisa. Por esses motivos, foi necessário voltar aos empreendimentos que mais apresentaram as ocorrências da comercialização para realizar uma nova entrevista com os moradores com o foco nessas indagações. Assim, com o mesmo procedimento de amostragem aleatória foi realizada uma nova pesquisa nos empreendimentos Nelson Monteiro, Waldemar Rolim, Terras do Engenho I e II.
Quanto vale a minha casa? CHAVES, Carina Aparecida Barbosa Mendes 116 3.3 - A casa e a oportunidade: os impasses da localização e da tipologia
A identificação da comercialização de imóveis Faixa 1 do Programa Minha Casa Minha Vida, ação considerada irregular dentro do Programa, requer estratégias metodológicas diferentes. Nessa pesquisa, mais do que saber se existem imóveis à venda ou alugado, nos empreendimentos do PMCV, é necessário investigar as causas que orientam a comercialização. Como destacado no capítulo 2, em estudos realizados em outras regiões do Brasil, existem hipóteses sobre a saída de muitos beneficiários do imóvel recebido como a má localização, prestações e taxas de serviços urbanos incompatíveis com os rendimentos dessa população, a violência e a própria oportunidade da venda de um bem de alto valor.
A pesquisa de campo realizada em de janeiro a fevereiro de 2018, em todos