Satisfação versus negociação

Os imóveis Faixa 1 do PMCMV são concedidos por meio de sorteios realizados entre os cadastrados nas listas de demandas das prefeituras dos municípios que recebem o programa. Ao ser contemplado com o imóvel, o beneficiário assina, junto à Caixa Econômica Federal, um contrato denominado “Instrumento Particular de Venda e Compra Direta de Imóvel Residencial com Parcelamento e Alienação Fiduciária”. É nesse documento que consta os direitos e as obrigações de ambas as partes, assim como as cláusulas que proíbem a locação e a venda do imóvel, como a descrição da Caixa Econômica Federal como anuente

Quanto vale a minha casa? CHAVES, Carina Aparecida Barbosa Mendes 76 e proprietária fiduciária do imóvel. Sendo assim, ambas as partes concordam que, durante o período de 120 meses em que o imóvel permanecerá financiado, esse somente poderá ser utilizado pelo proprietário e sua família para a moradia. Contudo, é recorrente nos veículos de comunicação, notícias relatando as vendas ou as locações de imóveis subsidiados pelo programa em variadas regiões do Brasil, como já foi demonstrado no capítulo anterior (quadro 4). Embora a prática de venda e aluguel seja recorrente nos empreendimentos, a pesquisa encontra obstáculos em abordar seus atores e refletir sobre os reais motivos, dificuldades e estímulos para essa tomada de decisão. O assunto é delicado por se tratar de uma negociação informal e fora das formas legais, pois como já tratado nos capítulos anteriores, essa prática pode levar a perda do imóvel. Sendo assim, perguntas diretas sobre a venda e o aluguel do imóvel não puderam ser feitas, excetuando pela última pergunta do questionário (ver anexo 1). Porém, variadas questões, mesmo que não diretas ao assunto de venda e aluguel, puderam desenhar o cenário de comercialização dos imóveis do PMCMV Faixa 1 na RMN.

Uma das primeiras perguntas da entrevista realizada por questionário é se os moradores do imóvel eram os proprietários, inquilinos ou moravam em outra condição. Com esses primeiros resultados foi possível observar que já existe uma quantidade de imóveis que são locados (quadro 6). Em toda a região metropolitana de Natal, 81,86% dos imóveis do programa Minha Casa Minha Vida são habitados pelos seus proprietários. As habitações alugadas representam pouco mais de 9%. Os municípios limítrofes com Natal (Parnamirim, Macaíba, São Gonçalo do Amarante e Extremoz) foram analisados de forma separada dos dados gerais, pois entende-se que esses têm uma dinâmica comercial e imobiliária mais intensa do que os demais. Para o conjunto desses municípios a proporção de imóveis alugados sobe para 10,54%.

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Quadro 6 - Condição dos Imóveis Faixa 1 do PMCMV por moradores

Condição da Moradia

Atual Total RMNatal Municípios Limítrofes de Natal

Própria 81,86% 79,34% Alugada 9,07% 10,54% Cedida 5,22% 5,98% Coabitação 2,61% 2,56% Outros 0,57% 0,57% S/R 0,68% 0,85%

Fonte: Elaboração própria com base de dados de Medeiros e Valença, 2018.

Seis empreendimentos se destacam com taxas mais altas de imóveis locados do que a média, cinco em Parnamirim: Terras do Engenho II com 24% de imóveis alugados, Nelson Monteiro e Waldemar Rolim, localizados um ao lado do outro com taxas de 21% e 20%, Vida Nova com 19% e Ilhas do Pacífico com 18%, e, um em Macaíba, o residencial Manoel Dias com 22% das famílias residentes na condição de aluguel (Figura 3).

Com esse dado, é possível observar que há nesses residenciais a comercialização das unidades do programa por meio do aluguel. Contudo, dentre os que se declararam proprietários, nem todos são os beneficiários sorteados pelas prefeituras do município. Conforme determina a legislação que rege o programa, o beneficiário contemplado com o imóvel assina o contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal. Uma das perguntas realizadas no questionário indagou aos entrevistados, com quem haviam firmado o contrato de compra do imóvel. Daqueles que responderam serem os proprietários, 90,6% respondeu ter adquirido o imóvel da Caixa Econômica Federal, 4,7% disseram que compraram de terceiros e ainda outros 4,7% não responderam a essa pergunta. De modo geral, essa pergunta foi respondida de forma espontânea pelos entrevistados, mas para alguns entrevistados pôde se perceber que ela causava incômodo. Os residenciais que mais apresentaram contratos efetuados com terceiros foi o Residencial Natureza em Ceará-Mirim e novamente os residenciais Nelson Monteiro e Waldemar Rolim em Parnamirim (Quadro 7).

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Figura 3 - Residenciais com maior índice de moradias alugadas

Quanto vale a minha casa? CHAVES, Carina Aparecida Barbosa Mendes 79 Quadro 7 - Residenciais com maior número de contratos efetuados com

terceiros e sem resposta

Residencial Natureza (Ceará-Mirim) Nelson Monteiro (Parnamirim) Waldemar Rolim (Parnamirim)

Fonte: Elaboração própria com base nos dados de Medeiros e Valença, 2018.

Cruzando os dados daqueles que são os proprietários dos imóveis e daqueles que assinaram o contrato com a Caixa Econômica Federal, obtemos que 25,97% dos moradores não são os beneficiários sorteados que assinaram contrato diretamente com a CEF (Quadro 8).

Quadro 8 - Condição da moradia atual por origem do contrato de compra

CONDIÇÃO DO IMÓVEL %

Própria com contrato com a CEF 74,03% Própria com contratos com terceiros ou sem

resposta 7,82% Alugada 9,07% Cedida 5,22% Coabitação 2,61% Outros 0,57% S/R 0,68% Total 100,00%

Fonte: Elaboração própria com base nos dados de Medeiros e Valença, 2018.

Como a pesquisa sobre a comercialização é sensível, dado a natureza informal das transações, muitas vezes as respostas ficam fragilizadas pelo receio dos entrevistados. Por isso, o questionário aplicado contemplou diversos tipos de

Quanto vale a minha casa? CHAVES, Carina Aparecida Barbosa Mendes 80 dados que possibilitam refletir sobre o cenário em estudo. Além das perguntas primárias, como a que indaga: “O imóvel é seu ou é alugado?”, foram feitas outras perguntas para cercar as possibilidades como de quem comprou e qual o tempo de moradia no imóvel. Em atendimento à lei 11.977/2009 em seu artigo 7º-A, os beneficiários precisam ocupar o imóvel em até trinta dias a contar da assinatura do contrato. Assim, entende-se que os moradores que residem a um tempo demasiadamente inferior à data de entrega dos empreendimentos, são aqueles que não efetivaram o contrato com a Caixa Econômica Federal. O corte temporal para cada empreendimento foi feito com intervalo longo, pelo motivo da subjetividade da pergunta e o cálculo de tempo, pois a resposta é com base numa média rápida calculada pelo morador. O quadro 9 dispõe os empreendimentos e o tempo de moradia da população residente neles. Os empreendimentos que contém 20% ou mais da população residindo num tempo muito inferior ao da data de entrega estão destacados com hachura.

Observa-se com isso, que os empreendimentos mais antigos são os que possuem um maior percentual de moradores mais novos, nos mostrando possíveis situações de comercializações desses imóveis. Percebe-se também que os empreendimentos com maiores taxas de moradores novos são os de apartamentos. Dos dez residenciais hachurados, sete são de apartamentos (Nelson Monteiro, Waldemar Rolim, Minha Santa, Vida Nova, América II, Terras do Engenho II e Vivendas do Planalto) e apenas três são de casas (Clóvis Ferreira da Silva, Alto da Floresta e Monte Pascoal). É importante destacar que dos dez empreendimentos selecionados com as mais altas taxas de moradores recentes, cinco deles estão localizados no município de Parnamirim (Nelson Monteiro, Waldemar Rolim, Vida Nova, América II e Terras do Engenho II).

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Quadro 9 - Ano de Entrega e tempo de moradia da população residente

Tipologia Ano Empreendimento Corte temporal % no corte temporal Mora desde o início

Casa 2011 Natureza Menos de 3 anos 9,60% 82,20% Jardins de Extremoz 17,00% 83,00% Jomar Alecrim 13,60% 86,40% 2012 Manoel Dias Menos de 2 anos 9,50% 88,10% 2013 Esperança 15,40% 76,90%

Clóvis Ferreira da Silva 25,00% 75,00%

Alto da Floresta 20,00% 80,00% 2015 Campinas Menos de 1 ano 9,10% 90,90% Novo Monte 3,40% 96,60% Monte Pascoal 23,10% 76,90% Apartamento

2011 Nelson Monteiro Menos de 3 anos 25,00% 71,40%

Waldemar Rolim 23,10% 76,90% 2012 Minha Santa Menos de 2 anos 22,50% 77,50% Vida Nova 24,30% 75,70% América I 7,70% 92,30% América II 28,20% 69,20% 2013 Ilhas do Pacífico Menos de 2 anos 17,60% 79,40% Terras do Engenho I 12,80% 87,20% Terras do Engenho II 45,00% 55,00%

2014 Vivendas do Planalto Menos de 1 ano 21,70% 78,30%

2016 São Pedro Menos de 1 ano 6,30% 93,80% Ilhas do Atlântico 12,80% 87,20% Ruy Pereira 8,50% 91,50%

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Ao final do questionário a pergunta mais direta em relação à comercialização de imóveis foi: “Sabe informar se há apartamentos/casas para venda ou aluguel no Residencial?”.

Na média geral dos residenciais faixa 1 da Região Metropolitana de Natal, 55,22% dos moradores declararam ter conhecimento sobre imóveis para alugar ou vender no empreendimento, enquanto 37,07% afirmaram não ter conhecimento. Em alguns casos pudemos observar que ao longo do questionário o entrevistado, por meio da fala, deixava a entender que havia ali, no residencial, beneficiários que alugavam ou vendiam seus imóveis, contudo, no momento em que a questão abordava o assunto de maneira direta, muitos não afirmavam isso.

Gráfico 1 - População que tem conhecimento de imóveis à venda nos empreendimentos em que residem

Fonte: Elaboração própria com base nos dados de Medeiros e Valença, 2018.

Essa foi a indagação que causou mais constrangimento, sendo comum após essa pergunta, a equipe ser questionada se pertencia ao quadro de funcionários da CEF. O quadro 10 e a figura 4 apresentam o percentual de cada empreendimento sobre a população que declarou ter conhecimento de imóvel em seu residencial para alugar ou vender.

Quanto vale a minha casa? CHAVES, Carina Aparecida Barbosa Mendes 83 Quadro 10 - População que sabe de imóveis para vender ou alugar no

empreendimento

Empreendimento Sim Não SR

Ilhas do Pacífico 81,82% 18,18% 0% Nelson Monteiro 78,57% 21,43% 0% Jomar Alecrim 77,27% 22,73% 0% Waldemar Rolim 76,92% 23,08% 0% Minha Santa 70,00% 15,00% 15,00% América II 69,23% 30,77% 0% Manoel Dias 69,05% 19,05% 11,90% Terras do Engenho I 65,00% 32,50% 2,50% Vida Nova 64,86% 32,43% 2,70% Esperança 61,54% 38,46% 0% Campinas 60,61% 24,24% 15,15% Ilhas do Atlântico 57,50% 35,00% 7,50% Terras do Engenho II 53,85% 28,21% 17,95% Alto da Floresta 53,33% 46,67% 0% Ruy Pereira 50,94% 48,11% 0,94% São Pedro 50,00% 50,00% 0% Clovis Ferreira 43,75% 56,25% 0% América I 43,59% 53,85% 2,56% Natureza 42,55% 47,87% 9,57% Monte Pascoal 38,46% 61,54% 0% Novo Monte 37,93% 51,72% 10,34% Jardins de Extremoz 36,51% 38,10% 25,40% Vivendas do Planalto 26,09% 52,17% 21,74%

Fonte: Elaboração própria com base nos dados de Medeiros e Valença, 2018.

Os cinco empreendimentos que mais tiveram a resposta positiva para esse questionamento foram os Residenciais Ilhas do Pacífico, com 81,82% da população declarando que tinha conhecimento de imóveis disponíveis para aluguel ou venda naquela localidade, Nelson Monteiro com 78,57% de respostas positivas, Jomar Alecrim com 77,27%, Waldemar Rolim com 76,92% e Minha Santa com 70%. Desses cinco, três estão localizados em Parnamirim (Ilhas do Pacífico, Nelson Monteiro e Waldemar Rolim), um em São Gonçalo do Amarante (Jomar Alecrim) e um em Macaíba (Minha Santa). Se considerarmos que a ausência de resposta é também um fator que efetivamente denuncia a prática de comercialização, temos os residenciais Manoel Dias, Campinas e Terras do Engenho II incluídos no grupo de empreendimentos com as menores taxas em que a população informou não saber de vendas ou locação de imóveis ali.

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Figura 4 - População que sabe de imóveis para vender ou alugar no empreendimento

Quanto vale a minha casa? CHAVES, Carina Aparecida Barbosa Mendes 85 O quadro 11 cruzou as informações de residenciais com maior proporção de imóveis locados; com os dados de maior número de contratos efetivados com terceiro; com moradores residindo a um tempo bem inferior à data de entrega; e os que a população mais declarou haver imóveis disponíveis para a comercialização. Verifica-se que os recorrentes em todos os questionamentos são os residenciais: Nelson Monteiro e Waldemar Rolim. Cinco empreendimentos possuem duas incidências de comercialização, são os Residenciais Ilhas do Pacífico, Manoel Dias, Minha Santa, Terras do Engenho II e Vida Nova. Todos esses empreendimentos estão localizados em duas cidades limítrofes com Natal, Macaíba e Parnamirim. Nove empreendimentos possuem apenas um aspecto característico de comercialização, são eles: Alto da Floresta, América I, Campinas, Clóvis Ferreira, Natureza, Jomar Alecrim, Monte Pascoal, Terras do Engenho I e Vivendas do Planalto. Além desses empreendimentos que possuem alguma característica de comercialização, sete não possuem nenhuma dessas particularidades, são os Residenciais América II, Esperança, Ilhas do Atlântico, Jardins de Extremoz, Novo Monte, Ruy Pereira e São Pedro. De todos os empreendimentos com tipologia casa, apenas o Residencial Manoel Dias possui duas recorrências de comercialização, sendo todos os outros residenciais de casas inseridos no grupo que possui uma ou nenhuma evidencia de comercialização.

Na investigação sobre as motivações para a realização das transações de venda e aluguel, foram realizados questionamento quanto à satisfação dos habitantes com a nova moradia. Assim, foi questionado se a nova moradia havia piorado ou melhorado em comparação com a residência anterior da família. De modo geral, em todos os empreendimentos 85,46% dos moradores julgam que a situação da moradia atual melhorou em relação à anterior. Nos sete empreendimentos que mais possuem indicativos de comercialização, conforme mostrado no quadro 11 (Ilhas do Pacífico, Manoel Dias, Minha Santa, Nelson Monteiro, Terras do Engenho II, Vida Nova e Waldemar Rolim), a média de moradores que declararam ter uma melhoria da nova moradia também é alta, sendo 85,00% (ver gráfico 2). Por esse dado é possível verificar que não é a piora de vida que faz com os beneficiários queiram ir embora da localidade e coloquem a venda ou ao aluguel as suas moradias.

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Quadro 11 - Empreendimentos com maiores incidências

Residencial Residenciais com maior proporção de imóveis locados Residenciais com maior número de contratos efetivados com terceiros Residenciais com moradores residindo há um tempo bem inferior

à data de entrega Residenciais em que a população mais declarou haver imóveis disponíveis para a comercialização Alto da Floresta América I América II Campinas Clovis Ferreira Esperança Natureza Ilhas do Atlântico Ilhas do Pacífico Jardins de Extremoz Jomar Alecrim Manoel Dias Minha Santa Monte Pascoal Nelson Monteiro Novo Monte Ruy Pereira São Pedro Terras do Engenho I Terras do Engenho II Vida Nova Vivendas do Planalto Waldemar Rolim

Fonte: Elaboração própria com base nos dados de Medeiros e Valença, 2018.

Como esses residenciais apresentaram maiores incidências que pode haver neles a comercialização de imóveis, as análises de outros aspectos investigados na pesquisa de campo farão a comparação entre as médias de toda a Região Metropolitana de Natal, e dos sete empreendimentos destacados.

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Gráfico 2 - Satisfação dos moradores em comparação

com a moradia anterior

Quadro 12 - Satisfação dos moradores em comparação com a moradia anterior, nos sete empreendimentos que mais possuem indicativos de

comercialização

Residencial Melhorou Piorou S/R

Vida Nova 91,89% 5,41% 2,70% Waldemar Rolim 89,74% 7,69% 2,56% Minha Santa 87,18% 12,82% 0,00% Manoel Dias 84,21% 15,79% 0,00% Ilhas do Pacífico 82,35% 11,76% 5,88% Nelson Monteiro 78,57% 10,71% 10,71% Terras do Engenho II 77,50% 12,50% 10,00%

Fonte: Elaboração própria com base nos dados de Medeiros e Valença, 2018.

Outros aspectos também foram investigados sobre a satisfação dos moradores, como a “unidade”, em que os moradores declaram se o imóvel, em sua condição de construção, agrada ou não, assim como o “tamanho” e a “localização”. Para todos os empreendimentos da Região Metropolitana de Natal a média de satisfação em relação à unidade é de 81,80%. Nesse aspecto, os sete empreendimentos possuem variações como pode ser observado no quadro 13 – em que é possível observar que residenciais como Minha Santa, Manoel Dias, Terras do Engenho II e Vida Nova têm o percentual de satisfação da unidade habitacional acima da média, enquanto nos residenciais Nelson Monteiro e Ilhas do Pacífico esse grau é menor do que a média. O Residencial Nelson Monteiro é citado em todas as ocorrências do quadro 11 e o Ilhas do Pacífico em duas delas.

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Gráfico 3 - Satisfação dos moradores quanto à unidade habitacional em comparação

com a moradia anterior

Quadro 13 - Satisfação dos moradores quanto à unidade habitacional em comparação com a moradia

anterior, nos sete empreendimentos que mais possuem indicativos de comercialização

Residencial Melhorou Piorou S/R

Minha Santa 90,00% 5,00% 5,00% Manoel Dias 88,10% 9,52% 2,38% Terras do Engenho II 87,50% 5,00% 7,50% Vida Nova 86,49% 5,41% 8,11% Waldemar Rolim 82,05% 15,38% 2,56% Nelson Monteiro 78,57% 7,14% 14,29% Ilhas do Pacífico 61,76% 23,53% 14,71%

Fonte: Elaboração própria com base nos dados de Medeiros e Valença, 2018.

Os estudos nacionais sobre as experiências do programa em diversas regiões do país questionam a qualidade arquitetônica, de materiais e fazem críticas ao tamanho em que são construídas as moradias destinadas às faixas de renda mais pobres. Lima et al. (2013, p. 181) por exemplo, analisando a Região Metropolitana de Belém, destaca que “a qualidade das unidades (área útil, infraestrutura, acessibilidade, etc.) continua aprisionada a um padrão rebaixado de qualidade para a produção para as faixas de renda mais baixa”. Na RM de Natal, de modo geral, o tamanho dos imóveis agrada a população, pois 64% dos moradores disseram ter havido uma melhora quando comparado à habitação anterior (gráfico 4). De forma separada para os sete empreendimentos destacados, o quadro 14 mostra que os números diferem da média geral. Para 77,50% da população residente nos empreendimentos Manoel Dias e Minha Santa, ambos em Macaíba, o tamanho do imóvel melhorou quando comparado ao imóvel anterior. Ressalta-se que o residencial Manoel Dias é o único composto por casa, dentre os sete analisados.

Quanto vale a minha casa? CHAVES, Carina Aparecida Barbosa Mendes 89

Gráfico 4 - Satisfação dos moradores quanto ao tamanho da

unidade habitacional em comparação com a moradia

anterior

Quadro 14 - Satisfação dos moradores quanto ao tamanho da unidade habitacional em

comparação com a moradia anterior

Residencial Melhorou Piorou S/R

Minha Santa 77,50% 35,00% 0 Manoel Dias 77,50% 22,50% 0 Terras do Engenho II 66,67% 27,27% 6,06% Vida Nova 64,86% 21,62% 13,51% Waldemar Rolim 58,97% 30,77% 10,26% Nelson Monteiro 53,57% 35,71% 10,71% Ilhas do Pacífico 45,45% 42,42% 12,12%

Fonte: Elaboração própria com base nos dados de Medeiros e Valença, 2018.

Por fim, foi investigado se a localização dos empreendimentos satisfaz os moradores (gráfico 5). Dos entrevistados, em todos os empreendimentos da RM de Natal, 47,40% diz ter havido uma melhora enquanto 48,31% avalia que piorou a localização de residência com a nova moradia. Porém, para os sete empreendimentos em destaque, o aspecto localização tem níveis de satisfação distintos entre eles, como pode ser observado no quadro 15.

Quanto vale a minha casa? CHAVES, Carina Aparecida Barbosa Mendes 90 Gráfico 5 - Satisfação dos

moradores quanto à localização da moradia atual em comparação com a anterior

Quadro 15 - Satisfação dos moradores quanto à localização do empreendimento em comparação

com a moradia anterior

Residencial Melhorou Piorou S/R

Vida Nova 81,08% 16,22% 2,70% Waldemar Rolim 74,36% 25,64% 0,00% Nelson Monteiro 71,43% 21,43% 7,14% Ilhas do Pacífico 66,67% 24,24% 9,09% Minha Santa 46,15% 53,85% 0,00% Manoel Dias 30,77% 69,23% 0,00% Terras do Engenho II 30,00% 67,50% 0,00%

Fonte: Elaboração própria com base nos dados de Medeiros e Valença, 2018.

Observa-se que somente o residencial Minha Santa possui os índices na mesma média geral. Contudo, a população dos empreendimentos Manoel Dias em Macaíba e o Terras do Engenho II em Parnamirim, têm níveis elevados de insatisfação quanto à localização. A localização dos empreendimentos faixa 1 do Programa Minha Casa Minha Vida é uma das características mais criticadas pelos estudiosos do programa em outras regiões do Brasil, como foi demonstrado no capítulo 2. Porém, na Região Metropolitana de Natal, o padrão dos empreendimentos mal localizados não se verifica na maioria dos empreendimentos destinados ao faixa 1 do programa. O aspecto da localização e mobilidade nos conjuntos do faixa 1 foi pesquisada por Rodrigues (2018). Em sua pesquisa a autora destaca que das 21 localizações em que se encontram os empreendimentos, somente sete estão mal localizados como destacado no quadro 16. Os dois empreendimentos com baixa satisfação quanto à localização, Manoel Dias e Terras do Engenho II, estão, portanto, inseridos entre as más localidades destacadas por Rodrigues (2018).

Quanto vale a minha casa? CHAVES, Carina Aparecida Barbosa Mendes 91

Quadro 16 - Empreendimentos mal localizados na Região Metropolitana de Natal

Município Residencial

Natal Vivendas do Planalto

Parnamirim América I e II Terras do Engenho I e II Macaíba Campinas Manoel Dias Minha Santa São Gonçalo do Amarante Jomar Alecrim

Fonte: Adaptado de Rodrigues, 2018

Ao contrário dos dois empreendimentos citados, os residenciais Vida Nova, Ilhas do Pacífico, Waldemar Rolim e Nelson Monteiro possuem graus de satisfação elevados com a localização em que estão inseridos. Os quatro empreendimentos, todos no município de Parnamirim, estão situados em localidades privilegiadas do