QUALIDADE DE CONFORTO AMBIENTAL DOS PROJETOS COM CLIMATIZAÇÃO MISTA
NGITUDINAL [SQU
2.6.2. Lei No 2128 / 94 A Operação Interligada
Conforme a definição legal, esse tipo de instrumento permite, mediante pagamento de contrapartida, a alteração dos parâmetros urbanísticos relativos ao índice de aproveitamento de terreno, à área total edificada, à tipologia, aos afastamentos, à altura e à transformação de uso, desde que tal mudança não contrarie as diretrizes estabelecidas no Plano Diretor, não modifique as restrições referentes à proteção e preservação ambiental, cultural e paisagística, não impeça o livre acesso às áreas de uso público e não prejudique a saúde, a higiene e a segurança da população.
Componente do rol dos instmmentos de caráter urbanístico previsto para a aplicação do Plano Diretor da Cidade do Rio de Janeiro, a Operação Interligada foi regulamentada por iniciativa do Poder
Legislativo em 1994, através da Lei Nº 2128 e implementada durante seis anos, até janeiro de 2001,
quando a nova administração decidiu suspender os processos que tramitavam solicitando seus favores, tendo em vista a pressão de segmentos organízados da população que questionavam os resultados urbanísticos e a forma de sua aplicação. Nesse período, 26 operações foram concretizadas - assim consideradas as que firmaram Termo de Compromisso com o Município - tendo sido arrecadado cerca de R$ 33 milhões em contrapartida.
No inicio de 2001 , através do Decreto nº 19.423/01, as operações interligadas foram suspensas e um gmpo de trabalho, com técnicos da SMU, foi fom1ado para avaliar as operações concretizadas e as que estavam em andamento.
Da análise dessas operações, verificou-se que os parâmetros urbanísticos mais demandados para alteração foram os relativos à altura máxima, à tipologia das edificações e aos usos. Da mesma forma, foi na Barra da Tijuca onde se efetivou o maior número de operações, como mostra o quadro a segmr.
Tabela 17 -Quadro Demonstrativo das Contrapartidas efetuadas no Rio De Janeiro.
Bairros Nº interligadas de operações Parâmetros alterados (prevalência) Contrapartida arrecadada * (em R$)
Barra da Tijuca 1 2 Aumento de gabarito R$ 24.986.642,00
Recreio 05 Tipologia e aumento do nº de unidades R$ 1 .602. 960,20
Leblon 03 Tipologia e aumento de gabarito R$ 2.774.000,00
Botafogo 02 Transformação de uso e aumento de gabarito R$ 392.086,22
Humaitá 01 Aumento de gabarito R$ 92.800,00
Ipanema 01 Transformação de uso R$ 480.898,62
Gávea 01 Transformação de uso e aumento de gabarito R$ 2.716.599,98
Urca 01 Transformação de uso e aumento de gabarito R$ 380.234,43
TOTAL 26 TOTAL R$ 33426.221 ,45
Fonte: Maria Lucia Navarro Maranhão
Site: http:// www2.rio.rj.gov.br/smtu/imagens/doc/marialucia.doc, em 1 2/09/2003
OBS: Neste total não estão computados 46.657,89 UNIFs gastas para a constmção de 2 postos de saúde em troca da aprovação das obras do Hospital de Clínicas Rio Mar, autorizada por lei.
A influência da evolução dos Códigos Edilicios na qualidade ambiental dos projetos residenciais multifarniliares:
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O caso das Subzonas A-2 e A-18 da Barra da Tijuca no Período de 1960 a 2004.
Via de regra, tal como foi estabelecido, a Operação Interligada foi permitida para toda a cidade, exceto nas áreas de preservação ambiental ou passível de se tomarem Unidades de Conservação Ambiental. Desta forma, o cunho abrangente e genérico da lei não se coaduna com o caráter de exceção que esse instmmento deveria ter, pois se pode argumentar que a operação interligada só teria razão de ser se utilizada como um instmmento para o planejamento urbano, considerando-se ser essa sua finalidade precípua, de acordo com o Plano Diretor. Essa preocupação justifica-se quando se constata o aumento progressivo de pedidos de operações interligadas - em um período de seis anos, foram aprovados 26 operações contra cerca de 40 pedidos somente nos dois últimos anos desvinculados de qualquer controle ou orientação para um programa ou projeto urbano.
Outra questão envolve a valorização acrescida ao empreendimento projetado. A Lei das Operações Interligadas previu o pagamento da contrapartida proporcional à valorização imediata ( ou sua expectativa, quando não se pudesse aferi-la de pronto) acrescida ao empreendimento projetado, isolado ou combinada com o valor de uso ou fmição, podendo esse cálculo ser elaborado por técnicos da Prefeitura ou por empresa contratada, sendo que nesse caso, o ônus ficaria por conta do requerente.
Na prática, esse cálculo ficou a cargo da Secretaria Municipal de Fazenda que se utilizou o método indireto involutivo, previsto na Associação Brasileira de Normas Técnicas (NBR 5675) para avaliação de imóveis urbanos, considerando o valor do terreno em duas situações: com a legislação em vigor e com a legislação modificada. O ganho do empreendedor, seria, então, o resultado da diferença desses dois valores. Ao Poder Público caberia cobrar, como contrapartida, conforme definição da Lei, um percentual variável entre 1 O e 80% em função do interesse público na operação e do grau de execução do projeto (entre 10% e 50%, para obras não iniciadas e entre 20 e 80% para obras já iniciadas).
O quadro a seguir mostra um exemplo de cálculo de contrapartida aprovada em 1998 para a av. Semambetiba, 4600 - Barra da Tijuca - atual Condomínio Wather Ways, onde foi permitida a constmção de 08 edificações residenciais �ultifamiliares, com aumento de gabarito de 05 para 15 pavimentos, ficando o conjunto com 04 edificações com 05 pavimentos e 04 com 15 pavimentos.
Tabela 18 - Exemplo de Cálculo da Contrapartida para o Condomínio Water Ways.
Cálculo da Contrapartida
Variáveis (em milhões de reais)
Situação existente Situação proposta Contrapartida:
Ganho total com 50% do ganho
Custos Custos total
Valor do CUB PGV descon- Valor do PGV Valor do a OI
descon-
m2 (R$) (R$) tados terreno tados terreno
o "' o 1 3,40 - 4,40 = ô
"'
o ô 21,10 16,70 4,40 63,30 49,90 13.,40 4,5 milhões"'
U) 9 milhões"'
....
Onde: PGV (Produto Geral de Vendas) = área útil constmída X valor do m2 no mercado imobiliário.
CUB = Custo Unitário Básico do m2 de constmção / Sinduscon.
O caso das Subzonas A-2 e A-1 8 da Barra da Tijuca no Período de 1960 a 2004.
O pagamento da contrapartida poderia ser efetivado através da cessão de terrenos, construção de núcleos habitacionais ou construção de equipamentos urbanos para população de baixa renda. Também poderia ser efetuado através da realização de obras de infra-estrutura urbana, da construção ou reforma de prédios públicos municipais, da preservação e recuperação do meio ambiente ou do patrimônio cultural ou da cessão de recursos em espécie ao Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano (FMDU). No entanto, praticamente todos os recursos obtidos como contrapartida foram destinados ao FMDU, que os repassou para o Fundo Municipal de Habitação para aplicação em programas e projetos de interesse social, gerido pela Secretaria Municipal de Habitação.
Os únicos casos que excepcionaram essa regra foram a construção de 02 (dois) postos de saúde como pagamento pela legalização de um hospital na Barra da Tijuca (aprovado por Lei), a restauração da fachada do antigo Hotel Leblon, como parte de pagamento, a cessão do terreno para implantação do Parque Dois Irmãos, ambos no Leblon, e o compromisso de ser efetivado um reflorestamento em área de 14 hectares com vegetação da Mata Atlântica, como condição para a aceitação de obras e parte do pagamento de contrapartida obtida pela Clínica São Vicente, na Gávea. Sendo no mínimo questionável se é esta forma é a mais adequada e justa e se de fato é proporcional à efetiva valorização do empreendimento. Maiores detalhes podem ser vistos no anexo 04, com quadro resumo da lei no. 2128 / 94 - a operação interligada .
Com o "louvável" propósito de incentivar a construção de habitações de interesse social, a Lei Nº
2. 128 de 1 8/04/94 disciplinou mais detalhadamente a chamada operação interligada. Ora, o que chama a operação de "flexibilização" na verdade tomou-se uma brecha para o desrespeito à legislação de zoneamento. Vale dizer, em outras palavras, que inúmeros imóveis da cidade passam a ter seu zoneamento indeterminado, passível de definição distorcida, não pelo Poder Legislativo, mas por interesses do Executivo. As leis mencionadas, dessa forma, fulminam diretamente a homogeneidade dentro de cada zona.
Ao estabelecer "mecanismo de troca", ou "contrapartida em dinheiro", objetivando compensar "alteração dos parâmetros de uso, ocupação e aproveitamento do solo", autorizado por órgão do Poder Executivo, a legislação além de incorrer em flagrante inconstitucionalidade, põe a perder toda a qualidade do planejamento urbano pré-definido no plano diretor decenal. O zoneamento, previsto em lei, só pode ser modificado por lei. A Constituição Estadual, assim como a Lei Orgânica do Município do Rio de Janeiro, exigem expressamente a disciplina do zoneamento por lei. E, através da operação interligada, o Poder Executivo passa a poder derrogar livremente a legislação de zoneamento, usurpando uma função do Poder Legislativo.
A lei de zoneamento define o máximo de intensidade dos usos permitidos, utilizada pelos técnicos para planejar a infra-estrutura urbana, de suporte. As operações interligadas geram uma impossibilidade técnica de se planejar a circulação e as redes de água, esgoto e telefone, além de prejudicar enormemente a obtenção de conforto ambiental como um todo nas regiões em que são permitidos, uma vez que tratam de fom1a diferenciada as exigências mínimas dos índices urbanísticos de uma mesma área analisada, desequilibrando a harmonia do conjunto arquitetônico e impedindo o direito igualitário de acesso aos recursos naturais tais como sol e ventos, além de sobrecarregar a
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A influência da evolução dos Códigos Edilícios na qualidade ambiental dos projetos residenciais multifamiliares: 7 6
O caso das Subzonas A-2 e A-18 da Barra da Tijuca no Período de 1 960 a 2004.
É da própria essência do zoneamento uma função de controle da organização e do desenvolvimento da cidade. É sua razão de ser. As imposições de uso e ocupação do solo definem e direcionam o desenvolvimento da cidade, imprimindo-lhe suas características. A Operação Interligada, ao permitir a derrogação das normas de zoneamento, fulmina a ordenação da metrópole, instituindo o descontrole.
Parece absurdo, ademais, a fixação de contrapartida em dinheiro para a modificação de índices urbanísticos e de características de uso e ocupação do solo. Ora, se o zoneamento é estabelecido a partir da "necessidade de repartir a área urbana", e se mostra "indispensável para ensejar condições de vida pelo menos razoáveis nos centros urbanos", é difícil aceitar que o afrouxamento de suas normas atenda ao interesse público. Ou seja, se o zoneamento é fixado a partir de critérios racionais, visando à ocupação ordenada da cidade, fica evidente o absurdo de sua alteração motivada por uma contrapartida em dinheiro.
Nem mesmo o humanitário propósito de destinar o dinheiro arrecadado à constrnção de moradias populares pode ser considerado. A solução para o problema do déficit habitacional para as camadas de baixa renda deve ser procurada sem prejuízo urbanístico. Uma vez que, de analisando em conjunto esse prejuízo urbanístico acarretaria de forma direta prejuízos a essas mesmas moradias de baixa renda.
Em suma, se forem bons para a cidade, determinados índices urbanísticos, ou determinadas características de uso e ocupação do solo devem ser acolhidos pela legislação. Por outro lado, se forem ruins, devem ser afastados da lei. Ao legislador cabe a tarefa de verificar o que é adequado ou não. Assim sendo, se já é absurdo
regularizar
edificações que não atendem a esses requisitos (caso da Mais Valia), o que dizer do caso deautorizar previamente
o descumprimento desses índices (caso da Operação Interligada)?. O pagamento de importâncias em dinheiro por certo não tem o condão de converter o bom em mim e vice-versa. Daí o espanto que a primeiramente a Mais Valia e posteriormente a Operação Interligada suscitam aos estudiosos de Direito Administrativo, aos especialistas de Planejamento Urbano, além da população, a maior prejudicada .A cidade do Rio de Janeiro já sofre fortemente os efeitos de seu resumido planejamento urbanístico. Admitir que este sofra novas violações, em troca de beneficias financeiros temporários e questionáveis, é aceitar que os bens imateriais da população, como o bem-estar, a tranqüilidade, a segurança, possam ser postos em verdadeiros "leilões" e "irrecuperavelmente alienados".
Como demonstram os dados anteriormente apresentados, são os moradores da cidade como um todo e especialmente os que investiram numa qualidade de vida que o Plano Lúcio Costa lhes oferecia, que estão tendo uma reversão de expectativa desta qualidade de vida, sem comparação com qualquer outro bairro da cidade. É incompreensível para nós, simples cidadãos, cumpridores das leis, que se deixe poluir, degradar o meio ambiente, invadir áreas de preservação ambiental, destruir florestas, poluir rios, canais e lagoas para depois as autoridades "implorarem" empréstimos internacionais para despoluir, recuperar o meio ambiente, enfim, desfazer o que foi mal feito.
O caso das Subzonas A-2 e A-1 8 da Barra da Tijuca no Período de 1960 a 2004.