Não obstante se tenha apresentado um panorama geral, necessário que se esclareçam alguns conceitos cuja compreensão é indispensável para que se siga com este estudo e com a análise do caso do Município de Ijuí. Portanto, a partir deste momento vai-se colacionar a pesquisa conceitos legais e doutrinários pertinentes ao tema em comento, ou seja, sobre o parcelamento
e uso do solo urbano, e suas espécies e, especificamente, sobre loteamento clandestino e sobre o condomínio de lotes por serem estes o pano de fundo desta pesquisa como figuras representativas da diferenciação socioespacial que ocorre dentro dos ambientes urbanos muncipais.
O uso e ocupação do solo são mecanismos de planejamento urbano, motivo pelo qual se pode construir o conceito de uso do solo como sendo o rebatimento da reprodução social no plano do espaço urbano e a ocupação do solo, por sua vez, é a maneira pela qual a edificação pode ocupar terreno urbano, em função dos índices urbanísticos incidentes sobre o mesmo. Não obstante, de acordo com Takeda
sinteticamente, pode-se dizer que o termo “uso e ocupação do solo” é definido em função das normas relativas à densificação, regime de atividades, dispositivos de controle das edificações e parcelamento do solo, que configuram o regime urbanístico. Desta forma, o que pode ou não ser construído e o tamanho das construções (uso e ocupação) nos terrenos dos municípios são definidos pela relação entre o tamanho do terreno e a quantidade de pessoas; pelas atividades (comércio, moradias, serviços, indústrias), bem como pelo tipo dos prédios e tamanho dos lotes, dentre outros. (TAKEDA, 2013, p. 1)
Portanto, o uso e ocupação do solo têm por principais finalidades organizar o território potencializando as aptidões, as compatibilidades, as contiguidades, as complementaridades, de atividades urbanas e rurais; controlar a densidade populacional e a ocupação do solo pelas construções; otimizar os deslocamentos e melhorar a mobilidade urbana e rural; evitar as incompatibilidades entre funções urbanas e rurais; eliminar as possibilidades de desastres e catástrofes ambientais; e, preservar o meio-ambiente e a qualidade de vida. (TAKEDA, 2013).
Por ser mais didático e por atender melhor as proposições desta pesquisa, adota-se a seguinte classificação das formas de parcelamento e uso do solo urbano. Elenca-se desta forma, as duas grandes espécies, a saber: a) parcelamento do solo urbano; b) fração ideal e condomínios.
O parcelamento do solo urbano vem conceituado e regulado inicialmente pela lei federal nº 6.766 de 19 de dezembro de 1979, e estabelece no seu artigo 2º que o parcelamento do solo urbano é gênero, do qual são espécies o loteamento e o desmembramento. Somente será admitido o parcelamento do solo, de acordo com a lei, para fins urbanos em zonas urbanas, de
expansão urbana ou de urbanização específica, assim definida pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal. Os lotes a serem gerados não poderão apresentar parâmetros de ocupação diferentes da lei de zoneamento (municipal ou estadual) que vigorar sobre a área onde se localiza o imóvel.
O desmembramento é caracterizado pela subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. Pode-se observar na figura 2 a ilustração simplificada desta modalidade de parcelamento.
Figura 2 - Modelo de desmembramento
Fonte: autor.
O loteamento é regulado primordialmente pelas leis federais nº 6.766/79, nº 9.785/98, nº 10.932/04 e pelos planos diretores municipais. A própria legislação também se preocupa em conceituar e diferenciar as duas espécies para esclarecer que o loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. O que diferencia o loteamento do desmembramento, portanto, é basicamente a abertura ou não de novas vias de circulação e acesso ao lote.
Importante esclarecer que quando ocorre o parcelamento do solo urbano via processo de loteamento, os lotes devem ser servidos de infraestrutura básica constituída por equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário,
abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação, cuja instalação deve ficar a cargo única e exclusivamente do empreendedor, evitando a oneração do erário público.
Portanto, o parcelamento do solo urbano tem como objetivo desenvolver as diferentes atividades urbanas, com a concentração equilibrada dessas atividades e de pessoas no Município, estimulando e orientando o desenvolvimento urbano, mediante o controle do uso e aproveitamento do solo. A figura 3 ilustra a situação de loteamento regular.
Figura 3 - Modelo de loteamento
Fonte: Cimento Itaimbé, 2016.
Outra espécie de parcelamento do solo é a fusão ou remembramento, seguido de fracionamento. Tal espécie consiste na união de dois ou mais lotes destinados à edificação para posterior subdivisão. Este procedimento é relativamente simples, necessitando, apenas a análise por parte dos órgãos municipais competentes quando o mesmo fizer parte de uma proposta de parcelamento, e o projeto pode demonstrar três situações: situação atual, situação remembrada e situação de novo fracionamento, que também pode ser chamada de fusão seguida de fracionamento. Esta espécie também não terá maiores detalhamentos neste estudo. Esta situação pode ser observada na figura 4.
Figura 4 - Modelo de fusão ou remembramento
Situação Atual
Situação Remembrada
Situação Fracionada
Fonte: autor.Ainda poderia ser falar na figura do fracionamento ou desdobro, que é a subdivisão do lote em uma ou mais partes, o qual já fora objeto de loteamento ou desmembramento, porém, este tipo não será detalhado neste estudo por ter pouca representatividade nos processos aqui em análise. Tal situação pode ser visualizada na figura 5, onde o projeto pode apresentar duas situações: situação atual e situação fracionada.
Fonte: Construporto, 2018.
No que diz respeito à segunda espécie de parcelamento do solo tem-se a fração ideal e o condomínio. A fração ideal ou parte ideal corresponde à percentagem que determinada pessoa ou empresa possui em conjunto com outrem, sobre um determinado imóvel urbano, não podendo esta parte ser individualizada. A fração ideal pode ocorrer de duas formas diferentes: uma quando a construção é vinculada ao terreno; e outra quando a venda do terreno em fração não vinculada a uma construção e sim, simplesmente, ao solo, caso do condomínio de lotes, figura jurídica recentemente instituída pela lei federal nº 13.465/17, como se verá mais adiante.
Assim, qualquer tipo de empreendimento que acarrete aumento da densidade populacional, ou que provoque a venda de terrenos ou glebas em frações ideais, sem vinculação da construção ao terreno, está sujeita à legislação que disciplina o parcelamento do solo urbano, deve ser aprovada pelas respectivas Prefeituras, antes da lavratura de escritura pública de sua instituição.
Quando a fração ideal é vinculada à construção surge a figura do condomínio edilício. Entende-se como condomínio edilício, o conjunto de duas ou mais unidades, com um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não, constituindo cada unidade, propriedade autônoma, sujeita às limitações da lei, podendo ter cada unidade uma matrícula da edificação autônoma e sua respectiva fração ideal no solo e nas coisas de uso comum. A figura 6 ilustra uma situação de condomínio de lotes.
Figura 6 - Modelo de condomínio de lotes
Fonte: Teofili Otoni Arquitetura.
Assim, a figura do condomínio edilício não é considerada parcelamento do solo, uma vez que não gera novas matrículas individualizando o solo, sendo todos os condôminos proprietários do solo, cabendo a cada um deles uma fração ou parte ideal do mesmo. O condomínio edilício pode contar ainda, com uma área comum e será responsável pela implantação e manutenção da infra-estrutura interna ao mesmo, como: pavimentações, iluminação, manutenções, entre outros serviços de interesse comum dos condôminos.
Nesta pesquisa, o condomínio de frações ideais não vinculadas à construção é o que interessa. Este é o chamando condomínio fechado ou condomínio de lotes, conforme a atual designação dada pela nova lei federal nº 13.465/17, que o equipara ao condomínio edilício, como será visto adiante.
Ultrapassadas as conceituações e esclarecimentos acerca das formas de parcelamento do solo urbano, convém ainda analisar-se os modelos de parcelamento do solo que se formam à margem da legalidade, dentre os quais se pode citar os loteamentos clandestinos e irregulares. Aqui não entraremos nos casos de invasões e posses de áreas públicas ou privadas.
Alguns loteamentos têm seus lotes vendidos à população, muitas vezes desinformada, antes da aprovação e registro do mesmo. Esta venda feita por meio de contratos particulares entre as partes, além de se constituir crime, de acordo com o Artigo 50, da lei federal n° 6.766/79,
desencadeia problemas referentes ao controle da ocupação do solo e principalmente aos consumidores, que passam a adquirir imóveis sem titulação e sem garantias de qualificações em termos urbanísticos, portanto, oficialmente clandestinos perante o Estado e os municípios onde se instalam.
São chamados de loteamentos clandestinos aqueles então que ocorrem sem que tenham sido feitos os devidos licenciamentos e as devidas aprovações dos projetos perante os órgãos públicos, notoriamente o poder público municipal. Já os loteamentos irregulares, são assim chamados pelo fato de que embora tenham obtido os devidos licenciamentos e aprovações perante os órgãos públicos, não estão sendo executados ou não foram registrados conforme preconiza todo o procedimento descrito nas legislações do parcelamento do solo urbano.