Planejamento Urbano

Conforme demonstrado anteriormente o planejamento urbano, quando aplicado de forma efetiva, possibilita um maior controle e ordenação das expansões e ocupações territoriais urbanas. Desta forma, foi eleito como uma categoria de análise, o planejamento urbano, tendo como seus critérios de análise a atuação pública, a atuação privada e as infraestruturas urbanas.

4.2.1.1 Atuação pública

A análise a partir da atuação pública se dará neste momento com base na análise documental e observações no lócus de estudo.

Para melhor identificar o ambiente do condomínio de lotes e do loteamento clandestino, apresentar-se-á o mapeamento que se obteve junto à prefeitura municipal, aqui adaptado para esta pesquisa. No loteamento clandestino, embora a situação jurídica deste núcleo urbanizado esteja na propriedade privada, a Câmara de Vereadores Municipal aprovou e o prefeito sancionou no ano de 2.010, uma lei municipal, a qual denomina as ruas existentes dentro de tal condomínio, conforme consta no croqui apresentado na figura 11. Importante observar que não houve nenhum processo de parcelamento oficial neste local e a matrícula da gleba encontra-se com a área integral, original, cuja titularidade é particular. As ruas denominadas pela lei municipal nº 5.339/10, anexo 1 desta pesquisa, são: Josephina Weber, Waldemar Antonio Weber, Alcides Weber e Erna Weber.

Figura 11 - Croqui loteamento clandestino

Fonte: Município de Ijuí – Poder Executivo. Adaptado pelo autor.

A situação do condomínio de lotes não foi identificada legislação municipal de denominação de rua dentro do condomínio. Embora os moradores denominassem, por livre arbítrio, a rua central do condomínio como “Rua dos Sinos”, conforme se observa na figura 12. Importante observar que a designação de ruas é competência exclusiva dos órgãos públicos, mediante processos específicos que ocorrem dentro do poder legislativo e executivo municipal e que a

rua para ser considerada como tal deve ser pública e dotada de infraestruturas urbanas, o que no condomínio, a exemplo do loteamento clandestino, não houve nenhum processo oficial de parcelamento do solo pelo qual tal rua se tornaria de domínio público automaticamente.

Figura 12 - Mapa do condomínio de lotes

Conforme regulamentações dos planos diretores, toda atividade de construção de edificações depende de licenciamento municipal. Porém, pode-se observar tanto no condomínio de lotes quanto no loteamento clandestino, obras em andamento, em estágios diferentes, como fundações, levantamento de alvenarias, revestimentos externos e coberturas, conforme se observa nas figuras 13 e 14.

Figura 13 – Obras no condomínio de lotes

Fonte: Fotografia do autor.

Figura 14 - Obras no loteamento clandestino

Com relação à atividade de comercialização de lotes, em ambos os locais observou-se e registraram-se anúncios de venda de lotes tanto por empresa corretora quanto por particular, em claro desrespeito a lei federal do parcelamento do solo urbano (nº 6.766/79) que proíbe e prevê penalidades para os responsáveis por vendas de lotes em loteamento não licenciado ou registrado, em conformidade com o PDPMI, conforme se observa nas fotografias registradas nas figuras 15 e 16.

Figura 15 - Lotes a venda no loteamento clandestino

Fonte: Fotografias do autor

Figura 16 - Lotes a venda no condomínio de lotes

Fonte: Fotografias do autor

Inicialmente cabe destacar a colocação de Silva (1981), a respeito dos loteamentos clandestinos ao afirmar que: “não havia que se exculpar as Municipalidades pela existência destes loteamentos, agora à vista dos referidos textos legais, menos ainda. Ora, o loteamento pode ser clandestino, mas nunca será oculto. Realiza-se à vista de todos. Um pouco de

fiscalização e organização evitaria que se proliferassem tantos loteamentos ilegais.” (p. 395). Esta observação, embora feita há mais de 30 anos, torna-se atual a partir da nova legislação federal de regularização fundiária. Portanto, busca-se nesta análise, identificar qual o grau de atuação da esfera pública no planejamento e regulação destas áreas dos lócus de estudo, tanto o loteamento clandestino quanto o condomínio de lotes.

Tais dados demonstram a inércia e até mesmo a permissibilidade do poder público nestes parcelamentos do solo urbano.

4.2.1.2 Atuação privada

Conforme já demonstrado anteriormente, muitos são os motivos que levam à existência de loteamentos clandestinos, bem como de condomínio de lotes. O empreendedor-loteador, em busca de facilidades imediatas, por desconhecimento, senso de impunidade ou de não- responsabilização das implicações posteriores, busca ofertar ao mercado imobiliário frações de glebas, chamadas de terrenos, sem titulação de propriedade e sem nenhum encaminhamento junto aos órgãos públicos para licenciamentos ou aprovações dos projetos de parcelamento do solo urbano, somente através de contratos de compra e venda particular. Desta forma, resta-lhe ofertar tais imóveis a preços muito abaixo dos valores dos terrenos do mercado formal, e isto, atende a demanda de uma parcela da população que se sujeita a tal situação como uma forma viável economicamente de solucionar sua necessidade básica e imediata de habitação.

Nos locais pesquisados, conforme já observado anteriormente, existem placas de venda de imóveis com anúncio de particular e de empresa corretora. A atuação privada quando não observa os critérios de planejamento e ordenamento urbano, regularidade e legalidade dos imóveis que se propõe transacionar, está sujeita as penalidades legalmente previstas na atual legislação urbanística, podendo ser responsabilizados tanto civil quanto criminalmente, de acordo com o que consta no artigo 50 da lei federal do parcelamento do solo urbano nº 6.766/79:

Art. 50 - Constitui crime contra a Administração Pública:

I - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municípios;

II - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem observância das determinações constantes do ato administrativo de licença;

III - fazer, ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.

Pena: Reclusão, de 1 (um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Parágrafo único. O crime definido neste artigo é qualificado, se cometido:

I - por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos que manifestem a intenção de vender lote em loteamento ou desmembramento não registrado no Registro de Imóveis competente;

II - com inexistência de título legítimo de propriedade do imóvel loteado ou desmembrado, ressalvado o disposto no art. 18, §§ 4º e 5º, desta Lei, ou com omissão fraudulenta de fato a ele relativo, se o fato não constituir crime mais grave. (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

Pena: Reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10 (dez) a 100 (cem) vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Art. 51 - Quem, de qualquer modo, concorra para a prática dos crimes previstos no artigo anterior desta Lei incide nas penas a estes cominadas, considerados em especial os atos praticados na qualidade de mandatário de loteador, diretor ou gerente de sociedade. (BRASIL, 1979, p. 13).

Fato é que se torna necessário a conscientização por parte da atuação privada em observar e seguir os critérios estabelecidos nas legislações urbanísticas, evitando assim incorrer em crime contra a administração pública. Importante observar que com a nova lei federal de regularização fundiária, os legitimados em dar início ao processo de regularização passam a ser os próprios moradores ou o empreendedor-loteador, não o eximindo-os das responsabilidades decorrentes da lei federal nº 6.766/79.

4.2.1.3 Infraestruturas urbanas

Embora os locais estejam próximos ao limite do perímetro urbano municipal, eles mantêm conexão com o restante da cidade, estando providos de infraestruturas que possibilita afirmar– se que tais urbanizações não estão isoladas ou desconectadas espacialmente, descartando a designação de segregadas, porém, contudo, evidencia-se a diferenciação socioespacial.

Como se pode observar, os locais estudados apresentam as infraestruturas urbanas sinteticamente resumidas na tabela 7 e observadas nos registros fotográficos das figuras 17 a 19.

Tabela 3 - Infraestruturas dos locais pesquisados

INFRAESTRUTURAS LOTEAMENTO

CLANDESTINO

CONDOMÍNIO DE LOTES

Rede de energia elétrica SIM SIM

Rede de iluminação pública SIM SIM

Rede de água potável SIM SIM

Coleta de resíduos sólidos (lixo) SIM SIM

Rede de esgotamento sanitário NÃO NÃO

Rede de drenagem urbana NÃO SIM

Pavimentação para veículos NÃO SIM

Passeios para pedestres NÃO SIM

Fonte: Elaborado do autor

Figura 17 - Infraestrutura loteamento clandestino

Figura 18 - Infraestrutura loteamento clandestino

Fonte: Fotografias do autor

Figura 19 - Infraestrutura condomínio de lotes

Vale lembrar que ambos os locais da pesquisa conservam a propriedade dos espaços das vias de circulação (ruas e passeios) sob titularidade particular. Desta forma, resta inviabilizada a ação do município em providenciar melhorias urbanas. Este foi um dos motivos expostos pela nova lei federal de regularização fundiária. Salvo a concretização de um projeto de Reurb, no local ou de regularização de loteamento, o município fica impedido de investir recursos públicos dentro de área privada, notadamente por beneficiar uma atividade de comércio exercida por empreendedor-loteador cujas regras foram descumpridas para o exercício legalizado de seu loteamento. O município deve se impor para exigir a regularização deste loteamento, bem como do condomínio de lotes, ambos atualmente previstos em lei federal, o que os torna viáveis à regularização.