- se a caixa d’água estava funcionando normalmente quando da celebração do contrato de locação, o defeito na bomba, apresentado três meses após a contratação, não configura vício oculto, mas caso fortuito que afasta a responsabilidade civil da locadora de indenizar a locatária pelos danos decorrentes da infiltração causada no imóvel.
- Como a locatária tem obrigação contratual de conservar o imóvel locado, ela é responsável por indenizar a locadora no valor necessário à reforma do imóvel, cujas avarias foram ocasionadas por infiltração causada na vigência da locação.
- o valor do reembolso deve ser compatível com os orçamentos apresentados pela locadora, sendo vedado o bis in idem.
- recurso conhecido e provido em parte.
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0319.15.000837-7/001 - Comarca de Itabirito - Apelantes: Neida Maria de Oliveira Bittencourt e outro, Bonanza Imóveis Ltda. - Apelada: Ana Célia da Silva Simões - Relator: DES.
VICENTE DE OLIVEIRA SILVA
Acórdão
Vistos etc., acorda, em Turma, a 10ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em DAr PArCiAl ProViMenTo À APelAÇão.
Belo horizonte, 5 de dezembro de 2017. - Vicente de Oliveira Silva - relator.
Notas taquigráficas
Des. ViCenTe De oliVeirA silVA - Trata-se de recurso de apelação interposto por neida Maria de oliveira Bittencourt e Bonanza imóveis ltda., objetivando a reforma da sentença proferida pelo Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da comarca de itabirito/MG (f. 168/177), nos autos da ação de reparação de danos ajuizada por Ana Célia da silva simões, na qual foi julgado improcedente o pedido reconvencional feito pela locadora/proprietária e procedentes os principais formulados na petição inicial, com condenação solidária das rés no pagamento de indenização por dano material de r$3.596,80, com correção desde o ajuizamento da ação e juros de mora desde a citação, indenização por danos morais de r$6.000,00, com correção e juros
Jurisprudência Cível
de mora desde o arbitramento, e multa contratual de r$3.000,00, com correção desde o ajuizamento da ação e juros de mora desde a citação, em favor da locatária.
os ônus sucumbenciais da lide principal ficaram a cargo das rés, sendo 50% para cada, com arbitramento de honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação.
os ônus sucumbenciais da lide reconvencional ficaram a cargo da locadora/reconvinte, ré neida Maria, com arbitramento de honorários advocatícios em r$1.000,00.
na apelação (f. 178/187), ambas as rés/apelantes - locadora/proprietária e administradora do imóvel - afirmam que a autora/apelada efetuou vistoria antes da celebração da locação. Defendem que o vazamento de água ocorrido no imóvel após três meses do início da locação, se deu por problema de abastecimento de água, e não por vício oculto. Alegam que não cometeram ato ilícito ensejador de responsabilidade civil de indenizar. sustentam a inexistência de prova dos prejuízos materiais alegados na petição inicial. Frisam que não houve resistência à rescisão da locação e que a locatária reteve as chaves e inadimpliu com os loca-tivos. Alinhavam aduzindo que foi a locadora quem sofreu prejuízo, como informado na reconvenção, haja vista que a locatária descumpriu sua obrigação de conservar o imóvel. Ao final, requerem o provimento do recurso.
Preparo à f. 188.
em contrarrazões (f. 189/196), a autora/apelada, locadora, pugna pelo não provimento do apelo da parte ex adversa.
Devidamente intimados para complementar o preparo (f. 204/206), os apelantes cumpriram a intimação (f. 208/209).
é o relatório.
Conheço do recurso de apelação, porque próprio, tempestivo e por ter contado com preparo regular (f. 188 e 209).
Anoto que a autora/apelada litiga sob o pálio da justiça gratuita (f. 55).
Ausentes preliminares a exigirem solução, passo à análise do mérito recursal.
Ana Célia da silva simões, ora apelada, ajuizou ação de reparação de danos contra neida Maria de oliveira Bittencourt e Bonanza imóveis ltda., ora apelantes, pautada no contrato de locação celebrado entre as partes em 1º/10/2014, alegando vício oculto apresentado três meses após a locação, decorrente de grave infiltração no imóvel, com perda de móveis e objetos pessoais. Pediu a condenação das rés - locadora e administradora do imóvel - no pagamento da multa contratual de r$3.000,00 e de indenizações por danos moral e material, esta última de r$3.596,80.
em reconvenção, a locadora sustenta a obrigação de conservação da locatária e pede, ao final, indenização de r$3.740,00 para conserto do imóvel.
Pois bem. os arts. 186 e 927 do Código Civil determinam que tem responsabilidade civil de indenizar aquele que sofreu dano moral e material quem praticou a conduta antijurídica e causou diretamente o prejuízo.
Jurisprudência Cível
Para a configuração da obrigação de indenizar por ato ilícito, sob a ótica da responsabilidade subjetiva, exige-se a presença de três elementos indispensáveis, no dizer de Caio Mário da silva Pereira:
a) em primeiro lugar, a verificação de uma conduta antijurídica, que abrange comportamento contrário a direito, por comissão ou por omissão, sem necessidade de indagar se houve ou não o propósito de malfazer; b) em segundo lugar, a existência de um dano, tomada a expressão no sentido de lesão a um bem jurídico, seja este de ordem material ou imaterial, de natureza patrimonial ou não patrimonial; c) e, em terceiro lugar, o estabelecimento de um nexo de causalidade entre um e outro, de forma a precisar-se que o dano decorre da conduta antijurídica, ou, em termos negativos, que sem a verificação do com-portamento contrário a direito não teria havido o atentado ao bem jurídico (Instituições de direito civil - introdução ao Direito Civil. Teoria Geral do Direito Civil, rio de Janeiro: Forense. 2004. v. 1, p. 661).
Portanto, para a análise do pedido inicial, basta a prova do dano, da conduta antijurídica e do nexo causal entre os dois primeiros.
A prova desses elementos é ônus da parte que pede a indenização, porque, em nosso ordenamento jurí-dico, o sistema legal do ônus da prova está baseado nos ditames do art. 373 do CPC/2015. Cabe à parte ré, portanto, a prova dos fatos desconstitutivos do direito alegado pela parte contrária.
no caso em comento, há a peculiaridade de a relação jurídica firmada entre as partes ser regida pela lei nº 8.245/1991, que prevê os direitos e obrigações dos contratantes de locação de bem imóvel.
A propósito, confira-se a lição de sylvio Capanema de souza:
Algumas das obrigações recíprocas emergem, diretamente, da lei do inquilinato, que as elenca, a título apenas exemplificativo, tornando-se, assim, obrigações legais, enquanto outras poderão estar previstas apenas no próprio contrato, resultando da autonomia da vontade. Muitas vezes as partes reproduzem, no contrato, deveres já referidos na lei, certamente para reforçar o cumprimento da regra, tornando-a, simultaneamente, uma obrigação legal e contratual.
nas locações ajustadas verbalmente são obrigações recíprocas aquelas elencadas na lei (Da locação do imóvel urbano - Direito e Processo, rio de Janeiro: Forense, 1999, p. 163).
Dispõe a lei nº 8.245/91, em seu art. 22, inciso i, ser obrigação do locador a entrega do imóvel alugado ao locatário, em estado de servir ao uso a que se destina, disposição também contida no art. 566, i, do CCB.
outrossim, o art. 23, i e iii, do mesmo diploma legal, impõe ao locatário o dever de pagar pontualmente os aluguéis e de devolver o imóvel no estado em que o recebeu, disposição também contida no art. 569, ii e iV, do CCB.
Decorre do dever do locador de entregar o imóvel alugado em condições de uso pelo locatário a obrigação de responder pelos vícios ocultos que o bem venha apresentar durante a vigência do contrato de locação.
em caso de não observância da aludida obrigação, justifica-se a exceção do contrato não cumprido, como leciona sylvio Capanema de souza:
Diante dos vícios ocultos, poderá o locatário optar pela redibição do contrato, se a coisa locada se mos-trar imprópria ao fim a que se destina, ou pela redução proporcional do preço do aluguel.
Também poderá exigir do locador a reparação dos defeitos, direito agora reforçado pelo advento do Código do Consumidor, embora sustentemos que tal diploma legal não se aplique à relação de locação, que não é de consumo ou de prestação de serviços.
Jurisprudência Cível será preciso, entretanto, que o defeito seja anterior ao contrato e que realmente influa na utilidade ou
valor da coisa; pelo sistema do Código Civil só o vício oculto permitiria ao alienatário reclamar a re-dibição ou a redução do preço, considerando-se oculto o defeito que fosse imperceptível ao homem de prudência normal. o erro do adquirente seria, assim, escusável.
Quanto ao defeito aparente, que poderia ser percebido no exame que o homem comum deve realizar, sempre que contrata, não responderia o alienante, já que inescusável o erro, fruto da negligência do adquirente.
A lei fala em vícios ou defeitos, como sendo situações diversas. na doutrina civilista equiparam. Tudo leva a crer que o legislador pretendeu reforçar a ideia.
Defeitos seriam danos físicos, tais como vazamentos, vidros quebrados ou esquadrias empenadas. Vícios seriam o mau funcionamento das instalações, ou sua insuficiência, como, por exemplo, a impossibilida-de impossibilida-de guardar o carro no espaço para tanto impossibilida-destinado (Da locação do imóvel urbano - Direito e Processo, rio de Janeiro: Forense, 1999, p. 169).
sendo bilateral o contrato de locação firmado entre as partes, é imperioso, para a solução da lide, que a loca-tária demonstre que o vício verificado no imóvel seja oculto, tal como alega, para que possa ter guarida sua pretensão de responsabilizar civilmente os locadores pelos danos morais e materiais que sofreu, além de justificar a rescisão precoce da avença.
Passo, pois, à análise da prova produzida nos autos.
Pelo instrumento contratual de f. 19/25, por intermédio da ré Bonanza, em 1º/10/2014, a autora Ana Célia locou um imóvel residencial da ré neida - apartamento localizado na rua Dona Cristina, 43, em itabirito -, pelo prazo de 30 meses, com aluguel mensal inicial de r$1.000,00. o apartamento não está edificado em prédio condominial, mas na parte superior de uma edificação comercial, como revela a fotografia de f. 47.
no contrato há previsão expressa de cobrança de multa de três meses de aluguel, em caso de alguma das partes descumpri-lo (parágrafo único da cláusula 19 - f. 24), e de multa de 30% sobre o valor total da locação, em caso de entrega do imóvel antes do prazo previsto (cláusula 19, caput - f. 24), além da obrigação da loca-tária de conservar o imóvel (cláusula 9 - f. 21).
o contrato foi precedido de laudo de vistoria elaborado pela ré Bonanza imóveis ltda., aprovado pela loca-tária, no qual foi descrita a real situação aparente dos cômodos do imóvel à época (f. 26/28).
A autora aceitou volitivamente a locação, no estado em que se encontrava o imóvel, e comprovou o paga-mento dos locativos de novembro a dezembro de 2014 e de janeiro de 2015 (f. 29/31).
o boletim de ocorrência de f. 32/34 informa que em 3/1/2015, três meses após a celebração da avença entre as partes litigantes, a locatária narrou fato ocorrido no imóvel às autoridades policiais:
A sra. Ana relatou que há cerca de três meses alugou o imóvel no endereço citado, pela Bonanza imóveis.
há uma semana, se fez ausente em viagem, e na data de 3/1/2015 recebeu a notícia de que havia água saindo por debaixo da porta de acesso à residência. Quando chegou, deparou com a casa toda molhada, parecendo que a água vazou por toda a laje da casa, que é de estrutura pré-moldada. esse vazamento deixou o local sem energia e sem água, além de danificar o imóvel e diversos pertences da solicitante:
móveis, colchões, documentos, objetos pessoais, roupas e alguns aparelhos eletrônicos. Desde que retor-nou, Ana não teve condições de utilizar o imóvel, tampouco seus pertences. está apenas com as coisas
Jurisprudência Cível que levou na viagem e acomodada de favor na casa da irmã. A causa desse vazamento é desconhecida e
Ana disse já ter acionado um engenheiro para tentar descobrir. relata, ainda, não ter conseguido entrar em contato com a proprietária do imóvel.
Após a ocorrência, em 8/1/2015 a ré Bonanza imóveis ltda. elaborou laudo de vistoria, no qual constatou a infiltração, com comprometimento de documentos e roupas da locatária e danos no imóvel. Atribuiu, como causa para a infiltração o rompimento da boia da caixa d’água (f. 35), e o fez com amparo na conclusão da engenheira civil por ela contratada, exibida no laudo de f. 86/90, datado de 2/1/2015, no qual constou:
histórico apresentado:
o presente relatório vem demonstrar que o imóvel não apresenta nenhum tipo de irregularidade com relação à parte estrutural do mesmo. em visita ao local, no dia 1º/1/2015, juntamente com o bombeiro responsável pela manutenção do imóvel, pude observar que houve um vazamento na caixa d’água que abastece a residência, por motivo de a boia ter apresentado problemas. Tal defeito só se resolve trocando o aparelho, o que foi feito conforme fotos que seguem abaixo.
Quando a boia da caixa d’água (trata-se de uma torneira boia que promove o fechamento automático da vazão de água quando a caixa se enche) apresenta tal defeito, é de praxe que o morador faça tal observa-ção imediatamente, desligue o registro da água que vai para a caixa e faça o devido reparo, deixando de causar qualquer dano ao imóvel.
Além disso, é prudente que, quando se vai ausentar de um imóvel por um período de tempo maior, o morador desligue todos os registros de entrada de água e energia, evitando, assim, quaisquer problemas que possam porventura ocorrer durante a sua ausência.
Conclusões e considerações finais:
Pode-se constatar pela visita em campo, análises e fotos acima, que o problema ocorrido foi por causa da boia da caixa d’água, que estava danificada, provavelmente por desgaste natural do tempo. A distribuição da parte hidráulica na caixa d’água está de acordo com as normas técnicas.
Pode-se observar, pelo croqui e pelas fotos do local a distribuição, portanto conclui-se que o problema foi realmente a boia.
solução:
o problema de vazamento foi resolvido com a troca da boia, sendo instalado um equipamento novo e de boa qualidade.
A defesa civil esteve no local e não verificou risco iminente no imóvel, oportunidade em que não elabo-rou conclusão acerca da causa da infiltração (f. 37/39).
Já o laudo do engenheiro civil contratado pela locatária, produzido em 5/1/2015, ou seja, após a troca da boia da caixa d’água, informa a seguinte causa para o ocorrido (f. 36):
em visita ao local no dia 5/1/2015, constatei que houve infiltração em todos os cômodos do apartamen-to. esta infiltração se deu pelo teto dos cômodos.
em todo o apartamento verifica-se que o teto é construído em laje pré-fabricada, e com a decorrência da infiltração, pode-se concluir que estas lajes não são preparadas para recebimento de água, ou seja, sobre estas existe um sistema de impermeabilização realizado por telha.
Pode-se concluir, através da ocorrência constatada, que houve um problema no sistema de
abastecimen-Jurisprudência Cível to ou distribuição de água na caixa d’água. este problema permitiu que a água se escoasse por debaixo da
cobertura de telha e consequentemente através da laje pré-moldada.
o problema de defeito na boia da caixa d’água foi descartado, pois se verificou que, depois do fechamen-to do registro de abastecimenfechamen-to dessa caixa, esta ficou vazia, pois nas fechamen-torneiras dos banheiros e cozinha não chegava mais água.
Com o exposto acima, é conclusivo o problema de abastecimento ou distribuição na caixa d’água.
As fotografias de f. 40/52 revelam os prejuízos decorrentes da infiltração.
em razão da infiltração, a locatária entregou as chaves do imóvel em 26/1/2015 (f. 76), com encerramento precoce da locação, a partir de 2/2/2015, tendo sido a rescisão aceita pela locadora (f. 77).
intimadas as partes para especificação de provas (f. 143), a locatária pediu o julgamento antecipado da lide (f. 144) e os locadores, provas pericial e testemunhal (fl. 145). A perícia não foi produzida porque os réus informaram que não tinham condições de custeá-la (f. 148/150). A prova testemunhal foi realizada; dela constou (f.154/156):
Testemunha Juliana Maria de lima:
[...] que trabalha como doméstica para a requerida neida; que o imóvel fica ao lado do da requerida neida; que a depoente chegou por volta de 8:00 h da manhã na casa da requerida e percebeu que o imó-vel estava saindo água na porta da frente; que desligou o hidrômetro e a energia; que não sabe informar qual foi o problema [...]; que o marido da depoente chegou a olhar a caixa d’água; que a casa é de laje pré-moldada; que a depoente não se recorda o que o marido disse de onde estava vindo a água; que a depoente entrou em contato, por telefone, com a neida e também com a Ana Célia, sendo que ambas estavam viajando; que viu o vazamento no dia 31/12/2014 e telefonou para neida e a autora nesse dia;
que o imóvel estava trancado e não havia pessoas no local; que ninguém tinha chave no imóvel; que não perguntou se a imobiliária tinha chave do imóvel; que o marido da depoente entrou no imóvel no mes-mo dia, tendo quebrado um vidro da janela da cozinha; que a requerida neida e a autora autorizaram a entrada no imóvel; que o marido da autora abriu as torneiras e secou o piso; que o imóvel é uma casa sobre uma loja; que começou a cair água na loja pelo teto; que a água chegou a molhar móveis e roupas de cama; que os móveis ficaram na casa; que o marido da depoente tirou colchões, roupas de cama e colocou na casa da requerida para secar.
Testemunha Cláudio Alexandre da silva Veloso:
[...] que conhece o imóvel litigioso; que é marido da testemunha Juliana; que esteve no imóvel no dia dos fatos; que o vazamento vinha provavelmente da laje; que havia vários pontos de infiltração na laje; que subiu na laje, mas, como tinha telhas de amianto, ficou com medo de quebrá-las e por isto não foi até a caixa d’água; que a esposa do depoente desligou o hidrômetro e a energia; que não sabe dizer há quanto tempo a autora estava morando no imóvel; que alguns cômodos tinham infiltração pela laje e outros não;
que a infiltração molhou pisos, móveis em geral, uma cama de solteiro, a cama de casal, o guarda-roupas e duas mesas; que a água chegou a sair pela porta da sala; que os ralos da casa estavam fechados; que as roupas de cama foram retiradas da casa para secar; que o criado mudo também molhou e o depoente teve que retirar documentos de dentro do criado; que entrou na casa pela janela da cozinha, quebrando o vidro, tendo sido autorizado pela inquilina; que uma senhora, acha que parente da autora, chegou no imóvel após o depoente ter entrado; que não se recorda da data em que entrou no imóvel; que não sabe dizer se alguma empresa foi contratada para consertar o vazamento.
Jurisprudência Cível
Testemunha Aurélio Antônio Bebiano:
que presta serviço de pedreiro para a requerida neida; que conhece o imóvel em litígio; que esteve no imó-vel após os fatos; que o motivo da infiltração foi problema na boia da caixa d’água, tendo a boia ressecado e trincado; que não se recorda quando tinha feito a troca dessa boia e não sabe dizer a data de validade; que trocou a boia e o problema sanou-se; que o teto não possui manta que impeça infiltração; que o teto é de laje pré-fabricada; que a telha de amianto evita infiltração por chuva, não por vazamento de caixa d’água; que, após a troca da boia, religou o hidrômetro; que não teve outro problema com o imóvel; que faz serviços de bombeiro hidráulico também; que não há obrigatoriedade de fechar o registro quando o imóvel está fecha-do; que não havia pessoa no imóvel, quando o depoente trocou a boia; que foi contratado pela requerida neiva, pessoa que abriu o imóvel para o depoente; que a requerida neiva custeou o conserto; que não sabe quanto depois da infiltração o depoente trocou a boia e nem guardou a antiga.
Pelo cenário probatório produzido nos autos, observo que a causa primária da infiltração foi o rompimento da boia que gerou o transbordamento da água da caixa além do teto, que não era impermeabilizado.
A engenheira civil contratada pela administradora ré afirmou que o problema na boia da caixa d’água ocorreu por provável desgaste natural da peça. Já o engenheiro civil contratado pela locadora concluiu que
A engenheira civil contratada pela administradora ré afirmou que o problema na boia da caixa d’água ocorreu por provável desgaste natural da peça. Já o engenheiro civil contratado pela locadora concluiu que