REGISTRO DO TÍTULO REGISTRO DO TÍTULO 1 Generalidades

A modalidade mais frequente de aquisição da propriedade imobiliária é atradição solene, que se opera pelo registro do título translativo no Registro de Imóveis.63 O primeiro Registro Geral foi instituído, entre nós,

pela Lei nº 1.237, de 24.09.1864. Na oportunidade foram convocados todos os titulares de direitos reais imobiliários, para efeito de escrituração de seus documentos. A vigência da Lei perdurou até o advento do Decreto nº 169- A, regulamentado pelo Decreto nº 370, ambos de 1890. Posteriormente, com a promulgação do Código Beviláqua, aqueles diplomas foram revogados. Antes, ainda, do Registro Geral, chegou a ser criado, pela Lei Orçamentária nº 317, de 21.10.1843, um registro de hipotecas, que não teve por finalidade a organização e publicidade dos direitos reais imobiliários, mas a proteção aos credores, para quem a terra constituía uma segurança.64

As regras pertinentes aos registros públicos, dada a sua amplitude e riqueza de informações, devem ser objeto de lei específica, não se alojando em código civil. A este cabe apenas o referencial básico, como a exigência do registro público para a transmissão de domíniointer vivos. No Código Civil de 2002, a exemplo do que o antecedeu, poucas são as disposições. Os arts. 9º e 10 referem-se às pessoas naturais, enquanto os arts. 45 e 46 dizem respeito às pessoas jurídicas. O art. 967 trata da inscrição do empresário no Registro Público de Empresas Mercantis. Relativamente aos direitos reais, as prescrições estão contidas, basicamente, nos arts. 289, 1.245 a 1.247. A ampla regulamentação dos registros públicos coube à Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, conhecida como Lei dos Registros Públicos. O ofício é exercido por delegação do Poder Público, mas possui caráter privado, nos termos do art. 236 da Constituição da República. _{No Direito pátrio, conforme dispõe o art. 481 da Lei Civil, o contrato} de compra e venda não possui o condão de transferir o domínio.65 O

vendedor se obriga apenas a transferir a propriedade. O direito real nasce com o registro; antes, o comprador adquire somente um direito pessoal, tanto que o art. 1.245, § 1º, do Código Civil, dispõe:“Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.” Depreende-se que o interesse direto na formalização do registro é do adquirente. O registro e a publicidade, em nosso sistema, possuem efeitoconstitutivo.

43.2.Dire ito Romano

No berço do Direito Ocidental, a propriedade, igualmente, não se transferia por força de simples contrato. Aquele ordenamento, todavia, não adotou um sistema de registros públicos, embora haja praticado três

modalidades de aquisição de propriedade.66 Namancipatio, realizado o

negócio, este ganhava publicidade, com as partes comparecendo perante olibripens (porta-balança) e de cinco testemunhas, que representavam as cinco classes do povo, instituídas por Sérvio Túlio (578-534) – sexto rei de Roma.67 O adquirente (mancipatio accipiens), com um bastão de bronze

(raudusculum), batia em um dos pratos da balança e, ao mesmo tempo, pronunciava uma fórmula solene. Tratando-se de imóvel, utilizava-se de algo que o simbolizasse, como um torrão ou uma telha de barro; se móvel, o objeto devia estar presente.68 Amancipatio, que era uma verdadeira

venda, foi um modo arcaico de transmissão da propriedade entre os cidadãos romanos e os que possuíam oius commercii, tendo por objeto as coisasmancipi: fundos itálicos, escravos e animais de tiro e carga.69 Outra

modalidade de aquisição de propriedade era ain iure cessio (cessão no direito), que se aplicava tanto àres mancipi quanto àres nec mancipi. Processava-se perante o magistrado e como se fora umaactio. A forma de aquisição se revestia de publicidade e possuía naturezaabstrata, desvinculada do negócio causal. Finalmente, foi instituída a transmissão pelatraditio, destinada apenas às coisasnec mancipi e que se exteriorizava de um modo mais espiritualizado. Na exposição de Arias Ramos, consistia na entrega da coisa com ânimo de transferi-la e em razão de uma justa causa.70

Em alguns ordenamentos, como o francês e o italiano, a propriedade se adquire pelo negócio jurídico, valendo o registro para a produção de efeitos perante terceiros.Diz-se, 71 então, que a publicidade possui

efeitodeclarativo. A dualidade entre os ordenamentos provoca efeitos práticos, diante do princípiores perit domino, ou seja, enquanto não se opera a transmissão de domínio, os riscos da coisa correm por conta do proprietário. Como adverte Orlando Gomes, além do contrato de compra e venda, os demaistitulus adquirendi exigem a formalidade do registro, para que se opere a transmissão de propriedade.72 São eles: a permuta, a doação,

imóvel incluído em transação, dação em pagamento. A aquisição imobiliária em análise é a que se operainter vivos, uma vez que a transmissãocausa mortisindepende do registro, dado que deriva diretamente de um fato jurídico natural. A posteriori o formal de partilha, ou carta de adjudicação, deverá ser objeto de registro.

O controle da propriedade imobiliária, pelo assentamento em registro público, somente é possível diante da possibilidade de identificação de cada imóvel por sua localização geográfica, confrontações e medidas, ou seja, de suaespecialização_{Tal organização é um imperativo de segurança jurídica para os titulares}, que é um dos princípios em que se funda o sistema. dos direitos em face da importância dos imóveis, tanto por seu valor de uso – habitações,oficinas de trabalho – quanto monetário. É certo que há coisas móveis de elevadíssimo valor, como joias, que não possuem

cadastramento, salvo a discriminação a ser feita com a declaração do imposto de renda. Os veículos automotores, dada a sua individuação pelo número do chassi, bem como por seu expressivo valor econômico, são objetos de controle de propriedade pelo Estado.

Para a firmeza jurídica dos negócios imobiliários, é indispensável a existência e o bom funcionamento dos cartórios especializados, que se sujeitam à fiscalização pelos juízes. Esta se faz, ordinariamente, por correição anual, mas a qualquer momento o juiz responsável pode inspecionar o cartório e verificar seus livros, documentos, fichários, pastas de correspondência e ordenar o que necessário for para a regularização dos assentamentos. Sublinhe-se que o interesse na organização do registro de imóveis é da sociedade em geral e não apenas dos titulares de direitos reais. Para a efetivação de um negócio imobiliário é indispensável o prévio conhecimento da situação jurídica da coisa, o que se obtém por certidão que informe o histórico das titularidades.

Ao considerar a exigência de publicidade dos direitos reais, San Tiago Dantas parte, em sua análise, da estrutura da relação jurídica que toma por objeto a coisa móvel ou imóvel. Tendo em vista que todos os membros da sociedade possuem dever jurídico de respeitar aqueles direitos, que possuem validadeerga omnes, a sua publicidade se torna imprescindível. Como os direitos de crédito não se opõem a todos, a publicidade não se revela indispensável. A prevalecer tal linha de raciocínio, a publicidade deveria recair, igualmente, sobre os atos negociais que têm por objeto a coisa móvel. O eminente civilista argumenta: “... os móveis possibilitam uma melhor guarda por parte do proprietário do que os imóveis... Em segundo lugar, devem-se observar as grandes dificuldades que, em matéria de propriedade móvel, adviriam do caráter perecível dos objetos. Como os imóveis não perecem, constituem uma força de riqueza de duração mais ou menos ilimitada...”.73

Há dois pressupostos para a instituição de um sistema de publicidade, segundo Ângelo Chianale.74 Em primeiro lugar, há de haver umaidônea

tecnologia de apoio. Se no advento do séc. XX esse recurso já existia entre os povos civilizados, hoje, dado o avanço da ciência em geral, o processo de conhecimento e divulgação dos registros públicos se revela mais eficiente e cercado de segurança. Em segundo lugar, é preciso que o bem seja individuado e não se descaracterize diante de eventuais mudanças físicas que venha sofrer.

43.3.Pr es u n ção d e d o m ín io

O caráter formal do registro assegura a indicação de todos os dados relevantes à identificação do imóvel, titularidade do domínio e eventuais ônus reais. Esta característica, acrescida da publicidade das anotações,

favorece a segurança jurídica de quem pretende fazer negócios imobiliários. As certidões, que possuem fé pública, fornecem aos interessados as informações básicas para avaliação da garantia jurídica do negócio que se pretende realizar.

43.3.1. Sistema brasileiro

De acordo com o sistema adotado pelo ordenamento pátrio, o registro público gera uma presunção juris tantum de domínio. As anotações

registrais prevalecem enquanto não se prove o contrário em juízo. O art. 1.245, § 2º, da Lei Civil, é expresso a respeito. A certeza jurídica que os assentamentos fornecem não chega a ser total, pois há sempre a possibilidade de retificação por ordem judicial. Enquanto não houver cancelamento do registro, este continuará a produzir efeitos jurídicos. O art. 252 da Lei dos Registros Públicos é enfático neste sentido, deixando induvidosa, também, a presunção juris tantum de veracidade dos assentamentos públicos ao dispor que, enquanto não cancelado o registro, dele continuarão fluindo efeitos jurídicos,“ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido”.

43.3.2. Sis te m a ale m ão

Diferentemente ocorre com o sistema alemão, que estabelece a presunção absoluta ou juris et de jure do registro imobiliário. O procedimento que leva ao registro é complexo, pois não basta a realização

do negócio jurídico que vise à transmissão da propriedade. Além dele é preciso que as partes firmem uma outra declaração conjunta destinada à transcrição. Enquanto a primeira declaração configura umnegócio causal , a segunda é denatureza abstrata e independe, juridicamente, da anterior. O registro público é precedido, portanto, de duas declarações de vontades das partes interessadas. Enquanto no sistema brasileiro a validade do registro depende da validade donegócio causal , no alemão inocorre tal dependência. A onerosidade e a complexidade do sistema são compensadas, como afirma Hedemann, pela maior segurança jurídica, tão necessária aotráfico de imóveis.75 Tal sistema tem sido criticado, na própria

Alemanha, por muitos juristas.76

43.4.Proce sso do registro

O Códex de 2002 não adotou a terminologia do Código Beviláqua, que distinguia os atos detranscriçãoe deinscrição, optando por denominá-los, genericamente, porregistro, acompanhando neste ponto a linguagem simplificada da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – Lei dos Registros Públicos. O Código Civil limitou-se a dispor sobre os principais

efeitos jurídicos do registro do título. Os critérios a serem adotados no registro acham-se prescritos a partir do art. 167 da Lei nº 6.015/73. O oficial do registro possui o dever de verificar se o título reveste-se das formalidades legais que lhe são inerentes, abrindo oportunidade ao apresentante, se for o caso, para sanar lacuna. Constatada alguma irregularidade, haverá dedeclarar dúvida ao juiz responsável pela fiscalização do cartório, instaurando-se um procedimento, previsto nos arts. 198 e seguintes da Lei Especial.

Estabelece a Lei Civil, pelo art. 1.246, que o registro se torna eficaz a partir da apresentação do título e prenotação no livro denominado protocolo, o qual se destina à anotação diária dos títulos que entram em cartório. Assim, a aquisição da propriedade se opera no momento da prenotação, pois os efeitos jurídicos do registro retroagem àquele ato. Ao ser prenotado, o documento recebe um número correspondente à ordem de apresentação. Tal formalidade é importante, pois, havendo conflito entre títulos translativos, estes não poderão ser registrados no mesmo dia, ganhando prioridade o de número mais baixo. Se formalizados em escrituras públicas, onde constem dia e hora da celebração do ato negocial, o registro de tais títulos não obedecerá tal critério, prevalecendo a ordem das lavraturas. Tais disposições estão insertas nos arts. 190 a 192 da Lei Especial. Em síntese preciosa, San Tiago Dantas revela a orientação legal:“O grande princípio, que domina a técnica do registro de imóveis, é o da prioridade. Prius in tempore, melior in iure ( Anterior em tempo, melhor em direito), já dizia um velho brocardo. De maneira que, para estabelecer o bom direito, o que se tem é que indagar da antecedência, e a primazia da antecedência quem a dá é o registro”.77

A eficácia do registro, na forma do citado art. 1.246, se efetiva a partir da apresentação e prenotação do título. Tal disposição é incompleta, pois a eficácia pressupõe a capacidade jurídica ou legitimidade das partes: a de quem vende ou doa, a de transferir; a de quem compra ou recebe em doação, a de adquirir. O título deve revestir-se de todas as formalidades legais indispensáveis à transferência. A eficácia se condiciona, ainda, conforme Lafayette Rodrigues Pereira, à observância de certas formalidades.78

O registro público deve retratar, com fidelidade, o quadro geral da propriedade imobiliária, informando: a) com descrição, as unidades, por sualocalização, medidas, confrontações, eventuais acidentes geográficos; b) a titularidade; c) ônus reais (hipoteca, anticrese, servidão, usufruto) e penhora. Com o registro não se efetiva_{seus dados relevantes são inscritos em livro próprio. Constatada qualquer}transcrição do título, pois apenas divergência, a parte interessada poderá requerer, em juízo, a devida retificação. Ocaput do art. 1.247 da Lei Civil instrui neste sentido. Se a correção se efetiva na titularidade, o proprietário pode valer-se da ação

reivindicatória para obter ou recuperar a posse do imóvel, ainda que em face de possuidor de boa-fé ou do título de terceiro adquirente, consoante prescreve o parágrafo único do citado artigo.

43.5.Ma tr íc u la , r eg is tr o , a v er b ação e cancelamento

Cada unidade imobiliária, antes de registrada, necessariamente deve ter a sua matrícula própria, que é um número de identificação. Embora ocorra sucessão nas titularidades, mantém-se inalterável a matrícula. Esta foi instituída pela Lei dos Registros Públicos, que prevê ainda a fusão e a extinção da matrícula. Se dois imóveis contíguos pertencerem a um só titular, este poderá requerer a unificação das matrículas, recebendo o imóvel nova numeração, extintas as anteriores. Em caso de desmembramento de terreno, a parte destacada deverá receber matrícula própria, enquanto que a remanescente conservará a primitiva.

Objeto do registro, na linguagem do Código Civil, é o título; todavia, no plano doutrinário, a matéria é levada à discussão, como expõe José de Oliveira Ascensão.79 Predomina o entendimento de que o objeto do registro

são osdireitos, embora haja quem aponte os fatos jurídicos como o verdadeiro objeto, uma vez que os direitos seriam inidôneos para esse fim. Partindo da compreensão de que o fato jurídico gera o direito subjetivo e este se corporifica no título, não é incorreto dizer-se, com o legislador, que o título é o objeto do registro. Uma vez que o título, em nosso sistema, não se desvincula da causa, referência a ele implica referência ao direito e ao fato jurídico. Na apreciação de Ruiz Serramalera:“En definitiva, es el derecho lo que consta en la inscripción y sobre él despliega toda su actividad el sistema registral, aunque para ello sea necesario justificar la causa de su adquisición (acto, negocio o contrato) que, a su vez, debe estar consignada en un documento auténtico.”80

O ato de registro consiste na oficialização da transferência de domínio ou de qualquer fato suscetível de registro, previsto no elenco do art. 167, I, da Lei dos Registros Públicos. Pela averbação, o oficial do cartório faz anotações à margem do registro, consignando dados relevantes, como retificação de nome ou de metragem, penhora, extinção de direitos reais, convenção antenupcial, promessa de compra e venda, entre outras previstas no inciso II do art. 167, da supracitada Lei.

A matrícula, o registro e a averbação são suscetíveis de cancelamento, seja por decisão judicial ou por iniciativa dos interessados e na forma legal prevista. Relativamente à matrícula, ocorre o cancelamento na hipótese já examinada de fusão ou quando, mediante alienações parciais, o imóvel for inteiramente transferido. Quanto ao registro, este pode ser cancelado na íntegra ou parcialmente. O cancelamento de hipoteca requer autorização

expressa ou quitação, do credor ou seu sucessor, por instrumento público ou particular; procedimento administrativo ou contencioso, respeitado o princípio do contraditório (participação do credor); observância da legislação pertinente às cédulas hipotecárias. Quando se pretende invalidar um registro, com fundamento em vício do negócio jurídico, o juízo competente é o cível; diferentemente, quando o defeito recai apenas no registro, hipótese em que a questão deve ser apreciada por vara de registros públicos, onde houver.81

43.6.Sín tes e do s p rin cíp io s d o si st em a reg is tr al A dogmática registral esteia-se em princípios básicos, que asseguram a realização dos objetivos que o registro público busca alcançar, sintetizado por alguns como o princípio da segurança jurídica, o qual, como sabemos, é valor fundante e a serviço de um valor maior: a justiça, que é valor fundado. Além destes princípios de ordem geral, o registro público se estrutura em conformidade com outros, específicos, abordados ao longo da presente exposição e agora reapresentados resumidamente: I)_{especialização ouda identificação:conditio si ne qua non de um registro é} Princípio da

a individuação do objeto do direito real, pela indicação de seus dados essenciais (localização, medidas, confrontações etc.); II) Princípio da publicidade: dada a importância dos assentamentos, a sua cognição deve ser acessível a todas as pessoas. Por solicitação dos interessados, o oficial ou seus prepostos devem fornecer certidões, indicadoras dos elementos essenciais do registro; III) Princípio da continuidade: a sucessão dos registros configura uma corrente de titularidades. O transmitente há de ser, necessariamente, o titular do direito real, enquanto o adquirente se torna apto a transferir, na forma da lei, o direito incorporado ao seu patrimônio; IV) Princípio da prioridade: na hipótese de serem levados a registro dois ou mais títulos aquisitivos sobre o mesmo objeto, prevalece o apresentado e prenotado em primeiro lugar, observadas as disposições dos arts. 190 a 192 da Lei 6.015/73. Como diz Cunha Gonçalves,“em nenhuma repartição pública as horas de serviço têm tanta importância jurídica como naquelas em que se fazem registros de direitos concorrentes, porque a precedência entre estes depende da prioridade...”;82 V) Princípio da adequação: por

força deste, os assentamentos públicos devem espelhar a realidade. Se esta, por qualquer motivo, se modifica significativamente, o registro deverá ser retificado a fim de adequar-se às novas características do objeto. Caso se constate, por exemplo, que uma área de terreno é maior ou menor do que a anotada no registro, o interessado deverá requerer em juízo a retificação do registro, a fim de que este expresse a realidade fática; VI) Princípio de legitimidade do apresentante: os registros públicos não se praticam oficiosamente, mas apenas por ordem judicial ou a requerimento de

qualquer pessoa legítima. Esta se identifica por ser portadora de direito, obrigação ou algum interesse indireto na prática do ato.83

43.7.Re sp on sabilidade civil dos oficiais

Os atos do registro público são praticados por oficiais e prepostos, mediante delegação do Poder Público. As atividades são exercidas em caráter privado. É a dicção do art. 236 da Constituição da República. Os notários e oficiais respondem, civil e criminalmente, por seus atos. Enquanto Humberto Theodoro Júnior exclui a responsabilidade do Estado, à vista docaráter privado atribuído às atividades notariais,84 Caio Mário da

Silva Pereira sustenta opinião contrária, considerando que os serviços são prestados por delegação do Poder Público.85 A Lei nº 8.935/1994, pelo art.

22, é explícita quanto à responsabilidade dos notários e oficiais do registro civil por danos causados a terceiros, sejam por ato próprio ou de prepostos. Neste último caso, havendo culpa ou dolo, ocorrerá o direito de regresso.

Cláudio Antônio Soares Levada entende que a responsabilidade dos notários e oficiais é objetiva e que, à vista da jurisprudência pacífica, o prejudicado poderá pleitear contra o Estado, alternativamente.86 A

responsabilidade objetiva, entretanto, deve prevalecer apenas em relação ao Poder Público e não quando a ação dirigir-se contra o servidor. Preleciona neste sentido Carlos Roberto Gonçalves.87 De fato, a atividade registral se

tornaria insustentável, caso a responsabilidade dos oficiais fosse objetiva. Há documentos em que a assinatura falsa é quase idêntica à verdadeira, a ponto de ser indispensável uma apurada prova técnica, a fim de se esclarecer a respeito. Não há como se exigir dos oficiais e seus prepostos