O setor imobiliário

O presente capítulo tem por objetivo melhor definir e caracterizar o que se entende na pesquisa por setor imobiliário. A partir desse esforço de delimitar e definir tal setor, será possível estabelecer suas relações com a propriedade e a renda fundiárias e com o mercado financeiro.

Dessa forma, a análise será feita a partir de uma tríade envolvendo o setor imobiliário: o produtor da mais-valia, que retém o lucro do empresário e que paga os salários dos trabalhadores envolvidos no processo de produção; a propriedade fundiária, que proporciona uma renda aos seus proprietários, na forma de aluguel, de preço de venda da terra ou de rendimentos pagos no mercado financeiro; e o mercado financeiro, que recebe juros pelo capital adiantado ao setor imobiliário.

Trata-se de uma esquematização das formas de produção, circulação e distribuição da mais-valia produzida. Na prática, as categorias do lucro, dos juros e da renda fundiária podem estar tão mescladas que é difícil a identificação de cada uma delas. O mercado financeiro, como veremos, pode receber tanto juros do capital quando renda, através dos novos instrumentos de captação de recursos desenvolvidos, como os Fundos de Investimento Imobiliário e os Certificados de Recebíveis Imobiliários. O setor imobiliário pode, através das práticas do consórcio e da cooperativa, receber juros ao aplicar os recursos recebidos através do autofinanciamento no mercado financeiro antes de completar as obras. Os construtores podem transacionar com terras próprias que se valorizam ao longo do processo construtivo e cobrar uma renda quando vendem os imóveis prontos. Esses são alguns dos exemplos das dificuldades de se separar tais categorias de forma unívoca. Por isso, deve-se ter claro que se busca aqui o movimento que a mais-valia percorre no processo de valorização do capital através da produção do espaço, ou seja, no caso do presente trabalho, através da produção imobiliária na cidade de São Paulo.

E, por fim, uma última advertência. De forma estrita, o setor imobiliário, como será visto, é mais amplo que o setor da construção, abrangendo-o. Porém, em certos momentos do presente trabalho, os dois poderão ser tratados como sinônimos, dependendo do contexto em que apareçam.

Uma definição do setor imobiliário e sua caracterização

O setor imobiliário não corresponde exatamente ao setor da construção civil. Por um lado, este último envolve grandes obras de infra-estrutura (como a construção de barragens, portos, estradas etc.), que embora não sejam obras propriamente ligadas ao setor imobiliário, são, sem dúvida, importantes fontes de acumulação do capital e transformação do espaço. Por outro lado, as atividades da produção de materiais de construção e algumas atividades terciárias fazem parte do setor imobiliário, na medida em que são fundamentais para a reprodução e acumulação do capital aí investido.

De qualquer maneira que se analise o setor imobiliário, trata-se de um setor complexo, que envolve, como participantes: consumidores, agentes financeiros, produtores de materiais de construção, comerciantes de materiais de construção, empresários (empreendedores e subempreendedores), proprietários fundiários, o capital comercial, promotores e equipe de projeto (Oseki, 1982: 116).

Dessa forma, é necessária uma melhor definição do que será denominado setor imobiliário no presente trabalho.

O setor imobiliário seria constituído pelas atividades de três sub-setores: as da

indústria da construção civil, ligadas à construção de edifícios e obras de engenharia civil;

as atividades da indústria produtora de materiais de construção; e aquelas ligadas ao

terciário, tais como as atividades imobiliárias (loteamento, compra, venda e locação etc.) e

as atividades de manutenção predial.

Essa caracterização do setor corresponde à adotada pelo DIEESE para o chamado

macro-setor da construção civil, e por ela, a participação do setor imobiliário representava

cerca de 14,8% do PIB brasileiro no ano de 1996 (DIEESE, 2001: 8). Trata-se, portanto, de um importante setor da economia brasileira.

Faz-se necessário, então, uma melhor caracterização dos componentes do setor

imobiliário.

Em primeiro lugar, tem-se o sub-setor de materiais de construção. Tal sub-setor é muito abrangente em termos de ramos e tipos de empresas, envolvendo a fabricação de produtos intermediários como os minerais não-metálicos (vidro, cimento, gesso, produtos cerâmicos, aparelhamento de pedras, cal), ferro e aço, produtos extrativos (areia, pedra e argila), materiais de construção (ladrilhos, azulejos, tijolos, esquadrias de ferro e de

alumínio, tintas, isolantes), produtos de madeira, materiais elétricos etc. e a tantos outros que, apenas em número muito pequeno, se destinam à produção de insumos para o setor

imobiliário, já que se destinam para os setores automobilístico, mecânico, máquinas e

equipamentos etc.

Trata-se de um sub-setor muito complexo e heterogêneo, “pois abarca desde uma

produção fortemente concentrada e monopolizada (indústria siderúrgica, mecânica, automobilística de equipamentos, de cimento, plásticos e vidros) até a produção artesanal ou semi-artesanal de tijolos, nas periferias urbanas” (Oseki, 1982: 117).

Como não é o objetivo do trabalho um estudo específico do sub-setor da produção de

materiais de construção, não será feita uma caracterização mais pormenorizada desse

componente do setor imobiliário, apesar da sua importância econômica deste para este setor em particular e para a economia brasileira em geral.

Já as atividades terciárias envolvem a incorporação e o loteamento, compra, venda e aluguel de imóveis. Segundo dados do IBGE (2004a), para a prestação de serviços relacionados às atividades imobiliárias e aluguel de bens, as 50 mil empresas do segmento empregaram 233 mil pessoas e faturaram R$ 10,1 bilhões em 2002. Cerca de 54,0% dessas empresas e 50,6% do pessoal ocupado encontravam-se nas atividades de administração, corretagem e aluguel de imóveis de terceiros. Com relação à distribuição de empresas nas atividades terciárias, temos:

GRÁFICO 1

PARTICIPAÇÃO DAS ATIVIDADES DO SEGMENTO DE SERVIÇOS DE ATIVIDADES