Usucapião é o direito do indivíduo adquirir a propriedade de um bem móvel ou imóvel pela posse, em decorrência da utilização do bem por determinado lapso de tempo, de forma contí- nua e sem contestação de terceiro.
O Código Civil (CC), conceitua o instituto como sendo aquisição originária da posse:
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, pos- suir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo (BRASIL, 2002).
Sendo assim, a usucapião está ligada ao tempo de posse que o indivíduo possui em rela- ção ao imóvel que pretende usucapir, desde que preencha os requisitos necessários. O ordena- mento jurídico brasileiro prevê várias espécies de usucapião. Inicialmente, seriam apenas duas espécies - ordinária e extraordinária, sendo essas consideradas tradicionais. Entretanto, tem-se também as chamadas especiais - indígena, especial rural, especial urbana e familiar, consoante será abordado a seguir.
2.1 USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA
Prevista no artigo 1.238 do Código Civil, a usucapião extraordinária, estabelece que a pro- priedade será adquirida pelo tempo de 15 (quinze) anos sem interrupção, independente do justo título e da boa-fé (BRASIL, 2002).
Percebe-se que o lapso temporal é maior, porém, os requisitos são menores, haja vista que não necessita comprovar o justo título e a boa-fé, diferente da usucapião ordinária, como se demonstrará.
O fato de a lei não exigir o justo título não significa que ele não exista. Assim, havendo qual- quer documento que comprove a origem da posse, é salutar que o mesmo seja colacionado ao procedimento de usucapião, servindo como prova de data do início da posse.
2.2 USUCAPIÃO ORDINÁRIA
A usucapião ordinária está prevista no artigo 1.242 do CC, preceituando que aquele que exercer a posse de um imóvel de forma contínua, inconteste, com justo título e boa-fé, pelo prazo de 10 (dez) anos, preenche os requisitos para ter declarada a usucapião, obtendo a pro- priedade do bem (BRASIL, 2002).
Importante ressaltar que a posse poderá ser somada com a de outra pessoa no caso de morte, dando-se por sucessão causa mortis, consoante possibilidade do artigo 1.243 do CC.
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Logo, percebe-se que o tempo para aquisição da propriedade pela usucapião ordinária é maior, conforme requisito que exige o prazo de 10 (dez) anos, sendo plenamente razoável a possibilidade de serem somadas as posses dos antecessores.
2.3 USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA
Também denominada por alguns autores como usucapião constitucional urbana, a usu- capião especial urbana prevê como requisitos o exercício da posse de forma ininterrupta pelo lapso temporal de 05 (cinco) anos, e que o possuidor não seja proprietário de qualquer imóvel, conforme art. 183 da Constituição da República (CR/88). Logo, o prazo é mais curto, mas as exigências são maiores (BRASIL, 1988).
2.4 USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL
A usucapião especial rural também é denominada como usucapião constitucional rural ou usucapião pro labore. Dispõe a CR/88, o seguinte:
Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu traba- lho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião (BRASIL, 1988).
Da mesma forma, o Código Civil, em seu artigo 1.239:
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, pos- sua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a proprie- dade (BRASIL, 2002).
Sendo assim, percebe-se que são requisitos para usucapião especial rural: o exercício da posse por 5 (cinco) anos contínuos em imóvel rural de até cinquenta hectares, e que o possui- dor não seja proprietário de qualquer outro imóvel, além de tornar produtivo pelo seu trabalho ou estabelecendo moradia, daí a expressão “pro labore”.
2.5 USUCAPIÃO FAMILIAR
A usucapião familiar consiste na aquisição de metade do imóvel pelo cônjuge que foi aban- donado e ainda reside no imóvel. Trata-se da ideia de dar maior segurança e ênfase ao direito de moradia para aquele que, de alguma forma, tinha seu sustento (no todo ou em parte) pelo se cônjuge/companheiro, mas fora abandonado.
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Portanto, estabelece o Código Civil:
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-côn- juge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja pro- prietário de outro imóvel urbano ou rural (BRASIL, 2002).
Tal modalidade tem um prazo mais curto que as demais, sendo de 02 (dois) anos, conside- rando o objetivo de evitar que o cônjuge que fora abandonado e ainda reside no imóvel perca o seu direito de propriedade em relação ao imóvel.
Assim ele vai adquirir a parte do imóvel que era do ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, obtendo a propriedade completa do imóvel em questão.
2.6 USUCAPIÃO COLETIVA
O Estatuto da Cidade, Lei n° 10.257 de 2001, prevê a usucapião coletiva com cunho social dos núcleos urbanos informais cuja área de cada possuidor seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados, após a divisão da área total pelo número de possuidores (BRASIL, 2001).
Os imóveis devem ser ocupados pelo prazo de 05 (cinco) anos com o objetivo de moradia, conforme art. 10 da referida lei. Um requisito legal para a configuração é que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel, seja urbano ou rural.
2.7 USUCAPIÃO INDÍGENA
O índio que ocupar terra particular por 10 (dez) anos, não superior a 50 hectares, poderá ter reconhecida a usucapião indígena, conforme a Lei 6.001/73 (Estatuto do Índio), que dispõe em seu artigo 3°: “O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinquenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena” (BRASIL, 1973a).
As áreas determinadas como sendo de domínio da União não são passíveis de usucapião.
Portanto, o parágrafo único do artigo 33 da lei 6.001/73, ressalva que a usucapião indígena não se aplica às terras do domínio da União, ocupadas por grupos tribais, às áreas reservadas de que trata a lei, nem ás terras de propriedade coletiva de grupo tribal.
2.8 USUCAPIÃO QUILOMBOLA
O artigo 68 do Ato as Disposições Constitucionais Transitórias (ADCT), da Constituição de 1988, estabelece que: “Aos remanescentes das comunidades dos quilombos que estejam ocupando suas terras é reconhecida a propriedade definitiva, devendo o Estado emitir-lhes os títulos respectivos” (BRASIL, 1988).
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Assim sendo, os remanescentes dos quilombolas cujas terras foram transferidas por gera- ções anteriores à promulgação da Constituição Federal de 1988 são agraciados com a quali- dade de titulares, já que o registro será realizado em titularidade da associação da comunidade.
Portanto, essa modalidade prevê uma segurança da posse pelos remanescentes das comunidades quilombolas.
2.9 REQUISITOS GERAIS E ESPECÍFICOS
Em todas as espécies de usucapião é preciso que estejam presentes ao menos dois requi- sitos, quais sejam, o tempo e a posse contínua. Entretanto, cada espécie tem o seu lapso tem- poral próprio para o reconhecimento da aquisição da propriedade pela usucapião.
A posse precisa ser exercida com animus domini, deve ser mansa, pacífica e ininterrupta, dentro do lapso temporal exigido por lei, conforme a modalidade requerida.
Entre esses requisitos gerais não se inclui a sentença de usucapião por se entender que tem natureza declaratória, no sentido de que apenas confirma a aquisição da propriedade ocorrida no plano do direito material. Não existe, assim, constituição de domínio por sentença, o que implica que o momento da aquisição é anterior sempre ao da sentença (PENTEADO, 2008, p. 266).
A posse como requisito para usucapião é a posse qualificada, portanto, devendo ser con- tínua, inconteste, mansa e pacífica, além de o possuidor ter a intenção de ter a coisa como sua.