No dia 20 de abril de 2021, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), julga- mento do Recurso Especial 1819075/RS (BRASIL, 2021b) estabeleceu que os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais como o Airbnb, caso a convenção de condomínio não autorize a utilização das unidades nessa modalidade de aluguel.
Pelo fato de as locações via Airbnb não se enquadrarem no conceito de hospedagem, mas sim de locação residencial por curta temporada, não há que se falar em limitação, muito menos proibição das atividades locatícias pelo condomínio residencial. Não existe atividade comer- cial, pois não há desvio da finalidade do empreendimento, nem desvalorização patrimonial das unidades. Trata-se de atividade lícita. Ademais, neste sentido deve-se ressaltar que não há pre- juízos ao sossego, segurança, salubridade ou bons costumes dos possuidores. Não é possível igualar tais atividades àquelas realizadas por estabelecimentos providos de estrutura para uma adequada prestação dos serviços próprios da hospedagem.
No que tange à rotatividade, uma questão que se manifesta é a segurança, além da perturbação à rotina do espaço residencial. Convém ponderar que a locação realizada por intermédio desse tipo de plataforma é mais segura tanto para o locador quanto para a coletividade, visto que se faz necessário o registro de toda a transação financeira, dos dados pessoais do locatário e de todos que permanecerão no imóvel, até mesmo com histórico de utilização do sistema. Outrossim, cada condomínio estabelece sua forma de resguardar a segurança, como utilização de câmeras, porteiro, sistema de cadastro na portaria, entre outros.
Vedar a locação temporária é, portanto, violar o direito de propriedade, de magnitude constitucional, previsto no inciso XXII do artigo 5° da Constituição (BRASIL, 2021a).
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No que toca aos direitos dos demais integrantes do condomínio, a análise da norma condo- minial restritiva deve ter em vista a razoabilidade e a legitimidade da medida ante a propriedade.
8 CONCLUSÃO
O presente trabalho busca relacionar o caso específico de um aplicativo – o Airbnb – e sua possível compatibilização com institutos bem mais tradicionais, como o condomínio.
Diante da situação-problema discorrida no presente artigo, restou claro que, apesar da convenção de condomínio ser uma regra que rege a relação entre os moradores e resultado da vontade da maioria, essa limitação não pode, nem deve ser considerada verdade absoluta.
Em outras palavras, deve-se prevalecer o direito de maior peso relativo, desde que não haja nenhum prejuízo à terceiros. A locação por meio do Airbnb não se enquadra em uso anormal da propriedade, conforme prevê o artigo 1.277, do Código Civil (BRASIL, 2020a), principalmente no que se refere à segurança. Não há que se falar em aumento do risco que os moradores já usual- mente correm por não conseguirem estabelecer um vínculo mais profundo com os demais vizinhos, pois também há rotatividade de pessoas que podem apenas visitar e transitar no con- domínio, com autorização dos condôminos. Seria o mesmo que proibir a visita de terceiros aos proprietários e locatários, por exemplo.
Sendo assim, mesmo que previsto na convenção do condomínio a proibição da locação por aplicativo, há afronta de Direito Constitucional legítimo, visto que, ao condomínio, resta a obrigação de estabelecer o princípio do contraditório. Ao síndico, como administrador e gestor do condomínio, este responsável civil e criminal pelos atos administrativos, cabe estabelecer diálogo com o morador.
Não há que se falar em confronto de estatutos internos quando estes ferem diretamente o Código Civil de 2002 (BRASIL, 2020a) ou a Constituição da República Federativa do Brasil de 1988 (BRASIL, 2021), que são hierarquicamente superiores e possuem maior grau de importância.
Assim, a convenção de condomínio não poderá proibir o aluguel por plataformas como o Airbnb. Na realidade, esta tecnologia relativamente recente, pode até ser mais segura, visto que é obrigatório ao provedor guardar os registros de acessos dos usuários por um determi- nado período, conforme prevê o Marco Civil da Internet (Lei n° 12.965/14) (BRASIL, 2018). Pelo fato de ser aceito também o pagamento via cartão de crédito, torna-se mais difícil a ocultação de pessoas que possam causar danos a terceiros. A faculdade de alugar o imóvel é elemento intrínseco ao direito de propriedade. Ela deve ser sim regulada pela convenção do condomínio, porém jamais proibida em absoluto pelas normas condominiais.
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REFERÊNCIAS
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