LAUDO DE AVALIAÇÃO Federal Seguros SA

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LAUDO DE AVALIAÇÃO

Federal Seguros SA

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-RESUMO EXECUTIVO

CARACTERÍSTICAS GERAIS

Tipo de Trabalho: Consultoria Descritiva do Mercado Imobiliário – SP.

Objeto: _{Conjunto Comercial.}

Finalidade: _{Determinação do Valor de Compra/Venda.}

Endereço: Avenida Afonso Pena, 262 – Salas 2301, 2302, 2303, 2304 , 2305, 2306, 2307, 2308, 2309, 2310, 2311, 2313, 2315, 2317, 2319 – Edifício Mesbla – Belo Horizonte/MG.

MERCADO IMOBILIÁRIO - SUMMARY

De acordo com a prospecção realizada na região em que está inserido o avaliando, constatamos uma quantidade significativa de agentes atuando nesta área e alguns imóveis similares sendo ofertados no que se refere a Conjuntos comerciais.

VALORES – DATA BASE FEVEREIRO DE 2017

Descrição Área Privativa (m²) Valor Unitário _(R$/m²) Valor (R$)

Valor de Compra/Venda 850,00 m² R$ 4.104,73 R$ 3.489.000,00

Valor Máximo de Compra/Venda 850,00 m² R$ 4.694,07 R$ 3.990.000,00

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-INTRODUÇÃO

A Elo Engenharia apresenta suas conclusões relativas ao imóvel, localizado no Centro, município e comarca de Belo Horizonte/MG.

CONSTITUINTES

Interessado Federal Seguros SA. Cliente Federal Seguros SA. Tipo do bem Conjunto Comercial.

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-CRITÉRIO DE ELABORAÇÃO

Esta avaliação foi elaborada segundo a Norma Brasileira Registrada - N.B.R. 14.653 (Avaliação de Bens – Parte 01: Procedimentos Gerais e Parte 02: Imóveis Urbanos) da A.B.N.T. - Associação Brasileira de Normas Técnicas e os preceitos do I.B.A.P.E. - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. Observamos também o código de Ética da American Society of Appraisers.

O critério geral empregado foi o de avaliar os imóveis, supondo-se que continuarão sendo empregados para o mesmo fim e no mesmo estado de conservação em que se encontram atualmente. Todas as análises são baseadas em informações atuais com relação à oferta e demanda, as quais são devidamente tratadas em bases estatísticas e em engenharia financeira específica para o mercado imobiliário.

Os estudos desenvolvidos têm como base os valores de avaliação sob a ótica imobiliária, onde foram considerados, entre outros, aspectos de

 Potencial de valorização futura;

 Tendências do mercado imobiliário local;  Consolidação urbana;

 Características constitutivas;

 Perspectivas das necessidades de reinvestimento para reposicionamento da propriedade;  Projetos e obras em planejamento (públicos e privados);

 Grau de especificidade do imóvel; e

 Outros aspectos relevantes na consolidação do valor dos ativos.

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-METODOLOGIA

ANÁLISE FÍSICA

Os aspectos físicos do imóvel em questão envolvem sua localização, características constitutivas a serem adotadas, interferências urbanísticas – conjunto de leis e atos públicos que podem interferir no uso, ocupação e status de mercado. Sua posição no mercado imobiliário atual e futuro (se o imóvel contará com versatilidade para atender novas exigências mercadológicas); detectar problemas e/ou vantagens quanto à sua localização; bem como apontar medidas para o incremento de atratividade.

Para esta fase, utilizamos os seguintes procedimentos:

a) visitas à região onde está o imóvel, para levantamento de dados sobre sua localização, facilidade de acesso, ocupação circunvizinha, melhoramentos públicos existentes e previstos, transporte urbano e comunicações;

b) análise de documentos e plantas;

d) consultas a leis e publicações sobre zoneamento, desapropriações, tombamentos e, caso necessário, consulta informal aos órgão competentes.

ANÁLISE JURÍDICA

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6 -ANÁLISE DE MERCADO

A identificação das características do mercado imobiliário onde está inserido imóvel nos permite determinar o seu posicionamento com relação à concorrência, verificando as possibilidades de seu desempenho, quando lançado no mercado. Para o mercado de imóveis comerciais foram abordados os seguintes itens:

 Perfil dos imóveis em oferta;

 Diferenciação dos valores de imóveis posicionados nos logradouros considerados principais e fora deles.

A análise de valores praticados se dá através da pesquisa de preços pedidos e, sempre que possível, de valores efetivamente transacionados.

Através de informações históricas colhidas de estudos anteriores, também foi possível a análise da evolução de preços de mercado e crescimento histórico, o que sinaliza aquecimento ou desaquecimento de demanda.

ANÁLISE DE VALOR

Os trabalhos foram pautados pelas determinações da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT e pelas recomendações do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE/SP.

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7 -DEFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO

Para o desenvolvimento do presente trabalho adota-se o conceito presente na norma estabelecida pela ABNT “Associação Brasileira de Normas Técnicas” (NBR 14653), que apresentam a seguinte definição para “Valor de Mercado”:

“Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.”

Além das normas brasileiras, as análises também consideram as definições de “Market Value” (Valor de Mercado) extraída das recomendações do “RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) – Appraisal and Valuation Standard”, definidas a seguir:

Market Value (Valor de Mercado):

“A quantia pela qual uma propriedade deveria ser negociada, na data da avaliação, entre um comprador desejoso e um vendedor desejoso, em uma negociação não tendenciosa (sem interesses específicos entre as partes), após realização de marketing apropriado, onde as partes tenham agido com conhecimento, prudência e sem compulsão”.

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico (homogeneização) dos atributos dos elementos comparáveis constituintes da amostra, no qual é admitida “a priori” a validade da existência de relações fixas entre os atributos específicos e os respectivos preços.

Para isso são considerados fatores de localização, estrutura dos imóveis comerciais e padrão construtivo predominante, entre outros, que reflitam em termos relativos o comportamento do mercado com determinada abrangência espacial e temporal.

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-LIMITAÇÕES E PRESSUPOSIÇÕES

Trazemos à sua atenção, antecipadamente, que a seguinte lista de Limitações e Suposições acompanha nossos laudos:

1. Presume-se bom título de propriedade aquele sem ônus. Não foram realizadas averiguações profundas na documentação do imóvel e a avaliação não tem a finalidade de confirmar título de propriedade.

2. Considera-se, para fins de avaliação, que o imóvel não possui comprometimentos de nenhuma natureza (técnicos, documentais, licenças, etc.) que venham a impossibilitar ou interferir no processo de comercialização. Reservamos o direito de rever a avaliação caso venha a ser identificado algo que afete o potencial de compra e venda do imóvel. 3. Informações de terceiros são colhidas com cuidado, mas não garantimos sua veracidade.

4. Presume-se que informações fornecidas pelo cliente são corretas, mas não garantimos sua veracidade. Não foram tomadas medidas no imóvel. Na falta de informações exatas, são feitas estimativas, e reservamos o direito de rever a avaliação caso haja comprovação de erro na informação cedida pelo cliente.

5. Presume-se que a propriedade está com as devidas licenças e laudos para seu funcionamento.

6. Não foram realizados estudos ambientais no solo, para averiguar ou não a presença de substâncias prejudiciais à saúde, à estrutura do empreendimento ou ao meio ambiente. A Elo Engenharia não possui “know-how” sobre assuntos que afetam o meio ambiente ou saúde, e os valores reportados ignoram estes aspectos. Reservamos o direito de rever a avaliação caso venha a ser identificado algo que afete o potencial de compra e venda do imóvel.

7. O relatório é dirigido ao cliente nomeado na capa, e a Elo Engenharia não deve responsabilidades a terceiros que assumam posições e decisões com base neste trabalho. Este relatório não poderá ser publicado em todo ou em parte, sem prévia autorização da Elo Engenharia.

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-9. Tendências positivas passadas do mercado não são indicativo de sucessos futuros. Projeções são opiniões na data da avaliação, e a Elo Engenharia não assume responsabilidade por mudanças de comportamento do mercado.

10. Efetuamos análises e procedimentos por nós considerados adequados, contudo a Elo Engenharia não se responsabiliza por informações fornecidas por terceiros e não será responsável, sob qualquer hipótese, por quaisquer danos ou perdas resultantes da omissão de informações por parte do contratante ou de terceiros consultados durante o desenvolvimento desta avaliação.

11. Os profissionais envolvidos neste trabalho não têm interesses financeiros nos bens aqui avaliados, caracterizando a sua independência.

12. Os honorários cobrados não tem qualquer relação com os valores aqui avaliados.

13. O objetivo deste trabalho não inclui investigação em documentos e registros da propriedade, ou inclui a responsabilidade da Elo Engenharia para detectar fraudes nos documentos.

14. Não é responsabilidade da Elo Engenharia identificar ou corrigir eventuais deficiências na propriedade aqui avaliada, incluindo físicos, financeiros e ou legais.

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-LOCALIZAÇÃO

Belo Horizonte, MG.

MACRO LOCALIZAÇÃO E ACESSOS GERAIS

Municípios vizinhos: Vespasiano, Ribeirão das Neves, Contagem, Ibirité, Brumadinho, Nova Lima, Sabará, _{Santa Luzia.} Principais eixos

viários:

MG-050, BR-040, BR-262, MG-020, BR-356

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-REGIÃO

Belo Horizonte é um município brasileiro, capital do estado de Minas Gerais. Pertence à Mesorregião Metropolitana de Belo Horizonte e à Microrregião de Belo Horizonte. Com uma área de aproximadamente 330 km², possui uma geografia diversificada, com morros e baixadas, distando 716 quilômetros de Brasília, a capital nacional.Cercada pela Serra do Curral, que lhe serve de moldura natural e referência histórica, foi planejada e construída para ser a capital política e administrativa do estado mineiro sob influência das ideias do positivismo, num momento de forte apelo da ideologia republicana no país. Sofreu um inesperado acelerado crescimento populacional, chegando a mais de 1 milhão de habitantes com quase 70 anos de fundação. Entre as décadas de 1930 e 1940, houve também o avanço da industrialização, além de muitas construções de inspiração modernista, notadamente as casas do bairro Cidade Jardim, que ajudaram a definir a fisionomia da cidade. De acordo com a mais recente estimativa realizada pelo IBGE em 2013, sua população é de 2 479 175 habitantes, sendo o mais populoso município de Minas Gerais, o terceiro da Região Sudeste, depois de São Paulo e Rio de Janeiro, e o sexto mais populoso do Brasil. A capital mineira é também sede da terceira concentração urbana mais populosa do país. Belo Horizonte já foi indicada pelo Population Crisis

Commitee, da ONU, como a metrópole com melhor qualidade de vida na América Latina e a 45ª entre as 100 melhores cidades

do mundo. Hoje a cidade tem o quinto maior PIB entre os municípios brasileiros, representando 1,33% do total das riquezas produzidas no país. Uma evidência do desenvolvimento da cidade nos últimos tempos é a classificação da revista América

Economía, na qual Belo Horizonte aparece como uma das 10 melhores cidades para fazer negócios da América Latina em 2009,

segunda do Brasil e à frente de cidades como Rio de Janeiro, Brasília e Curitiba.A cidade é mundialmente conhecida e exerce significativa influência nacional e até internacional, seja do ponto de vista cultural, econômico ou político. Conta com importantes monumentos, parques e museus, como o Museu de Arte da Pampulha, o Museu de Artes e Ofícios, o Museu de Ciências Naturais da PUC Minas, o Circuito Cultural Praça da Liberdade, o Conjunto Arquitetônico da Pampulha, o Mercado Central e a Savassi, e eventos de grande repercussão, como o Festival Internacional de Teatro, Palco e Rua(FIT-BH), Festival Internacional de Curtas e o Encontro Internacional de Literaturas em Língua Portuguesa. É também nacionalmente conhecida como a "capital nacional dos botecos", por existirem mais bares per capita do que em qualquer outra grande cidade do Brasil.

INFRAESTRUTURA E MELHORAMENTOS PÚBLICOS

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-CROQUI DE LOCALIZAÇÃO

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-CONJUNTO COMERCIAI

 Área 850,00 m²

 Pavimento 23°

 Descrição Trata-se de um conjunto comercial ocupando todo o 23° pavimento.

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-ANÁLISE DE MERCADO

O MERCADO IMOBILIÁRIO

De acordo com a prospecção realizada no mercado imobiliário da região em que está inserido o avaliando, constatamos uma quantidade significativa de agentes atuando nesta área e alguns imóveis similares sendo ofertados no que se refere a conjuntos comerciais. Este segmento registra atualmente uma demanda reduzida justificada pela atual retração mercadológica, influenciada pela dificuldade econômica e política em que o país se encontra. Tais dificuldades ocasionam redução do lançamento de novos empreendimentos e redução na procura de investidores por imóveis com essas características.

Em função de sua constituição, o público de interesse na aquisição de um imóvel com as características do avaliando seria para investimento.

De acordo com a prospecção mercadológica realizada na região, adquirimos uma convicção em relação ao valor que julgamos justa e perfeita e de acordo com a configuração de mercado descrito classificamos o avaliando como imóvel de BAIXA LIQUIDEZ.

Desempenho de mercado Baixo Absorção pelo mercado Baixa

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-ANALISE DO VALOR

INTRODUÇÃO

Os valores sugeridos ao imóvel foram obtidos através de nossas interpretações, baseados na experiência de mercado e tendências da região.

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico (homogeneização) dos atributos dos elementos comparáveis constituintes da amostra, no qual é admitida “a priori” a validade da existência de relações fixas entre os atributos específicos e os respectivos preços.

Para isso são considerados fatores de localização, estrutura dos imóveis e padrão construtivo predominante, entre outros, que reflitam em termos relativos o comportamento do mercado com determinada abrangência espacial e temporal.

Os valores de mercado são identificados considerando os imóveis como disponíveis no mercado aberto. Esta análise deve ser realizada de forma bastante crítica, possibilitando o fornecimento de subsídios comerciais para a contratante.

DETERMINAÇÃO DOS VALORES DOS BENS

Foram analisados elementos comparáveis ao imóvel, todos no mesmo município do avaliando. Para a correta aplicação de técnicas avançadas para análise crítica do comportamento do mercado imobiliário faz-se necessária uma análise complementar dos fatores socioeconômicos de influência nas relações de compra/venda dos imóveis.

Antes de se caracterizar um mercado específico, se faz necessário entender seu funcionamento e os seus mecanismos. São três as partes componentes deste, a saber: os bens levados a mercado, as partes desejosas em tê-los e as partes interessadas em adquiri-los.

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16 -VALORES – DATA BASE FEVEREIRO DE 2017

Descrição Área Privativa (m²) Valor Unitário _(R$/m²) Valor (R$)

Valor de Compra/Venda 850,00 m² R$ 4.104,73 R$ 3.489.000,00

Valor Máximo de Compra/Venda 850,00 m² R$ 4.694,07 R$ 3.990.000,00

Valor Mínimo de Compra/Venda 850,00 m² R$ 3.515,39 R$ 2.988.000,00

ENCERRAMENTO

As informações contidas nesse relatório são para uso estrito e exclusivo da contratante, não podendo ser modificado, copiado, reproduzido ou divulgado sem a prévia autorização por escrito da Elo Engenharia, sendo que o seu uso indevido estará sujeito à aplicação da legislação competente.

Atenciosamente,

São Paulo, 01 de fevereiro de 2017

________________________________ Eng. Flávio Anselmo Genari Mendonça

CREA - 0682583325/D CPF 066953448-09

Fazem parte integrante deste laudo os seguintes anexos: Anexo I FOTOGRAFIAS DESCRITIVAS DO AVALIANDO

Anexo II PLANILHA COM PESQUISA DE MERCADO – COMPRA/VENDA

Anexo III TRATAMENTO DOS DADOS E MEMORIAL DE CÁLCULOS

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ANEXOS

-A N E X O I

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ANEXOS

-FOTO 01 – VISTA DA FACHADA

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ANEXOS

-FOTO 03 – VISTA DA FACHADA

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ANEXOS

-FOTO 05 – VISTA DO LOGRADOURO

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ANEXOS

-FOTO 07 – VISTA DO IMÓVEL

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ANEXOS

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ANEXOS

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ANEXOS

-FOTO 13 - VISTA DO IMÓVEL

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ANEXOS

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ANEXOS

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ANEXOS

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ANEXOS

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ANEXOS

-A N E X O II

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ANEXOS -Amostra n.º UF: Andar: 12º 30 Anos 0 Amostra n.º UF: Andar: 9º 15 Anos 0 Amostra n.º UF: Andar: 3º 35 Anos 0 Amostra n.º UF: Andar: 11º 35 Anos 0 Amostra n.º UF: Andar: 3º 30 Anos 0 AMOSTRAS 1 2 3 4 5 MG Valor de Venda: Tipo: Oferta Bairro: Fonte/ telefone: Status: Obs.:

Endereço: Rua Rio de Janeiro, 600

Centro Cidade: Belo Horizonte

2.931,03 R$

31/01/2017

Avenida Amazonas, 298

foto

Endereço: Rua dos Guajajaras, 931 Tipo:

Obs.: Valor de Venda: Bairro: Centro Fonte/ telefone:

Cidade: Belo Horizonte MG Vagas: Conservação: Regular Metron Imóveis - Leonardo - ( 31 ) 2128-2800

R$/ m2 R$ 1.700.000,00 foto Bairro: Centro Status: foto Belo Horizonte Fonte/ telefone: Tipo: Belo Horizonte Cidade: Oferta Endereço: Avenida João Pinheiro, 146

31/01/2017

Obs.: FALSO

Endereço:

Sala Comercial Idade: Idade:

foto

31/01/2017

Valor de Venda:

Endereço: Rua da Bahia, 1032

4.422,22 R$ Bairro: Centro Cidade:

Tipo: MG Obs.: Oferta Fonte/ telefone: Status: R$ 1.990.000,00

Sala Comercial Idade: Vagas: Conservação: Regular Área Privativa: 450,00

Empreendimento: Edifício Dona Julia Nunes Guerra

Empreendimento: Edifício Corina Costa

Empreendimento:

Sala Comercial Idade: Vagas: Conservação: Regular Conservação: Regular

31/01/2017

R$ 1.800.000,00 R$ 2.300.000,00 Smel Imóveis - Frederico - ( 31 ) 2121-0044

GM Imóveis - Aender - (31) 3212339 MG Status: Oferta 4.967,60 R$ R$/ m2 Área Privativa: 720,00 R$/ m2 Status: Oferta 4.861,11 R$ 31/01/2017 MG Centro Cidade: Regular 3.673,47 R$ Área Privativa: 580,00 Área Privativa: 463,00 R$/ m2

Sala Comercial Idade: Vagas:

Área Privativa: 490,00 Sala Comercial R$/ m2 Vagas: Conservação: Valor de Venda: Tipo: Fonte/ telefone: Bairro: Obs.:

Ponta Imóveis - Luis Eduardo - (31)3879-7044

Multiplik Imóveis - Marcos - 031) 3324-2001 R$ 3.500.000,00

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ANEXOS

-A N E X O II

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ANEXOS -Amostra Área Privativa Fator Oferta Fator Área Fator

Localização Idade Conservação Fator Idade Padrão

Fator Padrão Andar Fator Andar Vaga Fator Vaga Soma dos Fatores Valor Unitário Homogeneizado 1 580,00 0,90 0,93 1,111 30 c 1,00 1,632 1,125 1,00 1,00 1,00 1,00 1,16 R$ 3.066,64 2 463,00 0,90 0,89 1,111 15 c 0,89 1,632 1,125 1,00 1,00 1,00 1,00 1,02 R$ 4.540,25 3 490,00 0,90 0,90 1,000 35 c 1,06 1,836 1,000 0,90 1,11 1,00 1,00 1,07 R$ 3.530,65 4 720,00 0,90 0,97 1,000 35 c 1,06 1,836 1,000 1,00 1,00 1,00 1,00 1,03 R$ 4.499,54 5 450,00 0,90 0,88 1,111 30 c 1,00 1,632 1,125 0,90 1,11 1,00 1,00 1,23 R$ 4.886,57 AV 850,00 30 c 1,836 1,00 1,00 1,00 R$ 4.104,73 R$ 5.336,15

Vida Útil: 70 anos R$ 2.873,31

R$ 4.104,73 R$ 768,77 1,00

1,00 R$ 3.980,00 0,90

PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL - HOMOGENEIZAÇÃO

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ANEXOS

-Valor Máximo de Negociação Valor Mínimo de Negociação

3.489.021,17

R$ 3.489.000,00

Valor total do imóvel (R$)

DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO

Valor da Sala Comercial

Área privativa (m²)

Valor unitário homogeneizado do imóvel (R$/m²)

850,00 4.104,73 R$ 3.990.000,00 R$ 2.988.000,00 Valor de Negociação Amplitude Mínima Amplitude Total

Valor de Liquidez Forçada

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ANEXOS

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